我國(guó)發(fā)展“以房養(yǎng)老”的困境和對(duì)策

孫偉偉 劉欣慈

中圖分類號(hào)：D035 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

摘要：近年來(lái)，我國(guó)的人口老年化問(wèn)題日益嚴(yán)重，傳統(tǒng)的養(yǎng)老保障體系遭到了極大的挑戰(zhàn)。為解決這一問(wèn)題，很多地方推出“以房養(yǎng)老”的新型養(yǎng)老模式，然而在實(shí)施的過(guò)程中，這一模式并不是一帆風(fēng)順。尋求化解實(shí)施“以房養(yǎng)老”中遇到的難題的具體方法，在我國(guó)人口老齡化背景下推廣住房反抵押貸款，顯得十分必要。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；養(yǎng)老保障體系；住房反抵押貸款

一、引言

目前，我國(guó)面臨的老齡化問(wèn)題將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，全國(guó)60歲以上老年人已經(jīng)達(dá)到了2.13億之多，老年人口比重達(dá)到了16%。面對(duì)不斷激增老年人群，我國(guó)既有的養(yǎng)老保障體系受到了極大的挑戰(zhàn)，政府需要承受巨大的養(yǎng)老保險(xiǎn)支出。與此同時(shí)，我國(guó)家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”模式也受到了巨大的沖擊，不能維持老齡人的正常生活?；谖覈?guó)養(yǎng)老保障體系的現(xiàn)狀，補(bǔ)充新的養(yǎng)老保障方式，多元化優(yōu)化老年人口的正常生活，探索符合我國(guó)國(guó)情的“以房養(yǎng)老”模式是十分必要的。

“以房養(yǎng)老”又稱為“住房反抵押貸款”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給商業(yè)銀行或保險(xiǎn)公司，并從金融機(jī)構(gòu)定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)?！耙苑筐B(yǎng)老”被認(rèn)為是現(xiàn)代養(yǎng)老保障的重要補(bǔ)充，能有效緩解當(dāng)前社會(huì)養(yǎng)老能力不足的問(wèn)題。截至目前，我國(guó)多個(gè)城市包括北京、上海、廣州、重慶等城市已經(jīng)開(kāi)展試點(diǎn)了“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老模式，但是實(shí)施效果不甚理想。

二、影響我國(guó)“以房養(yǎng)老”實(shí)施的主要阻力因素

從2005年南京湯山溫泉留園老年公寓率先推出“以房換養(yǎng)”模式開(kāi)始，北京、上海、廣州、沈陽(yáng)等市也紛紛試行了“以房養(yǎng)老”模式，式，尤其是對(duì)住房反向抵押貸款方式進(jìn)行了探索，結(jié)果卻是響應(yīng)者甚少?！耙苑筐B(yǎng)老”在我國(guó)實(shí)施起來(lái)面臨著一系列困境，其原因主要有：

1.傳統(tǒng)觀念根深蒂固，人們認(rèn)識(shí)存在偏差

一方面，在東方傳統(tǒng)文化中，子女贍養(yǎng)老人的養(yǎng)老方式源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，早已根深蒂固。倫理和感情因素的影響使得人們對(duì)“以房養(yǎng)老”認(rèn)識(shí)存在偏差，阻礙了對(duì)這一模式的需求。另一方面，在傳統(tǒng)小農(nóng)思想觀念下，房屋成為每個(gè)人生活的寄托。建立在房屋產(chǎn)權(quán)交易基礎(chǔ)上的“以房養(yǎng)老”往往使得老年人心里惴惴不安。

2. 金融市場(chǎng)稚嫩，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性

隨著時(shí)間的推移，房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化、預(yù)期壽命變化給倒按揭?guī)?lái)的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大時(shí)，貸款機(jī)構(gòu)擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，借款人會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)潛在的升值空間而惜售。就我國(guó)而言，部分地區(qū)的房?jī)r(jià)存在一定的泡沫，而房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也十分匱乏，給“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)推廣帶來(lái)許多制約。

3.法律法規(guī)缺失，市場(chǎng)環(huán)境不規(guī)范

目前，我國(guó)“以房養(yǎng)老”的實(shí)施與現(xiàn)存的法律法規(guī)存在著某些沖突，相關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)仍不完善?！耙苑筐B(yǎng)老”必須以借款人完全擁有土地所有權(quán)為前提，而我國(guó)《房地產(chǎn)管理方法》規(guī)定居民對(duì)房產(chǎn)擁有70年的所有權(quán)，并不是永久擁有。土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新繳納出讓金，獲得批準(zhǔn)，否則政府將無(wú)條件收回土地及土地上的附屬物。這大大打擊了金融機(jī)構(gòu)參與“以房養(yǎng)老”的積極性，如果在貸款期內(nèi)到期，究竟由誰(shuí)支付出讓金，法律也沒(méi)有明確規(guī)定。

三、實(shí)施“以房養(yǎng)老”的對(duì)策構(gòu)想

在我國(guó)人口老齡化日益嚴(yán)重的背景下，社會(huì)養(yǎng)老的壓力持續(xù)增加，而推廣實(shí)施“以房養(yǎng)老”能有效緩解這一現(xiàn)狀。鑒于我國(guó)的現(xiàn)狀，推廣“以房養(yǎng)老”仍有不小的阻力，單純套用國(guó)外的住房反抵押模式也是不可行的。因此，探索適合我國(guó)國(guó)情的“以房養(yǎng)老”模式是十分必要的，需要從以下幾方面著手：

