劉杰鋒+朱沙+曾勝

摘要：“以房養(yǎng)老”以住房反向抵押貸款為基本模式，以明晰的房屋產權為前提，貸款金額取決于房產價值等因素，貸款領取方式靈活多樣?！耙苑筐B(yǎng)老”是養(yǎng)老體系的重要補充，但由于產權制度不完善、市場環(huán)境不匹配、法律支持不成熟以及傳統觀念的束縛，目前我國各地的試點進展緩慢。根據國外實踐經驗，要使“以房養(yǎng)老”成功運作和順利推廣，合理的、多層次的產品設計是基礎，政府擔保和監(jiān)管是關鍵，法律健全是保障。因此，我國“以房養(yǎng)老”體系的構建應從相關市場環(huán)境的建設、法律法規(guī)的探索與完善、系統性風險的控制等方面入手，推進“以房養(yǎng)老”制度體系的建立和完善；當前的試點，應針對潛在的“以房養(yǎng)老”需求群體（如擁有住房產權的失獨家庭、孤寡老人）進行適宜的產品設計。

關鍵詞：以房養(yǎng)老；住房反向抵押貸款；倒按揭；房屋產權；養(yǎng)老體系；養(yǎng)老模式

中圖分類號：F063.4；F840.612文獻標志碼：A文章編號：16748131（2014）03003208

一、引言

我國正逐步陷入一個“未富先老”的困境。根據民政部發(fā)布的《2012年社會服務發(fā)展統計公報》，截至2012年底，我國老年人口數量已達到19 390萬人，占我國人口總數的14.3%。當前我國 “四二一” 結構的家庭急劇增加，這種家庭結構模式的變化必然助推人口老齡化的趨勢；同時，伴隨著我國流動人口的不斷增長，將會產生大量老年人“空巢”家庭，在形成巨大養(yǎng)老需求的同時，也使得年輕人贍養(yǎng)老人的壓力增大。然而，我國養(yǎng)老的需求和供給卻并不匹配。目前我國養(yǎng)老床位總數只占全國老年人總數的1.77%，不但低于發(fā)達國家5%~7%的比例，而且低于一些發(fā)展中國家2%~3%的水平相關資料源于新華網文章《養(yǎng)老，何時不再“一床難求”》（http://news.xinhuanet.com/fortune/201203/27/c_122888283. htm,2012337） ，許多城市均出現了養(yǎng)老院“一床難求”的現象。并且，由于人口的遷移以及傳統養(yǎng)老觀念的逐漸改變，“家庭養(yǎng)老”的模式正逐步改變。同時，我國人口平均壽命也逐漸提高，而目前退休職工的養(yǎng)老金水平又普遍偏低例如，審計署2012年8月發(fā)布的社保審計報告顯示：2011年企業(yè)養(yǎng)老金替代率僅為42.9%，低于國際警戒線（50%）。 ，現有的養(yǎng)老保障水平只能滿足老年人的日常生活開支，社會保險和商業(yè)保險無法從根本上解決養(yǎng)老問題，很容易產生養(yǎng)老金不足而導致老年人生活質量下降的現象。在上述多方面因素的共同作用下，使得我國的養(yǎng)老供給不但不充分，而且供給價格過高，這就需要另辟蹊徑，為老年人拓寬資金來源渠道，以保障其老年生活。其中，“以房養(yǎng)老”便是一種值得探索的新模式（相對于我國傳統養(yǎng)老模式而言）?！耙苑筐B(yǎng)老”可以減緩老齡化給社會養(yǎng)老金發(fā)放帶來的壓力，減輕家庭養(yǎng)老的負擔，改善目前老年人的生活狀況，也能夠進一步完善我國的社會保障體系。

2013年9月13日出臺的《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》（國發(fā)〔2013〕35號）中明確提出了各地可開展“以房養(yǎng)老”試點，正式從政策層面鼓勵進行“以房養(yǎng)老”的探索。實際上，我國的“以房養(yǎng)老”相關政策和實踐并不鮮見，2005年至今，上海、南京、遼寧等地都自發(fā)出臺過“以房養(yǎng)老”的相關措施。例如，2005年4月，南京湯山留園公寓在國內率先推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務試點；2007年6月，上海公積金管理中心推出了一種叫做“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型以房養(yǎng)老模式；2007年10月，北京建立了首家“養(yǎng)老房屋銀行”。但是，我國的“以房養(yǎng)老”主要停留在地方層面的“先行先試”；同時，由于缺乏完善的體制管理，此前的嘗試未能真正形成完整、有效的制度體系，無論從中央到地方都還沒有出臺相關的法律法規(guī)。事實上，目前國內各地方鮮有以房養(yǎng)老的實際操作案例。那么，是什么原因阻礙了“以房養(yǎng)老”在我國的實施與推廣？本文將在明晰“以房養(yǎng)老”的內涵與特點的基礎上，對我國各地主要的“以房養(yǎng)老”模式進行剖析，以明確其面臨的主要風險和挑戰(zhàn)，并結合國外“以房養(yǎng)老”實踐的經驗提出相應的政策建議。

