房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制問題及對策研究

摘要：房地產(chǎn)項目中控制成本最重要的一環(huán)就是管控好開發(fā)房地產(chǎn)項目的前期成本。本文主要論述開發(fā)房地產(chǎn)項目前期構(gòu)成的成本及有關(guān)的風(fēng)險，分析管理房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的主要方法。以為整個項目投資奠定良好的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項目前期；成本控制

前言

由于最近這些年來房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成了國民經(jīng)濟的一個重要產(chǎn)業(yè)，當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭也越來越激烈。房地產(chǎn)行業(yè)面臨著我國實行的宏觀調(diào)控政策，遭遇了一個比較嚴(yán)峻的考驗，尤其是政府有關(guān)部門出臺了諸如限制增長房價和限制購買房產(chǎn)等新的政策，對房地產(chǎn)行業(yè)增加收入方面有所制約。因此，面臨著我國現(xiàn)今的形式，房地產(chǎn)行業(yè)要想獲得成功最主要的前提就是控制好成本?，F(xiàn)今，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在控制成本上都著重控制項目管理施工方面的成本，忽視了項目前期的預(yù)算成本控制。因其控制是否成功對工程總造價的影響巨大。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商家在控制整體成本上應(yīng)該首要控制好項目前期的成本，以便增加房地產(chǎn)企業(yè)投資效益。

1、關(guān)于開發(fā)房地產(chǎn)項目控制風(fēng)險的關(guān)鍵點和前期成本

成本控制應(yīng)涵蓋房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程，采取各種各樣的強化措施，控制關(guān)于其他費用、不可預(yù)知費用、財務(wù)費用、銷售費用、管理費用、報建稅費、建筑安裝工程費、前期工程費和土地成本等的有關(guān)資金消耗，把實際施行過程中產(chǎn)生的每一個類型的費用都管控在計劃的成本范圍中。隨著成本控制理論的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的對象也變得更為廣泛，從項目的決策立項一直延伸到后期的物業(yè)服務(wù)及運營管理，即為項目全壽命周期成本控制。

1.1開發(fā)房地產(chǎn)項目的前期成本

不同區(qū)域的房地產(chǎn)項目，其前期成本的實際內(nèi)容也有所不同，大體來講成本由下列要素組成：1、其他前期費用。主要包括房地產(chǎn)開發(fā)項目前期有關(guān)工作人員的資金利息、福利費和工資等；2、前期工程費用。主要有“七通一平”費用或“三通一平”費用、勘察費和規(guī)劃設(shè)計費等；3、安置補償和土地拆遷費用。主要包括拆遷安置費、征地管理費、耕地占用稅和青苗補償費等；4、土地出讓費。也就是房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)?shù)氐耐恋貑挝慌馁u出讓或掛牌出讓土地所需要支付的資金。

1.2風(fēng)險的關(guān)鍵之處

（1）面臨設(shè)計技術(shù)和設(shè)計質(zhì)量的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)前期成本會遇到設(shè)計技術(shù)和設(shè)計質(zhì)量的風(fēng)險，這時就需要把握規(guī)劃設(shè)計這個點。在整個房地產(chǎn)開發(fā)項目中規(guī)劃設(shè)計費只占據(jù)了不足百分之一的總數(shù)，不過在房地產(chǎn)項目立項后會影響整個項目總成本的百分之七十五以上。設(shè)計房地產(chǎn)開發(fā)項目的好與壞對工期長短和工程項目的造價有著十分直接的影響。控制好規(guī)劃設(shè)計時期的成本才可以把握好工程建設(shè)的總體費用，實現(xiàn)節(jié)約成本和降低工程造價的目的。設(shè)計規(guī)劃時期也就自然是控制房地產(chǎn)開發(fā)項目前期費用的重要環(huán)節(jié)。

（2）面臨拆遷土地、安置人員和土地購買風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目遭遇拆遷土地、安置人員和土地購買風(fēng)險后，控制該風(fēng)險的關(guān)鍵在于前期投資決策時期。房地產(chǎn)開發(fā)項目的整個成本中土地成本占據(jù)了百分之三十，該項目是否可行取決于測算成本和評估論證開發(fā)該土地之后的后期升值的工作支出。所以，房地產(chǎn)開發(fā)項目中前期投資決策是控制前期成本最主要的一環(huán)，同時也是非常重要的時期。