1.明確各方參與主體，推廣業(yè)務(wù)運(yùn)行模式

住房反抵押貸款實(shí)際上是運(yùn)用房屋的可居住性和保值增值性來(lái)實(shí)現(xiàn)的，“以房養(yǎng)老”體系的形成需要借款人、貸款人、政府以及金融中介機(jī)構(gòu)的相互協(xié)助。對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，主要考核借款人的準(zhǔn)入門檻。對(duì)于60以上，擁有城鎮(zhèn)家庭住房的居民即可納入借款人范圍，才有資格申請(qǐng)住房倒按揭。貸款人指的是住房反抵押貸款的組織實(shí)施方，一般可以是保險(xiǎn)公司和商業(yè)銀行。商業(yè)銀行擁有充足的資金來(lái)實(shí)施住房倒按揭業(yè)務(wù)，保險(xiǎn)公司則具有專業(yè)的業(yè)務(wù)知識(shí)，更易于操作住房倒按揭，將“以房養(yǎng)老”融入社會(huì)養(yǎng)老保障體系中。在住房倒按揭的具體實(shí)施操作中，需要專業(yè)的、獨(dú)立的咨詢機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。但是目前我國(guó)的中介機(jī)構(gòu)缺乏統(tǒng)一的規(guī)范、人力資本缺失，承辦住房倒按揭壓力較大。政府需要培育出良好的市場(chǎng)環(huán)境，通過(guò)行政法規(guī)和監(jiān)督機(jī)制保證“以房養(yǎng)老”順暢實(shí)施。

2.加大公共宣傳力度，倡導(dǎo)現(xiàn)代養(yǎng)老觀念

由于歷史原因，我國(guó)居民一直信奉“養(yǎng)兒防老”，對(duì)房屋的依賴性極強(qiáng)。而隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)傳統(tǒng)代間的凝聚力正在減弱，傳統(tǒng)的養(yǎng)老思想也是漸漸退出歷史舞臺(tái)。通過(guò)的自身的養(yǎng)老保障體系來(lái)進(jìn)行養(yǎng)老已經(jīng)得到大多數(shù)人的認(rèn)可，對(duì)于潛在的借款人，政府和金融機(jī)構(gòu)要增加宣傳力度，讓“以房養(yǎng)老”這種住房倒按揭模式為更多人所熟知和接受。鼓勵(lì)人們進(jìn)行合理的長(zhǎng)期資產(chǎn)規(guī)劃，積極融入到“以房養(yǎng)老”計(jì)劃中。

3. 完善法律規(guī)章制度，建立配套政策體系

我國(guó)實(shí)施住房反抵押貸款的一個(gè)重要阻力因素就是法律體系不完備，部分法律法規(guī)甚至出現(xiàn)與業(yè)務(wù)運(yùn)行沖突的情況，因此完善相關(guān)法律規(guī)章制度成為了當(dāng)務(wù)之急。為保證住房反抵押貸款的順利運(yùn)行，政府需要調(diào)整部分與住房反抵押貸款不適應(yīng)的法律條約，出臺(tái)專門針對(duì)處理住房反抵押貸款條件下的住房遺產(chǎn)處理相關(guān)法規(guī)，另外還需要對(duì)續(xù)期土地使用費(fèi)支付方法和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安排規(guī)定。

另外開(kāi)展住房反抵押貸款，需要政府與市場(chǎng)相結(jié)合。針對(duì)我國(guó)相對(duì)稚嫩的金融市場(chǎng)，政府必須要積極參與。選取合適的城市進(jìn)行試點(diǎn)，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)行，保證住房反抵押貸款業(yè)務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。政府還可以出臺(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)潛在借款人參與到“以房養(yǎng)老”中來(lái)，對(duì)于領(lǐng)取的養(yǎng)老金給予一定的免稅待遇。

4. 積極發(fā)展金融市場(chǎng)，建立風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制

保險(xiǎn)公司可以與商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作，共同參與住房反抵押貸款業(yè)務(wù)。這其中，房產(chǎn)商可以為金融機(jī)構(gòu)提前潛在客戶；商業(yè)銀行可以與中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作進(jìn)行房屋價(jià)值的評(píng)估，并且籌措資金；保險(xiǎn)公司要努力發(fā)揮自身的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，根據(jù)精算生命表，設(shè)計(jì)出最使用借款人要求的住房反抵押產(chǎn)品。

至于在住房反抵押貸款中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，也可以通過(guò)金融機(jī)構(gòu)相互合作得以分散。作為承辦機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀昂可以將其購(gòu)進(jìn)的大批住房向保險(xiǎn)公司進(jìn)行投保，保險(xiǎn)標(biāo)的主要是借款人的人身保險(xiǎn)和房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)。這樣一來(lái)，住房反抵押貸款就在保險(xiǎn)公司與商業(yè)銀行之間進(jìn)行了一定程度的分散。

四、結(jié)論

在我國(guó)社會(huì)老齡化日益嚴(yán)重的背景下，社會(huì)養(yǎng)老壓力日益增加，積極推廣“以房養(yǎng)老”模式是十分有必要的。我們要積極發(fā)展我國(guó)的金融市場(chǎng)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念，聯(lián)合相關(guān)產(chǎn)業(yè)的合作，完善法律法規(guī)制度，穩(wěn)扎穩(wěn)打，保證產(chǎn)品的合理性和適用性。

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