劉杰鋒，朱沙，曾勝:以房養(yǎng)老：理念、模式和經驗二、“以房養(yǎng)老”的理念

1．“以房養(yǎng)老”的內涵

以房養(yǎng)老，也稱住房反向抵押貸款或者倒按揭，是指老年人先把自己擁有產權的住房抵押給銀行或保險公司等金融機構，然后定期從銀行或保險公司等金融機構取得一定數額養(yǎng)老金或者享有老年寓所服務的一種養(yǎng)老模式，當老年人去世時，銀行或保險公司等金融機構將收回其住房使用權。這種養(yǎng)老模式是完善養(yǎng)老保障體系的一項重要補充措施。

“以房養(yǎng)老”是通過銀行或保險公司等金融中介機構，將個人住房與個人養(yǎng)老結合在一起的產物（沈曉凱，2010）?！耙苑筐B(yǎng)老”通過明晰的房屋產權界定，將“人養(yǎng)房”與“房養(yǎng)人”兩個階段進行有機銜接，一方面使得房屋產權價值得到極大發(fā)揮；另一方面，使得家庭資源得到了優(yōu)化配置，實現效用最大化。因此，“以房養(yǎng)老”將金融保險產品與個人住房、養(yǎng)老問題相結合，不僅是一種金融產品創(chuàng)新，更是個人住房發(fā)揮養(yǎng)老保障功能的新拓展，為我國解決養(yǎng)老問題提供了新思路。

2．“以房養(yǎng)老”的基本特點

住房反向抵押貸款又被形象地稱為“倒按揭”，是指擁有住房產權的老年人將該住房產權抵押給銀行或保險公司等金融機構，然后銀行或保險公司等金融機構根據該老年借款人的年齡、預期壽命、住房現值及其未來增值空間和折損情況等對該老年借款人去世時房屋的價值進行綜合評估，用住房的評估價值減去住房預期折損、借款人預支利息，并按當前人們的預期平均壽命計算，將其住房的殘值分攤到預期壽命年限中去，按月或按年支付現金給老年借款人（趙嘉佳 等，2008），也即“抵押房產，領取年金”。在此期間，老年借款人可以繼續(xù)在已抵押給銀行或保險公司等金融機構的房子里居住，直到該老年借款人永久搬離該住房或者去世為止。當老年借款人去世時，相應的銀行或保險公司等金融機構取得該住房產權，并將該住房進行銷售、出租或者拍賣，以彌補貸款本息；此外，銀行或保險公司等金融機構還享有該住房的升值部分價值。由于這種個人住房反向抵押貸款模式的現金流向與普通住房按揭貸款的現金流向恰好相反，因此這種貸款模式也常被形象地稱為“倒按揭”。從上面基本闡述可以看出住房反向抵押貸款具有如下幾個基本特點：

（1）開展住房反向抵押貸款的基本前提是“明晰的房屋產權”

進行住房反向抵押貸款的借款人在貸款期間仍然是該住房的所有人，并不會因為該住房產權的抵押而放棄住房的產權。因此，房屋產權的完備性是住房反向抵押貸款實施的首要條件。當然，借款人也必須擔負房產所有人的義務，如依法納稅、房屋修繕等。待到借款人離世后，其子女可以選擇繼承房產，但前提是子女需要歸還貸款本金和利息。借款人子女的另外一種選擇是放棄房屋所有權，將房產出售以歸還本金和利息。所以，住房反向抵押貸款的貸款人（通常為銀行、保險公司或者其他養(yǎng)老基金等）發(fā)放貸款的目的是為了將來在該老年借款人永久搬離該住房或者去世時取得貸款本金和利息，而非擁有該住房。

（2）貸款金額取決于房產價值等因素

由于房產和持有人的不同，老年借款人能夠獲得的抵押貸款金額存在較大差異，這主要取決于三個因素：當前房產價值、老年借款人年齡和當前利率水平。通常而言，當前房產價值越大，抵押貸款金額越高；老年借款人年齡越長，抵押貸款金額越高；當前利率水平越高，抵押貸款金額越低。所以，反向抵押貸款金額的大小既取決于房產本身，又取決于房產所有人的相關情況，也同樣受利率水平的影響。

