劉文暉

八年前花兩千多萬買下并一直占有使用的六套房，卻原來早在出賣之前即已被開發(fā)商抵押給銀行貸款。如今，開發(fā)商無力歸還貸款，銀行要求拍賣房屋。面對可能血本無歸的現(xiàn)實，房主發(fā)出詰問——

“我買的房子究竟屬于誰？”6月13日中午，李先生走出北京市第一中級法院的大門，嘴里嘟囔著。

“八年前，我們付全款2000多萬購買了六套商品房。誰知道，先是辦不下房產(chǎn)證，后又被法院查封，現(xiàn)在銀行又申請法院變賣這些房產(chǎn)償還開發(fā)商的債務(wù)。你說我冤不冤呀？”說起自己購房的經(jīng)歷，李先生一臉的憤慨與無奈。

全款購房，

房產(chǎn)證逾期未交付

年近六旬的李先生家住北京市西城區(qū)。李先生記得很清楚，2006年春的一天，他的手機(jī)接收到一條售樓信息?！皹潜P位于海淀區(qū)白石橋路甲6號鑄城大廈，開發(fā)商是北京鴻潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱鴻潤公司）。我和家人去看過幾次后，相中了四套商用現(xiàn)房?！?/p>

2006年3月，李先生和幾家親戚湊了1200多萬元購房款，以李先生妻子趙女士的名義買下了鑄城大廈F3、F17、F18、F19A四套房。

“購房合同是3月30日簽的，4月5日我們一次性付清房款，同時還交納了約100萬元的公共維修基金、契稅、印花稅等相關(guān)費(fèi)用。合同第18條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記一項，雙方約定由鴻潤公司代辦房屋權(quán)屬登記，我們?yōu)榇私患{了1200元委托費(fèi)用。”

李先生告訴記者，房款交付沒幾天，鴻潤公司就交付了房屋。購買的房屋用于做餐飲，生意還說得過去。當(dāng)年10月，在鴻潤公司售樓處工作人員的竭力推薦下，幾家親戚又湊了1000多萬元，以李先生的名義購買了鑄城大廈F6、F7兩套房。李先生說，投資2000多萬元買了六套房，如果不出意外，預(yù)計10年應(yīng)該能收回成本。

根據(jù)《商品房買賣合同》約定，鴻潤公司應(yīng)在房屋交付之日起730天內(nèi)協(xié)助買受人辦理房屋權(quán)屬登記。房款已結(jié)清，房屋在自己手里正常使用，李先生并沒有太在意辦理房產(chǎn)證的期限。

時間到了2009年，距雙方約定的辦證期限已過一年多，但鴻潤公司并沒有交付房產(chǎn)證。李先生夫婦去問過幾次，工作人員一直以各種理由推托。無奈之下，2009年10月，趙女士將鴻潤公司訴至法院，要求法院判令鴻潤公司協(xié)助辦理購買的鑄城大廈F3、F17、F18、F19A四套房的房屋產(chǎn)權(quán)證。北京市海淀區(qū)法院審理認(rèn)為，鴻潤公司作為商品房的出賣人，負(fù)有為買受人提供辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移所需文件，協(xié)助買受人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的義務(wù)，且買受人已向鴻潤公司支付代辦費(fèi)，按雙方約定已超過辦證期限，故判令鴻潤公司于判決生效后十五日內(nèi)協(xié)助買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

2009年12月4日，法院判決生效。鴻潤公司沒有上訴，但也沒有協(xié)助趙女士去辦產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

更讓李先生不安的是，他發(fā)現(xiàn)，鴻潤公司一直設(shè)在鑄城大廈的售樓處不知何時起已人去屋空。

查詢房屋信息，

已被開發(fā)商抵押給銀行

李先生急忙來到北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)管理局。“我們手里只有購房合同和發(fā)票，手續(xù)不全，那里的工作人員不同意為我辦理過戶。我給他們看了法院的判決書，好說歹說，人家才答應(yīng)先給我查詢一下。”

