試論城鎮(zhèn)住房用地分戶登記及評(píng)估

王琳卿++楊云++李永明

隨著我國房改制度的深入，絕大多數(shù)公房均已進(jìn)行房改，房主取得了房產(chǎn)證，但由于多種原因，其中很大一部分未取得相應(yīng)的土地證書，為此，國土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)住房用地登記發(fā)證工作的通知》，要求各省限期完成。時(shí)至今日，居民住房持有土地證越來越多，交易隨之也越來越多，這就涉及到稅費(fèi)交納等相關(guān)事項(xiàng)，從而需要核定地價(jià)。筆者結(jié)合工作實(shí)踐發(fā)現(xiàn)，由于受時(shí)間及各項(xiàng)因素制約，個(gè)人住房土地證登記時(shí)存在先天不足，為土地估價(jià)帶來了難度。本文試圖從土地的登記入手，分析個(gè)人住房用地分戶登記的特點(diǎn)，從而為地價(jià)評(píng)估中技術(shù)路線的選擇及評(píng)估方法的確定提供支持。

一、城鎮(zhèn)住房用地土地分?jǐn)偟怯?/p>

（一）范圍

城鎮(zhèn)住房用地土地登記發(fā)證包括城鎮(zhèn)商品房、已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房及其他城鎮(zhèn)住房用地。

（二）作用

一是保護(hù)住房用地產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。二是保證法律的嚴(yán)肅性，現(xiàn)實(shí)中房屋權(quán)利主體和土地權(quán)利主體不一致，帶來了管理上的混亂，造成了土地權(quán)屬糾紛不斷，現(xiàn)實(shí)要求加強(qiáng)登記來明析產(chǎn)權(quán)。如開發(fā)商私自將小區(qū)公建、改建、出售等。三是有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場。

（三）特點(diǎn)

一是土地以宗地為單位進(jìn)行分?jǐn)偟怯?。二是兩個(gè)以上土地使用權(quán)人共同擁有產(chǎn)權(quán)。三是宗地位置明確，但個(gè)人分?jǐn)偼恋匾话銦o明確坐落。四是分?jǐn)偯娣e種類多且不規(guī)范：有的只分?jǐn)偨ㄖ锘酌娣e，有的按建筑物基底外放1～1.5米的形式進(jìn)行分?jǐn)?，有的公用設(shè)施參與分?jǐn)偅械牡叵率覅⑴c分?jǐn)?，有的只登記不分?jǐn)偂?/p>

二、分?jǐn)偝擎?zhèn)住房用地的土地評(píng)估

（一）適用估價(jià)方法

《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的幾種方法：市場比較法、收益還原法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

（二）評(píng)估技術(shù)路線

針對不同的分?jǐn)偘l(fā)證情況，設(shè)計(jì)不同的評(píng)估技術(shù)路線，原則是合理界定土地價(jià)值，保護(hù)個(gè)人、國家利益均不受損。

1.規(guī)范的分?jǐn)偼恋丶夹g(shù)路線。結(jié)合前述規(guī)范的分?jǐn)偡绞?，首先對整個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行評(píng)估，其次以幢為單位進(jìn)行修正，再次以層為單位進(jìn)一步進(jìn)行修正，得到最終結(jié)果。

這里需要說明兩點(diǎn)，一是不含公共設(shè)施分?jǐn)們r(jià)值，有人認(rèn)為既然公共建筑屬公共所有，那么作為其中的一分子，理應(yīng)自有其價(jià)值，分?jǐn)偟貎r(jià)為公共建筑分?jǐn)偟貎r(jià)，再按建筑面積分?jǐn)?，總價(jià)就應(yīng)為自身住宅分?jǐn)偟貎r(jià)+公共建筑分?jǐn)偟貎r(jià)。筆者認(rèn)為這樣不合理：第一，公共建筑單獨(dú)存在，不依房主變更而變更，其客觀存在，有單獨(dú)價(jià)值，在其不單獨(dú)轉(zhuǎn)讓前，房主對其價(jià)值是虛擬的，不應(yīng)對虛擬價(jià)值再進(jìn)行分配。第二，現(xiàn)有的地價(jià)中已包含了公共建筑價(jià)值，正是由于公共設(shè)施的存在提高了房價(jià)與地價(jià)。

