曹清峰　王家庭

摘要：通過(guò)構(gòu)建一個(gè)包含住房租賃市場(chǎng)的封閉、單中心城市一般均衡模型，模型化了住房自有率與城市蔓延之間的關(guān)系，理論模型結(jié)論顯示：首先，與自有住房者相比，租房者傾向于居住在離市中心較近的地方；其次，住房自有率的提高會(huì)使城市空間面積擴(kuò)大，加劇城市蔓延。進(jìn)一步，利用地級(jí)市數(shù)據(jù)分別對(duì)理論命題結(jié)論進(jìn)行了檢驗(yàn)，在比較充分地控制內(nèi)生性問(wèn)題后，實(shí)證結(jié)果證實(shí)了高住房自有率會(huì)加劇城市蔓延。因此，長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)不斷升高的住房自有率也是加劇我國(guó)城市蔓延的重要原因。

關(guān)鍵詞：住房自有率，城市蔓延，一般均衡

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2014）10-0022-27 收稿日期：2014-08-20

城市蔓延主要指城市空間的過(guò)度擴(kuò)張，即城市空間擴(kuò)張面積超過(guò)了社會(huì)所需要的合理水平（Brueckner，2000），城市蔓延會(huì)導(dǎo)致一系列城市問(wèn)題，如城市內(nèi)部更遠(yuǎn)的通勤距離、交通擁擠、空氣污染以及對(duì)農(nóng)業(yè)用地的破壞等現(xiàn)象。由于我國(guó)仍處于工業(yè)化和城市化的快速發(fā)展階段，未來(lái)城市發(fā)展對(duì)土地的需求量仍然很大，如果不對(duì)城市的空間面積進(jìn)行合理規(guī)劃和控制，城市蔓延問(wèn)題不僅會(huì)對(duì)資源、環(huán)境造成極大的負(fù)面影響，進(jìn)一步加劇目前大中城市的“城市病”問(wèn)題，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看也會(huì)影響國(guó)家的糧食生產(chǎn)和糧食安全。因此，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，探討造成我國(guó)城市蔓延的具體原因顯得尤為必要。

1 理論模型構(gòu)建

我們將構(gòu)建一個(gè)包含住房租賃市場(chǎng)的封閉、單中心城市一般均衡模型，來(lái)分析住房自有率對(duì)城市蔓延的影響。模型的一些基本假設(shè)如下：

H1：城市是線性的和單中心的。

H2：土地所有者不在城市中。

H3：城市是封閉的，即人口數(shù)量是固定的。

H4：城市中居民的工資是外生的，同時(shí)所有居民單位距離的通勤成本是相同的。

H5：在其他條件不變的情況下，相對(duì)于自有住房者，租房者的住房需求要低。

H6：城市中所有居民的住房產(chǎn)權(quán)可以分為自有住房和租房?jī)深?lèi)，其中，在住房租賃市場(chǎng)上，擁有自有住房的居民是唯一的住房供給方，而租房者是唯一的需求方。

其中，假設(shè)H1-H4是城市經(jīng)濟(jì)學(xué)單中心城市模型的標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)，在這些條件下，可以得到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的封閉單中心城市模型；假設(shè)H5-H6則是為得到本文結(jié)論所做的進(jìn)一步假定。

首先，我們可以得到自有住房者的競(jìng)標(biāo)租金為：

（1）

在（1）中，R1是自有住房者在保持效用水平V1不變的情況下愿意為單位面積住房支付的最高競(jìng)標(biāo)租金，w是外生的工資收入，t是單位距離的通勤成本，x是自有住房者居住地點(diǎn)到城市中心（CBD）的距離，z1是除住房外其他商品的消費(fèi)量，其價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)化為1，RS2是自有住房者對(duì)單位面積住房的最低定價(jià)。此外，q1和qc分別是居民對(duì)住房的投資需求和消費(fèi)需求，對(duì)于自有住房者滿足q1-qc>0。根據(jù)Henderson and Ioannides（1983），當(dāng)住房的投資需求大于消費(fèi)需求時(shí)，此時(shí)住房的消費(fèi)需求和投資需求是可以分離的，居民可以自身消費(fèi)qc數(shù)量的住房，同時(shí)將q1-qc數(shù)量的住房出租來(lái)獲取投資收益，所以此時(shí)居民的最優(yōu)選擇是自己擁有q1數(shù)量的住房。因此q1-qc可以看作自有住房者在租賃市場(chǎng)上對(duì)住房的個(gè)體供給，而（1）中的RS2（q1-qc）項(xiàng)則表示自有住房者出租住房所得到的資本收益。