（3）貸款領取方式靈活多樣

借款人可根據自己的情況選擇領取貸款的方式，主要包括如下幾種（王媛，2010）：一是一次性領取。即借款人在完成合約手續(xù)后，一次性領取全部貸款。其缺點在于，若對該款項管理不善則易加大養(yǎng)老風險。二是信用限額。這種領取方式允許借款人控制貸款領取的時間和金額，且只需對已領取的部分支付利息。三是按月領取。這種領取方式是指借款人在規(guī)定的貸款期限內，按月領取固定金額的貸款，在規(guī)定期限之外借款人將不能再領取任何金額的貸款。四是終身年金。在這種領取方式下，只要借款人尚居住在抵押住房里，就可以按月領取一定金額抵押貸款；如果該住房被出售或者借款人永久搬出該住房，則停止領取貸款。三、我國以房養(yǎng)老的實踐和面臨的風險與挑戰(zhàn)

1．我國各地的“以房養(yǎng)老”模式

目前，絕大多數老年人對“以房養(yǎng)老”還處于觀望階段，而各地政府和市場相關機構對開展此項業(yè)務的態(tài)度也較為謹慎。雖然我國自2005年以來就有部分城市在推進“以房養(yǎng)老”的試點，但總體效果不理想，涉水以房養(yǎng)老業(yè)務的老年人比較少見。但已有實踐也為我國“以房養(yǎng)老”模式的建立和完善提供了寶貴的樣本和經驗。目前，我國主要的“以房養(yǎng)老”模式包括以下幾種。

（1）南京的“租售換養(yǎng)”

這種模式規(guī)定，凡是在南京市擁有60平方米及以上住房產權，并且年滿六旬及以上的孤寡老人，按照自愿原則申請將其現有住房進行抵押，經公證機關公證后即可入住南京市老年公寓，并且享受終身免交一切費用的待遇，最終該住房產權在孤寡老人去世時歸養(yǎng)老院所有。該模式的典型特征便是“租售換養(yǎng)”，這種模式比較適合在城市擁有一套及以上住房，且該住房無需子女繼承或無子女繼承的中低收入老年人（劉楠楠，2013）。但這種模式有兩個限制性條件：擁有本市 60平方米及以上產權房和年滿六旬及以上的孤寡老人，這就將適用人群限定在一個很小的范圍內。覆蓋范圍過于狹窄，這可能也是導致該模式失敗的原因之一。

（2）上海的“以房自助養(yǎng)老”

2007年6月，上海市公積金管理中心提出了“以房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式。該模式主要通過上海市公積金管理中心建立房屋產權交易市場以及相應的房屋租賃機制，具體實施辦法為：65歲及以上老年人首先將自己擁有產權的住房通過房屋產權交易市場出售給上海市公積金管理中心，并一次性取得全部房屋出售款；然后，借助相應的房屋租賃機制，上海市公積金管理中心再將該房屋返租給出售房屋產權的老年人，其租金與房屋租賃市場價格相同，該老年人可按租賃期限將房屋租金一次性付給公積金管理中心，其他費用均由公積金管理中心予以支付。這種模式其實是售后返租，主要是利用房子的價格與租金的差額來獲得養(yǎng)老金，比較適合在大中城市有一套以上的房產且無需或者沒有子女繼承，但又不愿意離開原居住地的老人。但這種模式要求先將房產過戶，而且房屋的升值部分完全由公積金管理中心擁有，這就損害了老年人的利益，該模式最終也未成功。

（3）北京的“養(yǎng)老房屋銀行”

2007年10月，北京的“養(yǎng)老房屋銀行”模式由北京市壽山福海國際養(yǎng)老服務中心與中大恒基房地產經紀有限公司聯合推出。在這種模式下，60歲及以上的老年人可以先向北京壽山福海國際養(yǎng)老服務中心提出該種需求，并把擁有產權的住房交付給中大恒基房地產經紀公司，然后由中大恒基免費代替該老年人將已交付的住房對外出租，以賺取租金。取得的租金用來抵免養(yǎng)老院的費用，剩余租金由老年人自行安排處理，該種模式下老人始終擁有房屋的產權參見：中國新聞網，http://www.chinanews.com/sh/news/2007/1108/1072079.shtml. 。這種模式也屬于租售換養(yǎng)，只不過老人可始終擁有房屋的產權，這是與前兩種模式最大的不同之處。但這種模式由商業(yè)公司運作，商業(yè)公司以盈利為目的，難免會使人產生顧慮，老年人的權益也難以得到保障。

