土地增值收益管理研究綜述

朱一中+王哲

作者簡(jiǎn)介：

朱一中（1969-），女，湖南寧鄉(xiāng)人，教授，博士，研究方向?yàn)橥恋刭Y源管理、城鄉(xiāng)規(guī)劃與管理。

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摘要： 基于對(duì)國(guó)內(nèi)外相關(guān)領(lǐng)域重要研究成果的檢索，對(duì)土地增值管理問(wèn)題進(jìn)行了系統(tǒng)總結(jié)。土地增值的本質(zhì)是外部性經(jīng)濟(jì)，稅收、產(chǎn)權(quán)界定和行政管制是普遍使用的土地增值政策管理工具。我國(guó)土地增值管理中的突出問(wèn)題表現(xiàn)在征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、土地租稅費(fèi)體系不合理，其根源在于土地產(chǎn)權(quán)界定的不清晰，改革措施包括完善產(chǎn)權(quán)制度、理清土地租稅費(fèi)關(guān)系、完善稅收征管體系等。未來(lái)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地增值收益分配和管理的實(shí)證分析、分類研究、系統(tǒng)分析和理論創(chuàng)新研究。

關(guān)鍵詞：土地產(chǎn)權(quán)；土地租稅費(fèi)；土地增值收益管理

中圖分類號(hào)：

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1009-055X（2014）02-0000-00

一、土地增值的形成及其分配

（一）土地增值涵義

土地增值是指“土地價(jià)值的提高”，表現(xiàn)為“考慮通貨膨脹因素在內(nèi)的土地價(jià)格上升” ［1］。關(guān)于土地價(jià)值的內(nèi)涵，存在土地?zé)o價(jià)值論、全價(jià)值論、商品價(jià)值論、使用價(jià)值論、效用價(jià)值論、二元價(jià)值論等不同觀點(diǎn)的論爭(zhēng)，其中二元價(jià)值論獲得最廣泛認(rèn)可。概括來(lái)說(shuō)，由于土地構(gòu)成的二元性（土地物質(zhì)和土地資本），土地價(jià)值也具有二元性，土地物質(zhì)的價(jià)格在本質(zhì)上是效用價(jià)值的體現(xiàn)，表現(xiàn)為絕對(duì)地租和級(jí)差地租I；土地資本價(jià)格則是勞動(dòng)價(jià)值的體現(xiàn)。土地價(jià)格最終體現(xiàn)為市場(chǎng)供需平衡條件下的一個(gè)綜合價(jià)格 ［2］。

土地增值有廣義和狹義之分。狹義的土地增值，即土地自然增值，是指政府和公共行為引起的土地增值，如珀?duì)柛窭追蛘谓?jīng)濟(jì)學(xué)辭典（Palgraves Dictionary of Political Economy）中將土地增值定義為“由于其他目的的公共投資引起的土地價(jià)值的增加，但這些地價(jià)的增值并非公共投資的目的”；黑格曼（Hagman，1978）認(rèn)為“土地增值是在排除土地所有者自身決定引起的地價(jià)變化因素外，中央或地方政府的決定或行為引起的土地價(jià)值的變化” ［3］；田莉（2008）指出“土地增值主要是由于地方政府，如公共設(shè)施投資或土地使用條件變化等引起的土地價(jià)值的增加” ［4］。廣義的土地增值則包括自然增值以及由于土地使用者對(duì)地塊本身投資引起的人工增值。目前國(guó)內(nèi)相關(guān)文獻(xiàn)多從廣義的角度探討土地增值問(wèn)題 ［5］，但土地自然增值始終是研究的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