根據(jù)式（1），我們可以得到：

，

（2）

利用包絡(luò)定理可以得到R1關(guān)于其他變量比較靜態(tài)分析的結(jié)果，具體如下：

，，，

（3）

其次，可以得到租房者的競(jìng)標(biāo)租金為：

（4）

在（4）中，Rd2是租房者在保持效用水平V2不變的情況下愿意支付的最高租金，w是外生的工資收入，t是單位距離的通勤成本，x是自有住房者居住地點(diǎn)到城市中心（CBD）的距離，z2是除住房外其他商品的消費(fèi)量，其價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)化為1。

根據(jù)（4）可以得到：

（5）

利用包絡(luò)定理可以得到Rd2關(guān)于其他變量的比較靜態(tài)分析結(jié)果：

，， （6）

進(jìn)一步地，由（3）、（6）可得：

， （7）

又因?yàn)閝c>q2（假設(shè)H5），所以

式（8）表明自有住房者的競(jìng)租曲線的斜率的絕對(duì)值要低于租房者競(jìng)租曲線斜率的絕對(duì)值，在單中心城市模型中，這意味著在市中心自有住房者的競(jìng)租曲線要低于租房者的競(jìng)租曲線，所以此時(shí)租房者住在市中心，而自有住房者住在市中心外圍。

在得到自有住房者和租房者的競(jìng)租曲線后，我們可以定義一個(gè)包含住房租賃市場(chǎng)的線性、封閉單中心城市一般均衡模型為：

（9）

（10）

（11）

（12）

（13）

（14）

（15）

其中，式（9）表示確定租房者與自有住房者在城市中邊界的條件，其中x2表示租房者與自有租房者在城市中的邊界，即兩條競(jìng)租曲線的交點(diǎn)。式（10）表示確定城市邊界的條件，x1表示城市邊界，RA表示農(nóng)業(yè)地租，城市邊界x1在自有住房者的競(jìng)標(biāo)租金等于農(nóng)業(yè)地租時(shí)確定。式（11）、（12）和（13）表示城市中人口的均衡條件：N1表示城市中自有住房的總?cè)丝?，N2表示城市中租房的總?cè)丝?，是城市中的總?cè)丝?，由于城市是封閉的，所以是固定的。此外，（14）和（15）表示住房租賃市場(chǎng)的均衡條件，即住房租賃市場(chǎng)中住房的總供給等于總需求，自有住房者對(duì)住房的定價(jià)等于租房者的競(jìng)標(biāo)租金。

由（9）-（15）構(gòu)建的一般均衡模型，可以得到本文的理論命題：

理論命題：城市中自有住房的比率越高，城市空間擴(kuò)張的面積就越大，從而加劇城市蔓延，即（其中，表示住房自有率）。endprint

2 實(shí)證模型設(shè)計(jì)

2.1 實(shí)證模型設(shè)計(jì)

對(duì)本文理論命題的檢驗(yàn)需要實(shí)證一個(gè)區(qū)域自有住房所占比率與城市蔓延面積之間的關(guān)系，從已有文獻(xiàn)來(lái)看，影響城市蔓延的宏觀因素基本可以概括為自然環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、交通成本因素以及政府征地行為因素等，據(jù)此我們建立如下模型：