（4）杭州的“多項選擇”模式

杭州的“以房養(yǎng)老”提出了四種可供選擇的方式（黃聰 等，2011）：一是“租房增收養(yǎng)老”方式，指將有住房產權且獨居的老年人安排到敬老院居住，將其原住房對外出租，租金用于增加老年人日常開支費用；二是“售房預支養(yǎng)老”方式，該種方式將擁有住房產權且獨居老年人的成套住房出售，并將房屋出售收入全部用于老年人入住敬老院和日常開支費用；三是“退房補貼養(yǎng)老”方式，是指將居住不成套直管公房老年人的房子退還給房管部門，然后房管部門按照市場價對老年人給以補助，供老年人入住敬老院；四是“換房差價養(yǎng)老”方式，是指將處于較好地段的獨居老人的直管公房出租，另選地段略差的房屋租賃給老年人居住，由此帶來的房屋租金地段差價用來增加老年人日常生活收入。雖然杭州市的“以房養(yǎng)老”為老年人提供了更多選擇，但是人們出于傳統觀念的束縛以及對未知風險的擔憂，申請此項業(yè)務的老年人并不多。

不難看出，上述以房養(yǎng)老模式在實踐過程中都遇到了較大阻礙，其原因不但在于產品設計缺乏層次性、對老年人的不同需求關注不足、商業(yè)機構的盈利性與養(yǎng)老服務的公益性缺乏有限銜接與協調、對老年人的權益保護不夠以及傳統養(yǎng)老觀念的束縛，而且在于受到我國國情以及國民傳統觀念的制約，接下來將進行詳細分析。

2．我國“以房養(yǎng)老”面臨的風險與挑戰(zhàn)

（1）政策風險：地權制度的限制

國外的住房反向抵押貸款產品之所以發(fā)展成熟、推廣范圍廣，其中很重要的一點就是在國外土地使用權沒有年限限制，并且也不會隨著年限的增長而發(fā)生變化，但是在我國情況則大不相同。我國城市住宅用地使用權限為70年；據《擔保法》規(guī)定，農村宅基地統一歸集體所有，農民只有使用權沒有所有權，不能將宅基地作為私有財產進行抵押，從而無權處置房產。正是由于我國城市住宅用地使用年限的限制以及農村宅基地的集體所有制的限制，使得“以房養(yǎng)老”模式在我國很難推行。

（2）系統性風險：房價波動

房地產價格的波動或者說不穩(wěn)定性會造成系統性風險，而在我國這種因房價波動造成的系統性風險是現實存在的，尤其是房價的波動會給以房產為抵押物的借貸雙方利益帶來諸多影響。近些年來，盡管我國房地產價格上漲未發(fā)生根本性的扭轉，但是政府對房價采取了信貸、稅收、限購等綜合性的調控措施，未來房地產市場的走勢并不明朗，甚至局部地區(qū)存在著房地產泡沫破滅的潛在風險。因此，受房地產市場走勢的不確定性、預期壽命的估算差異、利率水平的波動以及逆向選擇等因素的影響，在我國推行“以房養(yǎng)老”模式的系統性風險仍然存在，尤其是房價波動的不確定性勢必影響“以房養(yǎng)老”模式的推行、發(fā)展。

（3）技術性風險：市場環(huán)境不成熟

住房反向抵押貸款通常需要經歷較長的時間周期，而銀行或保險公司等金融機構又以短期逐利作為其經營目標，因而借貸雙方在利益上存在著較大的時間差異。因此，“以房養(yǎng)老”模式的推行需要一個成熟的金融市場為支撐例如，在美國，“以房養(yǎng)老”模式的二級市場通常是由美國政府相關機構購買所有合格的HECM貸款，并實現貸款資產證券化，由此保證了“以房養(yǎng)老”模式反向抵押貸款的資金來源（閻安，2007）。 ，而目前我國金融市場環(huán)境尚不完善。同時，目前我國的社會信用體系、專業(yè)的評估機構以及寬口徑的數據庫等的發(fā)展也不完善，有的甚至處于起步建設階段。此外，就解決實施“以房養(yǎng)老”可能引致的經濟沖突和社會糾紛來看，目前我國缺乏專門的應對機構，而既有機構的職能覆蓋也不完全一是社會公證機構，二是糾紛仲裁機構及其運行機制，這是協調住房反向抵押貸款經濟和社會糾紛的補充法律機構。 。

