對城鎮(zhèn)化建設與房地產(chǎn)發(fā)展關系的探討

王立平+++申建文

摘 要：城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，為城鎮(zhèn)提供了良好的經(jīng)濟社會條件，也帶動了房地產(chǎn)住房需求的增長，這是房價上升重要的客觀因素。我們面臨既要加快城鎮(zhèn)化建設，又要努力調(diào)控好房價的重要任務。本文按照新型城鎮(zhèn)化目標，確定城鎮(zhèn)化建設中房地產(chǎn)定位，揭示城鎮(zhèn)化建設與房地產(chǎn)發(fā)展辯證關系，進而提出金融調(diào)控的政策取向。

關鍵詞：城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)市場

城鎮(zhèn)化建設是經(jīng)濟發(fā)展的重要動力，也是縮小城鄉(xiāng)差距、全面建設小康社會的重要途徑。城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展為城鎮(zhèn)提供了良好的經(jīng)濟社會條件環(huán)境，也帶動了房地產(chǎn)發(fā)展，客觀上促進了房價的攀升。我們面臨既要加快城鎮(zhèn)化建設，又要做好房地產(chǎn)調(diào)控的重要任務。當前，國內(nèi)文獻鮮有對城鎮(zhèn)化建設與房地產(chǎn)業(yè)關系進行探討。因此，本文分析城鎮(zhèn)化建設成效，研究城鎮(zhèn)化建設與房地產(chǎn)業(yè)的辯證關系，指出金融調(diào)控房地產(chǎn)的重點，對于房地產(chǎn)健康運行、促進城鎮(zhèn)化合理發(fā)展具有重要的理論和現(xiàn)實意義。

一、城鎮(zhèn)化建設狀況概述

城鎮(zhèn)化，是一個涵蓋人口學、經(jīng)濟學、社會學等多學科，豐富內(nèi)容的社會經(jīng)濟演進過程。城鎮(zhèn)化，既指農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的集中、城鎮(zhèn)人口上升進程，也指二元經(jīng)濟向一元經(jīng)濟、農(nóng)村經(jīng)濟向城鎮(zhèn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)化，還指城鎮(zhèn)生活方式的發(fā)展和擴散的過程。城鎮(zhèn)化是各種特征集合過程，主要表現(xiàn)為：

（一）城鎮(zhèn)化水平提高，城鎮(zhèn)化建設速度提升

2012年末，全國城鎮(zhèn)化率達到52.6%，較2000年提高17.4個百分點，較1978年提高34.7個百分點，較建國的1949年提高41.9個百分點。全國城鎮(zhèn)人口達到7.12億，全國一半以上人口居住在城鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)化水平大幅提高，表明改寫全國城鄉(xiāng)空間格局的歷史關口已經(jīng)到來，這在全國城鎮(zhèn)化歷史發(fā)展階段中具有劃時代意義。與發(fā)達國家75%的城鎮(zhèn)化率相比，我國城鎮(zhèn)化建設還有相當大的空間，城鎮(zhèn)化總體水平將會保持穩(wěn)步上升。

（二）城鎮(zhèn)人口密度增大，城鎮(zhèn)外來就業(yè)人口增多

2000-2011年，全國城鎮(zhèn)人口由每平方公里442人擴大到2228人，年均增長15.8%；同期，全國城市建成區(qū)面積年均增長6.2%，城鎮(zhèn)人口增加速度遠遠高于市區(qū)建設速度，城區(qū)面積增長較慢，人口聚集的速度較快。

進入城鎮(zhèn)的外來務工人員增多。2012年末，全國人戶分離人口2.79億，其中大部分進入城鎮(zhèn)務工；當年農(nóng)民工數(shù)量為2.63億，63.3%的農(nóng)民工進入地級以上大中城市務工，其收入水平相對較高。城鎮(zhèn)化帶來人口就業(yè)區(qū)域的轉(zhuǎn)變，向城鎮(zhèn)聚集尋找就業(yè)機會，城鎮(zhèn)外來就業(yè)人口增加。