（二）土地增值的形成與分配

1土地增值形成機(jī)制與土地增值的類型

土地增值形成機(jī)制研究是土地增值分配政策制定和管理工具選擇的基礎(chǔ)。

周誠(chéng)等認(rèn)為土地增值可分為投資性增值、供求性增值和用途性增值三種類型 ［6］；李燕茹等將土地增值的動(dòng)力來(lái)源描述為“供求拉動(dòng)、投資驅(qū)動(dòng)、用途轉(zhuǎn)換、外部輻射”四種類型 ［7］ ；張鵬分析了城市邊界土地增值的形成原因，認(rèn)為城市邊界區(qū)地價(jià)包括農(nóng)業(yè)地租價(jià)值和預(yù)期地租增值價(jià)值兩個(gè)部分 ［8］?？偟膩?lái)說(shuō)，根據(jù)土地增值動(dòng)力機(jī)制的不同，通常將土地增值區(qū)分為人工增值和自然增值兩大部分。其中，人工增值是指土地使用者或經(jīng)營(yíng)者對(duì)土地連續(xù)追加投資，從而使特定土地生產(chǎn)力提高而產(chǎn)生的增值。自然增值是基于政府和公共行為而產(chǎn)生，包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高引起的社會(huì)性普遍增值，基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境改善引起的外部輻射性增值，土地用途轉(zhuǎn)換或利用效率提高引起的效益性增值以及土地供需關(guān)系變化引起的供求性增值。

有學(xué)者研究認(rèn)為農(nóng)村土地向城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)變的土地增值中，經(jīng)濟(jì)租是其外在表現(xiàn)形式，其實(shí)質(zhì)乃制度租 ［9］。王家庭等指出農(nóng)村土地征用的實(shí)質(zhì)是制度轉(zhuǎn)換和所有權(quán)的轉(zhuǎn)化以及準(zhǔn)市場(chǎng)化行為，地方政府和企業(yè)在征地過(guò)程中獲取了制度租金 ［10］。馬賢磊等提出我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期存在由于“政府價(jià)格扭曲和市場(chǎng)價(jià)格扭曲”造成的土地增值，這種價(jià)格扭曲亦可視為制度租的產(chǎn)物。陳瑩則將市場(chǎng)失靈和政府失靈導(dǎo)致的價(jià)值扭曲，與環(huán)境改善帶來(lái)的增值一起視為“自然增值”的組成部分 ［11］。

2 地租與土地增值

馬克思地租理論認(rèn)為地租是土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)形式，并把資本主義地租劃分為絕對(duì)地租、級(jí)差地租、壟斷地租 ［12］，其中絕對(duì)地租源于土地所有權(quán)；級(jí)差地租I是由于土地豐度（肥力）和位置的差異，等量資本投在面積相等的不同地塊上具有不同生產(chǎn)率而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)；級(jí)差地租II是由于在同一地塊上各個(gè)連續(xù)投資的勞動(dòng)生產(chǎn)率差異所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)；壟斷地租由于在土地私權(quán)壟斷下具有特殊自然條件的土地生產(chǎn)的產(chǎn)品形成壟斷價(jià)格而產(chǎn)生。

地租來(lái)源于土地增值，是土地增值的表現(xiàn)形式。杜新波等依據(jù)馬克思政治經(jīng)濟(jì)學(xué)理論將土地增值理解為地租和土地資本的增加，并將土地增值分為絕對(duì)地租增值、級(jí)差地租增值和壟斷地租增值 ［13］；杜馬南楠分析了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的利益分配問(wèn)題，認(rèn)為級(jí)差地租I和絕對(duì)地租主要?dú)w土地所有者——集體經(jīng)濟(jì)組織所有，級(jí)差地租II歸土地承包者和經(jīng)營(yíng)者 ［14］。

（三）土地增值收益分配原則

土地人工增值能清晰地體現(xiàn)土地投入和受益之間的關(guān)系，因此關(guān)于其歸屬并無(wú)異議，應(yīng)為投資方所有。但土地自然增值因其形成來(lái)源的復(fù)雜性，一直存在“漲價(jià)歸公”和“漲價(jià)歸私”的爭(zhēng)論。

“漲價(jià)歸私（農(nóng)）”論是在土地私有制條件下形成的土地價(jià)值補(bǔ)償規(guī)范。在我國(guó)土地二元所有制背景下，以蔡繼明等為代表的學(xué)者基于保護(hù)被征地農(nóng)民的合理產(chǎn)權(quán)利益的考慮，認(rèn)為農(nóng)民應(yīng)擁有完整的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)，農(nóng)地?zé)o論以何種方式轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地，原所有者都應(yīng)獲得“土地非農(nóng)開(kāi)發(fā)權(quán)價(jià)格”即被征地的現(xiàn)用途價(jià)格，政府則通過(guò)稅收方式來(lái)調(diào)節(jié)所得土地增值中過(guò)高的部分 ［15］ ［16］。

