李慧　成立

摘要：崖州灣作為三亞市“五大名灣”中唯一一個尚未開發(fā)的灣區(qū)，其豐富的旅游資源極具開發(fā)價值。在運用SWOT分析模型對崖州灣的優(yōu)勢、劣勢、機會和挑戰(zhàn)進行全面分析的基礎(chǔ)上，建議在崖州灣開發(fā)旅游地產(chǎn)應(yīng)在注重生態(tài)環(huán)境保護的前提下科學(xué)統(tǒng)一規(guī)劃，開發(fā)復(fù)合式的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品組合，同時政府也要給予崖州灣更多的政策傾斜，最終提升區(qū)域整體價值。

關(guān)鍵詞：崖州灣，旅游地產(chǎn)，SWOT，開發(fā)策略

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2014）10-0048-53 收稿日期：2014-09-03

旅游地產(chǎn)是指以旅游活動為服務(wù)對象的一系列建筑物及關(guān)聯(lián)空間。從經(jīng)營角度理解可以分為兩個層次：以旅游資源為核心的地產(chǎn)差異化經(jīng)營；以地產(chǎn)為核心的旅游資源差異化經(jīng)。濱海旅游地產(chǎn)屬于旅游地產(chǎn)的一個分支，是依托于濱海地區(qū)獨特的旅游資源優(yōu)勢，通過房地產(chǎn)開發(fā)豐富和提升濱海旅游的內(nèi)涵和層次，從而促進整個區(qū)域的價值增長。近年來隨著我國經(jīng)濟的快速增長和人民消費水平持續(xù)提升，旅游經(jīng)濟獲得了長足的發(fā)展，旅游消費模式已經(jīng)從傳統(tǒng)的以景點觀賞為目的的“觀光旅游”轉(zhuǎn)向以休閑消費、時間消費與度假居住為目的的“休閑旅游”和“度假旅游”。而濱海旅游地產(chǎn)作為濱海旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)融合創(chuàng)新的新模式既可以滿足人民“休閑度假”的消費需求，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)在國家政策調(diào)控下實現(xiàn)多元化投資與業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，尤其是在以旅游業(yè)為主導(dǎo)的海南三亞，未來濱海旅游地產(chǎn)的發(fā)展將會有更大的發(fā)展空間。

崖州灣位于三亞市西南部，海灣面積約61平方公里，是三亞市五大名灣中的第二大海灣。但相較于已被譽為“天下第一灣”的國家級旅游度假區(qū)亞龍灣、以“國家海岸”定位的休閑度假區(qū)海棠灣和完全為公眾開發(fā)的4A級景區(qū)大東海灣，崖州灣目前還是一片處女地。為了更好的規(guī)劃和開發(fā)這塊三亞濱海地區(qū)的價值洼地，同時科學(xué)合理的規(guī)避三亞其他灣區(qū)開發(fā)運營中存在的問題，實現(xiàn)崖州灣建設(shè)成為立足南海、面向世界的“中國南海新區(qū)”的遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)，本文運用SWOT分析模型，對三亞崖州灣旅游地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢、劣勢、機遇和挑戰(zhàn)進行了全面分析，并有針對性的提出一些建議。

1 崖州灣旅游地產(chǎn)開發(fā)的SWOT分析

1.1 優(yōu)勢

1.1.1 自然資源優(yōu)勢

（1）地理與氣候條件優(yōu)越。崖州灣距離三亞市以西60公里左右，與三亞市同屬北緯18度（熱帶海洋性氣候），年平均氣溫為25.4℃，年降水量為1315.2mm，除夏秋之際偶爾會有臺風(fēng)侵襲之外，全年氣候溫和濕潤。同時，崖州灣是個開敞淺水海灣，水深只有10m左右，沿岸沒有大的河流入海，潮差小，海岸類型為沙壩瀉湖海岸，海灣內(nèi)凹，陸岸地形平坦、低洼，這種得天獨厚的地理與氣候條件為商貿(mào)旅游和休閑度假提供了基礎(chǔ)條件。

