易憲容

從國家統(tǒng)計(jì)局剛公布的數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動顯示疲軟，其主要原因是1-4月份全國住房銷售面積及銷售金額全面下降（兩者分別下降了8.6%及9.9%）、房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資下降及住房待售面積增加?？梢哉f，對中國的“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)，只要房地產(chǎn)增長一松動，整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長下行就是必然。

現(xiàn)在問題是，當(dāng)前中國的這種“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)多久？能否如前十多年那樣增長下去嗎？特別是，當(dāng)不少城市的住房價(jià)格已經(jīng)漲到天上去了的時(shí)候，漲到不食人間煙火的時(shí)候（即絕大多數(shù)居民都沒有支付能力購買，只剩下少許一些住房投機(jī)炒作者在折騰），這種住房市場能否持續(xù)下去嗎？答案是否定的。因?yàn)椋?dāng)中國的“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)已經(jīng)完全脫離了市場經(jīng)濟(jì)基本法則而扭曲運(yùn)行時(shí)，它的調(diào)整就是必然。可以說，今年上半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整尤其是周期性調(diào)整開始就是這種結(jié)果。

但是，面對這樣調(diào)整，不僅地方政府坐不住了，因?yàn)樽》渴袌鲣N售下降、房價(jià)下跌，不僅會危害地方政府財(cái)政，直接損害那些持有大量住房的官員們的利益，也會表現(xiàn)為地方及全國的GDP的增長下行，表現(xiàn)為整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長疲軟。因此，各地方政府采取種種頻繁的救市政策，希望通過這些政策讓當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場又回到以前的繁榮，而根本上就不理住房市場的基本法則，也不理絕大多數(shù)民眾的基本住房居住權(quán)的剝奪。不過，由于住房市場主要是金融問題及稅收問題，如果地方政府的救市不觸及到這兩個(gè)經(jīng)濟(jì)杠桿，地方政府救市的效果當(dāng)然是十分有限的。

面對這種情況，近日央行召集部分商業(yè)銀行，就住房金融服務(wù)為主題的座談會，主要針對的是去年至今，部分銀行的分支機(jī)構(gòu)對個(gè)人按揭貸款出現(xiàn)不愿意貸款、發(fā)貸款拖延及貸款利率上漲的情況，因此，央行要求銀行應(yīng)加大對房地產(chǎn)市場個(gè)人按揭貸款信貸投入，應(yīng)把個(gè)貸作為優(yōu)先發(fā)展品種，不過這次會議并沒有涉及有關(guān)開發(fā)商貸款的任何事項(xiàng)。可以說，這次央行開會，只是口頭指導(dǎo)，并沒有任何正式的文件。有媒體指出，這是央行“出口術(shù)”，希望以此來影響商業(yè)銀行的發(fā)放個(gè)貸行為，而又不動用現(xiàn)有的貨幣政策。

現(xiàn)在問題是，央行的這種“出口術(shù)”對個(gè)人按揭貸款發(fā)放能夠起到作用有多大？實(shí)際上，央行這樣做的效果是十分有限的。一是按理說，央行根本就不用這樣的“出口術(shù)”，因?yàn)槭藢萌腥珪臎Q定講得十分清楚。要讓市場對資源配置起到?jīng)Q定的作用。因此，對于商業(yè)銀行如何做個(gè)人按揭貸款，如何給個(gè)人按揭貸款定價(jià)，完全是商業(yè)銀行的事情，央行根本上就不用過問太多。否則，如果商業(yè)銀行不能夠?qū)€(gè)人按揭貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，那么如何可以讓市場對這些金融資源配置起到?jīng)Q定性的作用呢？

還有，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場面臨周期性調(diào)整。如果在這種情況下央行要求商業(yè)銀行給個(gè)人按揭發(fā)放貸款，那么這些貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)將來由誰來承擔(dān)呢？是商業(yè)銀行本身還是央行呢？如果是央行來承擔(dān)，盡管短期內(nèi)讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整延后，但中國式的次貸危機(jī)就不可避免了。央行這樣當(dāng)然不合適。如果是商業(yè)銀行來承擔(dān)，那么央行的“出口術(shù)”所起到作用會十分有限。因?yàn)?，商業(yè)銀行一定會根據(jù)實(shí)際情況對個(gè)人按揭貸款給出不同的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。商業(yè)銀行是否發(fā)放個(gè)人按揭貸款一定會根據(jù)現(xiàn)有的市場情況而定，而不是聽指令。

可以說，根據(jù)當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場情況，多數(shù)國內(nèi)商業(yè)銀行都不會對現(xiàn)有的房地產(chǎn)貸款和個(gè)人按揭貸款政策做出多少調(diào)整，更不會讓商業(yè)銀行虧損而來發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款。因?yàn)?，無論是今后導(dǎo)致不良貸款，還是發(fā)放這種貸款影響到減少其利潤，這是每一家商業(yè)銀行都不愿意做的事情。很簡單，隨著互聯(lián)網(wǎng)金融爆炸式的增長，商業(yè)銀行的貸款成本全面上升，如果商業(yè)銀行要降低個(gè)人按揭貸款利率，只能是商業(yè)銀行給這些貸款進(jìn)行補(bǔ)貼。如果商業(yè)銀行要增加發(fā)放個(gè)貸，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也是要自己承擔(dān)的，應(yīng)該看到這種情況發(fā)生的可能性不會太大。

可以說，當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)銀行普遍的看法是，對于個(gè)人住房按揭貸款，會選擇少做或不做，這是目前國內(nèi)金融市場形勢及房地產(chǎn)市場形勢決定的。在當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)銀行整體盈利壓力大增的情況下，商業(yè)銀行幾乎沒有人愿意做“賠本賺吆喝”的買賣?？梢?，這次央行的“出口術(shù)”或窗口指導(dǎo)意義不會太大。