（4）法律風險：有關法律缺失

“以房養(yǎng)老模式”在國外成功發(fā)展的一個重要原因是有專門的反向抵押貸款法律為其保駕護航。而“以房養(yǎng)老”模式的引入與我國有關法律法規(guī)存在著矛盾：一方面目前國內尚未制定專門針對住房反向抵押貸款的法律法規(guī)，存在法律空白；另一方面該種養(yǎng)老模式的運作與國內現行有關法律法規(guī)存在沖突。例如，我國金融機構的分業(yè)經營管制阻礙了保險等機構為住房反向抵押貸款提供擔保；而對于居民購買的經濟適用房、公租房能否用于反向抵押貸款，目前也沒有明確的政策規(guī)定。

（5）傳統國民觀念束縛

受制于我國傳統思想觀念的束縛，人們短期內難以理解和接受“以房養(yǎng)老”模式，主要可分為三類（吳清 等，2011）：一是傳統思想的約束，包括主動和被動的遺產贈予，許多老人希望將財富遺留給子女；二是部分具備基本養(yǎng)老收入保障的居民認為沒有必要參加“以房養(yǎng)老”計劃，因為其多年前已經為自己的老年生活預備了儲蓄；三是老年人對金融市場的知識缺乏了解，對金融產品采取風險回避態(tài)度，使得“以房養(yǎng)老”模式難以進行推廣。

（6）居民依賴政府建立的養(yǎng)老體系

根據聯合國關于世界人口有關方面的最新調查統計結果顯示，在選擇何種方式為退休后的養(yǎng)老問題做準備的調查中，大約34%的我國受訪者選擇“繳納社會養(yǎng)老金”作為解決以后養(yǎng)老問題的方式。由此可以看出，盡管人們的養(yǎng)老意識逐步提高，主動為以后的養(yǎng)老問題做各種財務準備，但是相當比例的居民還是希望政府機構能夠優(yōu)化資源配置，提高養(yǎng)老保險統籌層次（范君暉，2010），在養(yǎng)老方面發(fā)揮主要作用。

（7）潛在道德風險

在“以房養(yǎng)老”模式下，老年借款人住房的最終所有權歸銀行或保險公司等金融機構所有，而老年借款人基于實現自身效用最大化的效用導向，會傾向于減少對已抵押住房的維修保養(yǎng)支出，疏于水災、火災等災難的防患，甚至私自將該住房用于有風險的抵押、擔保等。所有這些不道德的行為都會降低抵押貸款期內該住房的價值，因而損害銀行或保險公司等金融機構的利益（歐陽淵，2008）。

四、國外“以房養(yǎng)老”模式與經驗

1．國外“以房養(yǎng)老”的主要模式

在西方國家，隨著人口老齡化現象的加劇，社會化養(yǎng)老模式舉步維艱，為化解社會化養(yǎng)老模式的壓力，“以房養(yǎng)老”模式應運而生?！耙苑筐B(yǎng)老”在國外有較長時間的實踐歷史，它起源于荷蘭，目前最典型的、發(fā)展最成熟是美國的“以房養(yǎng)老”模式。隨著以房養(yǎng)老模式的不斷發(fā)展，該種模式的理論體系逐步完善，住房反向抵押貸款產品也得到了不同程度的推廣。目前在許多發(fā)達國家“以房養(yǎng)老”的反向抵押貸款模式已是一種成熟的融資方式，并建立起了相應的工作機制和制度，這都可以為我國“以房養(yǎng)老”體系的建立和推廣提供借鑒。

（1）美國的“以房養(yǎng)老”模式

美國“以房養(yǎng)老”模式產生于20世紀80年代，當時美國社會涌現出大量的“房子富翁，現金窮人”現象（閻安，2007）。當前，房產價值轉換抵押貸款計劃（HECM）、住房保留計劃（Home Keeper）和財務自由計劃（Financial Freedom），共同構成了美國的“以房養(yǎng)老”模式。其中前兩種是由公營機構推出并由政府擔保的，最后一種是私營機構推出的；從適用對象上看，HECM計劃主要適用于擁有較低價值房產的借款者，Home Keeper計劃適用于擁有中等價值房產的借款者，而Financial Freedom計劃適用于高檔房產的持有人（李敏，2012）。