（2）自然環(huán)境優(yōu)美。崖州灣與國家5A級風(fēng)景名勝區(qū)——南山大小洞天風(fēng)景區(qū)海山相連，兼有海景、山景、樹景和石景，兩者相得益彰、蔚為奇觀，具備了建成國際性旅游休閑度假勝地的獨特自然環(huán)境優(yōu)勢。

（3）崖州灣所屬的崖城鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)資源也極為豐富。崖城盛產(chǎn)水稻，是三亞最大的“糧倉”，另外還有椰子、檳榔、香蕉、芒果等熱帶水果。崖城還是中國著名的反季節(jié)瓜菜種植基地和交易基地，中國南繁育種基地也在其中，中國80%的種子是在崖城研發(fā)誕生的，可以說是名副其實的農(nóng)業(yè)硅谷。

1.1.2 人文資源優(yōu)勢

（1）歷史文化積淀。崖州灣是海南島古代的海上門戶，是海南、三亞歷史文化的發(fā)祥地。崖城共有各類型的文物點65處，目前已公布為全國重點文物保護單位有崖城學(xué)宮1處，公布為省級文物保護單位的有崖城故城等4處，公布為市級文物保護單位的有盛德堂、三姓義學(xué)等15處。崖城鎮(zhèn)已在2007年5月31日被國家建設(shè)部和國家文物局命名為第三批“中國歷史文化名鎮(zhèn)”。保平村2010年7月被命名為第五批“中國歷史文化名村”名錄，保平村2012年12月被國家住建部、文化部、財政部列為首批“中國傳統(tǒng)村落”名錄。崖城還有“崖州民歌”、“黎族打柴舞”兩個入選國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護名錄。

（2）宗教文化興盛。國家5A級景區(qū)南山佛教文化公園就坐落于崖城之南，其中的南山寺占地400畝，是建國以來經(jīng)中央政府批準(zhǔn)興建的最大佛教道場。南山大小洞天目前則成為以傳統(tǒng)的中國道家文化為主題，融熱帶海濱風(fēng)光、民俗風(fēng)情、休閑度假為一體，聚道養(yǎng)生、道家人文景觀、道家文化藝術(shù)為一體的風(fēng)景區(qū)。

（3）紅色文化基礎(chǔ)。崖州灣的西端是梅山，梅山是紅色革命老區(qū)，梅山革命烈士陵園一直是三亞市愛國主義教育基地，是梅山老區(qū)革命斗爭的見證和代表。正在規(guī)劃建設(shè)中的梅山紅色旅游區(qū)項目也是三亞市的重點建設(shè)項目。

1.2 劣勢

1.2.1 城鎮(zhèn)化水平低

對于旅游城市而言，城鎮(zhèn)化水平的高低關(guān)系到旅游產(chǎn)業(yè)與城市服務(wù)的融合程度以及規(guī)模經(jīng)濟效應(yīng)。根據(jù)《三亞市統(tǒng)計年鑒（2013）》的數(shù)據(jù)顯示，2012年，崖城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?6811人，其中非農(nóng)業(yè)人口11570人，城鎮(zhèn)化率僅為13.33%。在三亞六鎮(zhèn)中低于吉陽鎮(zhèn)（30.69%）和鳳凰鎮(zhèn)（13.42%），與三亞（49.92%）、海南（51.52%）和全國（52.57%）的平均水平則相距甚遠(yuǎn)。過低的城鎮(zhèn)化水平將難以為崖州灣濱海旅游地產(chǎn)提供產(chǎn)業(yè)支撐和服務(wù)配套，亟需提高。

1.2.2 基礎(chǔ)設(shè)施落后

根據(jù)中國（海南）改革發(fā)展研究院研究員符莉?qū)ρ鲁擎?zhèn)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2010年崖城的人均財政支出僅為501元，低于東部沿海小城鎮(zhèn)平均水平近一半，財政支出不足限制了基礎(chǔ)設(shè)施投資的能力，導(dǎo)致公共服務(wù)供給滯后（見表1）。

