摘要：本文通過對房地產(chǎn)價格的兩重性、產(chǎn)權(quán)利益的地區(qū)特性、現(xiàn)實價格的獨(dú)特性等進(jìn)行分析。得出房地產(chǎn)價格受價值規(guī)律、社會需求狀況、自然環(huán)境影響、國家宏觀經(jīng)濟(jì)、政治環(huán)境因素、消費(fèi)心理變化等因素的影響而呈動態(tài)變化，以期對房地產(chǎn)價格作出客觀、合理分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格 影響因素 分析

一、研究房地產(chǎn)價格波動的理論分析

（一）研究房地產(chǎn)價格波動的社會原因

住房問題一直以來都是關(guān)系著我國社會發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大問題，是在建設(shè)社會主義和諧社會前提下的民生大計。研究和分析影響我國房地產(chǎn)價格的因素更是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀“以人為本”的核心思想的根本體現(xiàn)。

（二）研究房地產(chǎn)價格波動的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

第一，對于房地產(chǎn)而言，房地產(chǎn)價格不僅凝結(jié)著單位時間內(nèi)商品的使用價值和價值的統(tǒng)一，更是生產(chǎn)資料和生活資料的重要元素，是整個房地產(chǎn)商品交換過程中的重要組成部分。同時，也是房地產(chǎn)業(yè)重要的經(jīng)濟(jì)杠桿。因此，對房地產(chǎn)價格進(jìn)行相關(guān)研究，有利于通過市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)作分析掌握房地產(chǎn)市場的變化和發(fā)展，有利于分析我國房地產(chǎn)價格的走勢，有利于準(zhǔn)確分析我國房地產(chǎn)價格波動的規(guī)律。第二，房地產(chǎn)價格是通過市場交易而客觀存在的現(xiàn)實價格，但房地產(chǎn)價格由于受多種因素的影響，使得具體工作及生活中必須對其進(jìn)行全面、科學(xué)分析。

另外，我國目前對房地產(chǎn)價格的主要研究大都集中在以下方面：分析房地產(chǎn)價格區(qū)別于一般商品價格的特征；分析近年來房地產(chǎn)價格趨高的原因及“房奴現(xiàn)象”；房地產(chǎn)泡沫定性分析等問題，而在房地產(chǎn)價格影響因素分析方面尚存在不少空白。

房地產(chǎn)價格的形成，是受各方面因素相互作用的影響。一部分因素影響整個房地產(chǎn)市場或地區(qū)性房地產(chǎn)市場的價格波動變化，而另一部分因素則直接對個別具體房地產(chǎn)價格波動進(jìn)行作用和影響。所以，對房地產(chǎn)價格影響因素進(jìn)行分析具有重要的現(xiàn)實意義。

二、國內(nèi)外房地產(chǎn)價格波動的主要影響因素

（一）西方國家房地產(chǎn)價格波動的主要影響因素

西方國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史較我國而言時間較長，在對房地產(chǎn)市場不斷變化的過程中其相應(yīng)價格理論的研究也較我國更為完善和全面。

一方面，從均衡角度來看，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，社會對房地產(chǎn)的需求決定著房地產(chǎn)價格的波動，而房地產(chǎn)市場價格的不斷上漲，其主要的原因在于供求市場失衡，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的價格波動承大幅度上漲的趨勢變化。但是，國民可支配收入的發(fā)展水平、人口的迅速增長，貨幣利率的起伏變化都是影響房地產(chǎn)價格大幅度波動的主要因素，其中還伴隨著國家稅收結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及房地產(chǎn)企業(yè)、公民信用度值的影響因素。另一方面，房地產(chǎn)市場與金融市場相伴發(fā)展，所以，很多西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家在研究房地產(chǎn)市場價格的同時對金融市場也進(jìn)行了深入地研究分析。

