房地產(chǎn)監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)初探

張曉麗

【摘 要】房地產(chǎn)監(jiān)控系統(tǒng)是一個搜集特定行政管轄區(qū)域內(nèi)經(jīng)營性的土地信息、樓盤信息、權(quán)籍信息、監(jiān)控信息、人口信息、經(jīng)濟指標和市場情況等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的維護，旨在掌握流入市場的土地后續(xù)開發(fā)情況，了解房地產(chǎn)房地產(chǎn)項目的建設(shè)進度，研究上市供應(yīng)情況，為房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測新建房屋供應(yīng)量、調(diào)控政策的出臺提供提供可靠、完善的數(shù)據(jù)依據(jù)，對建立完善、規(guī)范、可控的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟具有重大意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；監(jiān)控系統(tǒng)；宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展問題的研究是建設(shè)集約型社會的一個熱點研究問題，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，信息化的建設(shè)與完善起到至關(guān)重要的作用。信息暢通、打破信息孤島、實現(xiàn)信息共享，房地產(chǎn)業(yè)各參與方在公平、信息通透的市場環(huán)境下相互協(xié)作，消除誤解和壟斷，必將有利于房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的成功實現(xiàn)。

1.國內(nèi)房地產(chǎn)監(jiān)控系統(tǒng)發(fā)展現(xiàn)狀

2006年，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》和《關(guān)于貫徹<國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知>實施意見的通知》為實施房地產(chǎn)開發(fā)項目信息申報，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測，成立了上海市房地產(chǎn)監(jiān)測中心，上海市房屋土地資源管理局制定了《上海市房地產(chǎn)開發(fā)項目信息申報管理辦法《試行》，開展上海市房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)進度監(jiān)測工作。隨著房地產(chǎn)監(jiān)測中心的成立，房地產(chǎn)開發(fā)項目監(jiān)測系統(tǒng)建設(shè)項目工作隨之展開。目前，系統(tǒng)僅維護的是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

2.國內(nèi)房地產(chǎn)監(jiān)控系統(tǒng)存在問題[1]

由于各地信息化建設(shè)是以部門業(yè)務(wù)為導(dǎo)向，加上缺乏規(guī)范和統(tǒng)一的標準，因此，普遍存在以下幾個方面的問題：

（1）系統(tǒng)之間交互能力差

各系統(tǒng)之間處于相互孤立的狀態(tài)，無法實現(xiàn)數(shù)據(jù)互通和信息共享，信息利用率低。

（2）數(shù)據(jù)來源不一致

信息收集不規(guī)范，房產(chǎn)各部門往往只重視工作任務(wù)的完成，忽視了對管理信息的收集和整理工作，從而造成信息重復(fù)收集、重復(fù)輸入的現(xiàn)象，進而導(dǎo)致各部門提供的信息接口不相同，使得相應(yīng)的數(shù)據(jù)缺乏權(quán)威性。數(shù)據(jù)是根據(jù)各自需要，從自身的角度進行采集，缺乏統(tǒng)一的數(shù)據(jù)規(guī)范和采集規(guī)范，造成大量冗余數(shù)據(jù)，給數(shù)據(jù)的進一步整合和利用帶來困難。

（3）未能以GIS為核心，無法實現(xiàn)“以圖管房”

權(quán)利人、房屋坐落、房產(chǎn)屬性構(gòu)成了房產(chǎn)業(yè)務(wù)的三大要素，房屋坐落采用文字表述很難確定其唯一性，采用傳統(tǒng)的基于文本的數(shù)據(jù)管理方法無法解決這個問題，只能引用GIS技術(shù)于“以圖管房”的思想，建立以產(chǎn)籍圖為基礎(chǔ)，充分利用房屋位置在圖上唯一性的特點，采用統(tǒng)一的房屋丘號、棟號、房號進行數(shù)據(jù)庫管理，才能從根本予以解決。

（4）網(wǎng)絡(luò)功能沒有得到充分發(fā)揮

因為信息化建設(shè)缺乏統(tǒng)一管理，目前的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)大部分僅限于各單位內(nèi)部，使得很多業(yè)務(wù)的辦理只能集中在某一部門收件，造成了部分窗口工作壓力大而效率并不高。房產(chǎn)信息管理系統(tǒng)的城域網(wǎng)建成后，可經(jīng)借助于各關(guān)聯(lián)單位進行窗口收件，通過軟件來規(guī)范內(nèi)部管理業(yè)務(wù)的辦公流程。這樣市民可以就近辦案，不僅可以提高辦公效率，樹立良好的社會形象，而且可以加強上下級部門之間、部門與部門之間的溝通，提高辦事透明度。

（5）系統(tǒng)分析和管理功能較弱

現(xiàn)有系統(tǒng)偏重于日常業(yè)務(wù)管理，加上圖幅管理功能較弱，是具備空間統(tǒng)計、匯總和分析功能，不能滿足深層次分析研究的需要。因此，對現(xiàn)有數(shù)據(jù)進行規(guī)范、開發(fā)基于圖形管理基礎(chǔ)上的決策支持系統(tǒng)迫在眉睫。