1.2.3 城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)緊張

根據(jù)三亞市公布的六鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃（2006-2020）（2011年修改）中的規(guī)劃目標(biāo)要求，崖城鎮(zhèn)到2020年全鎮(zhèn)基本農(nóng)田保護面積不少于7174.86公頃，是海棠灣鎮(zhèn)的兩倍，在三亞六鎮(zhèn)中也是最高的。同時，崖城鎮(zhèn)的新增建設(shè)用地指標(biāo)又要求控制在1172公頃以內(nèi)，這在三亞六鎮(zhèn)中僅高于天涯鎮(zhèn)和育才鎮(zhèn)，而同樣規(guī)劃于2020年建成的崖州灣創(chuàng)意新城的建設(shè)用地面積就達到1128.54公頃，也就是說僅剩43.46公頃建設(shè)用地可供其他項目的開發(fā)。大面積基本農(nóng)田保護的壓力與新增建設(shè)用地指標(biāo)緊張的局面并存，是未來崖州灣濱海旅游地產(chǎn)開發(fā)所必須解決的一個的難題（見圖1）。endprint

1.3 機遇

1.3.1 國際旅游島戰(zhàn)略和國家南海戰(zhàn)略的實施

2009年12月發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》將海南建設(shè)國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略。2010年6月，海南省公布了《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，其中明確提出“將來海南的濱海、濱河、濱湖等優(yōu)質(zhì)土地資源，將主要用于度假區(qū)酒店及旅游配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)?！蔽磥硌轮轂碁I海旅游地產(chǎn)的開發(fā)將因此獲得土地政策方面的傾斜。同時，崖州灣作為三亞西部重要的發(fā)展空間，同時也是目前三亞在交通和能源方面聯(lián)動南海的重要地區(qū)，具有特殊的戰(zhàn)略價值。伴隨著國際旅游島戰(zhàn)略和國家南海戰(zhàn)略的深入實施，崖州灣的發(fā)展將迎來新的機遇。

1.3.2 “西部增長極”的規(guī)劃定位和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進

在《三亞市城市總體規(guī)劃2008-2020》中，崖州灣被定位為三亞濱海地區(qū)的“西翼”，三亞西拓發(fā)展的“西部新城”，是帶動三亞下一階段產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的“西部增長極”。城市定位的提升為今后崖州灣濱海旅游地產(chǎn)的升值奠定了基礎(chǔ)。三亞三亞市早在2008 年就提出了《關(guān)于三亞統(tǒng)籌城鄉(xiāng)全面建設(shè)小康社會30條》，2013年又出臺了《關(guān)于進一步深化三亞城鄉(xiāng)一體化建設(shè)試點工作的實施意見》，其中要求崖城鎮(zhèn)在2013-2015年推進崖城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和城邊村和新農(nóng)村綜合改造試點的建設(shè)。城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進有助于優(yōu)化崖州灣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為崖州灣旅游地產(chǎn)的開發(fā)提供產(chǎn)業(yè)配套和市場支撐。

1.3.3 三亞旅游業(yè)的深化改革與創(chuàng)新

新時期三亞旅游發(fā)展的主題思想是“做精、做深、做厚”。崖州灣即將落位的南海旅游服務(wù)港擁有水上飛機、南海游艇母港和郵輪港， 將極大地提升南海旅游開發(fā)的水平。游艇裝配和游艇配套也將實質(zhì)性的落戶崖州，將促進旅游業(yè)和游艇產(chǎn)業(yè)的互動發(fā)展。同時，《三亞市低空旅游發(fā)展專項規(guī)劃（2012-2022）》提出要在崖州灣內(nèi)陸腹地規(guī)劃建設(shè)1處直升機旅游基地，這將使得崖州灣形成“海陸空”立體化的旅游產(chǎn)業(yè)體系。

1.4 挑戰(zhàn)

1.4.1 外部壓力

當(dāng)今世界各國都把旅游業(yè)作為一個推動經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，國際上尤其是亞太地區(qū)同類濱海旅游城市的競爭尤為激烈。從世界范圍來看，地中海沿岸及拉美沿海的一些國家占據(jù)“地利”的優(yōu)勢，吸引了大批歐美地區(qū)的旅游度假和投資消費人群。從亞太地區(qū)來看，北至韓國，南到印度洋，分布著一大批如濟州島、沖繩、普吉島、馬爾代夫等世界著名的濱海旅游勝地，相比之下，三亞雖然已經(jīng)開發(fā)了亞龍灣、海棠灣等多個旅游景點，但整體上在旅游產(chǎn)品的獨特性、設(shè)施的完善性以及服務(wù)的全面性上不具有大的市場競爭優(yōu)勢。對于崖州灣而言，雖然具備建成世界頂級濱海旅游勝地的潛力，但國際濱海旅游業(yè)的快速發(fā)展和激烈競爭將給其未來的發(fā)展帶來巨大的壓力。

