曲翔宇，張運(yùn)書

(安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院，安徽蚌埠 233040)

住房公積金購買經(jīng)適房模式的優(yōu)越性和適用性研究
——以典型城市為例

曲翔宇，張運(yùn)書

(安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院，安徽蚌埠 233040)

以典型城市上海市和合肥市為例，運(yùn)用6個(gè)住房消費(fèi)指標(biāo)來定量分析住房公積金購買經(jīng)適房模式的優(yōu)越性和適用性。結(jié)果表明，其優(yōu)越性是可以降低消費(fèi)者購房的總金額和每月的還貸額，減輕消費(fèi)者還貸壓力;其適用性是指該模式適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。最后提出了提高住房公積金的繳存基數(shù)以及抑制經(jīng)適房?jī)r(jià)格上漲趨勢(shì)的政策建議。

住房公積金;經(jīng)適房;優(yōu)越性;適用性

0 引言

改革開放以來，我國居民的收入水平有了顯著的提高，但是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用下，傳統(tǒng)的平均主義模式被打破，居民收入的增長(zhǎng)幅度在不同地區(qū)不同行業(yè)呈現(xiàn)出巨大的差異。以國際上通用的基尼系數(shù)為例，2013年官方公布了我國近10年的基尼系數(shù)，其中2009年0.490、2010年0.481、2011年0.477、2012年0.474。按照一般的國際標(biāo)準(zhǔn)，基尼系數(shù)0.4以上就表示收入差距比較大，我國10年的基尼系數(shù)可以證明我國的收入差距確定比較大，而收入差距的懸殊直接體現(xiàn)在居民的住房消費(fèi)中［1］。

由于目前房?jī)r(jià)相對(duì)居民的收入較高，直接全款購房難度很大，因此絕大多數(shù)家庭都選擇貸款的模式購房，中低收入家庭更不例外。目前貸款住房消費(fèi)模式主要有兩種:①公積金貸款購買商品房模式，這一模式是目前最為常見的住房消費(fèi)模式。②商業(yè)貸款購買經(jīng)適房模式，這一模式的最大優(yōu)點(diǎn)就是利用經(jīng)適房的經(jīng)濟(jì)性——低廉的價(jià)格，可以顯著地減輕中低收入家庭的購房負(fù)擔(dān)。

以上兩個(gè)住房消費(fèi)模式都存在不同程度的缺陷，對(duì)于中低收入家庭來說，公積金貸款購買商品房這一模式下商品房的高房?jī)r(jià)以及商業(yè)貸款購買經(jīng)適房模式下高貸款利率都會(huì)對(duì)其住房消費(fèi)造成一定影響。為了應(yīng)對(duì)這一問題，上海市在2011年頒布了《上海市住房公積金個(gè)人購買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)施細(xì)則》，這意味著中低收入家庭在申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房的同時(shí)可以使用住房公積金貸款。下面本文嘗試用定量分析方法來論證該模式的優(yōu)越性以及適用性［2］。

1 實(shí)證分析的六大指標(biāo)及含義

目前我國推行公積金購買經(jīng)適房模式的城市并不是很多，主要有上海、無錫、成都等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，本文以上海市為例論證這一模式的優(yōu)越性。為了驗(yàn)證該模式在其他經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)是否具有適用性，本文以合肥市為例來探討這一模式是否具有適用性，能否在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)同時(shí)推廣［3］。

本文選取了6個(gè)指標(biāo)，其含義如下:

(1)房?jī)r(jià)與家庭年收入之比，即房?jī)r(jià)÷家庭年收入×100%。該指標(biāo)數(shù)值越高，說明房?jī)r(jià)相對(duì)于家庭年收入越高，居民購房壓力越大。

(2)首付款負(fù)擔(dān)比，公式表示為:首付款÷家庭月收入×100%。該指標(biāo)數(shù)值越高，說明首付款的壓力越大，住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)越重。

(3)住房公積金貸款貢獻(xiàn)度，公式表示為:住房公積金貸款÷房?jī)r(jià)總額×100%。該指標(biāo)數(shù)值越高，說明公積金貸款對(duì)住房消費(fèi)的貢獻(xiàn)度越大。