其中，areai表示第i個(gè)城市（地級(jí)市）的城市蔓延面積，利用該城市的建成區(qū)面積作為代理變量；ratioi表示第i個(gè)城市所有家庭中擁有自有住房家庭所占的比重，其中僅將家庭自己購(gòu)買(mǎi)的住房視為自有住房；N為自然環(huán)境變量以及政府征地行為因素，由于對(duì)自然環(huán)境和政府征地行為的定量測(cè)度較困難，這里我們采用了兩組虛擬變量，分別為東、中、西部虛擬變量和各城市所在省虛擬變量來(lái)進(jìn)行控制；popui是各城市的人口數(shù)量；E表示經(jīng)濟(jì)因素，包括工資水平、固定資產(chǎn)投資；transpi表示交通成本因素，用城市道路面積來(lái)衡量；α，γ，δ，λ，η，為待估計(jì)參數(shù)，為減弱異方差的影響，模型中所有的非虛擬變量都取自然對(duì)數(shù)處理。根據(jù)命題2結(jié)論，若ratioi的系數(shù)α1>0，則命題2便得到了證實(shí)。變量的具體定義如表1所示。

同樣，ratio變量也可能是內(nèi)生的。在工具變量的選取上面，從理論層面上看，購(gòu)房首付比率、購(gòu)房按揭貸款率都是比較良好的工具變量，但由于本模型采用的是截面數(shù)據(jù)，而這兩個(gè)工具變量在同一年內(nèi)對(duì)所有的城市基本是相同的，差異不大，因此難以應(yīng)用；此外，這兩個(gè)變量在數(shù)據(jù)獲取方面也比較困難。本文最終選取城市每萬(wàn)人戶(hù)籍人口中的小學(xué)生人數(shù)作為ratio的工具變量，該工具變量的合理性主要體現(xiàn)在：首先，該變量是一個(gè)強(qiáng)度指標(biāo)，剔除了城市人口規(guī)模因素的影響。其次，小學(xué)生仍處于義務(wù)教育階段，在我國(guó)目前教育體系下一般在家庭戶(hù)籍所在地接受義務(wù)教育，這樣便消除了人口遷移因素的影響。最后，該變量衡量一個(gè)城市的人口年齡結(jié)構(gòu)，與城市蔓延沒(méi)有直接的相關(guān)性；但在當(dāng)?shù)亟邮芰x務(wù)教育的家庭一般屬于在當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期居住的居民，因此更傾向于獲取住房產(chǎn)權(quán)?；谝陨戏治?，我們認(rèn)為選取每萬(wàn)人戶(hù)籍人口中的小學(xué)生人數(shù)作為ratio的工具變量是比較合理的。

2.2 數(shù)據(jù)來(lái)源和變量描述性統(tǒng)計(jì)

在本文實(shí)證模型的數(shù)據(jù)中，ratio變量根據(jù)2000年第五次人口普查數(shù)據(jù)計(jì)算得到，最終采用261個(gè)地級(jí)市（共28個(gè)?。┳鳛闃颖荆黄渌兞繑?shù)據(jù)來(lái)源于2001年《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》。所有變量的描述性統(tǒng)計(jì)如表2所示。

3 實(shí)證結(jié)果分析

表3給出了本文實(shí)證模型的估計(jì)結(jié)果，模型1和模型2分別是控制區(qū)域差異和省區(qū)差異的回歸結(jié)果，模型3則是考慮ratio可能存在的內(nèi)生性問(wèn)題利用students作為工具變量的估計(jì)結(jié)果。

模型1顯示ln（ratio）的系數(shù)在1%的水平上顯著為正，模型2在控制了省區(qū)差異后其系數(shù)仍然顯著為正；進(jìn)一步地，在考慮內(nèi)生性問(wèn)題后，模型3的估計(jì)結(jié)果顯示ln（ratio）與ln（area）仍然存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，因此，模型1-模型3表明ln（ratio）與ln（area）的正相關(guān)關(guān)系是穩(wěn)健的，本文理論命題的結(jié)論得到了證實(shí)。