（三）城鎮(zhèn)基礎設施改善，社會事業(yè)取得新進步

城鎮(zhèn)化帶動了現(xiàn)代化的基礎設施建設，城鎮(zhèn)的基礎設施和公共設施不斷完善。城鎮(zhèn)中供排水、供氣、供熱、供電和通信等設施完善，以城市道路、高速公路、鐵路、機場航空中心，建成了布局科學、銜接良好、組織有序的立體化路網(wǎng)體系。

2012年末，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到24565元，全國城市居民最低生活保障覆蓋人數(shù)達2142.5萬，醫(yī)院、鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院、社區(qū)衛(wèi)生服務中心數(shù)量達到9.4萬，參加城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險人數(shù)為30379萬，參加城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險人數(shù)53589萬，相對本世紀初，以上各項指標均呈現(xiàn)較大改善。城鎮(zhèn)教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、金融等公共服務水平提高，城鎮(zhèn)功能不斷提升。

（四）大中城市為依托的城鎮(zhèn)群發(fā)展，經(jīng)濟增長輻射作用明顯

空間組群發(fā)展，成為城鎮(zhèn)化建設的一個重要特征。2011年末，全國400萬以上人口城市14個，全部地級以上城市達288個，出現(xiàn)了依托沈陽、大連的遼東半島城鎮(zhèn)群，依托濟南、青島的山東半島城鎮(zhèn)群，依托福州、廈門的福建城鎮(zhèn)群，依托武漢的江漢城鎮(zhèn)群，依托鄭州的中原城鎮(zhèn)群，依托長株潭的湖南城鎮(zhèn)群，依托西安的關中城鎮(zhèn)群，以及依托成都、重慶的成都盆地、兩江城鎮(zhèn)群等。其中，對全國影響最大的長江三角洲、珠江三角洲、京津唐三大城鎮(zhèn)群，地域面積不足全國的1.3%，但是人口、經(jīng)濟總量占到了全國的20%、30%以上。

依托大中城市的城鎮(zhèn)群，憑借經(jīng)濟、財力、人員、技術優(yōu)勢，較好地發(fā)揮增長極作用，形成了良好積聚效應。同時，隨著大中城市經(jīng)濟發(fā)展，向城鎮(zhèn)經(jīng)濟輻射和拉動作用增強，帶動城鎮(zhèn)群產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整升級，實現(xiàn)促進經(jīng)濟發(fā)展的目的。大中城市與周邊的城鎮(zhèn)群，合理分工，形成優(yōu)勢互補的持續(xù)性發(fā)展格局。

二、房地產(chǎn)過度發(fā)展的負面效應

目前，全國正經(jīng)歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進程。城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，為城鎮(zhèn)提供了良好的經(jīng)濟、醫(yī)療、教育、居住環(huán)境，消費性和投資性需求增加，客觀促使房價的攀升。但是，部分地區(qū)將城鎮(zhèn)化簡單理解為征地、拆遷、賣地、蓋樓、賣房，經(jīng)濟增長過分依賴房地產(chǎn)，盲目過度發(fā)展房地產(chǎn)，促使房價不斷上漲，將嚴重阻礙城鎮(zhèn)化進程。主要表現(xiàn)為：

（一）高房價難于滿足安居樂業(yè)，社會生活保障程度較低

一是房價大幅上漲的擠出效應將抑制居民正常生活。房地產(chǎn)業(yè)作為提供住房的基礎性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)關系到百姓居住保障問題。房價上漲過快，低收入群體很難購買住房居住。例如，北京、上海一線城市，市區(qū)普通商品房銷售價格每平方米由2000年的幾千元上升到目前的4萬元以上，按照城鎮(zhèn)居民可支配收入測算，一對夫妻所有收入用來支付房款需要10余年。由于以上購買的商品房是毛坯房，還需要裝修、家具、家電等配置，至少花費10萬元。因此，工薪階層無支付能力購買商品住房，甚至買一套房需要幾代人的收入。同時，房價快速上漲，限制了居民改善居住條件，即住房由小換大的改善性剛性居住需求受到抑制。住房作為一種準公共物品，“居者有其屋”基本的消費需求難于保障。