（二）我國房地產(chǎn)價格波動的主要影響因素

房地產(chǎn)價格的形成受所有市場變化因素及其風(fēng)險的影響，但主要包括以下幾個方面：

1、自然因素

一是區(qū)位。對房地產(chǎn)價格有相當(dāng)大的影響。優(yōu)越的區(qū)位條件會使得房地產(chǎn)自然增值。

二是地質(zhì)條件。主要指地基的承載力，承載力越大，越有利于建筑，尤其是高層建筑；相對平臺的地勢地貌，可以為房地產(chǎn)開發(fā)商節(jié)省更多的資金，同樣也為房地長增值打下良好地質(zhì)基礎(chǔ)。

三是自然環(huán)境條件。更加適宜人群居住或商用的自然環(huán)境條件，更加美觀的社區(qū)環(huán)境條件都為房地產(chǎn)開發(fā)和銷售提供良好的前景，吸引著大量的人群目光、資金投入以及物質(zhì)投入，從而提升房地產(chǎn)內(nèi)在的價值。

影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素主要有噪聲、大氣污染和水污染等狀況，它們對房地產(chǎn)尤其是住宅房地產(chǎn)的價格有特殊影響。另外，自然災(zāi)害所影響的地質(zhì)地貌以及影響的范圍等因素也都對房地產(chǎn)的價格波動有著明顯的相互作用。

2、社會因素

一是家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)。根據(jù)家庭規(guī)模的不同，家庭人口數(shù)量和密度的多寡，決定著房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟(jì)中所占份額，也決定著房地產(chǎn)價格波動幅度。無論一個地區(qū)原有本地人口數(shù)量，還是外遷進(jìn)入人口，人口基數(shù)的增大就會加大對房地產(chǎn)的需求度。根據(jù)價值規(guī)律，當(dāng)房地產(chǎn)供給數(shù)量無法滿足市場對房地產(chǎn)的需求量時，就會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格不斷上漲。又由于人口密度不斷加大，從而刺激到市場經(jīng)濟(jì)中其他領(lǐng)域的快速發(fā)展，如金融業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等。這些行業(yè)的快速發(fā)展間接地提升了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，同時也抬高了房地產(chǎn)價格。即使一個地區(qū)總?cè)丝诓蛔?，但家庭人口?shù)的變化也會引起居住單位數(shù)的改變，以致影響到房地產(chǎn)的需求和房地產(chǎn)價格。

二是土地使用和住房制度。國家出臺的土地使用制度直接影響著公民對土地利用結(jié)果，包括農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)土地兩方面的使用。土地使用權(quán)的審批以及土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓都直接影響著房地產(chǎn)價格的波動，按照價值規(guī)律，當(dāng)生產(chǎn)成本價格上漲，商品的交換價格同時也上漲。所以，房地產(chǎn)的最主要成本因素就是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的價格，當(dāng)土地使用權(quán)的價格不斷上浮，房地產(chǎn)在市場銷售時的價格就會同成本連同利潤上浮。而國家對住房保障制度的建立同樣會影響房地產(chǎn)價格的波動。

三是行政隸屬變更。行政隸屬升級或變更為享受國家政策優(yōu)惠的行政區(qū)后，則房地產(chǎn)價格會隨之而上漲。

四是城市規(guī)劃。城市規(guī)劃中合理用途或規(guī)劃中擬完善基礎(chǔ)設(shè)施的區(qū)域，其房地產(chǎn)價格極具潛在增值價值。

3、經(jīng)濟(jì)因素

一是財政金融狀況。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是整個市場經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的高額投資領(lǐng)域，其生產(chǎn)經(jīng)營活動，包括生產(chǎn)、分配、交換以及消費(fèi)全過程。所以，房地產(chǎn)業(yè)與國家財政金融狀況是密不可分的?，F(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)是我國市場經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，影響著整個國民經(jīng)濟(jì)。因此，財政金融狀況越寬松，市場融資越順暢，就越有利于投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。

