龔永超 嚴(yán)珍 白俊峰

房地產(chǎn)系統(tǒng)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素不僅繁多，而且各因素之間相互關(guān)聯(lián)。本文將管理熵引入到房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)中，通過(guò)分析系統(tǒng)中出現(xiàn)的這種混亂、無(wú)序的狀態(tài)，歸納房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因以期房地產(chǎn)價(jià)格系統(tǒng)能夠成為穩(wěn)定、有序的耗散結(jié)構(gòu)。

關(guān)鍵詞：耗散結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)價(jià)格；正熵；負(fù)熵

一、開(kāi)放、遠(yuǎn)離平衡態(tài)和漲落的耗散結(jié)構(gòu)理論

20世紀(jì)的60年代末，比利時(shí)化學(xué)家普里戈金在對(duì)諸多遠(yuǎn)離平衡態(tài)的物理現(xiàn)象進(jìn)行研究的過(guò)程當(dāng)中，引入了開(kāi)放系統(tǒng)的理念，從而跨越過(guò)了這兩個(gè)不同的演化方向之間難以逾越的鴻溝，建立了一種全新的非平衡性系統(tǒng)自組織理論：耗散結(jié)構(gòu)理論。其理論不僅僅是把生物進(jìn)化與物理規(guī)律初步地統(tǒng)一起來(lái)了，也為生命科學(xué)、自然科學(xué)以及人文科學(xué)三大科學(xué)的統(tǒng)一奠定了初步的基調(diào)，從而使得在諸多科學(xué)領(lǐng)域當(dāng)中都產(chǎn)生巨大的影響力。因此，1997年的諾貝爾化學(xué)獎(jiǎng)就是給予他所做貢獻(xiàn)的最好褒獎(jiǎng)。

根據(jù)耗散結(jié)構(gòu)理論，耗散結(jié)構(gòu)的形成并不是在任何條件下都可以產(chǎn)生的，要生成并一直能夠維持這么一個(gè)宏觀地有序狀態(tài)需包含三個(gè)基本的條件：開(kāi)放、遠(yuǎn)離平衡態(tài)與漲落。

第一、 系統(tǒng)必須是開(kāi)放的。

以熱力學(xué)第二定律的方向來(lái)看，對(duì)于一個(gè)封閉孤立的系統(tǒng)，隨著時(shí)間的不斷推移，其自身只會(huì)不由自主的進(jìn)入“熵”增的狀態(tài)，直至達(dá)到極大值，系統(tǒng)將最終進(jìn)入一種無(wú)序、混亂的平衡狀態(tài)，因此在這種封閉孤立的狀態(tài)中是無(wú)可能產(chǎn)生耗散結(jié)構(gòu)的。只有通過(guò)物質(zhì)與能量之間的耗散，從周圍的環(huán)境當(dāng)中導(dǎo)入一個(gè)相對(duì)足夠大的“負(fù)熵”流，才能使系統(tǒng)在“負(fù)熵”流的促進(jìn)作用下，形成一個(gè)相對(duì)低“熵”的有序狀態(tài)。

第二、 系統(tǒng)須處于遠(yuǎn)離平衡態(tài)非線性區(qū)域。

遠(yuǎn)離平衡態(tài)的系統(tǒng)處于這種非線性區(qū)域中，其內(nèi)部的不同因素相互之間存在著一種“非線性的反饋”機(jī)制（系統(tǒng)內(nèi)部不同因素存在著制約性和相干性），如其中一個(gè)因素的較小變化會(huì)引起另一因素較大的變化。耗散結(jié)構(gòu)的生成正是基于這種“非線性反饋”機(jī)制通過(guò)不同因素的變化使得內(nèi)部發(fā)生質(zhì)的改變來(lái)實(shí)現(xiàn)的?？梢?jiàn)，遠(yuǎn)離平衡態(tài)的非線性作用是耗散結(jié)構(gòu)出現(xiàn)的重要因素。