二是高房價降低生活質(zhì)量和工作需求。房價上漲過快，居民購房按揭貸款的首付款和月供不斷增加，月供和租房支出占居民消費總支出的比重不斷提高，將擠占購房者用于衣著、學習、休閑方面的開支，降低購房者的生活質(zhì)量。部分城鎮(zhèn)青年，甚至將創(chuàng)業(yè)發(fā)展工作的投資資金用于購房，錯失了創(chuàng)業(yè)發(fā)展時機。

（二）過度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，不利于金融穩(wěn)定和經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展

一是房地產(chǎn)貸款多，易造成金融風險。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，需要取得銀行支持，房地產(chǎn)貸款一般期限較長，金額較大。2012年末，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款、企業(yè)和個人購房貸款余額12.1萬億元，占全國各項貸款余額的18.0%。房價大幅上漲，房地產(chǎn)泡沫積累越大，房價大幅下跌，將增大銀行貸款風險，不利于金融風險的防范和控制。城鎮(zhèn)化建設中，若過度發(fā)展房地產(chǎn)，將導致房地產(chǎn)信貸風險，會引發(fā)多米諾骨牌效應，威脅區(qū)域金融穩(wěn)定，甚至可能影響整個社會經(jīng)濟的發(fā)展。日本房地產(chǎn)泡沫破裂和美國的次貸危機就是典型案例教訓。二是房地產(chǎn)業(yè)過熱具有明顯的擠出效應，將造成產(chǎn)業(yè)結構性失衡。房地產(chǎn)業(yè)存在較高的利潤，吸引和占用大量社會資金。1996-2012年末，全國房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資由3445.2億元上升至71803.8億元，占全國固定資產(chǎn)投資額比重由15.0%上升至19.2%，房地產(chǎn)業(yè)吸納資金呈上升態(tài)勢。過度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，將擠占機械、化工、輕工、電子、新興產(chǎn)業(yè)資金，扭曲生產(chǎn)資源的協(xié)調(diào)配置，造成城鎮(zhèn)化產(chǎn)業(yè)結構失衡，不利于城鎮(zhèn)化的可持續(xù)發(fā)展。

（三）房地產(chǎn)盲目發(fā)展，將制約人居環(huán)境改善

目前，部分區(qū)域城鎮(zhèn)化過程中，房地產(chǎn)呈現(xiàn)開發(fā)過度。房地產(chǎn)項目建筑密度加大、建筑容積率擴大、樓盤間距縮小，樓盤龐大、高樓層增多、居住戶數(shù)增加，導致相應的配套設施不足。房地產(chǎn)過度開發(fā)，盲目追求經(jīng)濟效益，未充分考慮到生態(tài)環(huán)境、生活環(huán)境、文化環(huán)境、社會環(huán)境。部分房地產(chǎn)項目，未充分考慮相應的綠化面積、光照時間、空氣流動空間；學校、醫(yī)院、文化、體育、道路、娛樂、購物等公共服務設施不健全；消防安全、社區(qū)管理和社區(qū)治安布防體系不完善。

三、城鎮(zhèn)化建設與房地產(chǎn)發(fā)展的辯證關系

（一）新型城鎮(zhèn)化確定了房地產(chǎn)業(yè)的定位

新時期，城鎮(zhèn)化建設方向是新型城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化，是指堅持以人為本，以新型產(chǎn)業(yè)為動力，以統(tǒng)籌兼顧為原則，以科學發(fā)展、環(huán)境友好、社會和諧、城鄉(xiāng)一體方式推動城鎮(zhèn)建設發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化包含內(nèi)容豐富，核心就是不斷提升城鎮(zhèn)化建設的質(zhì)量內(nèi)涵。

