精裝修工程管理流程及實施細則

胡翔

摘要：隨著時代的發(fā)展，我國建筑事業(yè)得到了快速的發(fā)展，人們對工作生活環(huán)境質(zhì)量要求的提高，建筑精裝修項目控制也起到了關(guān)鍵性的作用。因而建筑精裝修管理項目控制到位與否直接關(guān)系建筑工程質(zhì)量的高低和企業(yè)經(jīng)濟效益的大小，本文主要從施工項目管理角度，結(jié)合一些實踐中的經(jīng)驗談?wù)劦目捶ā?/p>

關(guān)鍵詞：質(zhì)量;裝修管理;控制

為了加強公司對精裝修工程的管理，全面提高精裝修工程質(zhì)量，有效的進行項目成本控制，規(guī)范精裝修管理流程，減少損失浪費及返修率，提高公司產(chǎn)品的競爭力，整理并編寫了精裝修項目的管理流程及實施細則。

本流程及實施細則的內(nèi)容包括從精裝修的項目定位到精裝修交房的管理過程，與主體工程、配套工程等管理流程平行操作，交房后的維修等另見相關(guān)流程。

一、精裝修工程管理流程

前期準備階段：

精裝修項目定位、裝修設(shè)計參與（建筑戶型設(shè)計同步）、精裝修方案設(shè)計（施工圖設(shè)計同步）、詳列擬用材料清單、設(shè)計初步成本估算、水電暖定位圖（施工圖設(shè)計同步）、樣板房施工圖設(shè)計、樣板房施工招標、樣板房施工、樣板房驗收及整改（施工圖設(shè)計變更同步）、精裝修施工圖繪制。

項目實施階段：

精裝修施工招標、施工單位進場、設(shè)計圖紙交底、現(xiàn)場與土建工作面交接、土建整改、精裝修施工（各相關(guān)安裝單位配合同步）、現(xiàn)場隱蔽工程檢查驗收、項目基本完成、初步整改、初步驗收、資料交檔備案、精裝修項目與整體項目同步竣工驗收、項目移交。

二、精裝修項目實施細則

（一）精裝修項目前期準備階段實施細則

精裝修項目定位：

在整個項目定位階段對是否做精裝修、精裝修風格、材料設(shè)備的使用檔次、成本指標進行定位。

1、需配合部門：設(shè)計部、成本控制部、工程部等配合。

2、相關(guān)工作程序：

1）設(shè)計部、成本控制部、工程部等應(yīng)對在建或擬建項目在定位時，對項目是否做精裝修需作出相關(guān)論證及初步估價;

2）設(shè)計部會同成本控制部、工程部根據(jù)項目定位調(diào)查了解裝修風格、裝修標準、當?shù)爻Ｓ貌牧虾驮O(shè)備的品牌、型號及裝修成本提出建設(shè)性意見;

3）根據(jù)項目定位，提出項目精裝修的成本指標及項目參考標準，并隨同整體設(shè)計規(guī)劃要求提出設(shè)計任務(wù)書，下發(fā)給已確認的設(shè)計單位做項目前期設(shè)計方案;

4）工程部門對項目功能布置、生活流線等角度在項目設(shè)計階段，應(yīng)對設(shè)計單位針對戶型優(yōu)化設(shè)計，提出相關(guān)戶型調(diào)整的建議。及時把合理的修改調(diào)整意見反饋給設(shè)計單位，盡量在主體擴初設(shè)計階段進行及時調(diào)整，避免后續(xù)進行較大的修改。5）建筑平面與裝飾裝修設(shè)計同步，有利于提高戶型設(shè)計的合理性。

精裝修方案設(shè)計：

根據(jù)項目定位中設(shè)計風格、材料和設(shè)備及成本指標進行精裝修方案設(shè)計。

1、責任部門：設(shè)計部負責落實或（委托）相關(guān)設(shè)計單位，建議前期方案設(shè)計單位在三家以上進行評比，方案評比會建議由設(shè)計部牽頭，成本控制部、工程部、分管領(lǐng)導參加。方案必須擇優(yōu)選擇，并提出前三名的方案后，報相關(guān)領(lǐng)導確認。

2、工作程序：

1）設(shè)計部門根據(jù)確定的戶型平面和裝修定位情況，發(fā)布信息或登報邀請各設(shè)計單位或直接委托設(shè)計單位進行精裝修方案設(shè)計。

2）裝修設(shè)計單位根據(jù)設(shè)計方案對設(shè)計風格、主要材料和設(shè)備的選用、成本估算進行核對并編寫設(shè)計估算書。

3）各相關(guān)部門對設(shè)計風格、材料和設(shè)備的選用提出意見，對成本估算進行審核。4）根據(jù)各部門意見對設(shè)計方案進行調(diào)整。應(yīng)注意下列事項：

（1）精裝修方案設(shè)計可能對原建筑平面功能進行調(diào)整，設(shè)計部應(yīng)將修改情況及時告知工程部門并通知施工圖設(shè)計單位進行調(diào)整;同時，如建筑方案調(diào)整，也應(yīng)及時通知裝修設(shè)計部門，保持圖紙的一致性，完整性，避免重復、差錯，造成不必要的大面積返工浪費損失。

