李忠芳

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，城市化建設(shè)的步伐也在不斷加快，尤其是城市人口的不斷增加對(duì)于住房的需求也越來(lái)越大，由此，廉租房得到了廣泛應(yīng)用和發(fā)展。本文主要就我國(guó)廉租房建設(shè)和管理存在的問(wèn)題以及解決措施進(jìn)行了分析研究。

關(guān)鍵詞：廉租房；建設(shè)；管理；問(wèn)題；措施

中圖分類號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展和進(jìn)步，以及城市化的發(fā)展，使得住房問(wèn)題逐漸凸顯出來(lái)。特別是2007年以來(lái)，在熱錢、炒房團(tuán)、人民幣升值等因素影響下，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)不斷攀高，“房地產(chǎn)過(guò)熱”逐漸成為社會(huì)熱點(diǎn)和焦點(diǎn)問(wèn)題。為此，2011年發(fā)布的“十二五”規(guī)劃提出政府提供基本住房保障、市場(chǎng)滿足多層次住房需求的供應(yīng)體系。廉租房逐漸被推向市場(chǎng)，并得到了廣泛歡迎，尤其是廉租房制度的制定和完善，更加促進(jìn)了廉租房的發(fā)展和進(jìn)步，為人們住房難的問(wèn)題提供了相應(yīng)的解決方案。本文針對(duì)我多廉租房建設(shè)和管理存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)的解決措施具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、廉租房建設(shè)和管理的重要性分析

廉租房制度，是指政府通過(guò)提供低租金住房的形式保障低收入家庭住房問(wèn)題的系列規(guī)則體系，是國(guó)家住房制度與社會(huì)保障制度相互結(jié)合的領(lǐng)域。近年來(lái)，我國(guó)廉租房制度得到了不斷的發(fā)展和完善，在總結(jié)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)和做法的基礎(chǔ)上，還應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)理論和實(shí)踐的深入研究【1】。

1、理論意義

住房是人類衣食住行中最基木的生存保障，體現(xiàn)著住房的自然屬性，反映了人與自然之間的關(guān)系。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)達(dá)的今天，住房保障不僅需要市場(chǎng)這雙“無(wú)形的手”進(jìn)行調(diào)節(jié)，更需要政府這雙“有形的手”適當(dāng)干預(yù)，為低收入家庭提供廉租房等保障性住房，以彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，滿足人民的基本住房需求。

2、實(shí)踐意義

在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化不斷發(fā)展背景下，住房從某種意義上來(lái)說(shuō)還是一種商品，這體現(xiàn)著住房的社會(huì)屬性，反映了人與人之間的關(guān)系。因此，廉租房作為對(duì)低收入家庭的一種住房保障方式，對(duì)解決城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的住房保障，縮小貧富差距，穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)具有重要的實(shí)踐意義。同時(shí)，在目前我國(guó)房?jī)r(jià)高攀的形勢(shì)下，諸多家庭存在著住房困難問(wèn)題，廉租房作為我國(guó)住房保障體系的一部分，在解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問(wèn)題方面發(fā)揮著重要作用，深入研究廉租房建設(shè)和管理問(wèn)題對(duì)完善我國(guó)住房保障體系及社會(huì)保障制度具有重要的實(shí)踐意義。

二、廉租房建設(shè)和管理存在的問(wèn)題

1、配套建設(shè)有待完善

有將近5.28%的人選擇“不太滿意”和“不滿意”，本文對(duì)廉租房住少”不滿意之處展開(kāi)了調(diào)查，其中有697人次認(rèn)為“治安環(huán)境不好”，563人次認(rèn)為“康樂(lè)設(shè)施較少”，X46交通小便捷”，住戶對(duì)治安、交通、購(gòu)物、學(xué)校、醫(yī)療、康樂(lè)等小區(qū)配套設(shè)施不滿意的反映較為集中，政府對(duì)廉租房小區(qū)的配套建設(shè)還需要進(jìn)一步完善【1】。具體情況如下圖所示：

2、政府補(bǔ)貼租金比較少

當(dāng)前廉租房月租金（含政府補(bǔ)貼）、實(shí)際支付額普遍較低，有899人次的月租金和959人次實(shí)際支付額為0-2元/平方米，分別占91.27%和97.36%。

由上圖可知，當(dāng)前廉租房月租金（含政府補(bǔ)貼）以及實(shí)際支付的月租金多集中在0.00-2.00元/平方米，月租金相對(duì)比較便宜，屬于廉租房租戶能夠接受的范圍。經(jīng)過(guò)詳細(xì)對(duì)比可以得出，月租金（含政府補(bǔ)貼）一項(xiàng)中，華北和華中地區(qū)相對(duì)其他地區(qū)月租金較高，而在實(shí)際支付中，華東地區(qū)相對(duì)其他四地區(qū)實(shí)際支付額比較高。由此可見(jiàn)，華北、華中地區(qū)政府補(bǔ)貼比較多，且涉及住戶面廣。從整體來(lái)看，政府補(bǔ)貼的金額是比較少的，還需要進(jìn)一步得到適度的提高。