第三、 系統(tǒng)內(nèi)部必須存在著漲落。

對(duì)系統(tǒng)及其各子系統(tǒng)進(jìn)行宏觀量上的平均效應(yīng)統(tǒng)計(jì)，所反應(yīng)出來(lái)的實(shí)際測(cè)度必定都不處在這些宏觀量的平均值上，它們總是會(huì)存在不同程度的偏差，而這種或多或少必然存在的偏差具有雜亂的、偶然的、無(wú)順序的特點(diǎn)，我們就將其稱為漲落。要使系統(tǒng)內(nèi)部發(fā)生質(zhì)的變化，漲落是必備基礎(chǔ)。在平衡態(tài)和近平衡態(tài)的線性區(qū)域里，由于系統(tǒng)本自身所具備的穩(wěn)定性，因此即使體系內(nèi)偶爾出現(xiàn)了較大規(guī)模的漲落也會(huì)即刻被消滅掉，并不會(huì)對(duì)系統(tǒng)的質(zhì)產(chǎn)生大的影響。但是若漲落是處在遠(yuǎn)離平衡態(tài)的非線性區(qū)域中其結(jié)果就不同了，即使一個(gè)微小的漲落在系統(tǒng)各要素非線性相互作用下就像如同被放在高倍放大鏡下似的，當(dāng)漲落引發(fā)非平衡相變，就很可能會(huì)被放大成N倍的巨漲落。這樣系統(tǒng)就會(huì)在不斷的更新中形成有序的耗散結(jié)構(gòu)

二、房地產(chǎn)體系的耗散特征探討

根據(jù)耗散結(jié)構(gòu)理論的開(kāi)放、有序、漲落以及引入負(fù)熵的這幾個(gè)特點(diǎn)，值得我們借鑒于房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中。首先，耗散結(jié)構(gòu)理論所具備的前提條件就是系統(tǒng)具有的開(kāi)放性，只有在遠(yuǎn)離平衡態(tài)的開(kāi)放著的系統(tǒng)當(dāng)中各元素之間相互作用，產(chǎn)生一定整體的協(xié)調(diào)能力。其次，要維持系統(tǒng)有序的存在，就必須從外界源源不斷的吸收新的能量，這種能量就好比我們現(xiàn)如今常掛在嘴邊所說(shuō)的“正能量”。正是這種“正能量”的存在，通過(guò)其系統(tǒng)內(nèi)部所包含的非線性的關(guān)系將使得系統(tǒng)保持這從無(wú)序到有序的狀態(tài)特征。最后，由于系統(tǒng)從周圍環(huán)境不斷吸收足夠的負(fù)熵流，促使系統(tǒng)展現(xiàn)出自我調(diào)節(jié)的協(xié)調(diào)能力，而這種從外界吸收負(fù)熵，能量與物質(zhì)之間的相互交換中，容易造成一定的不穩(wěn)定性和波動(dòng)性，這種就是所謂的漲落，而這種一般性質(zhì)的漲落通常都會(huì)被吸收掉從而繼續(xù)保持著系統(tǒng)整體的穩(wěn)定性，而系統(tǒng)也得益于外界負(fù)熵流的導(dǎo)入而不斷更新、演化。接下來(lái)我們來(lái)探討下房地產(chǎn)系統(tǒng)具體所表現(xiàn)出來(lái)的耗散結(jié)構(gòu)特征有那些：

第一， 耗散結(jié)構(gòu)的必要條件：開(kāi)放性。

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中不可或缺的支柱產(chǎn)業(yè)之一，它與社會(huì)的發(fā)展有著密不可分、千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，這也充分的說(shuō)明了其作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體系統(tǒng)中子系統(tǒng)發(fā)揮著不可替代的作用。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受政治、經(jīng)濟(jì)、科學(xué)技術(shù)、人文理念等一系列的其他因素的影響；而另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同樣也推動(dòng)著其他行業(yè)的進(jìn)步，這些處在大發(fā)展、建設(shè)美好家園的大環(huán)境中互相相輔相成、緊密的聯(lián)系著。因此房地產(chǎn)也是具有其開(kāi)放性的，處在大環(huán)境中也必然是開(kāi)放的，它包含信息的輸入、輸出，相互資源的循環(huán)與利用，在時(shí)間與空間上開(kāi)放以及信息的反饋等基本特點(diǎn)。