查詢的結(jié)果讓李先生十分震驚：他們購買的幾套房已被法院查封，查封法院是北京鐵路運(yùn)輸中級法院。

去法院了解情況后，李先生得知，由于鴻潤公司欠中鐵建設(shè)集團(tuán)有限公司工程款，中鐵建正在申請法院執(zhí)行鴻潤公司的資產(chǎn)。

2009年12月10日，趙女士對以她名義購買的4套房屋以案外人身份向法院提起書面異議，請求法院停止對其所屬房屋的執(zhí)行，解除查封。

北京鐵路運(yùn)輸中級法院審理查明，依申請執(zhí)行人中鐵建集團(tuán)有限公司申請，該院于2007年9月6日對鑄城大廈地下層及地上二層房產(chǎn)進(jìn)行查封。在北京市建設(shè)委員會查詢顯示，所查封房產(chǎn)為被執(zhí)行人北京鴻潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。2006年3月30日，案外人趙女士已與鴻潤公司簽訂了房屋買賣合同，支付了全部房款，并實際占有該房。鴻潤公司負(fù)有協(xié)助趙女士辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的義務(wù)，但未在合同約定的辦證期限內(nèi)履行其義務(wù)，導(dǎo)致趙女士至今未能取得房屋產(chǎn)權(quán)證。2009年12月18日，北京鐵路運(yùn)輸中級法院作出民事裁定書，中止對趙女士所屬房屋的執(zhí)行。

拿到法院的裁定書，2010年的春節(jié)，李先生一家踏踏實實過了個節(jié)。

節(jié)后不久，李先生再次來到房管局咨詢辦證事宜。讓李先生萬萬沒有想到的是，工作人員的答復(fù)依然是，房屋處于被法院查封的狀態(tài)，只不過這次查封的法院換成了北京市第一中級法院。

一頭霧水的李先生找到了北京一中院。在法院，李先生得知了一個讓他更震驚的消息：因為鴻潤公司還不上銀行的貸款，李先生夫婦購買的六套房早已被鴻潤公司分別抵押給兩家銀行了！

氣憤到無語。冷靜下來后，李先生像上次一樣向法院遞交了案外人執(zhí)行異議申請書。

不久，北京一中院民事審判庭的法官約談李先生。“法官對我說，鴻潤公司的其他資產(chǎn)執(zhí)行完后差不多能還上銀行的貸款，到時候我們的房屋就可以解押了?！边@次約談后，李先生撤訴了。

開發(fā)商還不上貸款，

抵押房面臨變賣

接下來是三年多漫長的等待。

直到今年3月的一天，北京一中院的法官再次找到李先生夫婦?！拔覀儾胖溃櫇櫣具€是還不上銀行的貸款，銀行已將其訴至法院，法院最終判決銀行以鴻潤公司所有的鑄城大廈包括F3、F17、F18、F19四套等房產(chǎn)進(jìn)行折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)清償銀行債務(wù)。”

4月29日，李先生和趙女士分別向北京市一中院提出執(zhí)行異議申請。6月13日，法院對這兩起案件公開聽證。為了保障執(zhí)行聽證公開透明，北京一中院首次在執(zhí)行異議審查程序中引入人民陪審員加入合議庭。

法庭上，兩家銀行出示了北京一中院2008年12月17日作出的兩份判決書。在兩份判決查明的事實中，李先生終于弄明白了自己購買的房屋為何遲遲辦不下房產(chǎn)證。

原來，早在趙女士第一次購買4套房屋的半年前，即2005年7月26日，鴻潤公司就與銀行簽訂了借款合同：鴻潤公司向銀行貸款1500萬元用于支付公司另一項目的拍賣余款，同日雙方簽訂抵押合同，鴻潤公司以其擁有的海淀區(qū)白石橋路甲4號中關(guān)村航空科技園配套項目地上一層配套（商用房）土地使用權(quán)及在建工程為該筆貸款的抵押擔(dān)保。借款合同到期后，鴻潤公司尚有600萬元貸款未予償還。2007年4月11日，雙方又簽訂《貸款抵押協(xié)議》，將土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為現(xiàn)房抵押。

2008年12月29日，北京一中院一審判決支持銀行要求鴻潤公司支付剩余貸款及利息的訴訟請求，鴻潤公司承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)向銀行償還600萬元貸款。因鴻潤公司以其所有的房產(chǎn)向銀行提供抵押擔(dān)保，故銀行在鴻潤公司未按約償還尚欠借款本息的情況下，有權(quán)要求鴻潤公司以其與銀行簽訂的《貸款抵押協(xié)議》中約定的抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