此外，表3表明其他控制變量的系數(shù)也是相當(dāng)穩(wěn)健的。具體來(lái)看：城市人口規(guī)模（ln（popu））的系數(shù)在1%的水平上顯著為正，人口規(guī)模每增加1%，城市蔓延面積（ln（area））會(huì)增長(zhǎng)0.55%左右，且其彈性在所有解釋變量中也是最大的。在衡量經(jīng)濟(jì)因素的變量中，職工工資（ln（wage））對(duì)城市蔓延的影響一直是不顯著的，其彈性也相對(duì)較小，表明居民收入水平的提高并不是造成我國(guó)城市蔓延的主要原因。另一方面，城市固定資產(chǎn)投資（ln（invest））與城市蔓延面積（ln（area））是顯著正相關(guān)的，由于城市蔓延面積在模型中用城市建成區(qū)面積來(lái)衡量，而建成區(qū)主要指實(shí)際已成片開(kāi)發(fā)建設(shè)、市政公用設(shè)施和公共設(shè)施基本具備的區(qū)域，而這些設(shè)施建設(shè)本身便屬于固定資產(chǎn)投資，因此該變量的符號(hào)是符合邏輯的。此外，在衡量交通成本的變量中，城市道路總面積（ln（road））的增加對(duì)城市蔓延也有顯著影響，由于交通條件的改善可以降低居民出行的通勤成本，促使居民居住在離工作地點(diǎn)更遠(yuǎn)的地方，因此交通條件的改善會(huì)加劇城市蔓延。

4 結(jié)論與啟示

城市中居民的住房自有率越高，城市蔓延的面積也越大。在此基礎(chǔ)上，本文實(shí)證模型利用地級(jí)市數(shù)據(jù)分別對(duì)理論命題進(jìn)行了檢驗(yàn)，在考慮了內(nèi)生性問(wèn)題后，理論命題的結(jié)論仍然是穩(wěn)健的，即高住房自有率會(huì)加劇城市蔓延。

中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革在強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制、在在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的配置功能，擴(kuò)大居民居住面積和改善居住條件等方面發(fā)揮了非常顯著作用。但也應(yīng)看到，目前我國(guó)住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)存在住房自有率過(guò)高、租賃住房比率較低的問(wèn)題，這與政府所采取的各種鼓勵(lì)住房自有的房改政策（如經(jīng)濟(jì)適用房政策）也是有關(guān)的。在高住房自有率的情況下，鼓勵(lì)“買(mǎi)房”的政策一方面無(wú)助于解決中低收入家庭住房問(wèn)題；另一方面，也會(huì)加劇城市蔓延，盡管本文沒(méi)有對(duì)城市空間面積的合理規(guī)模進(jìn)行研究，但從控制城市過(guò)度蔓延和解決中低收入家庭住房問(wèn)題角度來(lái)看，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，提高租賃住房比率仍然是有益的。

參考文獻(xiàn)：

1.郭宏寶.財(cái)產(chǎn)稅、城市擴(kuò)張與住房?jī)r(jià)格：基于12個(gè)城市面板的經(jīng)驗(yàn)分析.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì).2011.3

2.成德寧.改革農(nóng)村土地征收制度 優(yōu)化城市擴(kuò)展模式.學(xué)習(xí)與實(shí)踐.2012.5

3.鄧凌云 洪亮平.中國(guó)“硬發(fā)展”背景下的城市擴(kuò)張.現(xiàn)代城市研究.2006.11

4.宋娟.城市擴(kuò)張的內(nèi)在動(dòng)因——一個(gè)新古典分析框架.工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì).2005.3

5.鄧濤.城市擴(kuò)張中的投機(jī)性占用耕地問(wèn)題.農(nóng)村經(jīng)濟(jì).2005.6

作者簡(jiǎn)介：

曹清峰，南開(kāi)大學(xué)城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所博士生，研究方向?yàn)槌鞘信c區(qū)域經(jīng)濟(jì)、土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

王家庭，南開(kāi)大學(xué)中國(guó)城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心副教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、碩士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)槌鞘信c區(qū)域經(jīng)濟(jì)、土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

注：本文為國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目（12BJY048）成果。endprint

2 實(shí)證模型設(shè)計(jì)

2.1 實(shí)證模型設(shè)計(jì)

對(duì)本文理論命題的檢驗(yàn)需要實(shí)證一個(gè)區(qū)域自有住房所占比率與城市蔓延面積之間的關(guān)系，從已有文獻(xiàn)來(lái)看，影響城市蔓延的宏觀因素基本可以概括為自然環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、交通成本因素以及政府征地行為因素等，據(jù)此我們建立如下模型：