二是以樓面地價(jià)表示更合理，雖然分?jǐn)傒^規(guī)范，分?jǐn)偯娣e也準(zhǔn)確，但其分?jǐn)偼恋禺吘共煌讵?dú)用土地，有實(shí)體性，不易被接受理解，樓面地價(jià)是以建筑物為載體，為確定的實(shí)體，明了、確指、易理解。

2.不規(guī)范的分?jǐn)偼恋丶夹g(shù)路線。關(guān)鍵點(diǎn)是宗地范圍的界定，其步驟與規(guī)范的分?jǐn)傁嗤Ｗ诘胤秶慕缍ǚ椒?，一是按街坊確定，既然是歷史形成的開放式小區(qū)，就以現(xiàn)街道路作為區(qū)分，形成一個(gè)相對封閉的宗地，調(diào)查封閉區(qū)域內(nèi)的所有建筑，進(jìn)行總體評(píng)估。二是以現(xiàn)有建筑為單位，按習(xí)慣活動(dòng)區(qū)域界定宗地范圍，設(shè)定容積率，計(jì)算樓面地價(jià)，最終確定總價(jià)。這里需要說明的是，國家登記分?jǐn)偯娣e只是表示對該種狀態(tài)的確定，不應(yīng)只表明房主擁有的全部土地，所以國家登記國家的，但作為估價(jià)人員應(yīng)將此種狀態(tài)固定，才能合理評(píng)估其價(jià)值，不能簡單地以土地單價(jià)乘以分?jǐn)偯娣e做總價(jià)了事，應(yīng)以樓面地價(jià)乘以建筑面積作為最終結(jié)果。

三、評(píng)估方法注意要點(diǎn)

（一）市場比較法

在選擇案例時(shí)，一是以小區(qū)為單元進(jìn)行選擇對比；二是在同小區(qū)內(nèi)以建筑物為單元進(jìn)行選擇對比；三是在同一建筑物內(nèi)選擇對比，不能在不考慮整體影響的情況下直接選用不同小區(qū)的分?jǐn)偟貎r(jià)或樓面地價(jià)進(jìn)行對比。

（二）剩余法

適用于現(xiàn)行住宅直接評(píng)估樓面地價(jià)，難點(diǎn)是在現(xiàn)有房產(chǎn)價(jià)值的量化，一是整體考慮重置成本；二是房產(chǎn)價(jià)值不只是重置成本減折舊，還應(yīng)包括房產(chǎn)收益的折現(xiàn)，這個(gè)可以直接以住宅為單位進(jìn)行評(píng)估。

（三）收益還原法

一般不適合分?jǐn)偼恋卦u(píng)估，涉及此類評(píng)估的一般以轉(zhuǎn)讓為目的，并且現(xiàn)實(shí)中住宅租售一般受市場影響較大，處于一種扭曲的狀態(tài)。

（四）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

城鎮(zhèn)居民住宅用地分?jǐn)偟怯?，由于現(xiàn)實(shí)的原因形成了一種先天不足的狀態(tài)，對于評(píng)估來講，是一種挑戰(zhàn)，其挑戰(zhàn)的是估價(jià)人員對分?jǐn)偼恋氐怯浾叩氖煜ひ约斑\(yùn)用能力，估價(jià)人員應(yīng)深入現(xiàn)實(shí)，了解熟悉建筑物周邊狀況，并依據(jù)專業(yè)判斷，合理確定宗地范圍，為分?jǐn)偼恋卦u(píng)估設(shè)定合理的工作假設(shè)?？傊?，對于分?jǐn)偼恋卦u(píng)估應(yīng)以整體為先，分步實(shí)施，以建筑面積為基礎(chǔ)，按樓面地價(jià)確定較為合理。