海南大學(xué)政治與公共管理學(xué)院 丁凌

國外房地產(chǎn)市場租賃體系的探究及對我國的啟示

海南大學(xué)政治與公共管理學(xué)院 丁凌

近年來，買不起房成為困擾中低層收入者的一大難題，盡管中央出臺了一系列調(diào)節(jié)房地產(chǎn)銷售市場的政策，但效果甚微。房地產(chǎn)租賃市場將成為繼銷售市場后一個值得關(guān)注的領(lǐng)域。本文通過對西方房地產(chǎn)市場租賃體系的分析，為我國租賃體系的發(fā)展提供理論依據(jù)。

國外房地產(chǎn)租賃市場 運行模式 共同特點 啟示

隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，我國要在2020年實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)，就會有數(shù)以萬計的農(nóng)民涌入城市定居，與此同時，25～30歲的年輕人也將會成為城市發(fā)展的中堅力量從而入住城市。如此一來，城市里人多地少的矛盾就會進(jìn)一步顯現(xiàn)，房價自然會水漲船高[1]。在這些人群中能夠買房的人畢竟是少數(shù)，租賃房屋必將成為大多數(shù)人的選擇。房地產(chǎn)市場租賃體系的改革與監(jiān)管迫在眉睫。

然而，近年來我國出臺的一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策多用來控制上漲的房價，忽視了對房地產(chǎn)市場售租的總體把關(guān)，這些現(xiàn)狀與國外房地產(chǎn)市場存在較大差距。所以，也有必要從“租賃市場”、“市場結(jié)構(gòu)”、“市場政策”等方面，總結(jié)國外房地產(chǎn)租賃市場的經(jīng)驗做法，以“他山之石”為我國進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)市場的改革提供參考。

1 國外房地產(chǎn)租賃市場運行機(jī)制的研究

1.1 德國模式

德國的房地產(chǎn)市場采取的是租售并舉，居住與投資兼容的市場制度。聯(lián)邦德國政府充分利用和發(fā)揮住宅市場的內(nèi)在力量，把國家財政援助與私人房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動融為一體，形成國家—私人房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)—住宅需求三角循環(huán)[2]。

1.1.1 租賃占比在房地產(chǎn)市場中占有突出地位

據(jù)有關(guān)資料顯示，德國住房自有率占40%左右。住房租賃市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于銷售市場的比重，在房地產(chǎn)市場中占有舉足輕重的地位。住房租賃市場的發(fā)展很大程度上是由于社會中低收入階層買不起房；另一方面，很多城市流動人口由于工作的特殊性不愿意買房，需要在不同地區(qū)不定期地租房。

1.1.2 在租賃市場結(jié)構(gòu)方面，體現(xiàn)出房源來源廣、種類構(gòu)成多的特點

租賃市場供應(yīng)來源和構(gòu)成是：98%左右為私房，2%左右為政府公房。在98%的私房中，自然人私人出租住房占66%，合作社出租住房占22%，資金或保險公司出租住房占8%,專業(yè)建房公司出租住房占3%。

1.1.3 在租賃市場政策方面，制度完善而成熟

德國地方政府以法律、規(guī)定等手段或方式來保障租賃住房供應(yīng)穩(wěn)定[3]。除此以外，政府以減免稅收和生產(chǎn)者補貼的方式鼓勵地產(chǎn)開發(fā)商投資建造出租房，銀行則以無息或低息貸款的方式進(jìn)行扶持。德國還特別重視房地產(chǎn)租賃市場中的法制建設(shè)。法規(guī)重在保障租戶的合法權(quán)益，對租房合同和租金都進(jìn)行了詳盡規(guī)定，對租金核算也有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。此外，為防止住房租賃領(lǐng)域的非法投資，法規(guī)明確禁止“二房東”現(xiàn)象[4]。

