文|姚樹潔

最近許多報(bào)道, 都是指向房地產(chǎn)市場的急速降溫。年初從準(zhǔn)一線城市杭州開始，去年從10多個(gè)鬼城開始?，F(xiàn)在是“永不倒”的北、上、廣、深，都出現(xiàn)了一片哀鴻。不是降價(jià)的，就是有價(jià)無市的。少數(shù)還比較看好的城市，包括重慶等二線城市，那里的新房子賣的不錯(cuò)，但是，外圍價(jià)格數(shù)年沒有太大的瘋狂，平均價(jià)位還遠(yuǎn)離1平米1萬元的水平。

那么，房價(jià)為何要停止瘋狂呢？

首先，特大城市，尤其是北上廣深，還有像杭州這樣的準(zhǔn)一線城市的房價(jià)，早已經(jīng)超越了世界最貴房價(jià)的警戒線。有錢人，從2012年開始，就已經(jīng)大規(guī)模的把錢投向了英國、美國和其它留學(xué)生比較密集的國家。

中國13.6億人，只要有百分之五的人能夠到外面買房子，就可以把倫敦和洛杉磯的房價(jià)拉高一個(gè)檔次。例如，一個(gè)孩子到倫敦讀書，父母錢賺夠了，在倫敦買套房子，比北京的大、質(zhì)量高，而且有永久性的產(chǎn)權(quán)，但是，價(jià)格更加低。萬一孩子在倫敦有一份工作，成家立業(yè)，就可以全家移民。

太有錢的人，把北京的房子賣了，跑到了國外，國內(nèi)的購買力自然下降。

第二，GDP增速降低，許多人賺錢的力量大幅度下降，用大把鈔票到處買房的人數(shù)相對比以前減少了。

第三，人民幣在遇到1比6的關(guān)口上，炒匯的人，開始懷疑它能否突破6。2014年是人民幣的拐點(diǎn)，它將會在接近6的位子上拼斗好久。所以，熱錢已經(jīng)開始做出流出的準(zhǔn)備，而進(jìn)來的熱錢肯定急速下降。

第四，中國社會出現(xiàn)“富有的窮人”和“富有的貧困”兩個(gè)怪象，也就是今天金巖石的博克所說的。人均收入大幅度提高，但是，窮人的收入踏步前進(jìn)。其結(jié)果是，少數(shù)富人買了許多許多房，空著，然后拼命賺錢還貸，淪為富有的窮人，僅為每年凈賺3千多億的工行等壟斷銀行打工。本來是有錢的人，資金卻流轉(zhuǎn)不過來，到處貸款，把自己淪為窮人。相比之下，在有些人極為富有的時(shí)候，大多數(shù)人卻淪為真正的窮人，因?yàn)楦叻績r(jià)把他們擋在了有房族的門檻之外。

然而，當(dāng)有錢人買了多套房子以后，他們再接著買房子的胃口就會逐步減少。而有剛需的窮人，卻暫時(shí)接不上茬，所以房價(jià)不斷上升的瘋狂態(tài)勢，難以為繼。

在房產(chǎn)的需求方面，有必要說明的，就是大土豪一般會云集北京和上海，中上級土豪會云集廣州和深圳，中級土豪會匯集二線城市。這就是上面所說的大城市為什么房價(jià)與當(dāng)?shù)氐娜司杖氡雀叩膰樔说脑?。其?shí)，當(dāng)?shù)氐睦习傩諏δ菢痈叩姆績r(jià)，早就受不了了。

這種現(xiàn)象，主要是城市之間發(fā)展不平衡所致。國人視兒女教育為生命的全部，就算在北京，學(xué)區(qū)房破如貧民窟，房價(jià)卻可與天空欲比高。其它城市也是如此，不管學(xué)區(qū)房有多破，房租就是比其它區(qū)域高出整整一個(gè)倍數(shù)。目前的擇校政策改革，已經(jīng)降低了學(xué)區(qū)房的需求熱度，也緩解了教育資源的畸形分布，因而也有利于降低對房子的投機(jī)行為。

在北京清華附近，一個(gè)100平米，80年代建的老房子，房租必須預(yù)收3年，共50萬人民幣，房主才愿意出租。我認(rèn)識在重慶遠(yuǎn)郊的小老板，月收入只有5千，卻咬緊牙根，在重慶買了兩套小戶型房子，每月的收入，基本都是為了交房貸。

國人對房地產(chǎn)的熱衷，達(dá)到了無以復(fù)加的地步。一方面是因?yàn)槿狈ζ渌耐顿Y渠道，一方面都以為占了房子，就占了土地和財(cái)富。要知道，每個(gè)人都這樣想問題，房價(jià)必然飛天。地產(chǎn)商拼命建房子，連大學(xué)的老師講房地產(chǎn)課程的時(shí)候，都不停的說“中國房地產(chǎn)價(jià)格，都是只升不降”。我坐在下面聽課，心里咕咚咚的，若有所思。當(dāng)這樣的瘋狂到達(dá)一定程度時(shí)，大家也一定會收手的。目前的房價(jià)停止瘋狂，就是因?yàn)橛刑嗟娜?，已?jīng)欲罷不能。

第五，高房價(jià)是因?yàn)閲窠?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)過于單調(diào)，老百姓的投資和消費(fèi)結(jié)構(gòu)過于單調(diào)所致?，F(xiàn)在的政府，積極進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，金融和貨幣市場的改革也在緊鑼密鼓的進(jìn)行之中。反腐的利劍到處可見，影響到房地產(chǎn)領(lǐng)域的改革，還包括利率的自由化，增強(qiáng)銀行間的競爭等措施。這樣一來，投機(jī)的行為必然受到抑制，房價(jià)停止瘋狂，也成為必然。

那么，大家還沒有搞清楚的問題是：中國房地產(chǎn)到底會不會崩盤？

我認(rèn)為，大面積的崩盤應(yīng)該不會。不過，許多城市的大調(diào)整是不可避免的。不崩盤的理由是GDP適度增長的可持續(xù)性，加上內(nèi)生增長的巨大潛力。另外，不是所有的城市都有大的泡沫，例如重慶和?？谶@樣的城市，房價(jià)將可以穩(wěn)定若干年。最后，中國人對房地產(chǎn)的熱衷，不會在短期內(nèi)有翻天覆地的改變。

所以，我說房價(jià)停止瘋狂，不等于房地產(chǎn)的崩盤。其內(nèi)涵，就是在未來3～5年內(nèi)，房價(jià)停止大幅度上漲，有的城市，也有大幅度下降的可能。但是，就房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)來說，主要是通過時(shí)間，來換取房價(jià)回歸理性的空間。

（據(jù)財(cái)新網(wǎng)）