其中，areai表示第i個(gè)城市（地級(jí)市）的城市蔓延面積，利用該城市的建成區(qū)面積作為代理變量；ratioi表示第i個(gè)城市所有家庭中擁有自有住房家庭所占的比重，其中僅將家庭自己購(gòu)買(mǎi)的住房視為自有住房；N為自然環(huán)境變量以及政府征地行為因素，由于對(duì)自然環(huán)境和政府征地行為的定量測(cè)度較困難，這里我們采用了兩組虛擬變量，分別為東、中、西部虛擬變量和各城市所在省虛擬變量來(lái)進(jìn)行控制；popui是各城市的人口數(shù)量；E表示經(jīng)濟(jì)因素，包括工資水平、固定資產(chǎn)投資；transpi表示交通成本因素，用城市道路面積來(lái)衡量；α，γ，δ，λ，η，為待估計(jì)參數(shù)，為減弱異方差的影響，模型中所有的非虛擬變量都取自然對(duì)數(shù)處理。根據(jù)命題2結(jié)論，若ratioi的系數(shù)α1>0，則命題2便得到了證實(shí)。變量的具體定義如表1所示。

同樣，ratio變量也可能是內(nèi)生的。在工具變量的選取上面，從理論層面上看，購(gòu)房首付比率、購(gòu)房按揭貸款率都是比較良好的工具變量，但由于本模型采用的是截面數(shù)據(jù)，而這兩個(gè)工具變量在同一年內(nèi)對(duì)所有的城市基本是相同的，差異不大，因此難以應(yīng)用；此外，這兩個(gè)變量在數(shù)據(jù)獲取方面也比較困難。本文最終選取城市每萬(wàn)人戶(hù)籍人口中的小學(xué)生人數(shù)作為ratio的工具變量，該工具變量的合理性主要體現(xiàn)在：首先，該變量是一個(gè)強(qiáng)度指標(biāo)，剔除了城市人口規(guī)模因素的影響。其次，小學(xué)生仍處于義務(wù)教育階段，在我國(guó)目前教育體系下一般在家庭戶(hù)籍所在地接受義務(wù)教育，這樣便消除了人口遷移因素的影響。最后，該變量衡量一個(gè)城市的人口年齡結(jié)構(gòu)，與城市蔓延沒(méi)有直接的相關(guān)性；但在當(dāng)?shù)亟邮芰x務(wù)教育的家庭一般屬于在當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期居住的居民，因此更傾向于獲取住房產(chǎn)權(quán)?；谝陨戏治觯覀冋J(rèn)為選取每萬(wàn)人戶(hù)籍人口中的小學(xué)生人數(shù)作為ratio的工具變量是比較合理的。

2.2 數(shù)據(jù)來(lái)源和變量描述性統(tǒng)計(jì)

在本文實(shí)證模型的數(shù)據(jù)中，ratio變量根據(jù)2000年第五次人口普查數(shù)據(jù)計(jì)算得到，最終采用261個(gè)地級(jí)市（共28個(gè)?。┳鳛闃颖?；其他變量數(shù)據(jù)來(lái)源于2001年《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》。所有變量的描述性統(tǒng)計(jì)如表2所示。

3 實(shí)證結(jié)果分析

表3給出了本文實(shí)證模型的估計(jì)結(jié)果，模型1和模型2分別是控制區(qū)域差異和省區(qū)差異的回歸結(jié)果，模型3則是考慮ratio可能存在的內(nèi)生性問(wèn)題利用students作為工具變量的估計(jì)結(jié)果。

模型1顯示ln（ratio）的系數(shù)在1%的水平上顯著為正，模型2在控制了省區(qū)差異后其系數(shù)仍然顯著為正；進(jìn)一步地，在考慮內(nèi)生性問(wèn)題后，模型3的估計(jì)結(jié)果顯示ln（ratio）與ln（area）仍然存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，因此，模型1-模型3表明ln（ratio）與ln（area）的正相關(guān)關(guān)系是穩(wěn)健的，本文理論命題的結(jié)論得到了證實(shí)。