第二， 耗散結(jié)構(gòu)當(dāng)中的從無(wú)序到有序。

前面我們提到，房地產(chǎn)業(yè)是居于經(jīng)濟(jì)建設(shè)大環(huán)境中眾多子系統(tǒng)當(dāng)中的一個(gè)，在其自身內(nèi)部各因素之間關(guān)系也是錯(cuò)綜復(fù)雜，在自身運(yùn)作過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)各種難以預(yù)測(cè)的問(wèn)題。同時(shí)在外部受到政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)中各行各業(yè)的影響，并不斷與外部系統(tǒng)進(jìn)行能量物質(zhì)相互交換的復(fù)雜系統(tǒng)。而這些不管是內(nèi)部自身的還是外部交換所導(dǎo)致的問(wèn)題，如果不及時(shí)去處理，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的混亂，這種混亂在耗散結(jié)構(gòu)當(dāng)中稱為無(wú)序，而這種無(wú)序?qū)⒔o國(guó)家?guī)?lái)巨大的動(dòng)蕩，人們的生活得不到保障等等問(wèn)題?？藙谛匏顾岢龅摹办亍闭沁@種混亂無(wú)序狀態(tài)的度量，在房地產(chǎn)業(yè)體系中，“熵”值的增加正是來(lái)自下列幾個(gè)因素：

①由于對(duì)房地產(chǎn)改革目標(biāo)的定位不明確，從而使得房地產(chǎn)政策的制定存在著一定的局限性和盲目性，同時(shí)各項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)的法律法規(guī)的制定也不健全存在漏洞。造成了政策的難以落實(shí)是關(guān)鍵，調(diào)控的效果不明顯。②各級(jí)地方政府對(duì)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策與法規(guī)的監(jiān)管和執(zhí)行不到位。而地方中各個(gè)有關(guān)管理部門之間也存在真空地帶，管理部門之間相互推脫責(zé)任，致使某些開(kāi)發(fā)商、炒房團(tuán)從中牟取暴利，造成房地產(chǎn)行業(yè)的腐敗及降低了大眾對(duì)政府的信任度。③金融調(diào)控政策的緊縮、房產(chǎn)稅額的加大及銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持力度的下滑也使得信貸資金的缺口不斷增大，而房地產(chǎn)各方稅費(fèi)卻一直居高不下。④政府對(duì)土地的使用存在一定的漏洞，容易土地供給市場(chǎng)的暗箱操控。⑤商品住宅價(jià)格的制定不合理，由于政策金融調(diào)控等使得開(kāi)發(fā)商的投資成本大大上漲，也就進(jìn)一步拉高了商品住宅的價(jià)位，造成開(kāi)發(fā)商為了千方百計(jì)的降低成本，從而在商品住宅的施工上偷工減料，大大地縮短了商品住宅的實(shí)際使用年限，加深了房地產(chǎn)行業(yè)中供需不平衡的突出問(wèn)題。而在基礎(chǔ)設(shè)施、綠化和公共設(shè)施上減少資金也是開(kāi)發(fā)商常采取的手段。另外，房地產(chǎn)業(yè)專門人才的缺乏、房地產(chǎn)中介的不規(guī)范、物業(yè)服務(wù)不到位、不專業(yè)等等也制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