二是稅率與物價。從整體上看，公民可支配收入的增加，對居住條件、空間和環(huán)境等各方面的需求不斷增大，從而增加了市場對房地產(chǎn)的需求量，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格不斷上漲。但過高的物價又使得消費(fèi)者望而卻步，降低了市場對房地產(chǎn)的有效需求，使得房地產(chǎn)價格下跌。所以，通過國家宏觀調(diào)控提高存儲利率，增加房地產(chǎn)消費(fèi)稅率，降低市場對房地產(chǎn)的有效需求，致使房地產(chǎn)價格下跌，從一定意義上緩解泡沫經(jīng)濟(jì)的無限膨脹。endprint

4、政治因素

一是政治穩(wěn)定狀況。對于一個國家來講，政治的穩(wěn)定，政權(quán)的穩(wěn)固，社會的安定，公民的幸福感增強(qiáng)，同樣會使得房地產(chǎn)市場價格不斷上浮，相反的，則會引起房地產(chǎn)價格下跌。

二是房地產(chǎn)價格政策。從理論上說，房地產(chǎn)價格政策有兩類，一類是高地價政策，另一類是低地價政策。高地價政策，是指政府對房地產(chǎn)價格不加管制或有意采取某些措施提高房地產(chǎn)價格；低地價政策，是指政府采取種種措施抑制房地產(chǎn)價格上漲，但需指出的是，低地價政策并不意味著房地產(chǎn)價格絕對水平低，高地價政策也不意味著會造成房地產(chǎn)價格的絕對水平高。①因此，房地產(chǎn)價格易受政府房地產(chǎn)政策的影響。

三是特殊經(jīng)濟(jì)政策。自改革開放以來，我國政府通過對一些特定地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展采取實施因地制宜的特殊經(jīng)濟(jì)政策以改變其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和發(fā)展水平，如深圳、珠海、汕頭等一些東南沿海一帶的城市，建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，吸引外商來華投資，從而達(dá)到快速發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，為國家經(jīng)濟(jì)制度改革起到領(lǐng)頭羊的作用。但是，與此同時所帶來的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也迅速發(fā)展，根據(jù)國家給予的優(yōu)惠政策，而帶來的房地產(chǎn)商機(jī)，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場價格呈明顯大幅度上漲趨勢。

5、其他因素

除以上影響房地產(chǎn)價格因素之外，同時影響房地產(chǎn)市場價格的因素還有大眾的價值觀、消費(fèi)心理等等。

總的來講，國外對房地產(chǎn)價格的影響因素的研究是與房地產(chǎn)市場情況相結(jié)合，我國對房地產(chǎn)價格影響因素的價值論分析方面不僅應(yīng)當(dāng)與房地產(chǎn)市場相結(jié)合，還應(yīng)與國情相結(jié)合。

三、結(jié)論與思考

我國目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題日益增多，對其價格問題的研究和分析也就日漸增多，房地產(chǎn)價格波動變化對消費(fèi)者、從業(yè)人員、企業(yè)的影響同樣也越來越大。在現(xiàn)實生活中，要注意掌握那些對房地產(chǎn)價格影響顯著的重要因素，并兼顧到一般性因素，應(yīng)確切掌握房地產(chǎn)價格影響因素的動態(tài)變化趨勢，包括過去、現(xiàn)在及未來的狀況，必須深入分析不同因素之間的關(guān)系，尤其是要針對這些因素相互作用給予房地產(chǎn)效用、相對稀缺性及有效需求所施加的影響進(jìn)行仔細(xì)分析。只有這樣，才有可能真正把握房地產(chǎn)價格。

注：

①丁棟虹，肖功賢.房地產(chǎn)價格學(xué)，北京：中國農(nóng)業(yè)科技出版社，1995年5月版

參考文獻(xiàn)：

[1]丁棟虹，肖功賢.房地產(chǎn)價格學(xué)[M].北京：中國農(nóng)業(yè)科技出版社，1995

[2]李鵬.影響房地產(chǎn)價格的政策因素與制度調(diào)整[J].商業(yè)時代，2005

[3]張銳.中國房價的盛世危言[J].經(jīng)濟(jì)導(dǎo)刊，2006（6）

（周杰，1986年生，新疆烏魯木齊人，新疆大學(xué)馬克思主義學(xué)院博士研究生。研究方向：馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)）endprint