HECM是由美國住房與城市發(fā)展部設立的，由美國聯邦政府提供擔保。申請該項目的老年人必須首先簽訂貸款協議，即可將他們所擁有的房產價值的一部分變現，并且該貸款協議獲得了聯邦政府的免稅核準。由此，老年人通過該項目轉換住房資產并獲取養(yǎng)老金，而不用出售或搬離他們的住房，體現出較大的靈活性。正因為如此，HECM是目前最受歡迎、規(guī)模最大的住房反向抵押貸款品種，在全美國的各個州都能獲得，約占全美住房反向抵押貸款市場的95%（蔡尚坤，2012）。

Home Keeper與HECM基本相似，但更為靈活。一是Home Keeper按照市場利率計算當月利息，體現出很強的動態(tài)性；二是Home Keeper的限制條件比HECM還要少。但Home Keeper的利率優(yōu)惠程度不如HECM，所以Home Keeper更適合具有較高房產價值的借款人。

Financial Freedom是一種更強調盈利性的住房反向抵押貸款項目，主要面向擁有高檔住房的老年人。簽訂借款合同后，借款人可以一次性得到一大筆資金；該項目的另一特色在于其“房產價值分享條款”，即借款人可以保留最高可以達到房產價值80%的房產，而且后代可以繼承該部分（蔡尚坤，2012）。但是，該項目缺乏聯邦政府的擔保支持，因此在公信力方面存在短板，曾有一段時間美國國內暫停了該項目的運營。所以，選擇該項目的老年人并不多見。

（2）英國的“以房養(yǎng)老”模式

英國曾于20世紀60年代推出過一種名為“房產價值釋放機制”（Equity Release Mechanism，ERM）的住房反向抵押貸款，借款人可將住房反向抵押所得款項投資養(yǎng)老基金來獲得收益。但由于缺乏政府擔保，以及當時經濟蕭條所引致的債券收益率降低，該項目一直少人問津。到了20世紀末，英國政府開始加大對以房養(yǎng)老項目的財政投入，政府的強力介入使得“以房養(yǎng)老”逐漸發(fā)展起來。當前，主要存在兩種住房反向抵押產品：

一是逆轉計劃（Home Reversion），老年人可選擇全部或部分地將住房產權抵押給貸款公司，以獲得一筆現金用于養(yǎng)老。根據合約，他可以免費或象征性地交少量租金繼續(xù)住在原房屋內，直到去世或自愿搬離該住房為止。在此期間，老人擁有房屋的居住權，并承擔維護責任（李敏，2012）。

二是分享增值計劃（Shared Appreciation Mortgage），借款人以低于市場水平的利率借款，并可在住房反向抵押貸款期間分享一定比例的住房增值的價值；或者，借款人不支付利息，但其償還金額是25%的最初住房價值加上75%的房屋價值的增值部分（王媛，2010）。雖然分享增值型住房反向抵押貸款在英國受到老年人歡迎，但由于缺乏長期投資者的支持和資金供給，該產品在短暫發(fā)行后被暫停。為防止違約信貸，英國政府還制定了相關法律以規(guī)范運營環(huán)境。

（3）新加坡的“以房養(yǎng)老”模式

新加坡的職總英康保險公司于1997年推出了住房反向抵押貸款產品，該產品的申請比較嚴格，除了對借款人年齡、社會保障等情況進行約束外，還要求申請人是該保險公司的保戶，必須購買該保險公司的壽險、抵押貸款保險和房屋保險。值得注意的是，該產品不設立保證條款，這意味著貸款到期時如果貸款余額高于房產價值，借款人或者其后代必須歸還兩者之間的差額（Chin et al，2004）。上述條件使得該產品問世以來需求不旺，并且，新加坡政府規(guī)定必須私人住房才能用于住房反向抵押，而由政府提供的保障性住房（即組屋，新加坡接近90%的居民都居住在組屋內）不能用于該計劃。直到2006年，新加坡政府才允許組屋參與住房反向抵押，到目前為止，由于民眾擔心權益得不到保障，因此參與人數較少。

2．國外“以房養(yǎng)老”的經驗與啟示

縱觀國外的“以房養(yǎng)老”模式各有特點，對我國的“以房養(yǎng)老”實踐也具有顯著的借鑒意義，總的說來，在于以下幾點：

（1）合理的、多層次的產品設計是基礎

不同群體在財富價值、風險承受、年齡、健康狀況等方面都存在著明顯差異，由此引致對“以房養(yǎng)老”的需求不盡相同。所以，針對不同群體設計專門化的住房反向抵押產品是非常必要的。例如，美國的HECM就主要針對財富水平一般的老年人，而Financial Freedom則面向擁有高檔住房的老年人。而在貸款金的發(fā)放上，各國的實踐更充分地尊重了老年人的意愿，存在按月發(fā)放、一次性發(fā)放等方式。同時，為了規(guī)避房產價值波動對貸款機構的沖擊，適當地引入市場實際利率來計息，提高了貸款機構提供住房反向抵押貸款的積極性。另外，有無追索權對于住房反向抵押貸款能否推行至關重要，由于住房價值波動，追索權的存在可能會對老年人及其子女造成額外的經濟負擔。我國各地如果能夠針對老年人的不同群體需求，推出不同的“以房養(yǎng)老”產品，將有助于拓展市場規(guī)模。

