芻議房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題

蔡惠敏

摘 要：目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的管理方式進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理，未重視財(cái)務(wù)成本管理的重要性，在進(jìn)行成本管理期間缺乏科學(xué)、創(chuàng)新的管理措施，致使嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)管理工作。如想提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，并在競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)中獲得雙贏，就應(yīng)著手管理財(cái)務(wù)成本，以創(chuàng)新、科學(xué)的方式進(jìn)行成本管理工作，為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；問(wèn)題；措施

中圖分類(lèi)號(hào)：F271 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）26-0243-02

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)漸漸趨向成熟階段，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)已成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)。外部市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)的侵入與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)格局出現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨改革重洗的現(xiàn)狀。但就目前房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，大部分企業(yè)仍然采用傳統(tǒng)的管理方式進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理，未重視財(cái)務(wù)成本管理的重要性，在進(jìn)行成本管理期間缺乏科學(xué)、創(chuàng)新的管理措施，致使嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)管理工作。如想提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，并在競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)中獲得雙贏，就應(yīng)著手管理財(cái)務(wù)成本，以創(chuàng)新、科學(xué)的方式進(jìn)行成本管理工作，為房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理問(wèn)題分析

（一）什么是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理就是充分調(diào)動(dòng)和組織公司全體人員，在保證工程質(zhì)量的前提下，對(duì)工程建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)策劃等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行科學(xué)的管理，力求以最少資源消耗來(lái)獲取得最大的利潤(rùn)。成本管理不完全等于省錢(qián)，花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少不一定就節(jié)省了，我們要的是價(jià)值的最大化，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵，就是我們通常說(shuō)的“物有所值”。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中普遍存在的管理缺陷

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理過(guò)程中缺乏全局性和規(guī)范性的管理機(jī)制，存在較為明顯的成本管理缺陷。房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)存在較大區(qū)別，其具備復(fù)雜性、層次性以及獨(dú)特性的特點(diǎn)，分層管理方式的不同形成了市場(chǎng)中的差異性，從而必須要面對(duì)各式各樣的消費(fèi)群體與激烈的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)[1]。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作所涉及的內(nèi)容較多，如工程預(yù)算、服務(wù)、銷(xiāo)售、土地等各項(xiàng)內(nèi)容，因各種因素漸漸形成網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理與完善管理體系對(duì)企業(yè)而言，就是提高企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，并使房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理模式獲得相應(yīng)提高。

1.財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)較為薄弱

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中只注重企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益，而忽略了財(cái)務(wù)成本管理工作的重要性，管理意識(shí)較為薄弱，并對(duì)財(cái)務(wù)管理工作認(rèn)識(shí)較為匱乏。多數(shù)企業(yè)進(jìn)行成本管理工作時(shí)只重視設(shè)計(jì)期間的成本管理，從而忽略了項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作，或者認(rèn)為對(duì)材料進(jìn)行成本控制是進(jìn)行成本管理的關(guān)鍵點(diǎn)，同時(shí)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理中的工作人員對(duì)其不給予重視，導(dǎo)致成本管理工作未能全面進(jìn)行[2]。由于受到市場(chǎng)環(huán)境的影響，同行產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度在不斷加快，因此企業(yè)必須要將管理工作細(xì)化，才能順應(yīng)現(xiàn)代市場(chǎng)發(fā)展。財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)薄弱只會(huì)動(dòng)搖房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中的地位，阻礙企業(yè)未來(lái)發(fā)展。

2.財(cái)務(wù)管理中工程預(yù)結(jié)算問(wèn)題

目前大部分企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)成本管理工作期間會(huì)忽略工程結(jié)算工作，并使其產(chǎn)生較多問(wèn)題，其中包括：（1）對(duì)工程結(jié)算數(shù)據(jù)進(jìn)行造假，對(duì)于國(guó)家工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)尤為嚴(yán)重，制造出較高預(yù)結(jié)算數(shù)據(jù)，高出實(shí)際工程結(jié)算的預(yù)算會(huì)進(jìn)入個(gè)人腰包內(nèi)，使工程質(zhì)量受到影響，嚴(yán)重可導(dǎo)致出現(xiàn)豆渣工程，危害人們生命安全[3]。（2）項(xiàng)目工程工作在實(shí)施期間缺乏較為健全管理，施工、設(shè)計(jì)、建設(shè)等單位部門(mén)缺乏相互溝通交流，只限制于自身工作范圍中，導(dǎo)致管理工作缺乏統(tǒng)一性，導(dǎo)致工程預(yù)算借款參差不齊，致使整個(gè)工程結(jié)算數(shù)據(jù)信息缺少有效性、真實(shí)性等，使工程項(xiàng)目資金運(yùn)轉(zhuǎn)處于不利狀態(tài)。（3）工程項(xiàng)目結(jié)算定額與實(shí)際狀態(tài)相背離，更新較為緩慢，傳統(tǒng)定位計(jì)算方法已不能有效地體現(xiàn)出實(shí)際工程結(jié)算的真實(shí)性，如對(duì)其進(jìn)行再次計(jì)算工作會(huì)比較煩瑣、復(fù)雜，大大降低了結(jié)算效率與進(jìn)度。

