我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

王曉燕

中圖分類號(hào)：F2933 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

摘要：房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響、國(guó)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)制度的制約、政策的不對(duì)等性，我國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了一定的泡沫，在房地產(chǎn)泡沫的形成過程中生產(chǎn)成本、國(guó)家政策、消費(fèi)水平等因素對(duì)其有著重要的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫；政治經(jīng)濟(jì)學(xué)

前言

隨著改革開放的飛速發(fā)展，特別是隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策的深入，房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和地方財(cái)政的發(fā)展起到了一定的積極作用，但是也帶來了一定的危害，目前房產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離其實(shí)際價(jià)格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了普通人的購買能力，但是住房作為人的一種基本生存條件，人們又不得不投入到房地產(chǎn)的購買洪流中來，加上國(guó)內(nèi)外投資基金的進(jìn)入，于是導(dǎo)致房?jī)r(jià)越來越高，產(chǎn)生所謂的房地產(chǎn)泡沫，如何正確認(rèn)識(shí)我國(guó)目前房?jī)r(jià)及房地產(chǎn)泡沫的危害，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展是政府部門和經(jīng)濟(jì)學(xué)家急需解決的問題，因此本研究結(jié)合政治經(jīng)濟(jì)學(xué)基本觀點(diǎn)、基本知識(shí)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)行研究，為我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀的研究以及解決提供一些理論依據(jù)。

1.我國(guó)房地產(chǎn)泡沫研究現(xiàn)狀

隨著房?jī)r(jià)的進(jìn)一步背離，關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)泡破研究也越來越多，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫是否存在也存在一定過的爭(zhēng)議，尤明《基于指數(shù)合成法的北京市房地產(chǎn)泡沫實(shí)證研究》（特區(qū)經(jīng)濟(jì)2011.5）選取不同的指數(shù)對(duì)北京市2003-2009年的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了分析，王道勛《淺析房地產(chǎn)泡沫的成因與危害》（經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊2013.26）研究認(rèn)為隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，商品房銷售價(jià)格呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)認(rèn)為只要將房地產(chǎn)泡沫控制在適度的范圍內(nèi)，就可避免或減少房地產(chǎn)泡沫危害，并針對(duì)性提出了防止房地產(chǎn)泡沫的措施。葉雷斌等人也以《房地產(chǎn)泡沫成因分析與判定研究》（中國(guó)外資 2009.14）分別從土地供給、投機(jī)需求、房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期和銀行信貸支持四個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因進(jìn)行了分析，本文也正是在這種背景下，利用政治經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和觀點(diǎn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問題進(jìn)行研究。

2.房地產(chǎn)泡沫概念及我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)泡沫是隨著住房市場(chǎng)化和資本自由流通而出現(xiàn)的一個(gè)新名詞。房地產(chǎn)泡沫作為一個(gè)概念和最先出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)最先出現(xiàn)在美國(guó)，第一次房地產(chǎn)泡沫是1923年-1926年的美國(guó)佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫（Property Bubbles），這次房地產(chǎn)投機(jī)狂潮引發(fā)了華爾街股市崩潰，導(dǎo)致20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家查爾斯P·金德伯格認(rèn)為：房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫[1]。

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，隨著我國(guó)住房公有制房分配制度的取消，商品房市場(chǎng)的建立推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，改善住房作為生活的基本條件得到廣大群眾接受，1998年我國(guó)住房全面實(shí)現(xiàn)商品化，對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求得到了空前的釋放，特別是受1998年世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響、2007年美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)引發(fā)了全球性的金融危機(jī)，我國(guó)采取一定的財(cái)政政策刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投入力度加大，2011年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資共計(jì)61740億元，比2010年投資增長(zhǎng)27. 9%，高于當(dāng)年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值9. 2%的增長(zhǎng)速度，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)保持了長(zhǎng)期快速增長(zhǎng)，拉動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但與此同時(shí)也出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格超出合理水平，出現(xiàn)投資過熱、價(jià)格過高、普通民眾難以接受、住房空置率上升等問題，2012海南省兩會(huì)上便出現(xiàn)了樓房空置率達(dá) 80%的說法，我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象已經(jīng)進(jìn)入公眾視野。

3.政治經(jīng)濟(jì)學(xué)視野下我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

政治經(jīng)濟(jì)學(xué)是研究生產(chǎn)、購買及出售、以及法律、社會(huì)習(xí)俗慣例，以及政府之間的關(guān)系的一門獨(dú)立學(xué)科。政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象是生產(chǎn)關(guān)系，換句話說，就是研究一定生產(chǎn)過程中不同經(jīng)濟(jì)主體之間的物質(zhì)利益關(guān)系、尋求其變化規(guī)律的科學(xué)，在此基礎(chǔ)上研究各種物質(zhì)利益關(guān)系形成基礎(chǔ)或條件、運(yùn)行規(guī)律、運(yùn)行特征及其在一定社會(huì)對(duì)于生產(chǎn)力發(fā)展的作用等。