最早提出“漲價(jià)歸公”的是英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家約翰?穆勒，他主張由于社會(huì)原因而自然增加的土地價(jià)值以賦稅形式交由國(guó)家調(diào)節(jié)；美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家亨利?喬治認(rèn)為土地價(jià)值的增加是人口集聚和生產(chǎn)需求的結(jié)果，與個(gè)人投入無(wú)直接關(guān)系，土地增值收益應(yīng)歸社會(huì)所有。我國(guó)現(xiàn)行的土地征收補(bǔ)償制度實(shí)際上遵循“漲價(jià)歸公”原則，即地方政府獲得土地增值、農(nóng)民獲得農(nóng)地補(bǔ)償費(fèi) ［17］，但由于地方政府利用征地壟斷權(quán)力攫取過(guò)多土地收益、農(nóng)民權(quán)益嚴(yán)重受損的現(xiàn)象比較普遍 ［18］，因此，對(duì)純粹的“漲價(jià)歸公”論的認(rèn)同度并不高，因?yàn)樗徽J(rèn)為損害了農(nóng)民合理權(quán)益。

“公私兼顧”論主張農(nóng)民作為產(chǎn)權(quán)所有者獲得部分土地增值，其余部分被政府收歸社會(huì)的同時(shí)，其它投資主體根據(jù)貢獻(xiàn)度分享增值收益 ［19］?！肮郊骖櫋闭摿D在完全歸公和歸私間尋找平衡點(diǎn)，較符合我國(guó)土地二元所有制的實(shí)際情況，得到大多數(shù)學(xué)者認(rèn)同，如王文革認(rèn)為按社會(huì)公平角度，土地自然增值應(yīng)全部收歸公有；但從土地收益最大化來(lái)看，自然增值應(yīng)部分劃歸土地使用者 ［20］?！肮郊骖櫋闭搶?shí)際上是利益調(diào)和的產(chǎn)物。

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二、土地自然增值的性質(zhì)與

政策管理工具選擇

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土地自然增值在本質(zhì)上屬于外部經(jīng)濟(jì)。所謂外部性是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的私人成本與社會(huì)成本或私人收益與社會(huì)收益不一致的現(xiàn)象。公共環(huán)境改善、社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步、土地供需變化使土地價(jià)格上漲，無(wú)疑是由外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)所致 ［21］。土地用途轉(zhuǎn)換帶來(lái)的土地增值也由外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)間接導(dǎo)致，是特定社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、區(qū)位條件和政府用途管制綜合作用的結(jié)果，并非土地經(jīng)營(yíng)者直接投資帶來(lái)的利益，因而同被視為土地自然增值的一部分 ［22］。

關(guān)于外部性問(wèn)題的解決，新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)、現(xiàn)代西方產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)已提出較成熟的理論方法，即“庇古稅”、產(chǎn)權(quán)界定和政府管制解決途徑。應(yīng)用外部性經(jīng)濟(jì)相關(guān)理論框架，本文將有關(guān)土地增值管理政策工具的研究概述如下：

（一）土地稅收

“庇古稅”途徑的基本思路是用國(guó)家稅收辦法解決負(fù)外部性問(wèn)題，抵消私人成本與社會(huì)成本間的差異。而土地稅收則是針對(duì)外部效應(yīng)帶來(lái)的土地收益征稅，以抵消私人收益和社會(huì)收益之間的差別。

土地稅收是一個(gè)古老的稅種。在理論上，早在19世紀(jì)穆勒就提出了土地稅收的思想，亨利喬治則設(shè)計(jì)了土地單一稅制?，F(xiàn)在土地稅收在各國(guó)普遍實(shí)行，已成為現(xiàn)代地方政府的一個(gè)重要稅種，其主要類型包括物業(yè)稅（財(cái)產(chǎn)稅）、土地增值稅、基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)等。張俊認(rèn)為完備的稅收制度與受益者付費(fèi)制度是美國(guó)有效回收土地增值的重要保障 ［23］。Hui, Eddie Chi-Man等在總結(jié)香港和新加坡政府實(shí)踐的基礎(chǔ)上指出財(cái)產(chǎn)印花稅等土地稅收是政府收入的主要來(lái)源 ［24］。John E. Anderson印證了土地稅費(fèi)（物業(yè)稅和開(kāi)發(fā)影響費(fèi)）作為管理手段對(duì)土地利用方式有一定影響 ［25］。