3.缺乏健全的財(cái)務(wù)成本管理制度

通過(guò)對(duì)其成本管理方式進(jìn)行分析，主要是依靠相關(guān)部門(mén)財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行財(cái)務(wù)成本匯報(bào)工作。根據(jù)這一方式可分析到其中存在的問(wèn)題，由于部分項(xiàng)目已在進(jìn)行，不能實(shí)施任何補(bǔ)救工作，沒(méi)有在實(shí)施前對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行事前與事后問(wèn)題預(yù)測(cè)，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本管理工作處于被動(dòng)狀態(tài)[4]。如在進(jìn)行期間出現(xiàn)財(cái)務(wù)賬面問(wèn)題，就會(huì)形成賬面失控的局面，無(wú)法估量最終損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理應(yīng)對(duì)措施

（一）全方位實(shí)施財(cái)務(wù)管理工作

全面開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作，集中資金管理。成本管理質(zhì)量的好壞與企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中成正比關(guān)系，同時(shí)會(huì)直接影響企業(yè)最終經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)在實(shí)施財(cái)務(wù)成本管理工作過(guò)程中應(yīng)把該項(xiàng)工作制作成一項(xiàng)系統(tǒng)流程，對(duì)成本管理以分層方式進(jìn)行管理，貫徹對(duì)象、內(nèi)容、方法全方位原則，有助于對(duì)企業(yè)服務(wù)成本、資產(chǎn)成本、環(huán)境成本、人才成本等給予全方位管理。

同時(shí)，在管理時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)管理制度實(shí)施工作，嚴(yán)格按照財(cái)務(wù)成本管理需求對(duì)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)、服務(wù)、設(shè)計(jì)等進(jìn)行規(guī)劃，并制訂相應(yīng)的成本控制方案，從而確保各項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本可獲得全面控制。成本管理首要任務(wù)是對(duì)資金給予集中管理，減少資金流出，控制資金成本。例如，對(duì)幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理，先對(duì)其資金集中管理，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)平衡所需資金，防止出現(xiàn)部分項(xiàng)目需通過(guò)貸款解決資金問(wèn)題以及部分項(xiàng)目資金過(guò)于閑置。這樣不但可以對(duì)資金進(jìn)行集中管理，還能避免資金在調(diào)配期間出現(xiàn)不平衡現(xiàn)象，減少資金沉淀現(xiàn)象，加強(qiáng)資金使用效率。此外，當(dāng)前我國(guó)多數(shù)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)主要是依靠營(yíng)銷(xiāo)資金回收與銀行貸款等方式實(shí)現(xiàn)資金融資，導(dǎo)致資金籌集問(wèn)題日漸突出，資金籌集渠道嚴(yán)重受限；因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓展資金籌集渠道，如中小型企業(yè)可采用一些知名度較高企業(yè)的資金籌集方式，在原有資金、銷(xiāo)售回款、貸款的基礎(chǔ)上，通過(guò)汲取海外資金、上市籌集、發(fā)行證券等各種方法實(shí)施資金籌集、融資，提高財(cái)務(wù)成本管理工作，降低資金成本支出。

（二）加強(qiáng)成本管理人員財(cái)務(wù)管理意識(shí)

實(shí)施財(cái)務(wù)成本管理工作的主要因素有人力資源、資金資源、項(xiàng)目資源等三個(gè)重要條件，同時(shí)需要企業(yè)員工全面參與到成本管理工作中，而企業(yè)管理者應(yīng)在工作中起到帶頭作用。工作人員在進(jìn)行成本管理時(shí)應(yīng)具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，并主動(dòng)分析在崗工作任務(wù)和財(cái)務(wù)成本有關(guān)的法律法規(guī)，此外還應(yīng)注意進(jìn)行管理過(guò)程期間應(yīng)注意的事項(xiàng)，熟練掌握相關(guān)操作技術(shù)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門(mén)與各個(gè)部門(mén)之間相互溝通交流。還可以通過(guò)對(duì)員工進(jìn)行相應(yīng)培訓(xùn)工作，內(nèi)容包含有：財(cái)務(wù)管理理論知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能操作等；從而促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作較好較快發(fā)展。