此外，表3表明其他控制變量的系數(shù)也是相當(dāng)穩(wěn)健的。具體來(lái)看：城市人口規(guī)模（ln（popu））的系數(shù)在1%的水平上顯著為正，人口規(guī)模每增加1%，城市蔓延面積（ln（area））會(huì)增長(zhǎng)0.55%左右，且其彈性在所有解釋變量中也是最大的。在衡量經(jīng)濟(jì)因素的變量中，職工工資（ln（wage））對(duì)城市蔓延的影響一直是不顯著的，其彈性也相對(duì)較小，表明居民收入水平的提高并不是造成我國(guó)城市蔓延的主要原因。另一方面，城市固定資產(chǎn)投資（ln（invest））與城市蔓延面積（ln（area））是顯著正相關(guān)的，由于城市蔓延面積在模型中用城市建成區(qū)面積來(lái)衡量，而建成區(qū)主要指實(shí)際已成片開(kāi)發(fā)建設(shè)、市政公用設(shè)施和公共設(shè)施基本具備的區(qū)域，而這些設(shè)施建設(shè)本身便屬于固定資產(chǎn)投資，因此該變量的符號(hào)是符合邏輯的。此外，在衡量交通成本的變量中，城市道路總面積（ln（road））的增加對(duì)城市蔓延也有顯著影響，由于交通條件的改善可以降低居民出行的通勤成本，促使居民居住在離工作地點(diǎn)更遠(yuǎn)的地方，因此交通條件的改善會(huì)加劇城市蔓延。

4 結(jié)論與啟示

城市中居民的住房自有率越高，城市蔓延的面積也越大。在此基礎(chǔ)上，本文實(shí)證模型利用地級(jí)市數(shù)據(jù)分別對(duì)理論命題進(jìn)行了檢驗(yàn)，在考慮了內(nèi)生性問(wèn)題后，理論命題的結(jié)論仍然是穩(wěn)健的，即高住房自有率會(huì)加劇城市蔓延。

中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革在強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制、在在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的配置功能，擴(kuò)大居民居住面積和改善居住條件等方面發(fā)揮了非常顯著作用。但也應(yīng)看到，目前我國(guó)住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)存在住房自有率過(guò)高、租賃住房比率較低的問(wèn)題，這與政府所采取的各種鼓勵(lì)住房自有的房改政策（如經(jīng)濟(jì)適用房政策）也是有關(guān)的。在高住房自有率的情況下，鼓勵(lì)“買(mǎi)房”的政策一方面無(wú)助于解決中低收入家庭住房問(wèn)題；另一方面，也會(huì)加劇城市蔓延，盡管本文沒(méi)有對(duì)城市空間面積的合理規(guī)模進(jìn)行研究，但從控制城市過(guò)度蔓延和解決中低收入家庭住房問(wèn)題角度來(lái)看，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，提高租賃住房比率仍然是有益的。

參考文獻(xiàn)：

1.郭宏寶.財(cái)產(chǎn)稅、城市擴(kuò)張與住房?jī)r(jià)格：基于12個(gè)城市面板的經(jīng)驗(yàn)分析.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì).2011.3

2.成德寧.改革農(nóng)村土地征收制度 優(yōu)化城市擴(kuò)展模式.學(xué)習(xí)與實(shí)踐.2012.5

3.鄧凌云 洪亮平.中國(guó)“硬發(fā)展”背景下的城市擴(kuò)張.現(xiàn)代城市研究.2006.11

4.宋娟.城市擴(kuò)張的內(nèi)在動(dòng)因——一個(gè)新古典分析框架.工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì).2005.3

5.鄧濤.城市擴(kuò)張中的投機(jī)性占用耕地問(wèn)題.農(nóng)村經(jīng)濟(jì).2005.6

作者簡(jiǎn)介：

曹清峰，南開(kāi)大學(xué)城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所博士生，研究方向?yàn)槌鞘信c區(qū)域經(jīng)濟(jì)、土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

王家庭，南開(kāi)大學(xué)中國(guó)城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心副教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、碩士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)槌鞘信c區(qū)域經(jīng)濟(jì)、土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

注：本文為國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目（12BJY048）成果。endprint

2 實(shí)證模型設(shè)計(jì)

2.1 實(shí)證模型設(shè)計(jì)

對(duì)本文理論命題的檢驗(yàn)需要實(shí)證一個(gè)區(qū)域自有住房所占比率與城市蔓延面積之間的關(guān)系，從已有文獻(xiàn)來(lái)看，影響城市蔓延的宏觀因素基本可以概括為自然環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、交通成本因素以及政府征地行為因素等，據(jù)此我們建立如下模型：