(4)住房公積金還款貢獻(xiàn)度，公式表示為:公積金月繳存額÷公積金貸款和商業(yè)貸款月還款總額× 100%。該指標(biāo)數(shù)值越高，說明公積金貸款對(duì)住房消費(fèi)的貢獻(xiàn)度越大。

(5)家庭月收入還貸率，公式表示為:(公積金和商業(yè)貸款月還款總額-住房公積金月繳存額)÷家庭月收入×100%。該指標(biāo)數(shù)值越低，說明住房公積金對(duì)住房消費(fèi)貢獻(xiàn)度越高。

(6)住房壓力指數(shù)，即住房支出占家庭收入的比重，住房支出按照家庭購買住房時(shí)月還款額計(jì)算，家庭收入按家庭月收入計(jì)算，公式表示如下:

β=［12×(TP÷TI)］×{［(1-DP/TP)×R×

通過伙伴在行業(yè)內(nèi)的專家知識(shí)，搭配研華多年來在局端數(shù)據(jù)收集、聯(lián)網(wǎng)和在云端資料的處理運(yùn)用，將形成OT與IT的融合，完整從數(shù)據(jù)搜集、管理到分析，展現(xiàn)數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的最后一里路。因此，研華2018年起，啟動(dòng)各種領(lǐng)域的共創(chuàng)合作，育成行業(yè)深耕的系統(tǒng)集成商，與伙伴攜手引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)數(shù)位轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)共贏的新局勢(shì)。

(1+R)12×Y］÷［(1+R)12×Y-1］}×100%

其中，TP是房?jī)r(jià)，TI是家庭年收入，DP/TP為貸款首付比，R為貸款月利率，Y為貸款年限。住房壓力指數(shù)的合理區(qū)間為40%以下，40%-50%為壓力稍大，大于50%為壓力過大區(qū)間［4］。

2 上海市和合肥市3種不同住房消費(fèi)模式的實(shí)證分析

表1 上海市和合肥市中低收入家庭住房消費(fèi)基本情況

表2 上海市和合肥市中低收入家庭3種不同住房消費(fèi)模式的貢獻(xiàn)度比較

以表1、表2的數(shù)據(jù)為依據(jù)，分別對(duì)實(shí)行公積金貸款購買經(jīng)適房模式的優(yōu)越性和適用性進(jìn)行分析。

2.1 實(shí)行公積金貸款購買經(jīng)適房模式的優(yōu)越性

(1)房?jī)r(jià)與家庭年收入比和首付款負(fù)擔(dān)比。模式一與模式三下的購房負(fù)擔(dān)要比模式二輕。產(chǎn)生差異的主要原因是均價(jià)差異:上海市經(jīng)適房最高為每平米9000元，而普通商品房均價(jià)每平米達(dá)到14061元。模式一和模式三優(yōu)于模式二，體現(xiàn)出了經(jīng)適房經(jīng)濟(jì)性在中低收入家庭住房消費(fèi)中的貢獻(xiàn)度。

(2)住房公積金貸款貢獻(xiàn)度。在模式一下，指標(biāo)數(shù)值為80%，模式二下指標(biāo)數(shù)值為53%，模式三下指標(biāo)數(shù)值為0%。存在差異的原因是:模式一下經(jīng)適房房?jī)r(jià)較低，再加上公積金60萬元的貸款限額，完全可以滿足80平米經(jīng)適房總房?jī)r(jià)，無需使用商業(yè)貸款;而模式二下，雖然有公積金60萬元的高貸款限額，但是由于購買商品房過高的房?jī)r(jià)(1121880元)使居民家庭不得不使用高貸款利率的商業(yè)貸款(約30萬元)，因此公積金貸款貢獻(xiàn)度為53%;而模式三則是無法使用公積金的中低收入家庭，雖然申請(qǐng)經(jīng)適房，但是只能使用商業(yè)貸款，公積金貸款貢獻(xiàn)度為0%。由此得出，在其他條件相同的情況下，模式一是最優(yōu)的，充分利用了公積金高貸款限額和經(jīng)適房低房?jī)r(jià)的特點(diǎn)。