2、開發(fā)房地產(chǎn)管理和控制前期成本的方式和舉措

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目前期投資立項時期的成本

房地產(chǎn)項目的整體性成敗與否會受到投資估算和可行性分析的影響，具體管理和控制前期投資成敗的方法是：

（1）真正落實好編制投資估算和可行性研究工作。第一，估算開發(fā)房地產(chǎn)項目的效益分析編制投資。要求能夠彈性、準(zhǔn)確性和全面性的估算編制投資。編制投資的估算時要求可以全方位和仔細(xì)地估算，同時也是估算成本的目標(biāo)，嚴(yán)格確保估算投資編制的正確性。把握好這個基礎(chǔ)點的同時還要求思考到項目施工中遇到的具有彈性的一切外部因素，力求實現(xiàn)管控好項目總投資的目標(biāo)。第二，要求房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)格遵守我國的社會和經(jīng)濟方面的相關(guān)政策和規(guī)定，按照需要來競價所拍土地。根據(jù)所拍地塊的市政規(guī)劃、交通狀況、環(huán)境和地理位置等要素來定位房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品，并論證可行的經(jīng)濟成本、可行的項目方案、可行的售價和可行的房地產(chǎn)項目產(chǎn)品。做以上研究主要是為了實現(xiàn)企業(yè)最大程度的獲得利益和降低項目運行風(fēng)險的目的，當(dāng)然，還要求開發(fā)進度和工程規(guī)模上都必須制定合理。

（2）建立一個專業(yè)的投資決策隊伍。前期投資決策是一項系統(tǒng)和專業(yè)的工作，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立一支具備豐富的行業(yè)管理經(jīng)驗和擁有深厚的專業(yè)知識的人員，在投資決策時期利用該企業(yè)所有的有關(guān)資源，制定出一個準(zhǔn)確的投資決策。

（3）對項目進行定位和策劃，注重調(diào)查和研究市場。房地產(chǎn)開發(fā)商在深入調(diào)查市場的前提下，加以研究和分析，再按照該企業(yè)本身的發(fā)展戰(zhàn)略來整合各方面的資源，開發(fā)房地產(chǎn)項目時做好一系列的定位和策劃，如定價策略、選擇銷售對象、定位開發(fā)產(chǎn)品和購買土地等。定位策劃正確才可以減少購置土地和安置的風(fēng)險，管控開發(fā)項目的成本費用。我國實行的是社會主義市場經(jīng)濟，對此，企業(yè)可以延請專業(yè)的市場調(diào)研部門來策劃項目的前期工作，防止問題發(fā)生。

2.2房地產(chǎn)項目設(shè)計規(guī)劃時期的成本

控制房地產(chǎn)項目整個工程的成本關(guān)鍵在于管理好設(shè)計規(guī)劃時期的成本，主要從以下幾方面進行：

（1）減少設(shè)計的費用，施行限額設(shè)計。限額設(shè)計的含義是根據(jù)批準(zhǔn)的可行性研究報告及投資估算控制初步設(shè)計概算，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計。各專業(yè)在保證功能和技術(shù)指標(biāo)的前提下合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據(jù)限定的額度進行方案篩選和設(shè)計并且嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計，以保證總投資不被突破。限額設(shè)計主要是根據(jù)投資或造價的限額進行滿足技術(shù)要求的設(shè)計，從節(jié)約的角度出發(fā)把技術(shù)同經(jīng)濟有機的結(jié)合起來，最大化的實現(xiàn)企業(yè)的效益。

（2）調(diào)研項目專題，貫穿整個設(shè)計過程。設(shè)計單位在考慮整個項目的成本時不如開發(fā)企業(yè)那么積極，開發(fā)商應(yīng)該在整個項目的規(guī)劃設(shè)計階段都起到作用，并力求借助設(shè)計單位來控制好工程的成本。項目開發(fā)商應(yīng)該深入調(diào)研市場，收集最新的科技資料，找到施工階段管控成本的突破口。

（3）優(yōu)化設(shè)計方案和控制設(shè)計招標(biāo)?，F(xiàn)今的市場形勢下，競爭也存在于設(shè)計單位。開發(fā)商可以充分運用這一點來公開招標(biāo)設(shè)計單位，促使設(shè)計單位注重管控成本這一環(huán)節(jié)，力求獲得最經(jīng)濟合理的實施方案。在施工圖完成后由設(shè)計、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成小組對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性等進行會審，提出修改意見，督促設(shè)計單位進行修正和優(yōu)化，避免或減少因設(shè)計不合理導(dǎo)致的投資損失，以便最大程度的增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，減少項目工程的造價費用。

3、結(jié)語

由于目前企業(yè)因為管理不當(dāng)使得運營存在了非常嚴(yán)重的后果，在開發(fā)房地產(chǎn)項目時大多采用傳統(tǒng)時期的方式管理經(jīng)濟，不能有效地解決變化多端的問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想長久的走下去，做大做強，就要求把握好投資項目的風(fēng)險管理，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本的有效控制。

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[4]彭霞.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制問題與對策[J].工程設(shè)計與研究，2012.

作者簡介：

吳松虎（1981.2-），男，漢族，江蘇宿遷人，身份證號碼：320881198102075816，大專學(xué)歷，助理工程師職稱，主要從事建筑工程管理工作。