3、人均住房面積偏小

根據(jù)廉租房小區(qū)住戶的住房面積的調(diào)查結(jié)果，當(dāng)前我國(guó)廉租房居住面積普遍較小，94.92%的廉租房住戶住房面積集中在30至60平方米，實(shí)際使用而積還不足30至60平方米，其中“31-40平方米”為394戶家庭，占40%;"41-50平方米”為190戶家庭，占!9.29%:“51-60平方米”為351戶家庭，占35.63%.從當(dāng)前整體住房面積來(lái)看，大多數(shù)人居住在31-40平方米以及51-60平方米的住房?jī)?nèi)，對(duì)比前一項(xiàng)住戶的家庭常住人口為3-4人居多，按照人均分配，每戶人均住房建筑面積約在10至15平方米左右，實(shí)際使用面積僅為7.5至l2方來(lái)左右.也就是說(shuō)，當(dāng)前我國(guó)的廉租房只能是基本實(shí)現(xiàn)最低的住房保障標(biāo)準(zhǔn)，但廉租房住戶依然存在生活空間狹小、居位條件較差等問(wèn)題，住房保障程度與社會(huì)進(jìn)步程度不相匹配。

4、物業(yè)費(fèi)收繳存在爭(zhēng)議

當(dāng)前，我國(guó)廉租房的物業(yè)費(fèi)水平普遍比較低，大部分廉租房住戶都在享受物業(yè)價(jià)格優(yōu)待，物業(yè)費(fèi)在”0.5/平方米以下”的比例高達(dá)72.39%，無(wú)物業(yè)費(fèi)高達(dá)18.38%。具體而言，在無(wú)物業(yè)費(fèi)的廉租房小區(qū)比例中，西南最高，其次為東北、華中、華東、華北，說(shuō)明政府補(bǔ)貼正以多樣化的形式逐步進(jìn)行，然而這些不收取物業(yè)費(fèi)的地區(qū)，物業(yè)管理環(huán)境還有待住戶們的監(jiān)督和物業(yè)公司的改善。具體如下圖所示：

三、加強(qiáng)廉租房建設(shè)和管理的具體措施

1、轉(zhuǎn)變思路，完善保障體系

當(dāng)前我國(guó)廉租房住戶對(duì)廉租房小區(qū)整體滿意度較高，但仍存在諸多不足和問(wèn)題，國(guó)家應(yīng)當(dāng)從宏觀調(diào)控角度對(duì)低收入住房困難家庭，特別是對(duì)廉租房保障問(wèn)題給予政策傾斜和支持，促進(jìn)廉租房建設(shè)工作健康穩(wěn)定發(fā)展，解決低收入住房困難家庭的住房保障問(wèn)題，有利于社會(huì)和諧穩(wěn)定和安定團(tuán)結(jié)。進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度，逐步改善其他住房困難群體的居住條件，完善配套政策和工作機(jī)制，建立多元化的的住房保障和住房建設(shè)資金投融資體系，培育和鼓勵(lì)市場(chǎng)主體參與廉租房保障體系建設(shè)【2】。

2、以勞代繳，創(chuàng)新物業(yè)管理

針對(duì)廉租房小區(qū)中物業(yè)費(fèi)收繳存在爭(zhēng)議的問(wèn)題，可以通過(guò)“以勞代繳，創(chuàng)新物業(yè)管理”的新模式得以有效改善和解決?！耙詣诖U”具有以下優(yōu)勢(shì)：

2.1 能夠減輕特別困難住戶的生活費(fèi)用負(fù)擔(dān)，通過(guò)“以勞代繳”的形式，可以使特別困難住戶在沒(méi)有增加住房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，利用閑暇時(shí)間參與小區(qū)物業(yè)勞動(dòng)代繳物業(yè)費(fèi)，一舉兩得。

2.2 能夠增強(qiáng)小區(qū)住戶自我管理意識(shí)，通過(guò)住戶的自主勞動(dòng)，在小區(qū)內(nèi)參與物業(yè)衛(wèi)生保潔等工作，發(fā)揮自我管理的作用，提升物業(yè)管理水平，改善小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生狀況。

