臥龍

復(fù)旦大學(xué)發(fā)展研究院金融研究中心發(fā)布7月復(fù)旦經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)。樓價景氣指數(shù)除上海仍為正數(shù)（6.52）之外，其余城市均為負(fù)值。其中北京樓價景氣指數(shù)為-2.17，香港-17.39，重慶-22，廣州-10.87，深圳-13.04。報告顯示48%的專家認(rèn)為上海樓價會上升，39%的專家認(rèn)為北京樓價會上升，僅有13%的專家認(rèn)為香港樓價會上升，預(yù)期天津樓價上升的專家僅17%。

顯然，專家的意見是錯誤的，因為最新的數(shù)據(jù)顯示，香港樓價再創(chuàng)歷史新高。香港差餉物業(yè)估價處數(shù)字表明，6月份香港樓價指數(shù)是249.8點，比5月份升1.05%。香港中原城市領(lǐng)先指數(shù)最新報124點，突破2012年的123.66點歷史高位。

2010年以來香港特區(qū)政府為了壓抑樓價推出雙辣招，包括非香港居民在港置業(yè)要繳納15%的買家印花稅、增加額外的印花稅率等。不過香港樓市僅僅于2013年出現(xiàn)時間稍長的調(diào)整，且幅度較小。我在3月1日《人民幣匯價20年一輪回》中曾分析過香港樓價走勢。當(dāng)時認(rèn)為香港樓價自2003年開始正進(jìn)入第（5）浪上升。1975年結(jié)束第（2）浪，1975-1997年為第（3）浪，1997-2003年為第（4）浪，2003年以來運行第（5）浪。浪（5）中，2013年可能結(jié)束（5）浪3，之后進(jìn)入（5）浪4調(diào)整，預(yù)期（5）浪4跌幅約15%。但事實是（5）浪4跌幅不足5%。近期更是再創(chuàng)歷史新高。

香港樓價2003年以來展開浪（5）上升，其中2003-2005年為（5）浪1，2005-2006年為（5）浪2，2006-2013年為（5）浪3，2013-2014年為（5）浪4，2014年展開（5）浪5。之所以首選數(shù)法是（5）浪5，皆因此段上升由所謂“細(xì)價樓”帶動，細(xì)價樓是指那些總值較低房屋，例如400萬港元以下。由于香港樓價持續(xù)上升，居民負(fù)擔(dān)過重，只能購買面積較小的住宅單位。例如近期長江實業(yè)推出的實用面積不足200平方英尺（即不足18.6平方米）的“蚊型單位”，總價不足200萬港元，備受追捧。當(dāng)前香港樓價負(fù)擔(dān)指數(shù)約14，香港人平均需要不吃不喝14年才能購買一個住宅單位?？梢娊谏齽葜唤】担欢课莨?yīng)量卻是近10年來最?。涣硪环矫媸苤朴诼?lián)匯制度，美國低息環(huán)境持續(xù)，香港亦無法加息。因此，即使有政府辣招，亦只能暫時頂住樓價上升速度，一旦市場消化政策，樓價便持續(xù)上升。

我預(yù)計2017-2018年可能是香港樓市的見頂時間之窗，一則屆時房屋供應(yīng)量會比目前大增，另外美國利率高于目前（美國遲早加息），而由于居民負(fù)擔(dān)比重、負(fù)債比率極高，稍有差池，股市有所波動，樓市見頂可能性大增。次選數(shù)法是當(dāng)前的上升可能仍是（5）浪3其中的細(xì)浪上升，如此則樓市的見頂時間仍遠(yuǎn)。

香港樓價創(chuàng)新高，對中國大陸樓市而言是重大利好。大陸各地政府正解除限購或者將要解除限購政策，還樓市市場經(jīng)濟(jì)之本來面目，無論主觀上抑或客觀上均有利于樓價企穩(wěn)。相信快則半年，慢則一年，國內(nèi)樓價會重踏升軌。

然而長期而言，目前投資樓市并非最佳選擇。中國股市經(jīng)過長期調(diào)整，當(dāng)前吸引力遠(yuǎn)勝樓市。北京證券期貨研究院發(fā)布題為《滬港通促進(jìn)中國資本市場制度變革的研究》的報告，該研究院乃中國證監(jiān)會領(lǐng)導(dǎo)，報告有官方意味。報告指滬港通是中國金融發(fā)展史上的重要里程碑，互聯(lián)互通是未來的趨勢。T+0是全球主要交易所普遍采取的制度，中央托管下的44個主要交易所，除上交所和深交所外全部實現(xiàn)T+0交易（交收、交割可以是T+1至T+N）。滬港通下港股投資者當(dāng)日買入股票可同日賣出鎖定盈利或者減少虧損，而A股投資者則要承擔(dān)至少一日風(fēng)險?？梢奣+0在中國是勢在必行。另外，香港股市無漲跌停板制度，例如近日公布業(yè)績轉(zhuǎn)虧為盈的IGG當(dāng)日勁升29%，當(dāng)日升約19%時買入仍可尾市高位賣出獲利9%；換在中國股市可能是兩個漲停板之后買入全線被套。有研究指出，漲跌停板不但無助市場穩(wěn)定，反而加劇漲跌停板發(fā)生后的價格波動性，阻礙交易正常進(jìn)行，降低市場效率。研究的結(jié)論是漲跌幅限制措施總體上是弊大于利?？梢?，隨著中國股市逐步改革，市場的吸引力逐步增加，長遠(yuǎn)看由于估值低企，出現(xiàn)牛市只是時間問題。

近期股市上升，上海股市每筆成交股數(shù)則水漲船高。根據(jù)上海證券交易所的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2014年1月平均每日每筆成交股數(shù)為2247股，2月為2364股，3月2442股，4月2507股，5月2431股，6月2413股，而7月則是2606股，明顯放大。7月24日升市展開，每筆成交股數(shù)隨即放大至2879股，7月28日達(dá)到3005股的最大值，此后一直維持在2700股之上，但本周回落至2600股附近，大型股指數(shù)已經(jīng)展開調(diào)整。2012年底至2013年2月的升市，每筆成交股數(shù)一直維持2400-2500股水平，但2013年春節(jié)長假之后第一個交易日回落至2190股，行情戛然而止。因此投資者亦須小心每筆成交股數(shù)回落至2500股以下，可能是行情結(jié)束的標(biāo)志。不過由于上證指數(shù)已經(jīng)突破500日平均線，且500日平均線走平甚至掉頭向上，后市即使下跌亦不會如2013年6月般慘烈。