1.2 美國模式

美國的房地產(chǎn)市場以穩(wěn)定和支持住房抵押信貸為重點，是以私人住宅投資為主的商業(yè)經(jīng)營型住房市場。

(1)從租賃市場來看，大城市居民租賃住房比例較國家平均水平明顯偏高。例如，美國紐約住房自有率為35.6%，這與全國平均住房自有率69%相比存在較大偏差。由此看出，美國的大城市同樣存在大部分人買不起房，靠租賃解決居住問題的現(xiàn)象。

(2)在租賃市場結(jié)構(gòu)方面，體現(xiàn)出以中低收入階層為主要服務(wù)對象的特點。如1974年美國出臺的《住房和社會發(fā)展法》的第八款就是著名的向低收入階層提供存量住房租金補貼的計劃，即租金證明計劃[1]。后來，該計劃調(diào)整為租金券計劃，即政府規(guī)定范圍內(nèi)的租金與承租者拿出家庭收入30%支付租金的差額由政府發(fā)放租金券來支付。

(3)在租賃市場政策方面，美國政府充分發(fā)揮有形的手的作用。除了上述所說的立法約束以外，還對租金水平進(jìn)行嚴(yán)格管理。一方面，政府確定公平市場租金并定期向消費者公開，從而限制租金波動。另一方面，直接建設(shè)廉租房和公共住房。美國還十分強(qiáng)調(diào)對居民租賃住房使用權(quán)的保障，租賃控制法嚴(yán)格規(guī)定，不動產(chǎn)的出租人或受讓人于租賃期滿時，除非為自身利益親自占有該不動產(chǎn)，不得拒絕承租人續(xù)約的要求[3]。

1.3 英國模式

英國早在19世紀(jì)前期就開始思考解決房地產(chǎn)市場中暴露出來的問題，大量財政性住宅投資和充分利用稅收杠桿是英國政府調(diào)節(jié)和干預(yù)市場的兩個突出特點[2]。

(1)從租賃市場來看，英國與美國有驚人的相似性。英國大城市的住房自有率仍然低于全國平均水平。大城市有一半的人買不起房子。

(2)從租賃市場結(jié)構(gòu)來看，1997～2009年英國租賃市場中私人租賃占比較社會租賃占比，呈現(xiàn)出上升的趨勢。房地產(chǎn)租賃市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)不斷變化的特點。另一個顯著特點是呈現(xiàn)出明顯的年齡層次。例如，從1993年至2006年十多年時間內(nèi)按年齡劃分的英國租賃私人住房的比例中，35歲以下年輕人中，20～24歲組、25～29歲組及30～34歲組三個群體年齡越低租房率越高，而且相差的水平在幾倍之巨[5]。

(3)在租賃市場政策方面，英國政府充分考慮到中低階層租房人對于房租的可支付性。通過嚴(yán)格的監(jiān)管機(jī)制，出臺相關(guān)的法律法規(guī)來抑制房屋租金的快速上漲。除此以外，英國注重發(fā)揮政府與市場的協(xié)同調(diào)節(jié)作用。英國以稅收減免為主，資金補貼為輔。稅收減免占住房政策費用總額的61%左右。英國的資金補貼具有受益人數(shù)多、金額大的特點。

2 共同特點

2.1 具有完善的租賃體系

通過對德國、美國、英國的房地產(chǎn)租賃市場的運行機(jī)制總結(jié)，不難發(fā)現(xiàn)，這些國家雖然也存在著中低階層買不起房的現(xiàn)象，但相比之下，西方國家出臺了完善的法律體系并制定完善的管理措施，以保證租賃住房穩(wěn)定，租住資金在租住者所負(fù)擔(dān)的范圍之內(nèi)。

2.2 體現(xiàn)“無形之手”與“有形之手”的共同作用

西方國家在政府干預(yù)與市場調(diào)節(jié)的過程中各有千秋，都是在對本國社會發(fā)展水平、本國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展充分分析后才制定政策。然而，不盡相同的具體做法卻有完全相同的思路，就是找尋政府干預(yù)與市場調(diào)節(jié)的平衡點與適宜點。除此以外，以上分析的三個西方國家都不以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為國家發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，這與我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀形成了鮮明對比。

