徐旻

中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)終究淪為了一個(gè)世界級(jí)的笑話。

摸著石頭過河的改革開放終于被領(lǐng)導(dǎo)者們領(lǐng)悟到應(yīng)該是摸著磚頭過河，于是房地產(chǎn)業(yè)被政府舉世無雙地列為支柱產(chǎn)業(yè)。政商緊密聯(lián)手拆遷被城市居民和農(nóng)民“侵占”的一片片國(guó)有土地，中國(guó)年輕的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種怪異的只漲不跌的景象，地產(chǎn)商采取一種白癡而野蠻的商業(yè)模式（拿地-建設(shè)-銷售）賺得壇滿缽滿，而大地上只留下了一幢幢外形相似質(zhì)量低劣的垃圾建筑。

中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)難道注定只能沿用這種傻瓜模式末路狂奔直到崩盤？這似乎是個(gè)無解的問題，因?yàn)橘F為行業(yè)領(lǐng)袖的萬科地產(chǎn)多年來也只是在物業(yè)管理上做了一些不痛不癢的所謂差異化。

自從2010年4月7日政府頒布《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)）之后，由于文件中首次措辭嚴(yán)厲的明確了“對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組”這樣的條款，房地產(chǎn)企業(yè)的上市和增發(fā)都基本一直陷于停頓。

但就是在這樣對(duì)房地產(chǎn)業(yè)空前限制的大背景之下，在2011年8月29日一家以住宅銷售為主的地產(chǎn)公司卻成功借殼上市，這家公司是以什么樣獨(dú)特的商業(yè)模式打動(dòng)了證監(jiān)會(huì)而順利通過審批呢？

1998年7月成立的廊坊市華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（華夏幸福的前身）只是一家非常普通的區(qū)域性房地產(chǎn)公司，花了幾年時(shí)間在廊坊地區(qū)開發(fā)了“華夏花園”住宅小區(qū)，同時(shí)自己也成立了獨(dú)立的物業(yè)管理公司進(jìn)行地產(chǎn)服務(wù)方面的拓展，一切都波瀾不驚地有序向前推進(jìn)。

命運(yùn)的巨大改變來自于當(dāng)?shù)卣囊患埼袝?002年6月廊坊市政府決定設(shè)立廊坊開發(fā)區(qū)固安工業(yè)園區(qū)，同意固安縣政府、廊坊開發(fā)區(qū)委托華夏幸福控股孫公司三浦威特對(duì)固安園區(qū)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，具體工作內(nèi)容為三浦威特進(jìn)行河北固安工業(yè)園區(qū)（面積60平方公里）的開發(fā)建設(shè)工作，包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、招商引資專業(yè)化服務(wù)、土地整理、園區(qū)綜合服務(wù)等內(nèi)容，委托期限為50年，該項(xiàng)委托具有排他性，從此華夏幸福走上了一條獨(dú)特的園區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和房地產(chǎn)開發(fā)兩大業(yè)務(wù)融合發(fā)展的道路。

國(guó)內(nèi)當(dāng)時(shí)的工業(yè)園區(qū)都是由政府主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)，前期首先進(jìn)行園區(qū)立項(xiàng)、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，然后政府還要進(jìn)行全國(guó)范圍的招商引資工作，企業(yè)同意入駐后自行完成土地買賣、廠房建設(shè)、購(gòu)置機(jī)器等工作，最終政府獲得土地出讓收入、稅收等收益。這種政府一包到底的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式一方面要求當(dāng)?shù)卣谇捌谕度氪罅控?cái)力、物力以及人力，另一方面當(dāng)?shù)卣残枰哂蟹浅Ｃ魑膽?zhàn)略定位和招商引資能力，對(duì)于國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)財(cái)政困難和人才欠缺的地方政府來說這是一個(gè)艱難的任務(wù)，因此這一紙委托書讓華夏幸福探索出了一個(gè)國(guó)內(nèi)開發(fā)區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的均衡而高效的商業(yè)模式。