根據(jù)熱力學(xué)第二定律：正熵是由于系統(tǒng)內(nèi)部運(yùn)作所不可避免產(chǎn)生的，它隨著時(shí)間的流逝慢慢進(jìn)入到一個(gè)混亂無(wú)序的狀態(tài)中。為了避免這種狀態(tài)的發(fā)生就應(yīng)該向外界通過(guò)能量物質(zhì)交換引入多種負(fù)熵流，在不斷在輸入輸出轉(zhuǎn)換的過(guò)程中將房地產(chǎn)內(nèi)部的自身產(chǎn)生的正熵抵消掉。我們經(jīng)過(guò)具體的量化研究，發(fā)現(xiàn)除了房地產(chǎn)內(nèi)部發(fā)展不可逆的產(chǎn)生正熵外，從外界向房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部導(dǎo)入負(fù)熵流就顯得尤為的重要了。因此從宏觀上來(lái)看：明確房地產(chǎn)改革的目標(biāo)，有選擇性的借鑒國(guó)外一些好的針對(duì)房地產(chǎn)改革的政策和金融調(diào)控政策，集思廣益建立健全的房地產(chǎn)法律法規(guī)。中央需進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)地方房地產(chǎn)政策的監(jiān)管力度，同時(shí)地方政府對(duì)中央出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策也需實(shí)際落實(shí)到位，這樣才能真正提高政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的效果。另外，銀行也應(yīng)該審時(shí)度勢(shì)，定時(shí)分析國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)，到底是采取寬松還是緊縮的貨幣政策要明確。對(duì)土地的監(jiān)管一定要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策法規(guī)，加強(qiáng)行政和行業(yè)的管理力度，嚴(yán)防漏洞的產(chǎn)生。多與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)之間相互交流、廣泛溝通，提高行業(yè)內(nèi)突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)能力。從微觀上出發(fā)：轉(zhuǎn)變消費(fèi)理念，提高大眾對(duì)商品房的購(gòu)買力度，利用好國(guó)內(nèi)巨大的內(nèi)需潛力，達(dá)到減輕目前空置房的壓力目的。建筑設(shè)計(jì)單位提高設(shè)計(jì)要求，合理設(shè)計(jì)，施工單位在保證建筑質(zhì)量的同時(shí)增加必要的綠化、人文、基礎(chǔ)設(shè)施，建造出適合人居住的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，從而從根本上改善人的居住環(huán)境。行業(yè)內(nèi)各部門，高校應(yīng)重視對(duì)房地產(chǎn)人才的培養(yǎng)。規(guī)范好物業(yè)公司，地產(chǎn)中介市場(chǎng)，建立健全的配套機(jī)制。總之，不斷的從經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)這個(gè)大環(huán)境中引入負(fù)熵流，用來(lái)抵消房地產(chǎn)自身長(zhǎng)期運(yùn)作不可避免產(chǎn)生的正熵，促使房地產(chǎn)業(yè)始終保持穩(wěn)定、有序的結(jié)構(gòu)。

第三， 耗散結(jié)構(gòu)系統(tǒng)必須遠(yuǎn)平衡態(tài)。

從熱力學(xué)角度來(lái)看，房地產(chǎn)系統(tǒng)并不是系統(tǒng)因素單一、隨著時(shí)間推移其熵值趨于極大的無(wú)序平衡或近平衡結(jié)構(gòu)，而是一個(gè)遠(yuǎn)離平衡態(tài)的開(kāi)放著的系統(tǒng)。它之所以遠(yuǎn)離平衡態(tài)是因?yàn)?，房地產(chǎn)業(yè)不斷受到人為、政策的各項(xiàng)因素的干預(yù)，這種來(lái)自外界的物質(zhì)能量交換是非常廣泛的。隨著其他負(fù)熵流的進(jìn)入，房地產(chǎn)的接觸面越來(lái)越大，它所囊括的信息量就越豐富，再加上老百姓迫切希望生活質(zhì)量的提高，住房、周圍居住環(huán)境優(yōu)良的思想不斷更新使得房地產(chǎn)不可能維持在一個(gè)平衡的結(jié)構(gòu)當(dāng)中，且房地產(chǎn)作為現(xiàn)如今我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，正以其強(qiáng)勁的勢(shì)頭在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中發(fā)揮巨大的作用。