3 國外房地產(chǎn)市場租賃體系對我國的啟示

3.1 調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，恢復(fù)房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)地位

我國現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟(jì)中占有較大比重。許多地方政府的主管部門為了追求本地區(qū)GDP增長而采取賣地行為。開發(fā)商為了拿到招拍掛的土地，也只能頻頻舉牌高價買入，最后將其轉(zhuǎn)嫁給買房者。為了避免單純靠房地產(chǎn)市場增加地方收入的行為，就必須調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。目前，我國的通訊、旅游、IT及與新經(jīng)濟(jì)相關(guān)的行業(yè)增長勢頭強(qiáng)勁，為我國加快工業(yè)化和城市化的步伐奠定了基礎(chǔ)。因此，政府應(yīng)該采取措施，加快科技進(jìn)步，鼓勵高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶動地方經(jīng)濟(jì)增長，從側(cè)面抑制房地產(chǎn)市場的不良現(xiàn)象。

3.2 加快房地產(chǎn)市場租賃體系建設(shè)

第一是要加強(qiáng)法制建設(shè)，對房地產(chǎn)租賃市場制定詳細(xì)的法律規(guī)范。在房管部門的經(jīng)費來源、運用渠道、管理績效等方面，要從立法的層面上加以督促。對于空置房屋，通過出臺法律的方式，提高稅收，從而將其推入住房租賃市場。運用法律規(guī)范承租者與出租者的市場行為，以保障中低收入階層對房屋的使用權(quán)。

第二是建立完整的財稅政策，從而保證租住者對房屋使用權(quán)的穩(wěn)定性和可負(fù)擔(dān)性。一方面，通過對出租人減少稅收、提高補助來激活房屋租賃市場。另一方面，加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)，在保證房屋需求量的同時，出臺切實可行的具體政策。例如，可以借鑒美國的租金券形式，也可以借鑒英國的租購掛鉤模式，其目的就在于增強(qiáng)居民進(jìn)入租賃市場的積極性。

3.3 加強(qiáng)對房地產(chǎn)租賃市場的監(jiān)管

我國目前的房地產(chǎn)管理呈現(xiàn)出多頭管理的特點，這就必然導(dǎo)致分工混亂、責(zé)任推諉。因此，我國可以建立專門的租房管理機(jī)構(gòu)，對房屋的維修、合同的規(guī)范性、承租人與出租人的責(zé)任與義務(wù)等一系列租賃過程中可能存在糾紛隱患進(jìn)行全程監(jiān)管。與此同時，對于監(jiān)管不力的官員實行問責(zé)。

3.4 積極引導(dǎo)群眾改變消費觀念

一方面，向群眾宣傳房地產(chǎn)租賃體系實施的優(yōu)惠政策，打消群眾對于租房的種種憂慮及擔(dān)心。另一方面，通過媒體輿論，向群眾宣傳量力而行的住房觀念。通過有意識的引導(dǎo)，中低收入階層和年輕群體將會通過對自身實際情況的理性剖析，接受房屋租賃的觀念。

[1]陳北.從美國的“租控制(Rent Control System)”看我國的房地產(chǎn)租賃[J].北京房地產(chǎn),2005(12).

[2]李小榮.國外的房地產(chǎn)市場[J].中國房地產(chǎn),1996(03).

[3]紀(jì)盡善.加快中國住房制度創(chuàng)新步伐——德國住房制度考察啟示[J].經(jīng)濟(jì)界,2007(06).

[4]施繼元.國外住房租賃管理經(jīng)驗及對我國的啟示[J].軟科學(xué),2013(27).

[5]Julie Rugg,David Rhodes.The Private Rented Sector:Its Contributionand Potential[Z].Working Paper,2008.

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