固安工業(yè)園區(qū)開發(fā)成功之后， 2007年5月華夏幸福又受政府之托開始開發(fā)經(jīng)營(yíng)大廠潮白河工業(yè)區(qū)?！按髲S潮白河工業(yè)區(qū)”位于北京CBD正東30公里、風(fēng)景秀麗的潮白河?xùn)|岸，地處京津冀經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心地帶，毗鄰燕郊，西接通州，與京城隔水相望。

華夏幸福這次依然與國(guó)內(nèi)外知名的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃公司、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃公司、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)公司進(jìn)行合作，確立了大廠潮白河工業(yè)區(qū)未來的兩大核心發(fā)展產(chǎn)業(yè)——現(xiàn)代裝備制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，同時(shí)確定了“現(xiàn)代裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)、濱河綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)、城市核心區(qū)”四大功能分區(qū)，用國(guó)際化的視角勾勒出園區(qū)每一階段的未來。

通過固安和大廠潮白河兩個(gè)工業(yè)區(qū)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)讓華夏幸福逐步形成了一整套成熟的運(yùn)營(yíng)模式：全資子公司九通投資負(fù)責(zé)尋找、論證具有投資價(jià)值的區(qū)域，與地方政府訂立開發(fā)協(xié)議，與國(guó)內(nèi)外頂級(jí)的咨詢機(jī)構(gòu)合作，從區(qū)位條件、資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等角度對(duì)區(qū)域進(jìn)行系統(tǒng)分析，提出區(qū)域的戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展規(guī)劃、空間規(guī)劃等方案，公司的招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商引資，吸引相關(guān)企業(yè)的入駐；全資子公司華夏新城利用整個(gè)集團(tuán)強(qiáng)大的開發(fā)實(shí)力和融資能力，進(jìn)行園區(qū)的土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施建設(shè)等基建工作；全資子公司華夏基業(yè)可承接園區(qū)入駐企業(yè)的工業(yè)廠房建設(shè)；全資子公司幸福物業(yè)對(duì)于入園企業(yè)提供“全程無憂管家式”的服務(wù)，待園區(qū)正常運(yùn)作后，給政府提供物業(yè)管理、公共項(xiàng)目維護(hù)及公用事業(yè)服務(wù)；全資子公司京御地產(chǎn)參與園區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)，同時(shí)在園區(qū)周邊區(qū)域內(nèi)尋找適合開發(fā)的大片土地進(jìn)行住宅及商業(yè)開發(fā)。

在整個(gè)開發(fā)過程中，大部分資金由華夏幸福進(jìn)行墊付，政府初期并不需要投入太多的資金，只需協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目推進(jìn)過程中的問題，后期則根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度分期付款，其付款額度由入駐企業(yè)的投資額來決定，華夏幸福與政府按照一定比例進(jìn)行分成。

最終，華夏幸福在國(guó)內(nèi)創(chuàng)立了一個(gè)“市場(chǎng)化運(yùn)作，多元化投入；企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，專業(yè)化招商；標(biāo)準(zhǔn)化管理，市場(chǎng)化服務(wù)”的新型工業(yè)區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)模式。

2009年9月，華夏幸福又一次成功拓展事業(yè)版圖，接受懷來縣人民政府委托，對(duì)以懷來縣東花園鎮(zhèn)為主的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政區(qū)范圍（面積121.72平方公里）進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

2011年借殼上市后，看似最笨的地產(chǎn)商華夏幸福迅速將“園區(qū)+地產(chǎn)”模式由河北擴(kuò)張到多個(gè)地區(qū)。2011年新增7個(gè)產(chǎn)業(yè)新城，2012年新增5個(gè)產(chǎn)業(yè)新城，已將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至大北京區(qū)域、沈陽(yáng)區(qū)域、山東區(qū)域、環(huán)上海區(qū)域，初步完成了在全國(guó)的戰(zhàn)略布局。

中國(guó)房地產(chǎn)的泡沫愈演愈烈，喪鐘將要敲響，多年掠奪式的發(fā)展模式終將結(jié)束，傳統(tǒng)房地產(chǎn)商們會(huì)發(fā)現(xiàn)腳下的土地在急速崩塌，而一大批類似華夏幸福一樣努力創(chuàng)新和探索的公司將昂然崛起，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來版圖也將由他們來重新描繪。