國(guó)內(nèi)關(guān)于土地稅收的研究以宏觀政策建議為主。馬祖琦介紹了“溢價(jià)回收”制度的運(yùn)行機(jī)理和溢價(jià)回收模式，認(rèn)為要從稅收制度層面構(gòu)建溢價(jià)回收的政策平臺(tái) ［26］。況偉大、施小明等均認(rèn)為征收土地增值稅是克服外部性的重要辦法與調(diào)節(jié)土地增值收益的可行措施 ［27］ 28］。

（二）產(chǎn)權(quán)界定

科斯認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)界定的功能在于建立一份雙方認(rèn)可的契約，使相關(guān)各方共同承擔(dān)“外部效應(yīng)內(nèi)部化”的責(zé)任。從產(chǎn)權(quán)途徑來(lái)解決土地增值收益分享的政策工具包括土地國(guó)有化、土地儲(chǔ)備與批租制度、土地發(fā)展權(quán)制度等。

土地國(guó)有化是指政府補(bǔ)償所有業(yè)主后征用全部土地，再通過(guò)收取租金將這些土地批租給土地使用者，其目的是達(dá)到“土地增值歸公” ［29］。對(duì)于土地國(guó)有化過(guò)程中的土地收購(gòu)價(jià)格，歐美部分國(guó)家、日本、韓國(guó)和我國(guó)港臺(tái)地區(qū)的原則和方法基本一致, 即以土地原用途的市場(chǎng)價(jià)格作為確定土地收購(gòu)價(jià)格的基本依據(jù)，這意味著因規(guī)劃改變或被收購(gòu)導(dǎo)致的土地增值屬于外部增值,該增值收益歸社會(huì)公共所有 ［30］。

土地儲(chǔ)備與批租是指政府通過(guò)征購(gòu)等手段預(yù)先取得相當(dāng)面積的土地，然后將其釋放（以一定使用年期將土地批租給個(gè)人和企業(yè)），進(jìn)行與計(jì)劃目的相一致的開(kāi)發(fā)，既能引導(dǎo)城市合理發(fā)展，也使土地增值由政府回收。斯德哥爾摩、香港、新加坡和堪培拉是采用公共批租制度較成功的典范 ［31］，中國(guó)大陸目前實(shí)施的土地批租制度即借鑒自香港。

土地發(fā)展權(quán)，包括土地所有權(quán)人或使用權(quán)人變更土地用途和改變土地集約度的權(quán)利。土地發(fā)展權(quán)制度最早產(chǎn)生于英國(guó)，并在美國(guó)以發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移的形式實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化，法國(guó)、德國(guó)、意大利和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也都相繼建立了土地發(fā)展權(quán)制度 ［32］。土地發(fā)展權(quán)的設(shè)置與歸屬還是一種存在爭(zhēng)議的制度安排，但總的來(lái)看，基本原則是土地發(fā)展權(quán)既不能完全歸私也不能完全歸公，而應(yīng)在公有和私有間取得合理平衡，這與土地自然增值的“公私分享”原則是一致的。

（三）政府管制途徑

土地利用規(guī)劃與用途管制是應(yīng)用最為廣泛的對(duì)土地增值進(jìn)行管理的行政管制手段 ［33］。土地規(guī)劃的實(shí)質(zhì)是以用途管制、使用強(qiáng)度管制等為主要手段，由政府對(duì)土地資源配置進(jìn)行宏觀調(diào)控。在土地規(guī)劃與管制實(shí)施過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生規(guī)劃得益或受損情況，這就需要配套使用發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移、公共設(shè)施配套（或交納一定的配套費(fèi)用）、區(qū)劃評(píng)估補(bǔ)償?shù)却胧ɡ糜捎谝?guī)劃導(dǎo)致的增值地塊的收益來(lái)補(bǔ)償受負(fù)面影響的地塊）對(duì)問(wèn)題進(jìn)行矯正。