李先生購買的兩套房產(chǎn)鴻潤公司則抵押給另外一家銀行，向銀行借款1000萬元用于融資。雙方在《借款合同》中約定，鴻潤公司以其擁有的鑄城大廈地下一層及地上二層的房產(chǎn)作為該融資的抵押物抵押擔(dān)保。后因鴻潤公司未能依約如期償還約定本金并足額支付貸款利息，銀行要求鴻潤公司以雙方約定的抵押財折價或者拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。

庭審過程中，李先生夫婦強(qiáng)調(diào)，他們購房時，與開發(fā)商鴻潤公司簽訂了《商品房買賣合同》，其中第4條顯示，該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)及在建工程均未設(shè)定抵押。2006年他們購房時還沒有現(xiàn)在的“網(wǎng)簽”，購房者根本無法查詢到所購房屋是否處于抵押狀態(tài)。

“我們付了全款買房，房產(chǎn)證辦不下來，開發(fā)商也找不到了，房子還要被銀行拍賣，這理兒擱哪兒也講不通?！崩钕壬f。

如何避免出現(xiàn)

更多的“李先生”

互聯(lián)網(wǎng)搜索，記者發(fā)現(xiàn)，有著李先生夫婦類似遭遇的人還真不少。

2006年11月8日《中國經(jīng)濟(jì)時報》報道，家住湖南長沙沁園春小區(qū)的莫先生于2004年一次性付款買下長江置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的沁園春小區(qū)的一套房子，入住兩年后，莫先生發(fā)現(xiàn)自己的房子還沒有在房產(chǎn)局備案，更讓他氣憤的是，開發(fā)商竟然將其未備案的房子作為抵押，到銀行申請商業(yè)貸款，去開發(fā)其他地產(chǎn)項目。

2009年7月21日《吉安晚報》報道，因開發(fā)商將房子抵押給銀行，吉安縣萬福鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場部分業(yè)主購買房子已有10年，仍無法辦理房產(chǎn)證。

……

“在這些新聞報道中，常常會提醒購房者要謹(jǐn)慎選擇，不要買已經(jīng)到銀行設(shè)定抵押的房屋。但事實上，我們不能要求一個老百姓了解房屋買賣過程中全部的法律程序，把所購房屋上設(shè)定的所有權(quán)利都查清。如果不是房屋的利害關(guān)系人，購房人在購房前是沒有權(quán)利到房管部門查詢房屋的真正狀態(tài)的。如何保障買受人的利益，政府必須加大對金融和房地產(chǎn)市場的行政監(jiān)管。比如，已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)怎么還能賣出去？銀行放貸賺取利潤，同時就要經(jīng)營承擔(dān)風(fēng)險，銀行對其放出去的款項資金流向是否盡到了監(jiān)管義務(wù)？銀行對其設(shè)定抵押權(quán)的房屋應(yīng)該如何設(shè)定監(jiān)管？不能等到開發(fā)商的資金鏈斷了，直接變賣抵押物了事。這種做法可能會使善意第三人的利益受損?！崩钕壬驄D的代理律師、北京東元律師事務(wù)所律師韓琦燕說。

“銀行拿著錢放出去賺錢，但是有了風(fēng)險他們不承擔(dān)，找別人承擔(dān)。照這樣看，銀行怎么做都是合適的，收了利息，最后還能收回房子，那誰來保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益呢？法院如果真的拍賣了這幾套房，2000多萬我們找誰去要？”李先生說。

韓琦燕律師告訴記者，此案中開發(fā)商涉嫌欺詐，買受人是可以向法院起訴的，但是訴訟之后，怎么樣保證判決文書不是一紙廢紙？如果鴻潤公司的賬戶有錢，銀行也不會要拍賣李先生夫婦購買的房屋。

在一則新聞報道中，一位不愿意透露姓名的法官所說的話給記者留下很深的印象，“作為法官，面對類似問題也兩難。開發(fā)商將賣給業(yè)主的房子拿到銀行進(jìn)行抵押貸款，到后來，有的開發(fā)商無力償還貸款，有的甚至‘人間蒸發(fā)了。法院拿這樣的開發(fā)商也沒有辦法，就算相關(guān)人因涉嫌詐騙被刑事處罰，如果沒有財產(chǎn)可執(zhí)行，對購房者和銀行都是沒多大意義的，最后為此埋單的會是誰呢？不是銀行就是購房者。作為執(zhí)法者，沒法面對其中任何一方。這樣的問題到底如何解決，希望有關(guān)部門能采取有效的預(yù)防措施?！?/p>

