邸振

摘要：進(jìn)入21世紀(jì)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，當(dāng)前房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)及其激烈的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理最終是以高效率的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為根本目的，而且其項(xiàng)目管理的水平高低，也直接影響著房地產(chǎn)建筑的工期、質(zhì)量以及后期服務(wù)。因此，本文主要論述開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期構(gòu)成的成本及有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，分析管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本的主要方法，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);項(xiàng)目前期;成本控制;原則

前言

新時(shí)期下，作為對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出突出貢獻(xiàn)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，保障自身經(jīng)濟(jì)效益，成為新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的重要問(wèn)題。當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)行業(yè)面臨著我國(guó)實(shí)行的宏觀調(diào)控政策，遭遇了一個(gè)比較嚴(yán)峻的考驗(yàn)，尤其是政府有關(guān)部門出臺(tái)了諸如限制增長(zhǎng)房?jī)r(jià)和限制購(gòu)買房產(chǎn)等新的政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)增加收入方面有所制約。因此，我國(guó)現(xiàn)今的形式，房地產(chǎn)行業(yè)要想獲得成功最主要的前提就是控制好成本?，F(xiàn)今，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在控制成本上都著重控制項(xiàng)目管理施工方面的成本，忽視了項(xiàng)目前期的預(yù)算成本控制。因其控制是否成功對(duì)工程總造價(jià)的影響巨大。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商家在控制整體成本上應(yīng)該首要控制好項(xiàng)目前期的成本，以便增加房地產(chǎn)企業(yè)投資效益。

1、關(guān)于開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵點(diǎn)和前期成本

成本控制應(yīng)涵蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過(guò)程，采取各種各樣的強(qiáng)化措施，控制關(guān)于其他費(fèi)用、不可預(yù)知費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、報(bào)建稅費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、前期工程費(fèi)和土地成本等的有關(guān)資金消耗，把實(shí)際施行過(guò)程中產(chǎn)生的每一個(gè)類型的費(fèi)用都管控在計(jì)劃的成本范圍中。隨著成本控制理論的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的對(duì)象也變得更為廣泛，從項(xiàng)目的決策立項(xiàng)一直延伸到后期的物業(yè)服務(wù)及運(yùn)營(yíng)管理，即為項(xiàng)目全壽命周期成本控制。

1.1開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期成本

新時(shí)期下，由于最近這些年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。不同區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其前期成本的實(shí)際內(nèi)容也有所不同，大體來(lái)講成本由下列要素組成：1、其他前期費(fèi)用。主要包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期有關(guān)工作人員的資金利息、福利費(fèi)和工資等;2、前期工程費(fèi)用。主要有“七通一平”費(fèi)用或“三通一平”費(fèi)用、勘察費(fèi)和規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等;3、安置補(bǔ)償和土地拆遷費(fèi)用。主要包括拆遷安置費(fèi)、征地管理費(fèi)、耕地占用稅和青苗補(bǔ)償費(fèi)等;4、土地出讓費(fèi)。也就是房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)?shù)氐耐恋貑挝慌馁u出讓或掛牌出讓土地所需要支付的資金。

1.2風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵之處

（1）面臨設(shè)計(jì)技術(shù)和設(shè)計(jì)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)前期成本會(huì)遇到設(shè)計(jì)技術(shù)和設(shè)計(jì)質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)就需要把握規(guī)劃設(shè)計(jì)這個(gè)點(diǎn)。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中，規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)只占據(jù)了不足百分之一的總數(shù)，不過(guò)在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)后會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目總成本的百分之七十五以上。設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的好與壞對(duì)工期長(zhǎng)短和工程項(xiàng)目的造價(jià)有著十分直接的影響?？刂坪靡?guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期的成本才可以把握好工程建設(shè)的總體費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)節(jié)約成本和降低工程造價(jià)的目的。設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)期也就自然是控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期費(fèi)用的重要環(huán)節(jié)。

（2）面臨拆遷土地、安置人員和土地購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目遭遇拆遷土地、安置人員和土地購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)后，控制該風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵在于前期投資決策時(shí)期。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)成本中土地成本占據(jù)了百分之三十，該項(xiàng)目是否可行取決于測(cè)算成本和評(píng)估論證開發(fā)該土地之后的后期升值的工作支出。所以，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中前期投資決策是控制前期成本最主要的一環(huán)，同時(shí)也是非常重要的時(shí)期。