1.4.2 內(nèi)部挑戰(zhàn)

在三亞市內(nèi)，國家級旅游度假區(qū)亞龍灣早已名震四海，有“國家海岸”美譽的海棠灣是海南省繼亞龍灣之后重點建設(shè)和推出的高等級國際濱海休閑度假區(qū)，2012年海棠灣的投資就占到了整個三亞市的四分之一還多，而面向公眾的國家級4A景區(qū)大東海灣曾被國家旅游局評為中國“四十佳”旅游景點之一。根據(jù)2011年國家旅游局的數(shù)據(jù)，這三大灣區(qū)分布著31家五星級酒店和18家四星級酒店，分別占全市五星級酒店總量的58.49%和全市四星級酒店總量的54.55%。因此，崖州灣旅游地產(chǎn)的開發(fā)若不具有一定的特色和創(chuàng)新，將難以從灣區(qū)競爭中脫穎而出（見表2）。

2 崖州灣旅游地產(chǎn)開發(fā)的對策與建議

2.1 在生態(tài)保護的基礎(chǔ)上，科學(xué)制定規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)

優(yōu)質(zhì)的濱海資源是一種稀缺資源，濱海旅游地產(chǎn)的開發(fā)就是實現(xiàn)這種稀缺資源的景觀和經(jīng)濟價值的最大化。但開發(fā)前提必須是生態(tài)保護，否則不能獲得可持續(xù)的發(fā)展。國際成功的濱海度假區(qū)都十分注重生態(tài)保護的原則。亞龍灣、海棠灣和大東海灣在規(guī)劃上先天不足，土地出讓無節(jié)奏、無次序，開發(fā)經(jīng)營上政府的監(jiān)管又不到位，不僅給生態(tài)環(huán)境造成了巨大壓力，而且也降低了整體旅游市場的吸引力。未來崖州灣在旅游地產(chǎn)的開發(fā)上一定要以生態(tài)環(huán)境保護為基礎(chǔ)，結(jié)合區(qū)位價值和民生利益科學(xué)制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)的節(jié)奏和步伐，合理布局，準(zhǔn)確定位，在避免房地產(chǎn)開發(fā)“外部性”的同時最大程度地挖掘崖州灣的市場潛力。

2.2 充分發(fā)揮崖州灣的資源優(yōu)勢，開發(fā)復(fù)合式的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品組合

目前三亞的灣區(qū)開發(fā)中酒店、賓館發(fā)展較快，而景點、景區(qū)的開發(fā)和游樂配套設(shè)施建設(shè)滯后，旅游商品的生產(chǎn)、加工、銷售水平低，購物中心數(shù)量少且檔次低，難以滿足現(xiàn)在消費者多元化的旅游休閑需求。世界上成功的濱海旅游度假區(qū)，其旅游地產(chǎn)產(chǎn)品都是一個綜合了度假地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、景點地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合式的完善系統(tǒng)。因此，崖州灣應(yīng)充分借鑒國際經(jīng)驗，結(jié)合崖州灣的區(qū)位和資源優(yōu)勢，合理規(guī)劃度假、住宅、景點和商業(yè)的布局和比例，形成海洋旅游、主題旅游、商業(yè)旅游和民俗文化旅游一體化的“組合拳”來合力開拓旅游市場。