第四， 耗散結(jié)構(gòu)當(dāng)中的非線性動(dòng)力學(xué)過(guò)程。

房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)因素之間存在著非線性的相互作用，它們結(jié)構(gòu)層次上復(fù)雜，又常遭受到外界干擾和沖擊，因而不斷變化著。而在這些因素之間只有通過(guò)非線性相互合作才能進(jìn)一步推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)系統(tǒng)的向前發(fā)展。這種非線性的動(dòng)態(tài)作用關(guān)系，可以理解為一種基于阻尼震動(dòng)的震蕩效應(yīng)。我們可以從房地產(chǎn)的建筑施工過(guò)程看，經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)部門的規(guī)范設(shè)計(jì)，建設(shè)單位進(jìn)行施工，而建筑設(shè)備、建筑材料的獲取則是通過(guò)相關(guān)行業(yè)的工廠生產(chǎn)、制造，這就解決了一大批外來(lái)務(wù)工的從業(yè)人員，拉動(dòng)內(nèi)需的同時(shí)解決了就業(yè)問(wèn)題，在建筑施工結(jié)束后，將房屋出售給消費(fèi)者，從而創(chuàng)造出利潤(rùn)，這種一系列的運(yùn)作過(guò)程從廣義上講其本身就是一種裂變形式的非線性動(dòng)力學(xué)過(guò)程，這種通過(guò)有效吸收物質(zhì)和能量，與外界環(huán)境相互促進(jìn)交換信息的方式，在正、負(fù)反饋循環(huán)中推動(dòng)房地產(chǎn)系統(tǒng)通過(guò)從穩(wěn)定到振蕩再到新的穩(wěn)定這樣一種過(guò)程來(lái)實(shí)現(xiàn)自我完善和演化，使得房地產(chǎn)內(nèi)、外部各子系統(tǒng)間產(chǎn)生一種非線性的競(jìng)爭(zhēng)和協(xié)作融合，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)耗散結(jié)構(gòu)的出現(xiàn)。

第五，耗散結(jié)構(gòu)系統(tǒng)通過(guò)漲落達(dá)到有序。

房地產(chǎn)系統(tǒng)在其發(fā)展過(guò)程中始終都伴有漲落的發(fā)生。所謂漲落，簡(jiǎn)單說(shuō)就是系統(tǒng)內(nèi)部接收到周圍各物質(zhì)、能量干擾而產(chǎn)生的變化。這種漲落現(xiàn)象是房地產(chǎn)業(yè)與外界交換的必然產(chǎn)物。只有漲落的存在，系統(tǒng)才不至于停止向前發(fā)展，進(jìn)而走向“死寂”。房地產(chǎn)系統(tǒng)是個(gè)人為占主導(dǎo)的體系，因而其漲落的產(chǎn)生離不開(kāi)人為的結(jié)果，例如國(guó)家法律法規(guī)的出臺(tái)、政府執(zhí)行力度的寬嚴(yán)、周圍其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的動(dòng)蕩、人們供需強(qiáng)度、消費(fèi)觀念的變化、資金和人員流動(dòng)的變化、及目標(biāo)體系、人員激勵(lì)方式等方面都將引起不同程度的漲落。同時(shí)，漲落有大小之分，也具有隨機(jī)偶然性，由于房地產(chǎn)系統(tǒng)自身具備一定的穩(wěn)定性，因此當(dāng)漲落較小時(shí)，并不能打亂其本身所具有的有序結(jié)構(gòu)。但是，當(dāng)這種偶然的、隨機(jī)的小漲落在系統(tǒng)各個(gè)因素非線性的互相作用就會(huì)形成一種宏觀層面上的“巨漲落”，進(jìn)而打破其原來(lái)的穩(wěn)定結(jié)構(gòu)，再在同外界進(jìn)行必要的物質(zhì)與能量的交換邁入一個(gè)新的有序的結(jié)構(gòu)，這就促使房地產(chǎn)行業(yè)向更高級(jí)別的方向進(jìn)化和發(fā)展。

由此看來(lái)，復(fù)雜的房地產(chǎn)業(yè)是具備成為耗散結(jié)構(gòu)可能的，如何將房地產(chǎn)市場(chǎng)形成這種開(kāi)放的、非線性、非平衡的耗散結(jié)構(gòu)是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)。將“小漲落”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皾q落”、不斷地向系統(tǒng)導(dǎo)出正熵、輸入負(fù)熵是使得整個(gè)房地產(chǎn)系統(tǒng)有序、穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。

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龔永超（1987-），男，漢族，江西南昌人，助理工程師。2013年畢業(yè)于江西理工大學(xué)管理科學(xué)與工程專業(yè)，碩士研究生學(xué)歷。現(xiàn)從事工程造價(jià)、建筑施工等課程的教學(xué)工作。