(3)住房公積金還款貢獻(xiàn)度和家庭月收入還貸率。在模式一下，住房公積金還款貢獻(xiàn)度為35%，家庭月收入還款率為26%;模式二下，公積金還款貢獻(xiàn)度為21%，家庭月收入還款率為54%;模式三下，公積金還款貢獻(xiàn)度為0%，家庭月收入還款率為50%。模式一可以保證家庭收入更多地用于改善居民生活。

通過對(duì)上海市中低收入家庭住房消費(fèi)3種模式的分析以及六大指標(biāo)數(shù)值定量的研究，可以證明公積金貸款購買經(jīng)適房模式確實(shí)具有優(yōu)越性，即公積金貸款購買經(jīng)適房模式的確可以減輕上海中低收入家庭的購房負(fù)擔(dān)及還貸壓力，實(shí)踐也證明這一政策深受上海市中低收入家庭青睞［5］。

2.2 實(shí)行公積金貸款購買經(jīng)適房模式的適用性

(1)房?jī)r(jià)與家庭年收入比和首付款負(fù)擔(dān)比。兩指標(biāo)數(shù)值越大，家庭購房負(fù)擔(dān)越重，模式一和模式三的兩指標(biāo)數(shù)值是最小的，僅為7.51和27，說明在模式一和模式三下，合肥市中低收入家庭購房負(fù)擔(dān)是較低的。

(2)其余的四大指標(biāo)。在模式一下，住房公積金貸款貢獻(xiàn)度和還款貢獻(xiàn)度是最高的，分別為70%和50%，家庭月收入還貸率達(dá)到20%的低值，住房壓力指數(shù)是39.9%，也處于合理區(qū)間。這說明模式一在相同的條件下是完全優(yōu)于模式二和模式三的。

住房公積金貸款購買經(jīng)適房模式不僅適用于上海市中低收入家庭，如果從減輕中低收入家庭購房負(fù)擔(dān)和還貸壓力的角度上看，也是非常適合合肥市中低收入家庭的，這證明了公積金貸款經(jīng)適房模式的適用性和可推廣性。

通過對(duì)合肥市中低收入家庭住房消費(fèi)3種模式的定量比較分析，可以得出結(jié)論:住房公積金購買經(jīng)適房模式也適合合肥中低收入家庭，可以切實(shí)減輕中低收入家庭的購房負(fù)擔(dān)和還貸壓力。由此可見，住房公積金購買經(jīng)適房模式具有適用性，不僅適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，也適合經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。

3 住房公積金購買經(jīng)適房模式存在的問題及政策建議

通過對(duì)住房公積金購買經(jīng)適房模式在上海市和合肥市實(shí)施情況的研究，得出結(jié)論:該住房消費(fèi)模式具有優(yōu)越性和適用性，可以在全國有條件的地方推行。但是在研究過程中也發(fā)現(xiàn)該模式存在一些問題，這些問題會(huì)制約這一模式的優(yōu)越性以及適用性的發(fā)揮，因此，針對(duì)這些問題提出建議。

3.1 住房公積金繳存數(shù)額較小

住房公積金貸款具有低利率高限額的優(yōu)點(diǎn)，在住房消費(fèi)中發(fā)揮著重大的作用，因此職工住房公積金繳存數(shù)額的多少直接影響購房負(fù)擔(dān)和還貸壓力［6］，高繳存數(shù)額必然會(huì)改善中低收入家庭的住房消費(fèi)現(xiàn)狀。但是就目前的情況來說，中低收入家庭的職工的公積金繳存數(shù)額普遍存在少繳、延繳甚至不繳的狀況。

3.2 經(jīng)適房?jī)r(jià)格有上漲趨勢(shì)

