住宅開發(fā)項(xiàng)目成本控制與工程造價管理措施研究

初偉濤

摘要：在建筑業(yè)不斷發(fā)展的過程中，住宅開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)成本和工程造價管理是房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視的兩大內(nèi)容，以采用合適的管理方式和成本控制方式，促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。現(xiàn)代化建設(shè)中，開發(fā)商必須不斷加強(qiáng)造價管理，并對住宅開發(fā)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行有效管理，才能有效降低住宅開發(fā)項(xiàng)目的投入成本，最終提高開發(fā)商自身的市場競爭力。本文就住宅開發(fā)項(xiàng)目工程造價管理存在的主要問題進(jìn)行全面分析，提出住宅開發(fā)項(xiàng)目成本控制與工程造價管理措施，以有效保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體效益，從而推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住宅開發(fā)項(xiàng)目；成本控制；工程造價管理；措施

在我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的大環(huán)境下，國家加大了住宅開發(fā)項(xiàng)目的宏觀調(diào)控力度，以保障人民群眾的切身利益，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場規(guī)范化發(fā)展。因此，對住宅開發(fā)項(xiàng)目成本控制與工程造價管理措施有比較全面的了解，才能更好的促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展，最終推動我國市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

一、住宅開發(fā)項(xiàng)目工程造價管理存在的主要問題

一般情況下，一個有一定規(guī)模的住宅開放項(xiàng)目需要投入上百萬或上千萬的自己，為了保障住宅開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，必須對住宅開發(fā)項(xiàng)目成本控制與工程造價管理給予高度重視，才能真正提高投入資金的有效利用率，最終實(shí)現(xiàn)住宅開發(fā)項(xiàng)目工程造價的有效控制。目前，住宅開發(fā)項(xiàng)目工程造價管理存在的主要問題有如下幾個方面：

（一）開發(fā)商思想意識方面

根據(jù)以往工程造價控制的情況來看，其主要將項(xiàng)目實(shí)施階段看作是管理重點(diǎn)，但實(shí)際上工程建設(shè)的每個階段都會給投資效果帶來一定影響，從而加大住宅開發(fā)項(xiàng)目成本控制的難度，最終出現(xiàn)工程造價管理方面的問題。在進(jìn)行住宅開發(fā)項(xiàng)目成本控制的過程中，部分開發(fā)商的工程造價管理意識不夠強(qiáng)，片面的認(rèn)為工程造價管理是對項(xiàng)目預(yù)算工作進(jìn)行有效管理，從而忽略其他環(huán)節(jié)的成本控制，最終影響工程造價管理的全面性、動態(tài)性和系統(tǒng)性。

（二）設(shè)計(jì)階段方面的問題

對設(shè)計(jì)階段給住宅開發(fā)項(xiàng)目工程造價管理帶來的影響進(jìn)行全面分析發(fā)現(xiàn)，初級設(shè)計(jì)階段的影響在75%和95%之間，技術(shù)設(shè)計(jì)階段的影響在35%和75%之間，施工圖設(shè)計(jì)階段的影響在25%和35%之間，因此，設(shè)計(jì)階段的工程造價管理在住宅開發(fā)項(xiàng)目的整個成本控制中占據(jù)著非常重要的地位。但是，在實(shí)踐過程中，開發(fā)商并沒有對設(shè)計(jì)階段的工程造價管理給予高度重視，并且，設(shè)計(jì)費(fèi)的提取主要采用的是“按設(shè)計(jì)概算總造價是百分比記取”這種模式，大大提高了住宅開發(fā)項(xiàng)目的造價成本。與此同時，部分開發(fā)商過于注重經(jīng)濟(jì)效益，采用設(shè)計(jì)和施工共同進(jìn)行的方式，大大降低住宅開放項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)的科學(xué)性和合理性，從而出現(xiàn)設(shè)計(jì)概算和施工設(shè)計(jì)預(yù)算相差較大的情況，最終影響工程造價管理的整體效果。

（三）施工階段方面的問題

在整個住宅開發(fā)項(xiàng)目的施工中，施工階段的造價管理是影響開發(fā)商投入成本的最主要因素，需要大量的人力、財力和物力。受到施工環(huán)境、施工材料、市場價格和施工環(huán)節(jié)等各種因素的影響，較多施工設(shè)計(jì)、承包流程和監(jiān)理合同等都存在不科學(xué)、不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)葐栴}，并且工程造價計(jì)價方法、計(jì)算方式等無法發(fā)揮激勵作用，從而影響住宅開發(fā)項(xiàng)目的施工進(jìn)度和施工質(zhì)量等，嚴(yán)重的還會出現(xiàn)工程造價失控問題。