3.房地產(chǎn)監(jiān)控系統(tǒng)的發(fā)展趨勢[2]

（1）標準制定、數(shù)據(jù)整合、共享平臺建立

房產(chǎn)管理信息化標準化建設(shè)是城市數(shù)據(jù)化工程的一個重要部分，在充分吸收國家和行業(yè)標準、規(guī)范與規(guī)程的基礎(chǔ)上，結(jié)合城市房產(chǎn)行業(yè)的需求分析，制定若干數(shù)據(jù)規(guī)范標準，確保房產(chǎn)信息的整體性、協(xié)調(diào)性和信息漢的暢通性。房產(chǎn)管理信息化標準制定是解決目前房產(chǎn)部門各個應(yīng)用系統(tǒng)彼此獨立、信息阻隔等問題的根本途徑。在制定數(shù)據(jù)標準的基礎(chǔ)上，整合房產(chǎn)管理共享平臺，才能對城市房產(chǎn)資源全面了解和合理化配置，促進城市房產(chǎn)資源的科學(xué)利用，在城市化和信息建設(shè)中發(fā)揮積極作用。

（2）OA、MIS、CAD、GIS等技術(shù)的一體化

互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)（Web）、辦公自動化（OA）、管理信息系統(tǒng)（MIS）、地理信息系統(tǒng)（GIS）、遙感（RS）、全球定位系統(tǒng)（GPS）、計算機輔助制圖（CAD）等是房產(chǎn)信息管理系統(tǒng)建設(shè)中不可缺少的技術(shù)支撐。在城市房產(chǎn)管理共享平臺的建設(shè)中，需要實現(xiàn)它們的無縫集成，從而節(jié)省共享平臺需占用的資源，增強共享平臺的穩(wěn)定性及響應(yīng)速度。

（3）房產(chǎn)管理圖文數(shù)據(jù)的一體化

實現(xiàn)空間數(shù)據(jù)與屬性數(shù)據(jù)統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫存存儲管理，實現(xiàn)空間數(shù)據(jù)與非空間數(shù)據(jù)的無縫集成。房產(chǎn)管理中涉及的圖形數(shù)據(jù)包括房產(chǎn)平面圖數(shù)據(jù)和分層分戶圖數(shù)據(jù)，房產(chǎn)平面圖。

（4）房產(chǎn)管理的空間決策支持

數(shù)據(jù)挖掘，從空間分布特征和經(jīng)濟人文特征，采用合適的GIS、數(shù)據(jù)倉庫、互聯(lián)網(wǎng)等方面的關(guān)鍵技術(shù)后，房產(chǎn)信息的數(shù)據(jù)挖掘潛力非常巨大。隨著房產(chǎn)信息管理系統(tǒng)廣泛應(yīng)用和數(shù)據(jù)激增，利用數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)能夠?qū)崿F(xiàn)更高層次的數(shù)據(jù)分析功能，從而可更好地為政府決策提供支持。

4.房地產(chǎn)監(jiān)控系統(tǒng)的組成

房地產(chǎn)監(jiān)控系統(tǒng)可分為以下幾個模塊：

（1）信息查詢模塊： 用于查詢系統(tǒng)中維護的土地和開發(fā)項目相關(guān)信息，以及系統(tǒng)中的監(jiān)測相關(guān)數(shù)據(jù)，包括地塊信息、樓盤信息、監(jiān)控信息，信息內(nèi)容來源于GIS信息模塊和數(shù)據(jù)遷移模塊，供所有用戶查詢。

其中地塊信息，包括各地塊的審批信息、權(quán)籍信息、在建信息、銷售信息、樓盤情況。

（2）公眾參與模塊：政府可將待等審批建設(shè)項目讓公眾參與，調(diào)查民意，提高透明度，包括待審批項目和公眾參與兩部分。

其中待審批項目，政府出臺待審批項目，包括待審批建設(shè)項目名稱、性質(zhì)、用途；公眾參與包括公眾支持率和公眾建議。

（3）GIS信息模塊： 包括地塊信息、地塊上的樓盤信息，以地圖信息、地塊信息和樓盤信息相結(jié)合，是本系統(tǒng)難點。

其中地塊信息：是以省、直轄市、自治區(qū)以單位，按市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村為單元，按地理地域劃分為地塊，由測繪等相關(guān)單位完成；地塊上的樓盤信息，將地塊信息和樓盤信息相結(jié)合，以地塊為載體，可對應(yīng)相應(yīng)的樓盤及樓盤信息。

（4）數(shù)據(jù)遷移模塊：此模塊包括土地信息、GIS信息調(diào)用、人口信息、權(quán)籍信息、監(jiān)控信息、樓盤信息，經(jīng)濟指標、房產(chǎn)信息等相關(guān)信息來源于相關(guān)管理部門，便于數(shù)據(jù)共享，也可防止數(shù)據(jù)重復(fù)輸入和數(shù)據(jù)失真。