2.3 建立和完善政策保障體系，提升區(qū)域整體的價值

國家、海南省、三亞市為促進旅游地產(chǎn)的發(fā)展在政策和規(guī)劃上都已經(jīng)出臺了一系列的優(yōu)惠措施，并已經(jīng)取得了顯著的成效。崖州灣作為三亞市傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)片區(qū)，在開發(fā)上會面臨更多的問題和挑戰(zhàn)，政府應(yīng)在招商引資、項目用地、金融服務(wù)、人員出入境管理以及免稅政策上進一步加大對崖州灣的支持和保障力度，以分散旅游地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險，提高旅游地產(chǎn)市場的信譽度。同時，健全旅游地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和監(jiān)管制度，科學(xué)規(guī)范的引導(dǎo)旅游地產(chǎn)的開發(fā)，并保障當(dāng)?shù)鼐用窈侠矸窒黹_發(fā)過程中的增值收益，營造一個公平公正的市場環(huán)境，提升區(qū)域整體的經(jīng)濟水平和社會效率。

參考文獻：

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13.符莉.國際旅游島背景下旅游房地產(chǎn)發(fā)展研究.旅游經(jīng)濟.2012.10

作者簡介：

李慧，中國國土資源經(jīng)濟研究院副研究員，研究方向為土地政策與法規(guī)。

成立，中國人民大學(xué)土地管理系博士，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟。endprint

1.3 機遇

1.3.1 國際旅游島戰(zhàn)略和國家南海戰(zhàn)略的實施

2009年12月發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》將海南建設(shè)國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略。2010年6月，海南省公布了《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，其中明確提出“將來海南的濱海、濱河、濱湖等優(yōu)質(zhì)土地資源，將主要用于度假區(qū)酒店及旅游配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。”未來崖州灣濱海旅游地產(chǎn)的開發(fā)將因此獲得土地政策方面的傾斜。同時，崖州灣作為三亞西部重要的發(fā)展空間，同時也是目前三亞在交通和能源方面聯(lián)動南海的重要地區(qū)，具有特殊的戰(zhàn)略價值。伴隨著國際旅游島戰(zhàn)略和國家南海戰(zhàn)略的深入實施，崖州灣的發(fā)展將迎來新的機遇。

1.3.2 “西部增長極”的規(guī)劃定位和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進

在《三亞市城市總體規(guī)劃2008-2020》中，崖州灣被定位為三亞濱海地區(qū)的“西翼”，三亞西拓發(fā)展的“西部新城”，是帶動三亞下一階段產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的“西部增長極”。城市定位的提升為今后崖州灣濱海旅游地產(chǎn)的升值奠定了基礎(chǔ)。三亞三亞市早在2008 年就提出了《關(guān)于三亞統(tǒng)籌城鄉(xiāng)全面建設(shè)小康社會30條》，2013年又出臺了《關(guān)于進一步深化三亞城鄉(xiāng)一體化建設(shè)試點工作的實施意見》，其中要求崖城鎮(zhèn)在2013-2015年推進崖城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和城邊村和新農(nóng)村綜合改造試點的建設(shè)。城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進有助于優(yōu)化崖州灣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為崖州灣旅游地產(chǎn)的開發(fā)提供產(chǎn)業(yè)配套和市場支撐。

1.3.3 三亞旅游業(yè)的深化改革與創(chuàng)新

新時期三亞旅游發(fā)展的主題思想是“做精、做深、做厚”。崖州灣即將落位的南海旅游服務(wù)港擁有水上飛機、南海游艇母港和郵輪港， 將極大地提升南海旅游開發(fā)的水平。游艇裝配和游艇配套也將實質(zhì)性的落戶崖州，將促進旅游業(yè)和游艇產(chǎn)業(yè)的互動發(fā)展。同時，《三亞市低空旅游發(fā)展專項規(guī)劃（2012-2022）》提出要在崖州灣內(nèi)陸腹地規(guī)劃建設(shè)1處直升機旅游基地，這將使得崖州灣形成“海陸空”立體化的旅游產(chǎn)業(yè)體系。

1.4 挑戰(zhàn)