2.3 可以有效解決物業(yè)人員緊缺的矛盾，廉租房小區(qū)原先主要通過(guò)政府雇傭物業(yè)公司管理，在政府投入有限的前提下，物業(yè)人員收入水平較低，物業(yè)管理人員缺乏的現(xiàn)象較為普遍，通過(guò)“以勞代繳”的形式，不僅能夠保障小區(qū)物業(yè)管理人員，而且能夠提高小區(qū)物業(yè)管理水平。

2.4 能夠提升小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生水平，通過(guò)業(yè)主自己親身參與物業(yè)管理和維護(hù)，增強(qiáng)自我管理的同時(shí)，充分發(fā)揮“小區(qū)是我家，人人都來(lái)保護(hù)”的意識(shí)，彌補(bǔ)小區(qū)業(yè)主素質(zhì)不高而導(dǎo)致的環(huán)境衛(wèi)生不好的缺陷，綜合提升小區(qū)整體環(huán)境水平。

3、加強(qiáng)規(guī)劃，增加小戶型房源

針對(duì)我國(guó)廉租住房制度中存在人均居住面積狄小的問(wèn)題，可以通過(guò)“加強(qiáng)規(guī)劃，增加小戶型房源”等方式加以改善。建議政府按每戶家庭人口數(shù)分配住房面積，家庭常住人口多的配給大房屋，人口少的配給小房屋，但政府仍按統(tǒng)一比例進(jìn)行補(bǔ)貼，這樣一來(lái)就能更合理地利用資源。政府可以加大投資力度，增加房源供給;實(shí)行土地優(yōu)惠政策，可考慮采取劃撥土地或者將現(xiàn)行一次性繳納土地出讓金的方式改為按年分期繳納【3】，調(diào)動(dòng)開(kāi)發(fā)商建設(shè)租賃型住房的積極性，鼓勵(lì)和支持租賃市場(chǎng)的發(fā)展;采取金融優(yōu)惠等政策，引導(dǎo)企業(yè)參與廉租房建設(shè)和管理運(yùn)營(yíng)等。

4、加強(qiáng)政府對(duì)廉租房的監(jiān)督管理

一些地方存在廉租房家庭收入水平提高或人口減少，導(dǎo)致不再符合廉租住房保障對(duì)象的要求，卻仍然在繼續(xù)居住的現(xiàn)象。這種動(dòng)態(tài)管理上的不到位和退出機(jī)制的監(jiān)管不力，也加重了房源供給不足的局面。為保證廉租房能更有效地供給給確實(shí)存在住房困難的低收入家庭，政府應(yīng)對(duì)廉租房住戶加強(qiáng)動(dòng)態(tài)監(jiān)控、完善退出機(jī)制和加強(qiáng)監(jiān)督管理，通過(guò)年度申報(bào)、動(dòng)態(tài)抽檢和定期檢查的方法加以管理;對(duì)收入水平提高后不再符合廉租房要求的家庭及時(shí)清退，并重新進(jìn)行配置。

5、拓寬渠道，保障建設(shè)資金

針對(duì)廉租房建設(shè)中存在著政府補(bǔ)貼租金較少、配套設(shè)施有待完善等問(wèn)題，可以通過(guò)“拓寬渠道，保障建設(shè)資金”的方式得以改善。廉租住房資金來(lái)源不僅包括政府則政撥款，還包括一定比例的土地出讓金凈收益、住房公積金增值收益等多種籌資渠道，但在實(shí)踐中，大部分資金仍然源于財(cái)政撥款，資金不足是制約廉租房建設(shè)的主要因素，也導(dǎo)致了一調(diào)研過(guò)程中部分住戶反應(yīng)租房補(bǔ)貼太少。我們建議從以下幾個(gè)方面拓寬籌資渠道:充分利用直管公房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移資金，將出售直管公房的所得款項(xiàng)納入廉租房建設(shè)資金:綜合運(yùn)用各種金融工具，通過(guò)發(fā)行廉租房建設(shè)公債、“房地產(chǎn)信托投資基金”、房地產(chǎn)證券化等多種渠道和方式，增加廉租房建設(shè)資金。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)廉租房建設(shè)在一定程度上緩解了住房難的困境，但是在其發(fā)展過(guò)程中，仍然存在一些問(wèn)題需要解決。只有政府的大力支持以及資金保障，才能夠促使廉租房建設(shè)的順利進(jìn)行，只有不斷加強(qiáng)廉租房建設(shè)管理水平，才能在真正意義上解決人們住房難的問(wèn)題。也只有如此，才能更好的促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊韜. 我國(guó)廉租房建設(shè)中的問(wèn)題及對(duì)策探討[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),2010.

[2]林莉. 論我國(guó)廉租房配置制度的完善[D].湖南師范大學(xué),2012（01）：23.

[3]鞏雪. 我國(guó)廉租房法律制度研究[D].新疆師范大學(xué),2013.