其中GIS信息調(diào)用是是以省、直轄市、自治區(qū)以單位，以市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村為單元，按地理地域劃分為地塊，由測繪等相關(guān)單位完成。

人口信息，以地塊為單位，各地塊的人口數(shù)量。

權(quán)籍信息包括房屋的初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、他項權(quán)利登記。

監(jiān)控信息：土地監(jiān)測模塊，包括土地待審批到土地上的項目動工之前動態(tài)監(jiān)控；項目監(jiān)測模塊，從項目動工到項目上市之間的監(jiān)測數(shù)據(jù)。

樓盤信息：包括樓盤的樓盤名稱、樓盤位置、建筑結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑面積、交通設(shè)施、綠化率、容積率、交工日期、戶型、 預(yù)售價格、出售價格、出售套數(shù)、剩余套數(shù)等。

經(jīng)濟指標：包括地區(qū)的GDP、地區(qū)的CPI 等。

房產(chǎn)信息：包括房地產(chǎn)開發(fā)投資、按用途劃分投資額及比例、新增建筑面積、按用途劃分新增建筑面積及比例，已竣工面積、已銷售面積、未出售存量面積、新增存量面積、各地域平均銷售價格等。

以上信息由相關(guān)單位或相關(guān)管理部門提供，這是本系統(tǒng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)的真實性和實時性是關(guān)鍵。

（5）管理監(jiān)控模塊：主要是地塊數(shù)據(jù)分析、地塊風險評估、地塊預(yù)警。這是監(jiān)控系統(tǒng)中樞部分。以下信息多以圖表表示直接醒目。

地塊數(shù)據(jù)分析，包括房地產(chǎn)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率與經(jīng)濟增長率比、房地產(chǎn)業(yè)增加值、商品房銷售額及增長率、按用途化分各銷售額、商住宅樓銷售額及增長率、空置面積、空置率、投資樓盤空置率、性價比、地塊容積率、綠化率，以圖表形式對比例年數(shù)據(jù)。

地塊風險評估：根據(jù)各地塊的房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重、房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重、房價收入比、年底存款余額增長率、商品房銷售面積增長率、商品房銷售面積增長率、商品房銷售額增長率、租賃價格指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率、租賃價格指數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率、房地產(chǎn)新形式面積增長率、房地產(chǎn)開發(fā)年竣工面積增長率作為風險評估指標，通過基礎(chǔ)數(shù)據(jù)判定各地塊的風險水平。

根據(jù)地塊預(yù)警： 根據(jù)房地產(chǎn)投資開發(fā)情況、房地產(chǎn)土地市場情況、房地產(chǎn)建設(shè)供給情況、房地產(chǎn)銷售需求情況、房地產(chǎn)價格走勢情況、房地產(chǎn)市場運行分析來界定各地塊是否達到上下限，從而進行預(yù)警，在地塊上以不同著色標識風險計價等級。

（6）用戶管理模塊：用于系統(tǒng)的登錄界面，保障系統(tǒng)的安全性，包括用戶信息管理、用戶權(quán)限管理、用戶密碼管理，其中用戶權(quán)限管理，是分不同角色，賦予不同的查看和管理權(quán)限。內(nèi)容見圖1。

5.實施思路

（1）可行性分析：從技術(shù)和經(jīng)濟兩方面進行分析；本項目從地域分為國家和地區(qū)兩級，國家級做開放接口，各地區(qū)完成后掛接，從技術(shù)可融OA、MIS、CAD、GIS、大型數(shù)據(jù)庫等技術(shù)的一體化，從配合上，由測繪部門、房產(chǎn)相關(guān)部門、政府相關(guān)部門協(xié)作完成，從技術(shù)和經(jīng)濟上是可行的。

（2）需求分析、業(yè)務(wù)流程分析、系統(tǒng)功能分析：其中需求分析包括開發(fā)目標、功能需求、性能需求、數(shù)據(jù)需要；業(yè)務(wù)流程分析包括業(yè)務(wù)流程分析和數(shù)據(jù)字典。

（3）系統(tǒng)設(shè)計： 數(shù)據(jù)庫設(shè)計、系統(tǒng)安全設(shè)計、各模塊設(shè)計。

（4）系統(tǒng)測試、運行、循環(huán)改進。實施思路見圖2。

6.結(jié)束語

房地產(chǎn)監(jiān)控系統(tǒng)以GIS為基礎(chǔ)，實現(xiàn)地域與房產(chǎn)結(jié)合，通過從相關(guān)部門汲取有效數(shù)據(jù)，進行數(shù)據(jù)分析，為政府部門決策提供依據(jù)，房地產(chǎn)監(jiān)控系統(tǒng)的實現(xiàn)，必將對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀監(jiān)控和可持續(xù)性發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響。

參考文獻：

[1]楊小芳.房地產(chǎn)監(jiān)控系統(tǒng)建設(shè)中的項目管理策略研究與實踐[D]：復(fù)旦大學(xué).2011- 06.

[2]王子尼.房產(chǎn)信息管理系統(tǒng)設(shè)計與實現(xiàn)[D]：吉林大學(xué).2012-06.