1.4.1 外部壓力

當(dāng)今世界各國都把旅游業(yè)作為一個推動經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，國際上尤其是亞太地區(qū)同類濱海旅游城市的競爭尤為激烈。從世界范圍來看，地中海沿岸及拉美沿海的一些國家占據(jù)“地利”的優(yōu)勢，吸引了大批歐美地區(qū)的旅游度假和投資消費人群。從亞太地區(qū)來看，北至韓國，南到印度洋，分布著一大批如濟州島、沖繩、普吉島、馬爾代夫等世界著名的濱海旅游勝地，相比之下，三亞雖然已經(jīng)開發(fā)了亞龍灣、海棠灣等多個旅游景點，但整體上在旅游產(chǎn)品的獨特性、設(shè)施的完善性以及服務(wù)的全面性上不具有大的市場競爭優(yōu)勢。對于崖州灣而言，雖然具備建成世界頂級濱海旅游勝地的潛力，但國際濱海旅游業(yè)的快速發(fā)展和激烈競爭將給其未來的發(fā)展帶來巨大的壓力。

1.4.2 內(nèi)部挑戰(zhàn)

在三亞市內(nèi)，國家級旅游度假區(qū)亞龍灣早已名震四海，有“國家海岸”美譽的海棠灣是海南省繼亞龍灣之后重點建設(shè)和推出的高等級國際濱海休閑度假區(qū)，2012年海棠灣的投資就占到了整個三亞市的四分之一還多，而面向公眾的國家級4A景區(qū)大東海灣曾被國家旅游局評為中國“四十佳”旅游景點之一。根據(jù)2011年國家旅游局的數(shù)據(jù)，這三大灣區(qū)分布著31家五星級酒店和18家四星級酒店，分別占全市五星級酒店總量的58.49%和全市四星級酒店總量的54.55%。因此，崖州灣旅游地產(chǎn)的開發(fā)若不具有一定的特色和創(chuàng)新，將難以從灣區(qū)競爭中脫穎而出（見表2）。

2 崖州灣旅游地產(chǎn)開發(fā)的對策與建議

2.1 在生態(tài)保護的基礎(chǔ)上，科學(xué)制定規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)

優(yōu)質(zhì)的濱海資源是一種稀缺資源，濱海旅游地產(chǎn)的開發(fā)就是實現(xiàn)這種稀缺資源的景觀和經(jīng)濟價值的最大化。但開發(fā)前提必須是生態(tài)保護，否則不能獲得可持續(xù)的發(fā)展。國際成功的濱海度假區(qū)都十分注重生態(tài)保護的原則。亞龍灣、海棠灣和大東海灣在規(guī)劃上先天不足，土地出讓無節(jié)奏、無次序，開發(fā)經(jīng)營上政府的監(jiān)管又不到位，不僅給生態(tài)環(huán)境造成了巨大壓力，而且也降低了整體旅游市場的吸引力。未來崖州灣在旅游地產(chǎn)的開發(fā)上一定要以生態(tài)環(huán)境保護為基礎(chǔ)，結(jié)合區(qū)位價值和民生利益科學(xué)制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)的節(jié)奏和步伐，合理布局，準(zhǔn)確定位，在避免房地產(chǎn)開發(fā)“外部性”的同時最大程度地挖掘崖州灣的市場潛力。

2.2 充分發(fā)揮崖州灣的資源優(yōu)勢，開發(fā)復(fù)合式的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品組合

目前三亞的灣區(qū)開發(fā)中酒店、賓館發(fā)展較快，而景點、景區(qū)的開發(fā)和游樂配套設(shè)施建設(shè)滯后，旅游商品的生產(chǎn)、加工、銷售水平低，購物中心數(shù)量少且檔次低，難以滿足現(xiàn)在消費者多元化的旅游休閑需求。世界上成功的濱海旅游度假區(qū)，其旅游地產(chǎn)產(chǎn)品都是一個綜合了度假地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、景點地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合式的完善系統(tǒng)。因此，崖州灣應(yīng)充分借鑒國際經(jīng)驗，結(jié)合崖州灣的區(qū)位和資源優(yōu)勢，合理規(guī)劃度假、住宅、景點和商業(yè)的布局和比例，形成海洋旅游、主題旅游、商業(yè)旅游和民俗文化旅游一體化的“組合拳”來合力開拓旅游市場。