2、開發(fā)房地產(chǎn)管理和控制前期成本的方式和舉措

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期投資立項(xiàng)時(shí)期的成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體性成敗與否會(huì)受到投資估算和可行性分析的影響，具體管理和控制前期投資成敗的方法是：

（1）真正落實(shí)好編制投資估算和可行性研究工作。第一，估算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益分析編制投資。要求能夠彈性、準(zhǔn)確性和全面性的估算編制投資。編制投資的估算時(shí)要求可以全方位和仔細(xì)地估算，同時(shí)也是估算成本的目標(biāo)，嚴(yán)格確保估算投資編制的正確性。把握好這個(gè)基礎(chǔ)點(diǎn)的同時(shí)還要求思考到項(xiàng)目施工中遇到的具有彈性的一切外部因素，力求實(shí)現(xiàn)管控好項(xiàng)目總投資的目標(biāo)。第二，要求房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)格遵守我國(guó)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)方面的相關(guān)政策和規(guī)定，按照需要來(lái)競(jìng)價(jià)所拍土地。根據(jù)所拍地塊的市政規(guī)劃、交通狀況、環(huán)境和地理位置等要素來(lái)定位房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品，并論證可行的經(jīng)濟(jì)成本、可行的項(xiàng)目方案、可行的售價(jià)和可行的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品。做以上研究主要是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大程度的獲得利益和降低項(xiàng)目運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)的目的，當(dāng)然，還要求開發(fā)進(jìn)度和工程規(guī)模上都必須制定合理。

（2）建立一個(gè)專業(yè)的投資決策隊(duì)伍。前期投資決策是一項(xiàng)系統(tǒng)和專業(yè)的工作，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立一支具備豐富的行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和擁有深厚的專業(yè)知識(shí)的人員，在投資決策時(shí)期利用該企業(yè)所有的有關(guān)資源，制定出一個(gè)準(zhǔn)確的投資決策。

（3）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位和策劃，注重調(diào)查和研究市場(chǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)商在深入調(diào)查市場(chǎng)的前提下，加以研究和分析，再按照該企業(yè)本身的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)整合各方面的資源，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)做好一系列的定位和策劃，如定價(jià)策略、選擇銷售對(duì)象、定位開發(fā)產(chǎn)品和購(gòu)買土地等。定位策劃正確才可以減少購(gòu)置土地和安置的風(fēng)險(xiǎn)，管控開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用。我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，對(duì)此，企業(yè)可以延請(qǐng)專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研部門來(lái)策劃項(xiàng)目的前期工作，防止問(wèn)題發(fā)生。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工成本控制須遵循的基本原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工成本控制是整個(gè)企業(yè)進(jìn)行成本管理和控制的核心，其在進(jìn)行施工成本控制的過(guò)程中，必須遵循以下原則。

1.目標(biāo)管理原則

目標(biāo)管理的內(nèi)容主要包括：目標(biāo)的制定，目標(biāo)的拆分，目標(biāo)的參與、目標(biāo)的執(zhí)行，以及目標(biāo)結(jié)果的核查，目標(biāo)的修改以及評(píng)價(jià)，此外還有目標(biāo)管理的計(jì)劃、實(shí)施、檢查、處理循環(huán)。

2.成本最低化原則

實(shí)行成本最低化原則時(shí)，要注意成本的降低不能忽視施工質(zhì)量，要確保成本最低化的合理性?？梢酝ㄟ^(guò)挖掘低成本的能力以及通過(guò)新技術(shù)等方法來(lái)降低成本。

3.全面成本控制原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工成本的全過(guò)程管理和控制要隨著施工進(jìn)度進(jìn)行而不間斷地開展，不能漏，而且要貫徹在施工的全過(guò)程中，這樣才能使得施工成本得到有效的控制。