新型城鎮(zhèn)化決定房地產(chǎn)業(yè)定位，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向決定于城鎮(zhèn)化建設的基調(diào)。在新型城鎮(zhèn)化推進的過程中，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位包含三方面內(nèi)涵：一是定位為非房地產(chǎn)化。新型城鎮(zhèn)化堅持以人為本，要求房地產(chǎn)業(yè)以服務城鎮(zhèn)化為己任，不以拆遷、賣地賣樓拉動經(jīng)濟，增加國民生產(chǎn)總值為目標，以滿足城鎮(zhèn)化的居民生產(chǎn)、生活需求為主。二是定位為先導性基礎產(chǎn)業(yè)。新型城鎮(zhèn)化以新型產(chǎn)業(yè)為動力，城鎮(zhèn)化建設主要依靠高科技農(nóng)業(yè)、新型工業(yè)、新興產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)支撐。房地產(chǎn)是一個先導性配套產(chǎn)業(yè)，不能將房地產(chǎn)業(yè)作為核心產(chǎn)業(yè)，否則將產(chǎn)生經(jīng)濟空心化，城鎮(zhèn)化缺乏創(chuàng)新動力產(chǎn)業(yè)。三是定位為構建和諧城鎮(zhèn)化的宗旨。新型城鎮(zhèn)化以統(tǒng)籌兼顧為原則，決定了房地產(chǎn)業(yè)不應僅關注經(jīng)濟效益，還要顧及社會效益、人文效益、生態(tài)效益。房地產(chǎn)要由片面注重規(guī)模擴張，變?yōu)橐蕴嵘擎?zhèn)功能為中心，房地產(chǎn)應促城鎮(zhèn)成為較高品質(zhì)、生態(tài)優(yōu)美、社會和諧的區(qū)域。

（二）房地產(chǎn)業(yè)要為城鎮(zhèn)化建設服務

城鎮(zhèn)化建設與房地產(chǎn)業(yè)二者是主角與配角辯證關系，城鎮(zhèn)化是主角，房地產(chǎn)業(yè)是配角，為新型城鎮(zhèn)化服務，房地產(chǎn)業(yè)要提升新型城鎮(zhèn)化建設質(zhì)量為總體要求。因此，房地產(chǎn)業(yè)要為城鎮(zhèn)化建設服務。

一是房地產(chǎn)業(yè)要提供城鎮(zhèn)化建設的基礎配套設施。城鎮(zhèn)化建設過程，是人口向城鎮(zhèn)集聚、城鎮(zhèn)人口數(shù)量增加過程，也是城鎮(zhèn)功能結構的演化、城鎮(zhèn)功能增多和完善過程。隨著城鎮(zhèn)化深入推進，城鎮(zhèn)具有較完善的生產(chǎn)功能、服務功能、管理功能、協(xié)調(diào)功能、集散功能、創(chuàng)新功能；涉及制造業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、教育行業(yè)、醫(yī)療行業(yè)、商業(yè)行業(yè)、批發(fā)和物流行業(yè)等多行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)為城鎮(zhèn)化中的經(jīng)濟、文化、休閑、教育科研提供基礎配套設施，建設良好的城鎮(zhèn)空間，促進城鎮(zhèn)的市場結構擴大和功能的實現(xiàn)。

二是房地產(chǎn)業(yè)要滿足城鎮(zhèn)化建設的消費性住房需求。住房是城鎮(zhèn)化居民生活必不可少的物質(zhì)資料，房地產(chǎn)業(yè)是提供城鎮(zhèn)住房的基礎產(chǎn)業(yè)。因而，房地產(chǎn)要向廣大農(nóng)民工、城鎮(zhèn)新增人口提供必需的居住住所，提供基本的生活保障場所，滿足城鎮(zhèn)居民的住房保障需求；同時也要盡量滿足增加居住面積，居民的改善性住房需求，改善人們的居住條件，為保障和提高城鎮(zhèn)居民住房水平提供物質(zhì)基礎。

三是房地產(chǎn)業(yè)要創(chuàng)造城鎮(zhèn)化建設的和諧條件。城鎮(zhèn)化內(nèi)在要求人與社會、人與自然的和諧發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設要滿足消費性住房需求為主，對房地產(chǎn)投機需求容忍度較低。房地產(chǎn)投資需求膨脹，引發(fā)的貧富兩級分化、利益驅(qū)動強行拆遷事件的社會不穩(wěn)定現(xiàn)象，與城鎮(zhèn)化和諧要求不相適應。雖然投資性行為會產(chǎn)生一定的房地產(chǎn)需求，但是投資性需求過大，會催生房地產(chǎn)泡沫，透支了未來的購買力和發(fā)展?jié)摿?，反而對城?zhèn)化帶來很大的后遺癥。例如，溫州、鄂爾多斯就是典型反面教訓。與城鎮(zhèn)化和諧要求相匹配，就要抑制投機性購房需求，規(guī)范房地產(chǎn)市場健康運行來穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)化，才能達到和諧發(fā)展的目的。