2.3 建立和完善政策保障體系，提升區(qū)域整體的價值

國家、海南省、三亞市為促進旅游地產(chǎn)的發(fā)展在政策和規(guī)劃上都已經(jīng)出臺了一系列的優(yōu)惠措施，并已經(jīng)取得了顯著的成效。崖州灣作為三亞市傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)片區(qū)，在開發(fā)上會面臨更多的問題和挑戰(zhàn)，政府應(yīng)在招商引資、項目用地、金融服務(wù)、人員出入境管理以及免稅政策上進一步加大對崖州灣的支持和保障力度，以分散旅游地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險，提高旅游地產(chǎn)市場的信譽度。同時，健全旅游地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和監(jiān)管制度，科學(xué)規(guī)范的引導(dǎo)旅游地產(chǎn)的開發(fā)，并保障當(dāng)?shù)鼐用窈侠矸窒黹_發(fā)過程中的增值收益，營造一個公平公正的市場環(huán)境，提升區(qū)域整體的經(jīng)濟水平和社會效率。

參考文獻：

1.徐向陽.對我國旅游地產(chǎn)發(fā)展前景的一點思考.科技經(jīng)濟市場.2006.9

2.董欣 張沛 段祿峰.西安大都市與旅游地產(chǎn)發(fā)展互動模式研究.人文地理.2011.1

3.崖州灣：見證極地歷史與天涯文化http：//sanya.hinews.cn/system/2014/01/05/016355834.shtml.

4.邱守明.旅游地產(chǎn)研究綜述.旅游經(jīng)濟.2012.5

5.祝曄 黃震方.旅游景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)模式研究.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué).2006.21

6.蔡道成 張喬.SWOT模型在三亞旅游可持續(xù)發(fā)展中的應(yīng)用.特區(qū)經(jīng)濟.2010.5

7.徐徐 仇立慧 姚媛.基于SWOT分析的西安旅游地產(chǎn)開發(fā)及策略.西安文理學(xué)院學(xué)報（社會科學(xué)版）.2011.5

8.畢素梅.三亞旅游飯店業(yè)發(fā)展策略——基于SWOT方法的分析.中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊.2011.8

9. 劉俊.海濱旅游度假區(qū)發(fā)展模式比較研究——三亞亞龍灣和北海銀灘度假區(qū)案例.人文地理.2010.4

10.保繼剛.三亞海濱度假區(qū)形態(tài)研究——以亞龍灣、大東海、海坡為例.城市規(guī)劃學(xué)刊.2007.1

11.黃海雄.打造西部新城 助推綠色崛起http：//hi.people.com.cn/n/2012/0604/c231196-17106306.html.

12.符莉.統(tǒng)籌城鄉(xiāng)資源視角下的小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展——三亞市崖城鎮(zhèn)調(diào)研報告.新東方.2011.6

13.符莉.國際旅游島背景下旅游房地產(chǎn)發(fā)展研究.旅游經(jīng)濟.2012.10

作者簡介：

李慧，中國國土資源經(jīng)濟研究院副研究員，研究方向為土地政策與法規(guī)。

成立，中國人民大學(xué)土地管理系博士，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟。endprint

1.3 機遇

1.3.1 國際旅游島戰(zhàn)略和國家南海戰(zhàn)略的實施

2009年12月發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》將海南建設(shè)國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略。2010年6月，海南省公布了《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，其中明確提出“將來海南的濱海、濱河、濱湖等優(yōu)質(zhì)土地資源，將主要用于度假區(qū)酒店及旅游配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。”未來崖州灣濱海旅游地產(chǎn)的開發(fā)將因此獲得土地政策方面的傾斜。同時，崖州灣作為三亞西部重要的發(fā)展空間，同時也是目前三亞在交通和能源方面聯(lián)動南海的重要地區(qū)，具有特殊的戰(zhàn)略價值。伴隨著國際旅游島戰(zhàn)略和國家南海戰(zhàn)略的深入實施，崖州灣的發(fā)展將迎來新的機遇。