其中，areai表示第i個(gè)城市（地級(jí)市）的城市蔓延面積，利用該城市的建成區(qū)面積作為代理變量；ratioi表示第i個(gè)城市所有家庭中擁有自有住房家庭所占的比重，其中僅將家庭自己購(gòu)買(mǎi)的住房視為自有住房；N為自然環(huán)境變量以及政府征地行為因素，由于對(duì)自然環(huán)境和政府征地行為的定量測(cè)度較困難，這里我們采用了兩組虛擬變量，分別為東、中、西部虛擬變量和各城市所在省虛擬變量來(lái)進(jìn)行控制；popui是各城市的人口數(shù)量；E表示經(jīng)濟(jì)因素，包括工資水平、固定資產(chǎn)投資；transpi表示交通成本因素，用城市道路面積來(lái)衡量；α，γ，δ，λ，η，為待估計(jì)參數(shù)，為減弱異方差的影響，模型中所有的非虛擬變量都取自然對(duì)數(shù)處理。根據(jù)命題2結(jié)論，若ratioi的系數(shù)α1>0，則命題2便得到了證實(shí)。變量的具體定義如表1所示。

同樣，ratio變量也可能是內(nèi)生的。在工具變量的選取上面，從理論層面上看，購(gòu)房首付比率、購(gòu)房按揭貸款率都是比較良好的工具變量，但由于本模型采用的是截面數(shù)據(jù)，而這兩個(gè)工具變量在同一年內(nèi)對(duì)所有的城市基本是相同的，差異不大，因此難以應(yīng)用；此外，這兩個(gè)變量在數(shù)據(jù)獲取方面也比較困難。本文最終選取城市每萬(wàn)人戶(hù)籍人口中的小學(xué)生人數(shù)作為ratio的工具變量，該工具變量的合理性主要體現(xiàn)在：首先，該變量是一個(gè)強(qiáng)度指標(biāo)，剔除了城市人口規(guī)模因素的影響。其次，小學(xué)生仍處于義務(wù)教育階段，在我國(guó)目前教育體系下一般在家庭戶(hù)籍所在地接受義務(wù)教育，這樣便消除了人口遷移因素的影響。最后，該變量衡量一個(gè)城市的人口年齡結(jié)構(gòu)，與城市蔓延沒(méi)有直接的相關(guān)性；但在當(dāng)?shù)亟邮芰x務(wù)教育的家庭一般屬于在當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期居住的居民，因此更傾向于獲取住房產(chǎn)權(quán)?；谝陨戏治?，我們認(rèn)為選取每萬(wàn)人戶(hù)籍人口中的小學(xué)生人數(shù)作為ratio的工具變量是比較合理的。

2.2 數(shù)據(jù)來(lái)源和變量描述性統(tǒng)計(jì)

在本文實(shí)證模型的數(shù)據(jù)中，ratio變量根據(jù)2000年第五次人口普查數(shù)據(jù)計(jì)算得到，最終采用261個(gè)地級(jí)市（共28個(gè)?。┳鳛闃颖荆黄渌兞繑?shù)據(jù)來(lái)源于2001年《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》。所有變量的描述性統(tǒng)計(jì)如表2所示。

3 實(shí)證結(jié)果分析

表3給出了本文實(shí)證模型的估計(jì)結(jié)果，模型1和模型2分別是控制區(qū)域差異和省區(qū)差異的回歸結(jié)果，模型3則是考慮ratio可能存在的內(nèi)生性問(wèn)題利用students作為工具變量的估計(jì)結(jié)果。

模型1顯示ln（ratio）的系數(shù)在1%的水平上顯著為正，模型2在控制了省區(qū)差異后其系數(shù)仍然顯著為正；進(jìn)一步地，在考慮內(nèi)生性問(wèn)題后，模型3的估計(jì)結(jié)果顯示ln（ratio）與ln（area）仍然存在顯著的正相關(guān)關(guān)系，因此，模型1-模型3表明ln（ratio）與ln（area）的正相關(guān)關(guān)系是穩(wěn)健的，本文理論命題的結(jié)論得到了證實(shí)。

