劉誠　吳姍　李玲玲

摘 要：目前房價是社會大眾最關(guān)心的問題之一，十多年來房價的暴漲讓很多人增添了很重的負擔。政府為了解決這問題也出臺了相應的政策，其中“公共租賃房”在一定程度上起到了調(diào)控房價的作用。公共租賃房作為一種過渡性的調(diào)控政策也有其局限性。通過該政策的覆蓋范圍、對象及其限制因素展開分析。

關(guān)鍵詞：公共租賃房；減負；房價；重慶市

中圖分類號：F290 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）13-0243-02

公租房，全稱公共租賃房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。公共租賃房歸政府或公共機構(gòu)所有，用低于市場價或承租者能承受的價格向新就業(yè)職工出租。公共租賃住房是一個過渡性的解決方法。就是這部分群體不屬于低收入，但是他通過市場確實解決不了自己的住房困難。因此，政府提供給他們一定的幫助。過一段時間，當這部分群體有支付能力了，他們就離開公共租賃住房，到市場購買或承租住房。

對于重慶市市民申請公租房的條件是這樣的：凡年滿18周歲，在主城區(qū)工作的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭，大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)人員及進城務工、外地來主城區(qū)工作的無住房人員，均可申請公共租賃住房。

公共租賃房概念的提出，現(xiàn)實意義在于幫助“夾心層”解決住房難，其更廣泛的意義，則在于國家保障體系同時面向“非低收入群體”著力的理念轉(zhuǎn)變。這樣的轉(zhuǎn)變，其出發(fā)點是政府認可那些非傳統(tǒng)意義上的低收入群體也需要政府的幫助，今天通過公共租賃房幫助“夾心層”解決住房難，明天或許將有更多幫助非低收入群體減負的政策出臺，比如減稅、就業(yè)幫扶等等。

另外，公共租賃房能夠真正完善起來，它可能在一定程度上抑制房價繼續(xù)攀升，讓人們放棄急于買房的心理。購房的人少了，房價也會有所回落，這樣就又能讓一部分人住進自己的房子里。

公共租賃房覆蓋面較廣，不僅包括本地中低收入家庭，還將惠及新就業(yè)人員和外來務工人員，未來還有可能進一步擴大。這些群體原不在保障范圍之內(nèi)，只能硬著頭皮到市場上租房、買房。大規(guī)模地增加公共租賃房，可以分流相當一部分購房需求，減輕商品房供求壓力，從而穩(wěn)定房價?，F(xiàn)階段盡管建成規(guī)模還比較小，但可以起到穩(wěn)定預期的作用，避免大量需求集中入市，為樓市調(diào)控爭取時間。

目前公租房制度實施過程中有一些問題以及一些相應對策，包括戶籍問題、居住面積、租金標準和監(jiān)管審核難題等等。

首先，戶籍制度不完善。在北京、上海等一線城市的大學畢業(yè)生、外來務工人員數(shù)量眾多的城市，多數(shù)新就業(yè)人員并非本地戶籍人口。然而，受保障能力和管理水平所限，多數(shù)城市的公共租賃房仍然只保障本地戶籍人口。例如北京，“北京在制度設計的時候還是有戶籍門檻的?！背探ㄈA說，“現(xiàn)在北京有戶籍人口1 300萬人，外來人口居住半年以上的有450萬，以目前的建設規(guī)模，很難放開，資格認定也有困難?！?能否突破戶籍這道“門檻”，成為公共租賃房實現(xiàn)“全兼容”的一個難題?！坝捎谀壳肮沧赓U房資源不夠，無論是低收入家庭還是新就業(yè)人員，保障的門檻還是比較高，房源布局也不夠合理?！敝旖ㄎ恼f，“因此，當務之急還是加快建設，多籌集房源。”其次，至于面積問題，公租房面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員，以小戶型為主，單套建筑面積以40平方米為主。再者，租金標準不好定。租金要讓保障對象都負擔得起，否則價格就變成了最大的門檻；低了也不行，要通過租金爭取平衡平時房屋管理、維修的支出，政府不可能像負擔廉租房一樣負擔這么大規(guī)模的公共租賃房。70%這一標準也被北京等許多大城市采用。在經(jīng)濟較發(fā)達、市場租金水平不高的中小城市，公共租賃房租金則相對較低。最后，和所有保障性住房一樣，準入時的資質(zhì)審核和退出機制仍是公共租賃房面臨的大難題。準入的困境在于，僅靠房管部門很難完全了解申請家庭的財產(chǎn)狀況，尤其是汽車、股票等資產(chǎn)。新就業(yè)人員在本市有沒有住房等，也難以獲知。

總而言之，房地產(chǎn)價格收土地供應，企業(yè)開發(fā)及預期，消費者剛性需求和其他政策等多元化的因素共同影響。筆者認為，土地供應是價格之根本，因為土地的價值本身源于土地的稀缺性。其次是企業(yè)的開發(fā)及預期是一個重要因素。因為企業(yè)在拿到土地后，可以選擇性的開發(fā)與不開發(fā)，這取決于地產(chǎn)商的價格預期。如果地產(chǎn)囤地，導致土地不能有效轉(zhuǎn)化成房源，也可能導致供不應求的局面，從而產(chǎn)生房價高走的局面。此外，消費者的剛性需求和其他政策等也會影響到房價的走勢，例如剛性需求可以支持過高的房價，調(diào)控政策可以讓房地產(chǎn)降溫等。

[責任編輯 王曉燕]