四、金融調(diào)控的政策取向

（一）增加資金支持基礎設施和配套服務，推動城鎮(zhèn)化進程

一是加大城鎮(zhèn)化基礎設施的信貸投入。金融機構可組織銀團貸款，加大對城鎮(zhèn)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、新農(nóng)村農(nóng)業(yè)示范區(qū)、老城區(qū)改造、扶貧移民等基本設施信貸投入。二是加大城鎮(zhèn)就業(yè)創(chuàng)業(yè)的金融支持力度。運用小額擔保貸款、農(nóng)民工創(chuàng)業(yè)貸款、扶貧貼息貸款、聯(lián)保貸款等支持就業(yè)創(chuàng)業(yè)，增加教育、醫(yī)療、社會保障等領域的資金投入，努力提升城鎮(zhèn)化環(huán)境。三是改進城鎮(zhèn)配套金融服務體系。加強支付渠道建設，增加城鎮(zhèn)ATM、POS數(shù)量，推廣網(wǎng)上支付、電話支付、移動支付等創(chuàng)新，提高城鎮(zhèn)化經(jīng)濟和生活的金融服務功能。

（二）建立金融支持消費性住房需求機制，維護城鎮(zhèn)居民保障住房權利

一是支持構建金融支持消費性住房的制度框架。消費性住房的供給框架，實行計劃、市場雙軌結合。計劃方面，明確保障房建設由政府負責，滿足低收入群體的居住需求。市場方面，商品房供給主要發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用。二是構建消費性住房的金融支撐體系。充分發(fā)揮政策性金融導向作用，利用其社會正外部效應、非盈利性的優(yōu)勢，鼓勵發(fā)放土地儲備中心貸款，提供道路鋪設、管網(wǎng)安裝基礎設施建設融資。引導商業(yè)性金融機構努力增加保障房和中小套型的住房貸款，盡最大可能滿足居民的剛性需求。支持房企在國內(nèi)外資本市場籌資，擴大消費性住房資金來源。三是拓展多元化社會融資渠道。嘗試將部分優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)利潤，建立專門的保障房建設基金；利用稅收優(yōu)惠政策，吸納民間社會資本，增加保障性住房資金；對積極參與城鎮(zhèn)保障房建設的、信用評級高的龍頭企業(yè)，支持發(fā)行集合票據(jù)、短期融資券、集優(yōu)票據(jù)等來籌資。

（三）堅決抑制投機性購房行為，創(chuàng)造和諧的城鎮(zhèn)化氛圍

一是運用貨幣政策進行總量結構調(diào)控。保證經(jīng)濟運行健康運行前提下，利用再貸款、存款準備金、公開市場操作等工具，合理控制信貸總量。利用差別化信貸政策，進行結構調(diào)控，抑制投機性購房需求。二是加大對房地產(chǎn)投機的打擊力度。金融機構要配合好稅務、工商、司法、公安等部門，加強對囤積土地炒作，控制房源惜售限售，散布漲價信息開發(fā)商投機活動的打擊力度。

參考文獻

[1]Chan，Kam Wing&Li Zhang.The Hukou System and Rural-Urban Migration in China：Processes and Changes.China Quarterly，

1999，No.160（December）：818-855.

[2]Wang，F(xiàn).&Zuo，X. Historys Largest Labor Flow：Understanding Chinas Rural Migration- lnside Chinas Cities：Institutional

Barriers and Opportunities for Urban Migrants.The American Economic review， 1999，89（2）：276-280.

