陳武雄

淺議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制

陳武雄

隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度的減緩，宏觀調(diào)控措施的進(jìn)一步增強(qiáng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，要想在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)并立于不敗之地，就必須重視和控制好開(kāi)發(fā)成本，提高成本管理水平。本文將分別從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工三個(gè)階段，提出控制開(kāi)發(fā)成本的對(duì)策。

成本控制；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；造價(jià)

一、設(shè)計(jì)階段的成本控制

一般來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)完成后，工程建設(shè)的成本70-80%就基本確定，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞直接影響到施工建設(shè)費(fèi)用的多少和項(xiàng)目建設(shè)歷時(shí)的長(zhǎng)短，也直接決定項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中對(duì)人力、物力和財(cái)力投入的需求，因此設(shè)計(jì)在成本控制中起著先天性的影響。設(shè)計(jì)的計(jì)劃性是保證工期順利推進(jìn)的有效保障，設(shè)計(jì)的完整性和準(zhǔn)確性，能提高招標(biāo)過(guò)程中競(jìng)爭(zhēng)的充分性和招標(biāo)完成后招標(biāo)結(jié)果的執(zhí)行力。通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化，可以減少不必要的成本開(kāi)支，提高產(chǎn)品的性價(jià)比。設(shè)計(jì)的深化不但可以提高設(shè)計(jì)的完整性，而且可以提高招標(biāo)結(jié)果的公正性和準(zhǔn)確性。在實(shí)際案例中，許多技術(shù)人員過(guò)多的側(cè)重于設(shè)計(jì)的安全系數(shù)，而較少考慮設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性，這在根本上加大了項(xiàng)目的建設(shè)成本。為了避免過(guò)分關(guān)注設(shè)計(jì)安全系數(shù)而造成成本失控，可重點(diǎn)從以下方面著手：

1.實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，比較多個(gè)設(shè)計(jì)方案，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)合作單位

在設(shè)計(jì)階段引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，在制定設(shè)計(jì)招標(biāo)方案時(shí)，應(yīng)推行設(shè)計(jì)成果安全性與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合的辦法，在這兩個(gè)方面設(shè)定一定的權(quán)重來(lái)進(jìn)行綜合考慮。要邀請(qǐng)多方較為優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位一起來(lái)競(jìng)標(biāo)，并要綜合分析各個(gè)競(jìng)標(biāo)單位的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，多方聽(tīng)取專家的設(shè)計(jì)建議，取長(zhǎng)補(bǔ)短，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目的，最終在保證項(xiàng)目整體布局、建筑造型、適用功能等方面的協(xié)調(diào)統(tǒng)一的基礎(chǔ)上，在降低工程造價(jià)上實(shí)現(xiàn)一定的突破。

2.實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制工程造價(jià)

實(shí)施限額設(shè)計(jì)，就是要嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的成本目標(biāo)控制初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，在保證各專業(yè)達(dá)到使用功能，符合設(shè)計(jì)質(zhì)量要求的前提下，按分配的投資限額設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，保證總投資控制在批準(zhǔn)的限額內(nèi)。做好限額設(shè)計(jì)管理，能為后期的施工建設(shè)節(jié)約很多的成本。從勘察工作開(kāi)始，就要著手進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，在編制工程勘察文件時(shí)，應(yīng)當(dāng)滿足工程建設(shè)規(guī)劃、選址、設(shè)計(jì)、巖土治理和施工的需要。設(shè)計(jì)單位應(yīng)把限額設(shè)計(jì)作為設(shè)計(jì)工作的重點(diǎn)考量因素，必須熟練掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，在此基礎(chǔ)上，按項(xiàng)目成本目標(biāo)嚴(yán)格控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)及概算，節(jié)節(jié)連貫，環(huán)環(huán)相扣，每一個(gè)環(huán)節(jié)都能為下一個(gè)步驟做好鋪墊，最終將限額設(shè)計(jì)貫穿于勘察設(shè)計(jì)的全過(guò)程。

二、招投標(biāo)階段的成本控制

項(xiàng)目招投標(biāo)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的重要組成部分。招標(biāo)工作的組織和招標(biāo)結(jié)果直接影響著成本控制，可以說(shuō)工程項(xiàng)目的招標(biāo)結(jié)果對(duì)工程項(xiàng)目的成本控制有著決定性的影響。許多全國(guó)性的大型房地產(chǎn)公司在向全國(guó)多個(gè)地區(qū)布局時(shí)，時(shí)常會(huì)碰到對(duì)當(dāng)?shù)厥┕な袌?chǎng)不了解，對(duì)本公司招標(biāo)管理中的習(xí)慣條款與當(dāng)?shù)卣袠?biāo)慣例的差異認(rèn)識(shí)不足等情況，最終導(dǎo)致后期工程成本控制和工程管理處于被動(dòng)的局面。

要做好招標(biāo)工作，首先，業(yè)主要編制好招標(biāo)文件。招標(biāo)文件中要非常明確建設(shè)工程施工招標(biāo)的原則和程序，規(guī)范和指導(dǎo)好施工招標(biāo)的各個(gè)環(huán)節(jié)，標(biāo)書(shū)中要約定好評(píng)標(biāo)原則、報(bào)價(jià)范圍和具體方式、報(bào)價(jià)項(xiàng)內(nèi)容的描述及報(bào)價(jià)規(guī)定、合同價(jià)格形式、合同價(jià)之外的價(jià)格約定、敞開(kāi)口的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)鎖定措施、付款條件等內(nèi)容；其次，做好標(biāo)底編制這一項(xiàng)招投標(biāo)管理的核心工作，標(biāo)底是確定合同價(jià)款的基礎(chǔ)，只有嚴(yán)格編制科學(xué)的標(biāo)底，才能真實(shí)、準(zhǔn)確的判斷出競(jìng)標(biāo)企業(yè)報(bào)價(jià)的合理性和可靠性，為最終總包合同價(jià)款的確定奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、施工階段的成本控制