（2）精裝修方案設(shè)計還應(yīng)注意結(jié)構(gòu)的影響，如梁高及位置等，特別是有梁的房間應(yīng)注意凈高、設(shè)備安裝等。如果梁能上翻應(yīng)盡量提前結(jié)構(gòu)設(shè)計考慮上翻;柱的大小家俱的布置影響也較大，應(yīng)引起足夠重視。

（3）精裝修方案設(shè)計應(yīng)達到一定的深度，對家倶、電器布置應(yīng)明確，樓地面、天棚、墻面等做法明確，主要材料應(yīng)提供樣品或圖片，便于工程部門對裝修風格的認定和審價部門對成本估算的審定。

（4）對有些部位的設(shè)計應(yīng)提前，如廚房櫥柜設(shè)計，由于受燃氣管、計費表的影響，可能對廚柜設(shè)計進行調(diào)整，進而影響水槽位置、排水管位置等。

（5）為了考慮施工方面、成本控制，對衛(wèi)生間淋浴房、廚房櫥柜設(shè)計盡量做到規(guī)格統(tǒng)一。

（6）方案設(shè)計階段容易忽略成本核算，建議在設(shè)計任務(wù)書中應(yīng)明確成本控制要求并要求提交成本估算清單。

水、電、暖定位圖：

為方便水電暖施工圖設(shè)計，減少后期技術(shù)變更，在施工圖設(shè)計前提供準確的水電暖定位圖給施工圖設(shè)計單位，保證施工圖按裝修要求進行設(shè)計。

1）設(shè)計部門應(yīng)根據(jù)精裝修方案提出水電暖定位圖，并及時將水電暖定位圖交于主體工程設(shè)計單位和精裝修設(shè)計單位進行施工圖設(shè)計。

2）水電暖定位圖除平面布置圖外，還應(yīng)有立面、頂棚平面圖及相應(yīng)的尺寸標注，便于施工時做到準確預(yù)埋，避免時候進行調(diào)整，減少技術(shù)變更。

3）對空調(diào)孔位等與土建施工圖有關(guān)系的請及時進行提示，特別是與原平面布置圖有差異時應(yīng)提前注意。

4）水電暖定位應(yīng)結(jié)合家俱布置仔細考慮，如：強、弱電線盒的位置對壁櫥的影響，開關(guān)盒的位置對衣柜放置的影響等。

樣板房施工圖設(shè)計：

在裝修設(shè)計方案調(diào)整的基礎(chǔ)上對樣板房進行施工圖設(shè)計。

1）樣板房施工圖設(shè)計應(yīng)結(jié)合批量裝修的成本控制要求和樣板房自身的展示效果進行設(shè)計。

2）樣板房的設(shè)計同時應(yīng)進行軟包裝設(shè)計，以檢驗裝修后效果。

3）樣板房設(shè)計要結(jié)合樣板房搭建處的土建狀況進行設(shè)計。

4）樣板房設(shè)計往往時間緊，在設(shè)計深度上可能會有所欠缺，但須滿足招標要求。

土建/裝修交接標準的確定：

根據(jù)施工和現(xiàn)場管理要求對土建與裝修完成的工作內(nèi)容進行明確。

1）工程部在主體項目招標前根據(jù)土建施工與裝修施工的不同要求，本著誰施工更有利于成品保護、更能保證質(zhì)量、更有利于成本控制的原則對裝修的基礎(chǔ)部分的施工進行劃分。

2）各相關(guān)部門配合工程部從設(shè)計、成本角度進行充分論證，確定土建與各自施工范圍。

3）為在招標時明確主體施工單位（土建總包單位）的施工范圍，要求該項工作在招標之前確定。

樣板房施工單位選擇：

1）裝修施工管理由工程部門負責落實具體現(xiàn)場管理人員，樣板房裝修單位的確定，應(yīng)通過招標方式確定施工單位。

2）由于樣板房為先期施工，對時間要求高、任務(wù)緊，選擇施工單位時要確認有類是經(jīng)驗、施工管理水平高、技術(shù)能力強、配合好的施工單位進行施工，建議在現(xiàn)有的招標中通過綜合評分方法來確定施工單位。

樣板房施工：

對樣板房進行施工，以達到展示戶型、交樓標準和裝修效果的目的。

1）工程部負責組織土建與裝修單位的交接，驗收已完成土建工程質(zhì)量后進行界面移交。

2）對裝修單位的進度、質(zhì)量、安全施工進行檢查。

3）及時組織材料供應(yīng)商送貨并進行驗收，不得影響施工單位正常施工。

4）裝修設(shè)計單位隨時對裝修效果、裝修質(zhì)量、材料質(zhì)量進行檢查，并根據(jù)實際施工效果對原設(shè)計進行調(diào)整。

5）及時組織軟裝單位進場施工，配合做好保潔工作。

主體施工圖設(shè)計變更：

設(shè)計部門應(yīng)根據(jù)樣板房施工過程和樣板煩裝修設(shè)計制圖過程中發(fā)現(xiàn)問題，及時對主體土建、安裝施工圖作出設(shè)計變更。