（2）政府擔保和監(jiān)管是關鍵

商業(yè)貸款機構的盈利性往往與養(yǎng)老貸款的公益性存在利益沖突，這就需要第三方進行協調。美國的HECM和Home Keeper之所以占有絕對優(yōu)勢的市場份額，很大程度上在于政府對這兩類住房反向抵押產品提供了全額擔保，降低了老年人的顧慮，提升了老年人的安全保障。而Financial Freedom之所以推廣范圍不廣，也與其缺乏政府擔保有關。所以，政府擔保既是防范金融市場風險的重要手段，又體現出政府在居民養(yǎng)老方面的公益性責任。我國正處于住房反向抵押貸款的發(fā)展初期，可以在適當時機嘗試政府擔保介入，以保證各方面的利益。

國外“以房養(yǎng)老“實踐的有益啟示，還在于有專門的政府監(jiān)管機構負責住房反向抵押貸款中相關事務的監(jiān)督和管理。例如，美國的HECM之所以受到廣泛接受，是因為美國房屋及城市發(fā)展部在產品設計、風險規(guī)避機制、程序設計等方面進行了全方面的參與；英國政府專門設立了FSA來監(jiān)管本國的住房反向抵押貸款業(yè)務。

（3）法律健全是保障

美國法律對能夠用于住房抵押貸款的房屋作了明確規(guī)定，新加坡對政府提供的保障性質的組屋是否能用于抵押也有明確說明，如此一來，有助于避免貸款過程中的違約行為。在保護老年人權益方面，各國都制定了相關的法律或進行了特別的規(guī)定。美國在住房反向抵押貸款契約的信息公開以及對高齡老人的權益保護等方面都有詳細的司法解釋；英國國會還頒布了一些相關的法律法規(guī)用以規(guī)范反向抵押貸款的運作環(huán)境，明確界定借款人收取的貸款費用限額。我國相關法律（如《擔保法》等）對住房反向抵押貸款還缺乏明確的說明，而對于廉租房、公租房等能否用于住房反向抵押也不明確，缺乏法律層面的界定。

五、結論和建議

“以房養(yǎng)老”以住房反向抵押貸款為基本模式，簡要概括為“60歲以前人養(yǎng)房，60歲以后房養(yǎng)人”。作為我國居民養(yǎng)老的一種新嘗試，“以房養(yǎng)老”有助于豐富我國養(yǎng)老模式、促進養(yǎng)老資源優(yōu)化配置，但目前試點進展緩慢，從制度體系和環(huán)境看主要存在以下原因：一是制度層面。由國家強制實施的社會保險是養(yǎng)老的基本制度保障，而“以房養(yǎng)老”又是市場環(huán)境下的相機選擇，由此容易混淆制度性安排和市場性做法的界限。二是政策層面。城市住宅用地使用權的年限以及農村宅基地無法流轉，是限制“以房養(yǎng)老”擴圍的重大政策風險。三是技術層面。市場環(huán)境的不成熟、不匹配，例如，與住房反向抵押相關的貸款咨詢機構、貸款發(fā)放機構、地產評估機構、商業(yè)保險機構、證券發(fā)行機構、社會公證機構、糾紛仲裁機構等，都或多或少地存在著經營不規(guī)范、認可度低等問題。四是法律層面。目前住房反向抵押貸款所涉及的法律細節(jié)問題還存在較大的不確定性和不成熟性，包括金融證券類法律、房地產類法律、社會保障類法律、民法類法律等，尚不能實現與“以房養(yǎng)老”模式下的住房反向抵押貸款有機銜接。

因此，“以房養(yǎng)老”的實施需要一系列條件，其實施效果也取決于一系列的經濟條件和制度保障；這種新型養(yǎng)老保障模式需要與中國具體國情實現良性耦合，才能得以推廣。當前部分地區(qū)正在推行的“以房養(yǎng)老”改革試點，具有顯著意義并值得肯定。在一些經濟相對發(fā)達、市場化程度較高、服務機構相對豐富的地區(qū)，先行先試的積極探索，有助于揭示現有政策設計中存在的主要問題，明晰政策實施的主要障礙，可以對現有“以房養(yǎng)老”制度的完善起到促進作用。本文基于國內外“以房養(yǎng)老”實踐經驗提出以下建議：