[3]楊殿學，尚珊珊.城鎮(zhèn)化建設對房地產(chǎn)價格影響的實證分析[J].全國商情：經(jīng)濟理論研究，2013，（40）：36-38。

[4]易憲容.城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場影響究竟有多大[N].上海證券報，2009-12-10。

[5]張占斌.我國新發(fā)展階段的城鎮(zhèn)化建設[J].經(jīng)濟研究參考，2013，（1）：3-13。

The Discussion on the Relationship between the Urbanization Construction and the Real Estate Development

WANG Liping1 SHENE Jianwen2

（1College of Economics and Management of Xi an University of Posts &Telecommunications，

2 Xian Jiaotong University Xian Shaanxi 710061）

Abstract：The accelerating development of the urbanization leads to the growth of urban housing demand， providing good urban economic and social conditions. Huge consumption demand objectively promotes housing prices rising with speculative housing demand. We are facing the important task to both speed up the urbanization construction and control the prices of real estate. The paper determines real estate accurate positions in the urbanization construction， reveals the dialectical relationship between the urbanization construction and real estate development， and puts forward suggestions of financial regulation.

Keywords： urbanization； real estate market

責任編輯、校對：趙舒怡

（三）堅決抑制投機性購房行為，創(chuàng)造和諧的城鎮(zhèn)化氛圍

一是運用貨幣政策進行總量結構調(diào)控。保證經(jīng)濟運行健康運行前提下，利用再貸款、存款準備金、公開市場操作等工具，合理控制信貸總量。利用差別化信貸政策，進行結構調(diào)控，抑制投機性購房需求。二是加大對房地產(chǎn)投機的打擊力度。金融機構要配合好稅務、工商、司法、公安等部門，加強對囤積土地炒作，控制房源惜售限售，散布漲價信息開發(fā)商投機活動的打擊力度。

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[3]楊殿學，尚珊珊.城鎮(zhèn)化建設對房地產(chǎn)價格影響的實證分析[J].全國商情：經(jīng)濟理論研究，2013，（40）：36-38。

[4]易憲容.城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場影響究竟有多大[N].上海證券報，2009-12-10。

[5]張占斌.我國新發(fā)展階段的城鎮(zhèn)化建設[J].經(jīng)濟研究參考，2013，（1）：3-13。

The Discussion on the Relationship between the Urbanization Construction and the Real Estate Development

WANG Liping1 SHENE Jianwen2

（1College of Economics and Management of Xi an University of Posts &Telecommunications，

2 Xian Jiaotong University Xian Shaanxi 710061）

Abstract：The accelerating development of the urbanization leads to the growth of urban housing demand， providing good urban economic and social conditions. Huge consumption demand objectively promotes housing prices rising with speculative housing demand. We are facing the important task to both speed up the urbanization construction and control the prices of real estate. The paper determines real estate accurate positions in the urbanization construction， reveals the dialectical relationship between the urbanization construction and real estate development， and puts forward suggestions of financial regulation.

Keywords： urbanization； real estate market

責任編輯、校對：趙舒怡

（三）堅決抑制投機性購房行為，創(chuàng)造和諧的城鎮(zhèn)化氛圍

一是運用貨幣政策進行總量結構調(diào)控。保證經(jīng)濟運行健康運行前提下，利用再貸款、存款準備金、公開市場操作等工具，合理控制信貸總量。利用差別化信貸政策，進行結構調(diào)控，抑制投機性購房需求。二是加大對房地產(chǎn)投機的打擊力度。金融機構要配合好稅務、工商、司法、公安等部門，加強對囤積土地炒作，控制房源惜售限售，散布漲價信息開發(fā)商投機活動的打擊力度。

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[4]易憲容.城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場影響究竟有多大[N].上海證券報，2009-12-10。

[5]張占斌.我國新發(fā)展階段的城鎮(zhèn)化建設[J].經(jīng)濟研究參考，2013，（1）：3-13。

The Discussion on the Relationship between the Urbanization Construction and the Real Estate Development

WANG Liping1 SHENE Jianwen2

（1College of Economics and Management of Xi an University of Posts &Telecommunications，

2 Xian Jiaotong University Xian Shaanxi 710061）

Abstract：The accelerating development of the urbanization leads to the growth of urban housing demand， providing good urban economic and social conditions. Huge consumption demand objectively promotes housing prices rising with speculative housing demand. We are facing the important task to both speed up the urbanization construction and control the prices of real estate. The paper determines real estate accurate positions in the urbanization construction， reveals the dialectical relationship between the urbanization construction and real estate development， and puts forward suggestions of financial regulation.

Keywords： urbanization； real estate market

責任編輯、校對：趙舒怡