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三、我國(guó)土地增值收益分配與管理

存在的主要問(wèn)題與對(duì)策

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（一）土地增值收益分配中存在的問(wèn)題

我國(guó)土地增值收益分配中的主要問(wèn)題表現(xiàn)為征地拆遷過(guò)程中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、政府和開(kāi)發(fā)商收益份額偏大，其根本原因則在于土地產(chǎn)權(quán)制度安排的不合理?，F(xiàn)行農(nóng)村土地所有權(quán)制度具有準(zhǔn)國(guó)家所有制的特征，不是現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)意義上的規(guī)范的集體所有制 ［34］，農(nóng)地集體所有權(quán)主體的多元和模糊，促進(jìn)了政府低價(jià)征用農(nóng)地、多元主體剝奪農(nóng)民的激勵(lì)機(jī)制的形成 ［35］。特別是“分稅制”后各級(jí)政府實(shí)際掌握國(guó)有土地所有權(quán)，擁有獨(dú)立獲取土地收益的權(quán)利 ［36］，農(nóng)民的收益權(quán)被行政權(quán)力隨意侵害 ［37］。在城市，土地競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)混亂，土地收益流失，主要根源也是城市土地產(chǎn)權(quán)制度的殘缺 ［38］。

城市土地收益的初次分配與再分配的實(shí)質(zhì)是土地租、稅、費(fèi)的占有與分配問(wèn)題 ［39］。

王小映等總結(jié)了土地從征收到出讓過(guò)程中，政府取得的土地增值收益包括稅費(fèi)形式的初次土地增值收益和土地出讓金形式的二次土地增值收益 ［40］。劉鳳芹指出在我國(guó)農(nóng)村既有的約束條件下，大部分稅費(fèi)跟地租沒(méi)有區(qū)別，鄉(xiāng)政府和村委會(huì)通過(guò)征收各種明的和暗的稅費(fèi)不斷向農(nóng)民攫取的土地剩余實(shí)際相當(dāng)于地租 ［41］。由于我國(guó)各種土地租、稅、費(fèi)存在概念不清、相互混淆、名不符實(shí)的問(wèn)題，以稅代租、以費(fèi)代稅、以稅代費(fèi)、以費(fèi)擠稅、稅負(fù)不公的現(xiàn)象非常普遍 ［42］。土地租稅費(fèi)體系配置不合理，無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的調(diào)控作用，主要表現(xiàn)在：（1）土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的稅、費(fèi)（如耕地占用稅）標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低；（2）用地取得時(shí)的租、稅、費(fèi)對(duì)用地需求的約束力不足；（3）用地保有或占用期間租、稅、費(fèi)負(fù)擔(dān)偏輕；（4）用地流轉(zhuǎn)時(shí)的租、稅、費(fèi)（土地出讓金、所得稅、印花稅等）負(fù)擔(dān)偏重；（5）稅制體系中稅種繁雜、重復(fù)征稅，主要稅種如土地增值稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅率輕重不協(xié)調(diào) ［43］ ［44］。

（二）對(duì)策

1關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)制度

關(guān)于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為應(yīng)在繼續(xù)堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善和保障農(nóng)民的土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)和收益權(quán)，主要措施包括：明確集體土地所有權(quán)主體和界定集體成員資格；賦予農(nóng)民完全的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)在土地征收過(guò)程中應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格取得公平補(bǔ)償；細(xì)化現(xiàn)有土地使用權(quán)并使之物權(quán)化等 ［45］。

也有部分學(xué)者主張集體土地股份化，完善集體所有權(quán)權(quán)能，合理界定土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)配置條件，以此實(shí)現(xiàn)土地財(cái)產(chǎn)資本化和土地產(chǎn)權(quán)物權(quán)化, 保障農(nóng)民土地權(quán)益 ［46］。

近年有學(xué)者提出農(nóng)村土地制度的創(chuàng)新模式，主張?zhí)摶恋厮袡?quán)，強(qiáng)化土地使用權(quán)權(quán)利，賦予農(nóng)民土地長(zhǎng)久或永久使用權(quán)，使農(nóng)民對(duì)土地享有完整的占有、使用、處置和收益的權(quán)利，農(nóng)村土地享有和城市建設(shè)用地同等的權(quán)利，從而從根本上改革城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)制度 ［47］ ［48］ ［49］。

2關(guān)于土地租稅費(fèi)體系

針對(duì)土地租稅費(fèi)體系存在的問(wèn)題，學(xué)者們提出了“正租、明稅、清費(fèi)”的基本改革原則，但在具體措施方面，有的主張以目前的土地公有制為基礎(chǔ)，加強(qiáng)政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的控制，加大土地出讓中招標(biāo)和拍賣(mài)所占比重，確保政府在土地一級(jí)市場(chǎng)的地租收入 ［50］；有的則認(rèn)為，以土地國(guó)有制為基礎(chǔ)，政府應(yīng)享有土地出讓金形式的地租收入，但要改革其在中央、地方政府之間的分配關(guān)系，提高農(nóng)地征收過(guò)程的農(nóng)民土地收入分享比重，實(shí)際上是主張地租分享 ［51］；還有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)讓集體土地直接進(jìn)入建設(shè)市場(chǎng)，政府土地收益應(yīng)轉(zhuǎn)向以土地增值稅、房地產(chǎn)稅等土地稅收收入為主 ［52］。