第一，加強住房反向抵押貸款的關聯性研究，以此推進該項改革的頂層設計和制度準備。這就需要在制度層面確立基本養(yǎng)老保險與“以房養(yǎng)老”的關系：政府應承擔起社會基本養(yǎng)老的主體責任；“以房養(yǎng)老”應遵從自愿原則，讓位于市場，政府不能主導甚至是引導；同時“以房養(yǎng)老”應定位于個人養(yǎng)老儲蓄，只能是一種險種或是理財產品而非一般意義上的貸款，可作為差異化養(yǎng)老需求的補充。同時，房屋產權制度方面也需要做出更多的探索和改革，從而在制度上保證“以房養(yǎng)老”的實施。

第二，完善系統性風險控制機制。由于預期壽命、房產價格難以預測，使得“以房養(yǎng)老”的系統性風險加大。若房價上升，則對于選擇“以房養(yǎng)老”的人來說，房屋未來增值的那部分是他們無法享受到的；若房價下跌，則對養(yǎng)老者來說是有利的，可以將這部分風險轉移給銀行或保險機構。因此，可適時推出以房養(yǎng)老保險，以平緩這方面的風險。

第三，加強“以房養(yǎng)老”的市場環(huán)境的建設，從產業(yè)政策、市場監(jiān)管等方面促進貸款機構、保險機構、評估機構、仲裁機構的良性發(fā)展。目前，老人對市場風險、金融產品的認知度還不高，對金融機構也普遍缺乏信任。因此，可從政策上引導相關機構參與“以房養(yǎng)老”的市場建設，同時從準入、自律、監(jiān)管等方面入手來健全市場機制。

第四，推動相關法律法規(guī)的探索與完善，使相關法律與“以房養(yǎng)老”的具體細節(jié)相結合，以彌補法律監(jiān)管事實上存在的疏漏和盲區(qū)?！耙苑筐B(yǎng)老”的特殊性在于對老年人的保護，涵蓋了老年人的住房保障權、知情權、處置權等。因此，相關各方（如民政局、房產管理局、人社局、銀行、保險公司等）應一起制定“以房養(yǎng)老”的相關法律法規(guī)和行業(yè)行為規(guī)范，同時也能夠起到加強對計劃提供方監(jiān)管的作用。

第五，積極探索有針對性的“以房養(yǎng)老”試點。鑒于目前推廣實施“以房養(yǎng)老”的條件還不成熟，短期內可將其視作我國養(yǎng)老保障體系的一個補充和豐富，在有條件的地方可先行先試、逐步推廣。擁有住房產權的失獨家庭、孤寡老人，是較大的潛在“以房養(yǎng)老”需求群體，因此可以此為切入點展開“以房養(yǎng)老”試點。

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Houseforpension Scheme: Concept, Pattern and Experience LIU Jiefeng1, ZHU Sha2, ZENG Sheng2

(1. Chongqing Municipal Federation of Industry and Business, Chongqing 400020, China; 2. School of Fiscal Affairs

and Finance, Chongqing Technology and Business University, Chongqing 400067, China)

Abstract: Houseforpension scheme, with reverse mortgage as the basic pattern, premises explicit home equity by letting loan amount depend upon the factors such as home value and so on and by taking flexible loan methods, is an important complementarity to pension system, currently, however, the pilot progress in all part of China is slow because of incomplete equity system, unmatched market environment, immature legal support and traditional notion constraint. According to the practical experience at home and abroad, in order to smoothly and successfully implement houseforpension scheme, reasonable and multilayer product design is the basis, government guarantee and supervision is the key, and law perfection is a guarantee. Thus, the construction of Chinas houseforpension scheme should be launched from the perspective of related market environment construction, the exploration and perfection of laws and regulations, the control of market risk and so on, so as to push forward the perfection of houseforpension scheme system, as a result, current experiment should be oriented by suitable product design according to potential demand group for houseforpension scheme such as the families, with their housing equity, which lost their children and which are composed of loners.

Key words: houseforpension scheme; housing reverse mortgage; reverse mortgage; housing equity; pension system; oldpeoplecare model

CLC number：F063.4；F840.612Document code：AArticle ID：16748131（2014）03003208

（編輯：夏冬，段文娟）