孟德陽

根據國家統計局最新公布的數據，今年1—7月房地產開發(fā)投資增速繼續(xù)同比回落，相比1—6月回落0.4個百分點至13.7%。

在融資數據方面，1—7月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金6.9萬億元，同比增長3.2%，增速比1-6月提高0.2個百分點。其中，國內貸款13111億元，增長14.7%，處于增長趨勢。

盡管國內貸款融資的環(huán)比1-6月略有提高，但《英才》記者接觸的業(yè)內認識普遍認為，今年的融資環(huán)境并不樂觀。尤其是對于中小型開發(fā)商，銀行的開發(fā)貸款幾乎成為了奢望，甚至有銀行的分行直接指定開發(fā)商的名單，名單之外的企業(yè)便無法獲得貸款。信托貸款的難度也在加大，而且相關人員除了要審核開發(fā)商的資質之外，對于具體項目的考察也較銀行更加周詳、細致。

根據信托業(yè)協會統計的相關數據顯示，截至2014年第二季度，在信托資金投向中，房地產占比為10.72%，比2013年第二季度上升了1.6個百分點。投向房地產的信托資金余額為1.26萬億元，同比增長約55.4%。

另據相關數據統計，7月房地產信托資金規(guī)模僅為127.45億元，占比不足16%，這與今年1—7月房地產募集占比25.33%的比例差距較大。

有分析指出，兌付風險的不斷出現，以及房地產行業(yè)不明朗的前景是7月信托融資下滑的主要原因?；蛟S正因為如此，從開發(fā)商的經營角度來說，越來越多的企業(yè)將房地產基金等非傳統融資渠道納入自己的眼界。

根據諾承投資發(fā)布的中國人民幣房地產基金年中報告顯示：2013年中國人民幣房地產基金的募集規(guī)模達1381.1億元，同比增長80%。

14.7%、55.4%、80%，銀行貸款、信托融資、房地產基金三者的規(guī)模增長速度一個比一個快，似乎也在說明，房地產公司的融資方式也在多元化。而傳統的依靠貸款的表內融資則正在逐漸轉變?yōu)楣蓹嗪椭苯尤谫Y。

隨著地價的不斷攀升，中小型房地產公司在一些核心城市獲取土地的能力正在趨弱。而大型開發(fā)商為了提高資金的周轉效率，逐漸采取了合作拿地的模式，各種“聯合體”頻頻在土地出讓中舉牌。

萬科企業(yè)股份有限公司（00002.SZ，以下簡稱萬科）被認為是目前最善于運用合作開發(fā)模式的公司，總裁郁亮在今年提出了萬科的事業(yè)合伙人制度，同時強調萬科的“小股操盤”的開發(fā)模式。

一位房地產投資界人士告訴《英才》記者，萬科這樣看來就如同一只巨大的房地產基金，依靠自己的品牌影響力在項目層面與不同公司進行股權合作，這樣能夠解決拿地資金不足的問題。

而合作開發(fā)的模式也可有利于海外融資，通過離岸公司控股的子公司與內地公司共同組成一家項目公司，離岸公司只要對子公司進行增資擴股，以達到融資的目的。

同時，目前有多家房地產基金正在采取“同股同權”的投資模式。在前兩年房地產基金野蠻生長的年代，其更多是被看作信托的替代工具，甚至有人稱之為“房地產領域的高利貸”，融資成本從15%—30%不等。這樣的融資成本往往不足以支撐一家企業(yè)的長期發(fā)展。

股權式融資房地產基金則是看重項目的成長性，風險共擔，收益共享，“有點類似于PE的做法”，融資并不以借款體現。但風險在于：如果房地產基金公司沒有足夠的監(jiān)督，可能會失去對開發(fā)流程的控制權，最終導致項目投資失敗。endprint