專家說法：

應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購房者權(quán)益

專家系中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授尹飛。

就本案的處理，我認(rèn)為應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)已支付購房款的業(yè)主。

一般而言，抵押權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形下，債權(quán)人有權(quán)就抵押物優(yōu)先受償。因此，通常情況下，抵押權(quán)優(yōu)先于債權(quán)；而本案中，李先生只是普通債權(quán)人，而銀行作為抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受到保護(hù)。

但抵押權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)的規(guī)則只是一般規(guī)則，法律上和司法實務(wù)中基于特殊考慮，仍然設(shè)置了一些特殊規(guī)則。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。該批復(fù)還強(qiáng)調(diào)，“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人?！睆倪@兩條規(guī)定來看，消費(fèi)者支付購買商品房的全部或者大部分款項后，其享有的債權(quán)優(yōu)先于工程款優(yōu)先受償權(quán)；而工程款優(yōu)先受償權(quán)又優(yōu)先于抵押權(quán)，故而，消費(fèi)者在支付了購買商品房的全部或者大部分款項后，其享有的債權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。這主要是考慮到當(dāng)時我國不動產(chǎn)登記以及相關(guān)查詢制度尚不完善，為充分保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，司法解釋進(jìn)行了特別規(guī)定。需要強(qiáng)調(diào)的是，從《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》來看，對于商品房買賣中涉及的消費(fèi)者宜作廣義理解，凡是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處購買其向社會銷售的房屋的自然人，都應(yīng)作為消費(fèi)者對待。這主要是因為與開發(fā)企業(yè)相比，自然人在經(jīng)濟(jì)地位上、經(jīng)驗上都處于弱勢地位，故而應(yīng)當(dāng)予以特別保護(hù)。本案中，李先生和趙女士作為消費(fèi)者，其已經(jīng)支付了全部購房款并實際占有房屋多年，因此，李先生的債權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)。本案中，北京鐵路運(yùn)輸中院之所以解除工程款優(yōu)先受償權(quán)人中鐵建申請的查封，也正是基于這一考慮。而作為抵押權(quán)人的銀行，在接受開發(fā)商抵押時，應(yīng)當(dāng)就擬抵押房屋是否已經(jīng)銷售等進(jìn)行充分的調(diào)查，避免類似本案的風(fēng)險。

其次，隨著我國物權(quán)法的頒行、不動產(chǎn)登記以及相關(guān)查詢制度的完善，法律已經(jīng)為消費(fèi)者購房提供了更為全面的保護(hù)。消費(fèi)者在購買商品房尤其是現(xiàn)房時，應(yīng)當(dāng)預(yù)先對房屋權(quán)屬尤其是權(quán)利限制情況進(jìn)行查詢；在購買預(yù)售房時應(yīng)當(dāng)預(yù)先了解開發(fā)商是否辦理了預(yù)售許可證，并要求其及時進(jìn)行網(wǎng)簽；在簽訂購房合同時，應(yīng)當(dāng)立即辦理預(yù)告登記，避免開發(fā)商將房屋另行轉(zhuǎn)讓或者抵押；在開發(fā)商辦理初始登記之后，應(yīng)當(dāng)及時要求完成轉(zhuǎn)移登記，將房屋轉(zhuǎn)移到自己名下，從而避免本案中李先生所遇到的無法及時辦理房產(chǎn)證的尷尬。

還要看到，本案也暴露出了我國商品房銷售監(jiān)管上的漏洞。目前，對于商品房預(yù)售已經(jīng)建立了一套比較完善的監(jiān)管體制，足以避免類似本案的法律風(fēng)險。但現(xiàn)行法規(guī)和規(guī)章將預(yù)售房與現(xiàn)房的界限限制在完成竣工驗收之前。這種做法恰恰令本案的開發(fā)商鉆了空子：房屋已經(jīng)建成，故而無需預(yù)售許可和預(yù)售備案，避免了相應(yīng)的監(jiān)管；但房屋初始登記尚未完成，購房人尚不能通過登記查詢、預(yù)告登記、轉(zhuǎn)移登記等方式及時了解權(quán)利瑕疵并提前作出相應(yīng)的安排。希望房地產(chǎn)市場監(jiān)管部門及時修改相關(guān)法規(guī)和規(guī)章，充分保護(hù)商品房買賣中的消費(fèi)者權(quán)益。

（摘自《檢察日報》）