此外，表3表明其他控制變量的系數(shù)也是相當(dāng)穩(wěn)健的。具體來(lái)看：城市人口規(guī)模（ln（popu））的系數(shù)在1%的水平上顯著為正，人口規(guī)模每增加1%，城市蔓延面積（ln（area））會(huì)增長(zhǎng)0.55%左右，且其彈性在所有解釋變量中也是最大的。在衡量經(jīng)濟(jì)因素的變量中，職工工資（ln（wage））對(duì)城市蔓延的影響一直是不顯著的，其彈性也相對(duì)較小，表明居民收入水平的提高并不是造成我國(guó)城市蔓延的主要原因。另一方面，城市固定資產(chǎn)投資（ln（invest））與城市蔓延面積（ln（area））是顯著正相關(guān)的，由于城市蔓延面積在模型中用城市建成區(qū)面積來(lái)衡量，而建成區(qū)主要指實(shí)際已成片開(kāi)發(fā)建設(shè)、市政公用設(shè)施和公共設(shè)施基本具備的區(qū)域，而這些設(shè)施建設(shè)本身便屬于固定資產(chǎn)投資，因此該變量的符號(hào)是符合邏輯的。此外，在衡量交通成本的變量中，城市道路總面積（ln（road））的增加對(duì)城市蔓延也有顯著影響，由于交通條件的改善可以降低居民出行的通勤成本，促使居民居住在離工作地點(diǎn)更遠(yuǎn)的地方，因此交通條件的改善會(huì)加劇城市蔓延。

4 結(jié)論與啟示

城市中居民的住房自有率越高，城市蔓延的面積也越大。在此基礎(chǔ)上，本文實(shí)證模型利用地級(jí)市數(shù)據(jù)分別對(duì)理論命題進(jìn)行了檢驗(yàn)，在考慮了內(nèi)生性問(wèn)題后，理論命題的結(jié)論仍然是穩(wěn)健的，即高住房自有率會(huì)加劇城市蔓延。

中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革在強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制、在在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的配置功能，擴(kuò)大居民居住面積和改善居住條件等方面發(fā)揮了非常顯著作用。但也應(yīng)看到，目前我國(guó)住房產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)存在住房自有率過(guò)高、租賃住房比率較低的問(wèn)題，這與政府所采取的各種鼓勵(lì)住房自有的房改政策（如經(jīng)濟(jì)適用房政策）也是有關(guān)的。在高住房自有率的情況下，鼓勵(lì)“買(mǎi)房”的政策一方面無(wú)助于解決中低收入家庭住房問(wèn)題；另一方面，也會(huì)加劇城市蔓延，盡管本文沒(méi)有對(duì)城市空間面積的合理規(guī)模進(jìn)行研究，但從控制城市過(guò)度蔓延和解決中低收入家庭住房問(wèn)題角度來(lái)看，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，提高租賃住房比率仍然是有益的。

參考文獻(xiàn)：

1.郭宏寶.財(cái)產(chǎn)稅、城市擴(kuò)張與住房?jī)r(jià)格：基于12個(gè)城市面板的經(jīng)驗(yàn)分析.財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì).2011.3

2.成德寧.改革農(nóng)村土地征收制度 優(yōu)化城市擴(kuò)展模式.學(xué)習(xí)與實(shí)踐.2012.5

3.鄧凌云 洪亮平.中國(guó)“硬發(fā)展”背景下的城市擴(kuò)張.現(xiàn)代城市研究.2006.11

4.宋娟.城市擴(kuò)張的內(nèi)在動(dòng)因——一個(gè)新古典分析框架.工業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì).2005.3

5.鄧濤.城市擴(kuò)張中的投機(jī)性占用耕地問(wèn)題.農(nóng)村經(jīng)濟(jì).2005.6

作者簡(jiǎn)介：

曹清峰，南開(kāi)大學(xué)城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所博士生，研究方向?yàn)槌鞘信c區(qū)域經(jīng)濟(jì)、土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

王家庭，南開(kāi)大學(xué)中國(guó)城市與區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心副教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、碩士生導(dǎo)師，研究方向?yàn)槌鞘信c區(qū)域經(jīng)濟(jì)、土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

注：本文為國(guó)家社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目（12BJY048）成果。endprint