投資性房地產會計準則差異及影響分析

作者簡介：史雪華（1968.01-），女，漢族，江蘇溧陽，大專，會計師，財務總監(jiān)，陽光萬恒集團有限公司。

摘要：隨著中國經濟的快速發(fā)展以及現代社會人們對投資觀念的改變，現在的房地產投資已經作為經濟生活中常見的投資手段，這是現代企業(yè)經濟發(fā)展的一個新趨勢。2006年，我國財政部門在北京召開新聞發(fā)布會，頒布了有關企業(yè)會計的新準則《企業(yè)會計準則第3號—投資性房地產》，新準則的內容對滿足會計務實的需要有著非常重要的意義。新準則的頒布，能夠對越來越多的投資性房地產業(yè)務的會計進行統一處理，還可以使我國的會計準則跟上國際會計準則的發(fā)展步伐。

關鍵詞：投資性房地產；會計準則；差異比較

一直以來，許多企業(yè)把具有投資性質的房地產當作普通的固定資產，在計算的處理方式上一直采用傳統的歷史成本入賬和分期計提折舊的方法。隨著投資性房地產的發(fā)展其市場價值一般不會低于初始的投資成本，反而會大大增加，因而傳統的固定資產凈值不能夠反映出投資性房地產的真實市場價值。在會計業(yè)務上應該需要將投資性房地產從企業(yè)原有的固定資產中分離出來，作為單獨的一類進行企業(yè)會計規(guī)范化管理，伴隨著投資性房地產也就誕生了。本篇文章主要對我國頒布的投資性房地產準則與國際會計準則的差異進行比較分析，就投資性會計準則對現代企業(yè)的影響進行簡要介紹。

一、投資性房資產會計準則的差異

1、 新準則與國際會計準則的差異

我國的投資性房地產會計新準則與國際會計準則中對投資性房地產的初始計量、轉換以及處置等方面相類似，但是還在以下方面存在差異：（1）投資性房地產所覆蓋范圍不同。在我國的投資性會計準則中土地是具有公有制性質的，所涉及到的“土地”是指土地的使用權，而在國際會計準則中的所涉及到的“土地”指的是土地所有權。我國將融資注入的房地產以及用經營方式租入之后又有轉租的房地產放在了租賃準則之內，國際會計準則與之不同，他是將其放在投資性房地產的范圍之內的。（2）投資性房地產確認和計量的選擇不同。我國對投資性房地產的確認條件以及計量的有關規(guī)定和國際會計準則基本一致。但是我國的投資性房地產會計準則引入公允價值，是以公允價值為基礎來調整其賬面價值，沒有計提折舊和減值得準備，并且嚴格規(guī)定公司的計量模式，防止上市公司操作公司利潤。而國際會計準則沒有強調公允價值的條件，要求所有企業(yè)通過計量目的或是成本模式來確定投資性房地產的公允價值，國際會計準則認為公允價值和市場價值是相互等價［1］。

2、 新準則和我國會計制度相關規(guī)定的差異

企業(yè)的投資性會計新準則與我國會計制度上的相關規(guī)定有些不同，主要體現在下面兩個方面：（1）會計科目的差異。投資性房地產的是根據《企業(yè)會計制度》和一些相關規(guī)定處理事物。房地產開發(fā)企業(yè)是通過“存貨，然后出租開發(fā)產品”的科目核算。非房地產的開發(fā)企業(yè)是以“固定資產“科目核算，在土地的使用股權上是通過“無形資產”科目核算，新準則根據投資性房地產的有關特性單獨設置了“投資性房地產”科目。（2）后續(xù)計量方法上存在差異。會計制度對具有“固定資產”、“無形資產”的投資性質的資產利用成本模式計價，按期計提折舊或是攤銷，最后，會計把扣除折舊、攤銷和資產減值準備后的資金作為賬面價值。而在新規(guī)則中以成本法為基礎，引入公允價值模式并且限制了使用條件。公允價值模式不計提折舊、攤銷或是計提減值準備，用會計期末的公允價值為基礎來調整初期時的賬面價值［2］。

二、 企業(yè)投資性房地產會計準則的影響

1、 增加企業(yè)所有者的權益

現代房地產市場發(fā)展迅速，企業(yè)所具有的投資性房地產的公允價值比賬面價值要高一些。企業(yè)在實施投資性房地產會計準則時，原賬上面的價值和公允價值的差額調整為留存收益，能夠提高投資性物業(yè)企業(yè)的賬面上的凈資產價值，這種調整辦法可以增加企業(yè)所有者的權益。

2、 加大了相關企業(yè)的利潤波動性

在采用公允價值模式之后，當年投資性房地產的升值程度對相關企業(yè)的凈利潤產生很大的影響。凈利潤隨著公允價值的變化而不斷變化，利潤沒有穩(wěn)定性。現在我國許多投資性房地產業(yè)務不斷升值，伴隨著當年的利潤也不斷上升。這種利用增值提高企業(yè)的利潤方式，會受到各種因素的影響，其中一種因素發(fā)生變化，企業(yè)的利潤也就隨之變化，進而使企業(yè)的利潤沒有穩(wěn)定性。

3、實際執(zhí)行有一定難度

市場的有效性能夠更好的采用公允價值模式，投資性房地產要確定重估價值就必須實現“公允”，不然就會使企業(yè)具有操縱利潤的空間。要建立活躍并且規(guī)范的相關交易市場以及公正客觀的價值評估系統，才能夠真實的反映企業(yè)的實際價值。對上訴所提到的條件，我國現在建設的還不完善，在一定程度上，企業(yè)對利潤的操縱加大，相關政府部門規(guī)范管理的成本也就加大［3］。

結束語：

企業(yè)投資性房地產會計準則的頒布，雖然在一些方面存在差異，但是和國際會計準則的發(fā)展方向相同，有利于我國企業(yè)加入國際貿易市場，同時也有利于外國企業(yè)來中國投資，拉動中國經濟不斷增長，使我國的經濟能夠更好更快的融入國際經濟之中。企業(yè)要根據房地產準則所帶來的影響，根據企業(yè)自身的情況，及時的做出調整，使企業(yè)可以適應政策的要求，以獲得更高的利益。

參考文獻：

［1］丁燕松.投資性房地產核算中成本模式計量與公允價值模式計量對企業(yè)各期會計利潤的影響分析［J］. 科技經濟市場. 2011，06(07)：21-22

［2］章美珍.《投資性房地產》準則將帶給企業(yè)的利弊——兼論所得稅處理問題［J］. 會計之友. 2012，06(09)：36-37

［3］王秀云.論投資性房地產準則在實際工作中應注意的問題［J］. 現代商貿工業(yè). 2012，08(05)：46-47