施工階段是建筑產(chǎn)品從圖紙到最終實(shí)物產(chǎn)品的形成階段，在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，這一階段是資金投入量最大、各專業(yè)交叉作業(yè)管理最復(fù)雜、最難的階段。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，對(duì)這個(gè)階段的管理主要是圍繞著上述招投標(biāo)的結(jié)果和實(shí)際中工程實(shí)施的價(jià)格變化來(lái)跟蹤調(diào)整年度基建預(yù)算以及項(xiàng)目的最終動(dòng)態(tài)成本目標(biāo)。這一階段的成本控制要點(diǎn)主要有以下幾方面：

1.標(biāo)準(zhǔn)化合同管理，嚴(yán)格審核工程變更

管理好合同，首先要將合同有效地進(jìn)行分類，在合約規(guī)劃的基礎(chǔ)上將其標(biāo)準(zhǔn)化，梳理出需要固化的合同清單和具體的合同模板，以規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)，降低無(wú)效成本，提高執(zhí)行效率。其次，要嚴(yán)格控制項(xiàng)目變更，強(qiáng)化變更程序。目前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)處于轉(zhuǎn)型期，法律法規(guī)的制定及執(zhí)行仍然有許多不到位的地方，具體到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中，則是出現(xiàn)許多施工單位為了爭(zhēng)奪施工工程，采取“低價(jià)中標(biāo)，高價(jià)索賠”的競(jìng)標(biāo)策略。所以作為開(kāi)發(fā)商的造價(jià)管理人員，不要對(duì)較低的中標(biāo)價(jià)抱有幻想，誤以為能節(jié)省成本，而要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，在保證施工企業(yè)有一定的合理利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格審核工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控。

2.借助監(jiān)理機(jī)制，加強(qiáng)核價(jià)管理

開(kāi)發(fā)商囿于人工成本支出的限制，不可能對(duì)項(xiàng)目建造的全工程都監(jiān)督到位，這就需要選擇合適的監(jiān)理單位，幫助開(kāi)發(fā)商在質(zhì)量、工期、質(zhì)量等方面進(jìn)行全方位的監(jiān)督控制。應(yīng)將監(jiān)理公司的工作業(yè)績(jī)與其監(jiān)理費(fèi)實(shí)行有效掛鉤，完善監(jiān)理單位的職責(zé)分工及有關(guān)制度，保證工程成本目標(biāo)在可控范圍內(nèi)變動(dòng)。同時(shí)，要將對(duì)監(jiān)理工作的考核細(xì)分到季度、月度及周，嚴(yán)格工程進(jìn)度款的審核，及時(shí)檢查或抽查監(jiān)理公司套用材料單價(jià)及費(fèi)用定額的核價(jià)工作，確認(rèn)無(wú)誤后再支付相應(yīng)的工程進(jìn)度款。

3.進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，強(qiáng)化綠色環(huán)保理念

技術(shù)措施的實(shí)施是項(xiàng)目總投資得以有效控制的重要保障。按照業(yè)內(nèi)的平均水平，材料費(fèi)約占直接工程費(fèi)的70%左右，同時(shí)，直接費(fèi)的高低又極大的影響到間接費(fèi)的高低。當(dāng)前建筑新技術(shù)新成果的廣泛運(yùn)用，能有效降低材料費(fèi)的損耗，要加大新工藝、新材料的研究力度，用建筑科技的創(chuàng)新來(lái)有效降低成本。并且要強(qiáng)化綠色環(huán)保理念，在節(jié)約能源上依靠點(diǎn)滴式的集腋成裘，實(shí)現(xiàn)成本的有效控制、產(chǎn)品性價(jià)比的切實(shí)提高。

4.抓住市場(chǎng)節(jié)奏，控制管理成本

通過(guò)上述加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的管理，有效縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，能直接減少管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的發(fā)生，降低機(jī)會(huì)成本；通過(guò)提高各工程環(huán)節(jié)的有效銜接，加強(qiáng)產(chǎn)品質(zhì)量管理，減少工程返工和客戶賠償，進(jìn)而踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏，組織好產(chǎn)品的銷(xiāo)售，在市場(chǎng)出現(xiàn)有利時(shí)機(jī)時(shí)，及時(shí)地推出產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，最終有效的控制管理成本。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有周期長(zhǎng)、涉及業(yè)務(wù)部門(mén)眾多的特點(diǎn)，其中前期的設(shè)計(jì)、中期的招標(biāo)和施工，是進(jìn)行成本控制最關(guān)鍵的三大環(huán)節(jié)。提高前期項(xiàng)目設(shè)計(jì)的計(jì)劃性、完整性和準(zhǔn)確性，加大設(shè)計(jì)優(yōu)化和設(shè)計(jì)深化的管理和力度，加強(qiáng)中期投標(biāo)的組織與管理，加強(qiáng)標(biāo)書(shū)的審核和分析，加強(qiáng)招標(biāo)圖紙的審核和深化，并在工程施工中嚴(yán)格按照招標(biāo)結(jié)果和基建預(yù)算目標(biāo)控制工程變更，將極大降低成本，實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的有效控制。

[1]陳建俊.淺談工程項(xiàng)目成本控制的重要性.城市道橋與防洪，2004：41～45.

[2]劉華.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目幾個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制.科技資訊，2007：22～26.

[3]歐陽(yáng)春花.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理控制.中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2008：23～27.

（作者單位：深圳招商房地產(chǎn)有限公司）