3.1房地產(chǎn)價(jià)值分析

房地產(chǎn)又被稱為不動(dòng)產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)過程中所擁有的土地、建筑物以及附帶利益的總和，本質(zhì)上來說房地產(chǎn)價(jià)值由不變資本、可變資本、利潤(rùn)三者組成，其中不變資本是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，主要指房地產(chǎn)開發(fā)過程中建筑材料、土地、設(shè)備的價(jià)值組成，不變資本在生產(chǎn)過程中可通過折舊的方式逐漸轉(zhuǎn)移商品中，轉(zhuǎn)移的價(jià)值取決于轉(zhuǎn)移的次數(shù)和設(shè)備壽命?？勺冑Y本主要指的是房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中勞動(dòng)力成本，也就是說在房地產(chǎn)生產(chǎn)、銷售過程中投入的全部勞動(dòng)力成本，包括：建筑工人、設(shè)計(jì)人員、營(yíng)銷人員、管理及其他服務(wù)人員等，雖然有些沒有直接參與房地產(chǎn)的生產(chǎn)，但是間接的參與了生產(chǎn)過程。利潤(rùn)指的是房地產(chǎn)資本通過生產(chǎn)運(yùn)動(dòng)所產(chǎn)生的剩余價(jià)值，是超出原有價(jià)值的增值價(jià)值。對(duì)利潤(rùn)的獲取和追求是資本投入的最終目的和原始動(dòng)力，利潤(rùn)也是房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成和推動(dòng)房地產(chǎn)快速發(fā)展的重要因素之一。從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)角度出發(fā)來說房地產(chǎn)價(jià)值是其生產(chǎn)成本加上社會(huì)平均利潤(rùn)，而不是房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)平均利潤(rùn)。

3.2我國(guó)房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)

理論上產(chǎn)業(yè)泡沫的產(chǎn)生在是由于經(jīng)濟(jì)主體的物質(zhì)利益關(guān)系的不合理并進(jìn)一步加劇而產(chǎn)生的，泡沫經(jīng)濟(jì)具有兩大特點(diǎn)：首先商品供求雙方嚴(yán)重失衡，供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量；其次投機(jī)交易占較大比重。房地產(chǎn)泡沫是產(chǎn)業(yè)泡沫的一種，主要指由于房地產(chǎn)投機(jī)所占比例過大而引起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者購買能力。從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，房地產(chǎn)作為一種商品，正常生產(chǎn)活動(dòng)中房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)圍繞其價(jià)值上下波動(dòng)，但當(dāng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者為了獲得“超額利潤(rùn)”，利用各種資源、手段使房地產(chǎn)價(jià)格以高于其價(jià)值本身形成壟斷價(jià)格進(jìn)行銷售時(shí)，這種違背價(jià)值規(guī)律而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)便是房地產(chǎn)“泡沫”。根據(jù)馬克思科學(xué)的地租理論，房地產(chǎn)泡沫的實(shí)質(zhì)便是由于級(jí)差地租和壟斷地租的存在而獲得的超額利潤(rùn)。針對(duì)我國(guó)來說就是土地的流通體制問題導(dǎo)致房地產(chǎn)固定投資加大，房地產(chǎn)成本增加，各地“地王”的出現(xiàn)就是典型代表。

3.3我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫的原因

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是房地產(chǎn)泡沫表現(xiàn)主要形式。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是由房地產(chǎn)的本身價(jià)值、房地產(chǎn)相對(duì)稀缺性、市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下商品的價(jià)格應(yīng)圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，符合價(jià)值規(guī)律，但是由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊性和國(guó)際經(jīng)濟(jì)的影響，大環(huán)境上由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、對(duì)外貿(mào)易上貿(mào)易順差、對(duì)內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需、貨幣流動(dòng)性過剩，加上國(guó)外投資基金的進(jìn)入，小環(huán)境民眾的房地產(chǎn)投機(jī)因素、從眾心理，等一系列因素導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)背離價(jià)值規(guī)律的現(xiàn)象。

4.結(jié)論

房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，受國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響、國(guó)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)制度的制約、政策的不對(duì)等性，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體的關(guān)系極為復(fù)雜，我國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了一定的泡沫，在房地產(chǎn)泡沫的形成過程中生產(chǎn)成本、國(guó)家政策、消費(fèi)水平等因素對(duì)其有著重要的影響。也阻礙著房地產(chǎn)泡沫問題的解決。

參考文獻(xiàn)：

[1]http：//baike.baidu.com/view/1119057.htm fr=aladdin

[2]張之倩 房地產(chǎn)泡沫與經(jīng)濟(jì)危機(jī)[J]. 中國(guó)商界，2011，（12）：35-36

[3]葉雷斌等 房地產(chǎn)泡沫成因分析與判定研究[J].中國(guó)外資，2009，（014）： 215-215.