二、住宅開發(fā)項(xiàng)目成本控制與工程造價管理措施

在實(shí)踐過程中，為了保證住宅開發(fā)項(xiàng)目的整體質(zhì)量，根據(jù)當(dāng)前我國建筑行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，住宅開發(fā)項(xiàng)目成本控制與工程造價管措施主要有如下幾個方面：

（一）項(xiàng)目決策立項(xiàng)階段應(yīng)采取的措施

在進(jìn)行商品住宅開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)時，保證投資估算的準(zhǔn)確性，是提高建設(shè)前期投資決策科學(xué)性和合理性的重要基礎(chǔ)，并且與施工圖預(yù)算編制、設(shè)計(jì)概算和項(xiàng)目建設(shè)期的造價管理等有著緊密聯(lián)系，因此，住宅開發(fā)項(xiàng)目成本控制與工程造價管理，必須從項(xiàng)目立項(xiàng)階段開始著手。在房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的過程中，開發(fā)商必須對國家政策、住宅開發(fā)項(xiàng)目等進(jìn)行深層分析，才能保證決策立項(xiàng)的正確性和可行性。

（二）加強(qiáng)施工過程各環(huán)節(jié)的質(zhì)量控制，提高工程造價管理效用

在住宅開發(fā)項(xiàng)目的工程造價管理中，投資決策階段和施工階段等方面的成本控制，與整個項(xiàng)目的工程造價控制有著直接聯(lián)系。因此，必須注重各環(huán)節(jié)的成本控制，正確處理好投資控制和施工工期、施工季度等的關(guān)系，才能真正保證工程造價的有效管理。從社會利益和開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益等方面來看，施工材料的價格、施工人員的素質(zhì)、施工技術(shù)水平等都與成本控制和工程造價管理有著緊密聯(lián)系。所以，不斷提高預(yù)算編制的科學(xué)性，監(jiān)理工程師和造價工程師需要相互監(jiān)督，并對每一道施工工序嚴(yán)格檢查，才能真正避免返工情況出現(xiàn)，從而降低施工過程帶來的成本投入風(fēng)險。如果在施工過程中遇到工程變更問題，需要業(yè)主、施工單位和監(jiān)理三方共同協(xié)商，并提出合適的解決方案，才能確保設(shè)計(jì)變更圖紙的可行性，最終降低住宅開發(fā)項(xiàng)目成本投入、提高工程造價管理的整體效用。

（三）有效落實(shí)成本控制，加強(qiáng)造價管理監(jiān)控，全面提升造價管理水平

在不斷完善成本控制相關(guān)機(jī)制和指導(dǎo)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須采取有效策略，不斷加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，才能使整個住宅開發(fā)項(xiàng)目的管理水平得到提升，從而保證開發(fā)商的投資效益。在有效落實(shí)成本控制和加強(qiáng)造價管理監(jiān)控的情況下，實(shí)行全方位的動態(tài)造價控制，不斷提高施工材料的有效利用率，加強(qiáng)施工過程的管理，對于全面提升造價管理水平有著重要影響。例如：在住宅開發(fā)項(xiàng)目正式施工前，監(jiān)理工作人員要督促施工單位對施工現(xiàn)場進(jìn)行仔細(xì)勘察，并對施工設(shè)計(jì)、施工要求等進(jìn)行嚴(yán)格審查，以選擇最合適、最可行的施工方案，才能真正降低住宅開發(fā)項(xiàng)目的成本投入，最終實(shí)現(xiàn)工程造價的有效管理。又如：在實(shí)際施工過程中，嚴(yán)格落實(shí)簽證制度，采用最科學(xué)的計(jì)量方法，是工程造價得到最有效管理的重要手段，對于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體效益不斷增長有著重要作用。

結(jié)束語：

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，住宅開發(fā)項(xiàng)目成本控制和工程造價管理的不斷加強(qiáng)，是降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險的重要保障。因此，在實(shí)踐過程中，注重預(yù)算編制的合理性和科學(xué)性，提高施工設(shè)計(jì)水平和施工人員綜合素質(zhì)，才能真正提升住宅開發(fā)項(xiàng)目的整體效益。（作者單位：綠地集團(tuán)南京寶地置業(yè)有限公司）

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