土地增值稅和物業(yè)稅（房產(chǎn)稅）是土地稅制建設(shè)研究的重點(diǎn)。胡怡建認(rèn)為應(yīng)建立與土地使用權(quán)、房產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)收益相適應(yīng)的稅收制度，對(duì)資本利得征稅 ［53］。況偉大認(rèn)為征收土地增值稅是克服外部性的重要辦法，但不主張完全的“漲價(jià)歸公”，需制定一個(gè)合理的土地增值稅率 ［54］。李海寧提出應(yīng)以物業(yè)稅為核心建立和完善房地產(chǎn)稅費(fèi)體系 ［55］。施小明認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)界定是補(bǔ)償外部經(jīng)濟(jì)引起的土地增值的必要條件 ［56］；唐明指出目前我國(guó)不清晰的產(chǎn)權(quán)環(huán)境導(dǎo)致物業(yè)稅制改革發(fā)展面臨較大阻礙，產(chǎn)權(quán)保護(hù)是物業(yè)稅開(kāi)征的基礎(chǔ)條件 ［57］。



四、總結(jié)



土地增值管理的研究仍存在很多難點(diǎn)問(wèn)題和不足之處，例如由于無(wú)法準(zhǔn)確區(qū)分自然增值與人工增值，也缺少建立在可靠案例、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上的實(shí)證分析，多數(shù)研究著重于理論與制度架構(gòu)的分析及相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，對(duì)于土地增值分配機(jī)制、分配比例與回收途徑的闡述較模糊，角度單一，多停留于原則性研究，說(shuō)服力和針對(duì)性不強(qiáng)，因此，未來(lái)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地增值收益分配和管理的實(shí)證分析。

土地公有制、城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)二元分割、土地批租雙軌制等特殊的土地制度背景使得我國(guó)土地增值收益管理問(wèn)題異常復(fù)雜。在工業(yè)用地批租、行政劃撥土地使用領(lǐng)域、土地保有環(huán)節(jié)等方面存在土地增值收益流失、回收途徑缺乏的問(wèn)題；在農(nóng)地征收環(huán)節(jié)又存在土地增值收益分配不平衡的問(wèn)題以及農(nóng)民土地增值收益權(quán)被剝奪的現(xiàn)象。因此，有必要加強(qiáng)土地增值問(wèn)題的分類研究。

土地增值管理制度建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，但目前相關(guān)研究存在內(nèi)容片面、研究深度不足等缺陷，關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)、土地租稅費(fèi)與土地增值收益管理之間的內(nèi)在聯(lián)系和相互作用機(jī)制的研究還十分薄弱，存在各種異議，加之利益博弈關(guān)系復(fù)雜，難以形成有效的政策措施。因此，必須加強(qiáng)奠基于土地公有制基礎(chǔ)上的土地產(chǎn)權(quán)理論、土地租稅理論和土地增值收益管理理論創(chuàng)新研究，為建立內(nèi)在邏輯統(tǒng)一的土地增值管理制度和政策體系奠定基礎(chǔ)。

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A Review of the Management of Increment Value

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ZHU Yi-Zhong, WANG Zhe

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（College of Public Administration, South China University of Technology, Guangzhou 510641, Guangdong, China）

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Abstract:An overview of land value increment management is given based on the review of related literatures Approaches of land taxation, land property right definition and governmental regulations are usually applied in land value increment management based on its nature of external economies effect The key problems in this area in China are associated with the low compensation standards in land expropriation, unclear land property right and irrational land rent/taxation/fee system, the measures for the problems include land property right institution reform, the adjustment of land rent/taxation/fee system, and the improvement of land taxation management The empirical analysis, classifical and systematic research and theoretical exploration should receive more attentions in the future 

Keywords:land property right; land rent/taxation/fee; land value increment management

（責(zé)任編輯：余樹(shù)華）