（三）全面構(gòu)建財(cái)務(wù)成本管理體系

企業(yè)實(shí)施要想構(gòu)建健全的財(cái)務(wù)管理體系，首先要了解進(jìn)行成本管理工作的相關(guān)內(nèi)容：成本預(yù)算考核工作、預(yù)算編制與實(shí)施、整體預(yù)算方式等。

1.成本預(yù)算考核工作

財(cái)務(wù)成本工作中成本預(yù)算考核主要是對(duì)預(yù)算年度、季度、月度進(jìn)行總結(jié)、考核、分析。例如，月度分析工作要求各個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)部門(mén)應(yīng)對(duì)每個(gè)月預(yù)算實(shí)施狀況給予分析，同時(shí)房地產(chǎn)每個(gè)子公司應(yīng)對(duì)總公司進(jìn)行匯報(bào)總結(jié)，并召開(kāi)季度、年度總結(jié)會(huì)議，分析預(yù)算工作中存在的問(wèn)題因素；每個(gè)月度項(xiàng)目負(fù)責(zé)部門(mén)按照月度累積預(yù)算實(shí)施狀況，通過(guò)按照績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)對(duì)員工業(yè)績(jī)給予考核，并和薪資、激烈制度相結(jié)合；年終考核工作是對(duì)企業(yè)一年預(yù)算實(shí)施狀況給予分析總結(jié)，分析內(nèi)部存在的問(wèn)題因素，并結(jié)合問(wèn)題特點(diǎn)制定下年企業(yè)經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)。

2.預(yù)算編制與實(shí)施

企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算編制期間，部門(mén)之間應(yīng)相互溝通交流、多互動(dòng)。預(yù)算編制實(shí)施的主體人員是各個(gè)部門(mén)的負(fù)責(zé)人員就，其要嚴(yán)格遵循相關(guān)預(yù)算編制制度對(duì)實(shí)際業(yè)務(wù)進(jìn)行控制。企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理工作過(guò)程中應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際業(yè)務(wù)實(shí)施，如某些業(yè)務(wù)是屬于財(cái)務(wù)成本管理預(yù)算范圍內(nèi)的，應(yīng)保證其嚴(yán)格遵循規(guī)章制度進(jìn)行審批，如屬于預(yù)算以外的，應(yīng)按照制定流程報(bào)備房地產(chǎn)最高部門(mén)進(jìn)行審批，并詳細(xì)說(shuō)明。這樣就能對(duì)預(yù)算以外的業(yè)務(wù)進(jìn)行成本管理控制，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作。

（四）構(gòu)建全面的工程結(jié)算體系

建立健全的工程計(jì)算管理體系，首先要加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理各個(gè)項(xiàng)目，根據(jù)對(duì)各個(gè)項(xiàng)目工程的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，確保其保證在指定指標(biāo)內(nèi)，使項(xiàng)目預(yù)算、工程預(yù)算、結(jié)算等與現(xiàn)實(shí)差距相差較小。而不是當(dāng)工程驗(yàn)收時(shí)再與資料、設(shè)計(jì)方案進(jìn)行對(duì)比、分析，如最終工程預(yù)算與實(shí)際預(yù)算存在較大差距，應(yīng)對(duì)超出預(yù)算部分附上審批文件加以說(shuō)明，避免出現(xiàn)違紀(jì)違法情況出現(xiàn)；然后是提高工程預(yù)算管理員工專(zhuān)業(yè)道德素養(yǎng)，并嚴(yán)格要求預(yù)算工作人員應(yīng)具備較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)操作能力以及工作經(jīng)驗(yàn)，保證可以完全做好項(xiàng)目預(yù)算管理工作，從而保證企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作快速、健康發(fā)展。其次是明確工程結(jié)算管理流程，保證成本預(yù)算方法、措施充分落實(shí)到項(xiàng)目結(jié)算工作中，對(duì)工程結(jié)算工作進(jìn)行嚴(yán)格控制、監(jiān)督，保證數(shù)據(jù)、資料的準(zhǔn)確性以及真實(shí)性，不得任意更改工程結(jié)算資料、數(shù)額。

結(jié)語(yǔ)

綜上所講，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高經(jīng)濟(jì)效益，立足于競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，就要加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理控制工作，從企業(yè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題出發(fā)，通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理工作進(jìn)行全面管理以及提高工作人員成本管理意識(shí)、構(gòu)建成本管理體系等措施，強(qiáng)化企業(yè)管理機(jī)制，才能全面提高財(cái)務(wù)成本管理工作質(zhì)量，保證房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)健康發(fā)展。

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[責(zé)任編輯 王 莉]