1）設(shè)計部、設(shè)計單位在樣板房施工期間或在批量裝修圖繪制過程中，如發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)有主體土建、安裝施工圖不一致的地方，及時提交告知工程部門。并及時通知設(shè)計單位進行設(shè)計變更，出具書面設(shè)計變更聯(lián)系單后下發(fā)各施工、監(jiān)理單位。

2）工程部門現(xiàn)場管理人員對存在的問題應(yīng)及時告知設(shè)計部門并提出技術(shù)變更建議，供規(guī)劃設(shè)計部參考后通知相關(guān)設(shè)計單位出具設(shè)計聯(lián)系單，避免造成事后返工。

（二）精裝修項目實施（施工）階段實施細則

精裝修施工招標：

1）精裝修施工單位的確定，由工程部門根據(jù)各項目提出精裝修工程招標計劃報造價部門，由造價部門負責招標。

2）成本控制部應(yīng)根據(jù)設(shè)計部提交的經(jīng)工程部門確認過的施工圖圖紙，落實招標代理（部門）單位進行招標清單編制，并商定最高限價后與工程部門共同核對。

3）招標前由工程部門負責收集各裝修施工單位并組織實施考察，成本控制部門和設(shè)計部門等可共同參與推薦。

4）成本價部門與工程部門共同組織投標單位進行現(xiàn)場踏勘、答疑、投標。

5）各相關(guān)部門應(yīng)在招標前做好各類準備，如招標計劃的編制、精裝修圖紙的繪制及校核、工程量清單的編制及校核、招標文件的起草等工作，更能保證成功招標及以后施工管理的順序。

6）為保證施工質(zhì)量，在施工招標時提出施工工藝要求和質(zhì)量通病的預(yù)防措施和成品保護要求，詳見招標文件內(nèi)的《招標工程技術(shù)規(guī)范》。

精裝修/土建施工交接：

根據(jù)預(yù)先約定的工作內(nèi)容對土建方完成的工程面進行驗收，質(zhì)量有問題的提出限時整改。

1）當土建總包單位已按土/建裝修交接標準完成全部工程量并自檢合格后，通知監(jiān)理進行交接;監(jiān)理公司檢查滿足條件后通知工程現(xiàn)場業(yè)主代表組織各方進行驗收。

2）對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，監(jiān)理公司詳細記錄整改意見并下發(fā)到各施工單位，限時整改。

3）監(jiān)理公司會同裝修單位對整改內(nèi)容進行驗收、簽收，不符合要求的需督促土建總包方重新進行整改。

4）為保證精裝修施工有足夠時間，建議主體工程分批或分部位達到交接標準后，就組織相關(guān)單位進行驗收、交接。

5）驗收應(yīng)按現(xiàn)行驗收規(guī)范進行，特別是針對房間尺寸、凈高、墻面空鼓、裂縫、外墻滲水、屋面漏水、外窗滲水、洞口尺寸等方面要重點關(guān)注，發(fā)現(xiàn)問題要認真要求各負責單位限時整改。

6）驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題在現(xiàn)場要做好明顯標志;對相應(yīng)項目嚴格按當?shù)刭|(zhì)量監(jiān)督部門要求的分戶驗收標準進行。

精裝修施工：

1）開工準備工作的檢查。工程部所屬的各現(xiàn)場管理人員和監(jiān)理單位應(yīng)檢查精裝修位是否完成施工準備工作（包括技術(shù)準備和人員、材料、設(shè)備是否到位等），認可具備開工條件后方可工，并簽發(fā)開工通知。

2）精裝修正式施工前要遵循樣板先行的原則，各施工班組在裝修前均應(yīng)按工藝要求做好樣板，現(xiàn)場業(yè)主代表組織監(jiān)理、裝修、及其他各分包單位等進行聯(lián)合檢查驗收，提出書面意見及簽字確認;大批量施工時應(yīng)嚴格按經(jīng)確認的樣板間質(zhì)量標準和要求的施工工藝執(zhí)行。

3）工程部屬項目負責人做好與相關(guān)職能部門、監(jiān)理、設(shè)計及施工等相關(guān)單位的協(xié)調(diào)工作。就施工中存在的問題及時組織召開現(xiàn)場協(xié)調(diào)會，進行通報。

4）公司工程部督促檢查各承建施工單位的質(zhì)量保證體系和安全保證體系的落實情況。

5）施工進度控制。工程部根據(jù)各項目主要計劃表編制精裝修工程施工控制計劃，并落實重點計劃的控制措施。每周應(yīng)定期檢查施工進度和施工組織，對進度計劃的落實情況進行控制;在月底檢查項目的月進度計劃中完成的情況進行填寫月進度報表在報計劃審價部門。

6）技術(shù)變更和現(xiàn)場簽證應(yīng)嚴格按《工程部管理制度》進行審批。