徐進

憑借著“高大上”的高端豪宅別墅板塊、“最抗跌”的學區(qū)房板塊、“無上限”的高企房價……北京的北部區(qū)域，代表著這個大都市“最驕傲”的樓市特征：貴，但仍有很多人趨之若鶩。

真正的別墅豪宅區(qū)

北京哪些板塊稱得上是豪宅區(qū)，業(yè)界說法也莫衷一是?！昂芏嗨^的豪宅區(qū)都是‘啤酒式的，過幾年就冒出一個新區(qū)域，花樣名目多，‘泡沫也多。”一位在京東北部做豪宅項目的開發(fā)商認為，近幾年業(yè)內流傳的所謂北京“八大別墅區(qū)”、“十大別墅區(qū)”的說法，有很多‘泡沫的宣傳成分，“說白了是營銷的噱頭和概念”，能真正經得起市場考驗的經典板塊其實不多，而它們大部分都集中在北京的北部。

北部的典型豪宅板塊，包括由外國人聚集居住形成的中央別墅區(qū)、在兩次體育盛會中崛起的亞奧區(qū)域、憑借名盤走紅的朝陽公園居住區(qū)、兩次大開發(fā)中成長起來的望京等……房地產市場化開發(fā)的數十年間，這些區(qū)域漸次形成了諸多“老資格”的高端豪宅區(qū)域，它們形成了人們對北部板塊“高大上”的基本印象。

今年以來，北部不少高端樓盤項目相繼獲批，如望京綠地中心、泰禾·北京院子等都積極入市，加之最近一直保持較高市場關注度的西山壹號院、五礦萬科如園等知名豪宅項目，都體現(xiàn)出北部區(qū)域中高端板塊的高活躍度。同時，已經接近10萬元的單價，讓北部豪宅區(qū)域的概念，被高房價所再度強化。

南部某豪宅開發(fā)商坦言，北京樓市中高端市場的南北分化，是歷史發(fā)展中多因素共同作用的累積。比如最早形成的中央別墅區(qū)，已經有將近20年的發(fā)展積淀，所擁有的國際化資源很難在短期內被復制。

而人們頭腦中，城市北部“上風上水”的居住價值感，南城更難模仿超越。

屢被沖破的“天花板”

北京房價的地圖上，素來就有“同環(huán)不同價”的現(xiàn)象，在中高端市場上尤為突出，北部豪宅均價遠高于南部同類型項目價格，在某些項目上“北五環(huán)比南三環(huán)貴”也并新鮮。今年初，隨著北部多個中高端項目高價獲批入市，屢屢沖破價格的“天花板”，南北的價差也被進一步拉大。

今年1月底，北五環(huán)附近的望京綠地中心獲批，其中服務式公寓擬售均價為9.5萬元/平米，達到區(qū)域最高價。

此前，望京板塊內豪宅價格在7、8萬元/平米左右，如遠洋萬和公館等。根據麗茲行豪宅研究院數據，北四五環(huán)之間豪宅呈現(xiàn)出持續(xù)的銷售勢頭，今年3月份該環(huán)線上的遠洋萬和城掛牌均價為70356元/平米，成交均價為66095元/平米。

此外，預計今年入市形成穩(wěn)定供應的泰禾·北京院子、遠洋·萬和四季等高端項目，也都集中于北京北部板塊，必將進一步拉高北部均價。

世聯(lián)行分析師認為，隨著地價的攀升，北部這幾年頻出“地王”，推動北部豪宅價格走高，未來單價達8萬-10萬元/平米、總價超過千萬的頂級豪宅將陸續(xù)現(xiàn)身，北部板塊的高端定位也將再一次被強化。

相比較而言，南部的價格“天花板”明顯更低，中高端項目售價很少有超過5萬元。

除了最高價遠遠“甩開”南城，南北房價的差異還體現(xiàn)在抗跌性方面。機構報告顯示，在今年初的趨冷行情中，最先受到影響的是大興、房山等剛需項目較多的區(qū)域，大量2萬-3萬元單價的剛需盤普遍調低預期，同時市場活躍度也在大幅降低，下跌預期也最強，相反北部板塊表現(xiàn)得“無壓力”。

這種“南跌北穩(wěn)”的行情，在市場下行壓力增大的時期曾多次出現(xiàn)。如限購令執(zhí)行之初的2012年上半年，大興區(qū)多個板塊房價下降達5000元/平米，房山樓盤則更加明顯。

而北五環(huán)上的不少樓盤只是小幅收縮價格水平，并在市場回暖后迅速回升。

最抗跌的剛需——學區(qū)房

不久之前，北京北部某學區(qū)板塊曝出單價“30萬/平米”的天價學區(qū)房新聞。熟悉業(yè)內的人都知道，每年5、6月學區(qū)板塊成交高峰期到來之前，這樣的新聞肯定會密集出現(xiàn)。

從“北京中心”到“宇宙中心”，學區(qū)房的房價是一組特殊的“天文數字”，它超越樓市的周期波動、擁有最強勁的上漲力，具有極強的抗跌性，同時，它擁有穩(wěn)定而龐大的需求基礎，是“剛需中的剛需”，這樣的“剛需特征”，是北城樓市的一大特色。有限的市場供應和龐大的需求，導致學區(qū)房“一房難求”，因此常常出現(xiàn)“天價”的成交個案。

在北京市九年義務教育體系中，基本遵循著“就近入學”的原則，大部分孩子會在同一個學區(qū)中完成九年教育。

而在北京市的海淀、朝陽、東西城區(qū)內，大量全國重點、北京重點的中小學校扎堆，周邊的住區(qū)戶籍得以擁有入學門檻資格，從而形成學區(qū)房板塊。在海淀區(qū)的中關村、雙榆樹板塊內，中關村一小、二小、三小、中關村四小、人大附小等，更在區(qū)域內形成連片的學區(qū)房板塊。

事實上，學區(qū)房的整體均價明顯高于普通住宅。根據鏈家地產對全市400余個重點學區(qū)的1000個學區(qū)房樓盤的監(jiān)測顯示，近幾年學區(qū)房和非學區(qū)房的價差呈現(xiàn)逐漸增大的趨勢，2013年的價差已經超過11%。

此外，學區(qū)房幾乎不受樓市周期波動的影響，機構監(jiān)測行情顯示，即使從去年底開始北京二手房市場出現(xiàn)觀望，重點學區(qū)板塊的成交依然活躍。

相較于學區(qū)房這類“特殊的剛需”，北部的普通剛需市場顯得“乏善可陳”，項目的數量不多，市場份額小。在天通苑、回龍觀等北部大型居住社區(qū)之后，北部開發(fā)逐漸趨于飽和，加上社區(qū)規(guī)模過大、交通擁堵、配套相對滯后等原因，普通剛需住宅的熱點不得不移至北六環(huán)外。

同時，由于北城地價、房價日漸高企，已經成為一手剛需的擠出地，中低端價格項目集中在昌平北部、順義等區(qū)域。endprint