4、強(qiáng)化材料的管理

（1）建筑材料的質(zhì)量管理

①在材料購(gòu)買之前，相關(guān)采購(gòu)人員首先要對(duì)材料供應(yīng)商進(jìn)行充分的審核，一審材料供應(yīng)商的材料經(jīng)營(yíng)相關(guān)手續(xù)是否齊全以及材料生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商的材料來(lái)源是否正規(guī)。二審材料生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商的企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。材料供應(yīng)商的經(jīng)營(yíng)狀況除了包括生產(chǎn)規(guī)模和企業(yè)經(jīng)營(yíng)文化、理念，還包括了企業(yè)業(yè)績(jī)和市場(chǎng)口碑等因素。三審企業(yè)的質(zhì)量控制體系是否完善。采購(gòu)人員要調(diào)查企業(yè)生產(chǎn)的材料是否符合相關(guān)國(guó)家和行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，以及對(duì)材料的質(zhì)量等級(jí)進(jìn)行測(cè)評(píng)，了解材料在市場(chǎng)同類產(chǎn)品中屬于哪一檔次的材料。②采購(gòu)人員還要對(duì)整個(gè)建筑材料行業(yè)做深入的調(diào)查，了解更為全面、準(zhǔn)確、細(xì)致的信息。材料質(zhì)量的差異能夠在材料行業(yè)中明顯的彪現(xiàn)出來(lái)，采購(gòu)人員通過(guò)對(duì)材料行業(yè)深入的調(diào)查研究，可以真實(shí)的了解不同生產(chǎn)廠家的市場(chǎng)信譽(yù)和口碑，從而為選擇生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商提供科學(xué)的依據(jù)。

（2）選擇正確的采購(gòu)模式

經(jīng)過(guò)眾多的建筑企業(yè)材料采購(gòu)經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)前企業(yè)采購(gòu)模式主要有以下三種：①承建方和監(jiān)理單位參與下的業(yè)主確定材料的價(jià)格的采購(gòu)模式，業(yè)主通常采取招標(biāo)或者進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)查兩種方式確定材料的價(jià)格;②材料由承建方和業(yè)主共同采購(gòu)，共同對(duì)材料質(zhì)量起監(jiān)督職責(zé)，承建方有權(quán)力不使用不符合標(biāo)準(zhǔn)的建筑材料;③在工程結(jié)算的階段，結(jié)合材料的購(gòu)買價(jià)格采用加權(quán)平均數(shù)的計(jì)算方式計(jì)算。少量的輔助性材料則執(zhí)行信息價(jià)。采用這三種采購(gòu)模式可以做到一體化的材料管理效果，減少了承建方和業(yè)主之間的摩擦、矛盾。

（3）材料存放發(fā)放管理

材料購(gòu)進(jìn)之后并不會(huì)將所有材料都使用，在材料存放期間要加強(qiáng)對(duì)材料的管理，防止材料因管理不善而造成材料的損壞或者降低材料的使用年限。因此，材料的存放管理要做到以下兩點(diǎn)：

1）采用標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量的倉(cāng)庫(kù)保管材料。建筑材料要用專門的材料倉(cāng)庫(kù)來(lái)存放，尤其是如鋼材和水泥等建材的存放庫(kù)房。像這類的建材要注重倉(cāng)庫(kù)的防濕性能，如果這類材料存放在空氣潮濕甚至能夠被雨水淋濕的倉(cāng)庫(kù)，鋼鐵容易被氧化而降低了鋼材的性能，而水泥被淋濕則完全不能使用。

2）對(duì)不同的材料做好標(biāo)記，分門別類存放。建筑工地上的材料種類多，且同一種類的材料也有不同的型號(hào)規(guī)格。例如鋼材在大小上有粗細(xì)之分，圓鋼和帶肋之分，標(biāo)號(hào)高低不一的水泥使用范圍不同，且不能混用。所以，在材料的堆放和使用上，建筑企業(yè)要嚴(yán)格按照先進(jìn)先出，推陳儲(chǔ)新的原則，完善材料的發(fā)放和存放制度。

5、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，由于目前企業(yè)因?yàn)楣芾聿划?dāng)使得運(yùn)營(yíng)存在了非常嚴(yán)重的后果，在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)大多采用傳統(tǒng)時(shí)期的方式管理經(jīng)濟(jì)，不能有效地解決變化多端的問(wèn)題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想長(zhǎng)久的走下去，做大做強(qiáng)，就要求把握好投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期成本的有效控制。

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