經(jīng)適房最大的特點(diǎn)就是經(jīng)濟(jì)性，這也是公積金購買經(jīng)適房模式優(yōu)越性的最大立足點(diǎn)。近幾年隨著商品房?jī)r(jià)格的上漲，帶動(dòng)經(jīng)適房?jī)r(jià)格也呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。而保證經(jīng)適房?jī)r(jià)格的經(jīng)濟(jì)性是改善中低收入家庭住房消費(fèi)現(xiàn)狀的重點(diǎn)，當(dāng)然這并不意味著經(jīng)適房?jī)r(jià)格不能漲。目前各地政府明令禁止經(jīng)適房?jī)r(jià)格上漲，但是如果商品房和經(jīng)適房?jī)r(jià)差過大，會(huì)嚴(yán)重影響開發(fā)商建設(shè)積極性，造成開工率不足或者質(zhì)量下降，倒逼價(jià)格上漲［7］。對(duì)此，本文的建議是建立一套經(jīng)適房?jī)r(jià)格與家庭收入聯(lián)動(dòng)機(jī)制，使經(jīng)適房?jī)r(jià)格隨著家庭收入變動(dòng)而漲跌，這樣既可以保證經(jīng)適房的經(jīng)濟(jì)性，又可以保證開發(fā)商建設(shè)的積極性。

4 結(jié)語

關(guān)于中低收入家庭住房消費(fèi)的理論研究已經(jīng)較多，但是從定量角度來分析公積金貸款經(jīng)適房模式相對(duì)于其他住房消費(fèi)模式的優(yōu)越性及適用性的研究不多。本文借鑒了其他學(xué)者的一些統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，通過對(duì)上海市和合肥市住房消費(fèi)模式的比較，證明了公積金貸款經(jīng)適房模式的優(yōu)越性及適用性，并就該模式存在的問題進(jìn)行了分析，目的就是通過解決該模式存在的問題，使這一模式真正改善我國中低收入家庭的住房消費(fèi)現(xiàn)狀，切實(shí)地減輕其購房負(fù)擔(dān)和還貸壓力，讓中低收入家庭享受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的紅利。

［1］徐峰，等.中國住房消費(fèi)中住房公積金貢獻(xiàn)度的實(shí)證研究——以典型城市為例的實(shí)證研究［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2007(4):47-50.

［2］鞠燕妮.對(duì)我國住房公積金有關(guān)制度的重新認(rèn)識(shí)［J］.中國房地產(chǎn)，2012(2):74-76.

［3］周京奎.我國公共住房消費(fèi)融資模式及績(jī)效分析［J］.河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)報(bào)，2010(3):40-46.

［4］任宏，等.中國城市住房壓力指數(shù)研究——北京、上海、武漢、重慶的比較［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2011(3):72-75.

［5］劉開瑞，余靖.現(xiàn)狀、問題、對(duì)策——陜西住房公積金實(shí)證分析［J］.科學(xué).經(jīng)濟(jì).社會(huì)，2011(1):90-94.

［6］王捷.住房公積金:理論思考與實(shí)踐創(chuàng)新［M］.鎮(zhèn)江:江蘇大學(xué)出版社，2012:56-57.

［7］傅爾基.加快上海市住房保障體系建設(shè)的若干思考［J］.住房保障，2007，3(1):24-27.

責(zé)任編輯:沈玲

A Research on the Superiority and Applicability of the M ode for Purchase Econom ically Affordable Housing by Accumulation Fund—Taking Two Typical Cities as Examples

QU Xiang-yu，ZHANG Yun-shu

(Financial School，Anhui University of Finance And Economics，Bengbu 233040，China)

The paper，selecting two typical cities Shanghai and Hefei as examples，uses six housing consumption indexes to make a quantitative analysis on the superiority and applicability of themode of purchase economically affordable housing by accumulation fund.The results show that the superiority is that it can reduce the total sum ofmoney for housing purchasers and their loan amount they should pay everymonth，which reduces the pressure of consumers;the applicabilitymeans that it is suitable for developed economic areas and less developed economic areas.At last，it presents the specific policy suggestions on the improvement of the deposit base for housing fund and the curb of trend of rise in prices of economically affordable housing.

housing fund;economically affordable housing;superiority;applicability

F832

A

1009-3907(2014)01-0025-04

2013-12-03

2012年安徽省高校省級(jí)優(yōu)秀青年人才基金項(xiàng)目(2012SQRW197);2011年教育部青年基金項(xiàng)目(11YJC820026)

曲翔宇(1989-)，男，山東萊西人，碩士研究生，主要從事金融保險(xiǎn)方面的研究;張運(yùn)書(1973-)，男，安徽靈璧人，副教授，博士，主要從事金融法和保險(xiǎn)法研究。