1.3.2 “西部增長極”的規(guī)劃定位和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進

在《三亞市城市總體規(guī)劃2008-2020》中，崖州灣被定位為三亞濱海地區(qū)的“西翼”，三亞西拓發(fā)展的“西部新城”，是帶動三亞下一階段產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的“西部增長極”。城市定位的提升為今后崖州灣濱海旅游地產(chǎn)的升值奠定了基礎(chǔ)。三亞三亞市早在2008 年就提出了《關(guān)于三亞統(tǒng)籌城鄉(xiāng)全面建設(shè)小康社會30條》，2013年又出臺了《關(guān)于進一步深化三亞城鄉(xiāng)一體化建設(shè)試點工作的實施意見》，其中要求崖城鎮(zhèn)在2013-2015年推進崖城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和城邊村和新農(nóng)村綜合改造試點的建設(shè)。城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的推進有助于優(yōu)化崖州灣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為崖州灣旅游地產(chǎn)的開發(fā)提供產(chǎn)業(yè)配套和市場支撐。

1.3.3 三亞旅游業(yè)的深化改革與創(chuàng)新

新時期三亞旅游發(fā)展的主題思想是“做精、做深、做厚”。崖州灣即將落位的南海旅游服務(wù)港擁有水上飛機、南海游艇母港和郵輪港， 將極大地提升南海旅游開發(fā)的水平。游艇裝配和游艇配套也將實質(zhì)性的落戶崖州，將促進旅游業(yè)和游艇產(chǎn)業(yè)的互動發(fā)展。同時，《三亞市低空旅游發(fā)展專項規(guī)劃（2012-2022）》提出要在崖州灣內(nèi)陸腹地規(guī)劃建設(shè)1處直升機旅游基地，這將使得崖州灣形成“海陸空”立體化的旅游產(chǎn)業(yè)體系。

1.4 挑戰(zhàn)

1.4.1 外部壓力

當(dāng)今世界各國都把旅游業(yè)作為一個推動經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，國際上尤其是亞太地區(qū)同類濱海旅游城市的競爭尤為激烈。從世界范圍來看，地中海沿岸及拉美沿海的一些國家占據(jù)“地利”的優(yōu)勢，吸引了大批歐美地區(qū)的旅游度假和投資消費人群。從亞太地區(qū)來看，北至韓國，南到印度洋，分布著一大批如濟州島、沖繩、普吉島、馬爾代夫等世界著名的濱海旅游勝地，相比之下，三亞雖然已經(jīng)開發(fā)了亞龍灣、海棠灣等多個旅游景點，但整體上在旅游產(chǎn)品的獨特性、設(shè)施的完善性以及服務(wù)的全面性上不具有大的市場競爭優(yōu)勢。對于崖州灣而言，雖然具備建成世界頂級濱海旅游勝地的潛力，但國際濱海旅游業(yè)的快速發(fā)展和激烈競爭將給其未來的發(fā)展帶來巨大的壓力。

1.4.2 內(nèi)部挑戰(zhàn)

在三亞市內(nèi)，國家級旅游度假區(qū)亞龍灣早已名震四海，有“國家海岸”美譽的海棠灣是海南省繼亞龍灣之后重點建設(shè)和推出的高等級國際濱海休閑度假區(qū)，2012年海棠灣的投資就占到了整個三亞市的四分之一還多，而面向公眾的國家級4A景區(qū)大東海灣曾被國家旅游局評為中國“四十佳”旅游景點之一。根據(jù)2011年國家旅游局的數(shù)據(jù)，這三大灣區(qū)分布著31家五星級酒店和18家四星級酒店，分別占全市五星級酒店總量的58.49%和全市四星級酒店總量的54.55%。因此，崖州灣旅游地產(chǎn)的開發(fā)若不具有一定的特色和創(chuàng)新，將難以從灣區(qū)競爭中脫穎而出（見表2）。

2 崖州灣旅游地產(chǎn)開發(fā)的對策與建議

2.1 在生態(tài)保護的基礎(chǔ)上，科學(xué)制定規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)

優(yōu)質(zhì)的濱海資源是一種稀缺資源，濱海旅游地產(chǎn)的開發(fā)就是實現(xiàn)這種稀缺資源的景觀和經(jīng)濟價值的最大化。但開發(fā)前提必須是生態(tài)保護，否則不能獲得可持續(xù)的發(fā)展。國際成功的濱海度假區(qū)都十分注重生態(tài)保護的原則。亞龍灣、海棠灣和大東海灣在規(guī)劃上先天不足，土地出讓無節(jié)奏、無次序，開發(fā)經(jīng)營上政府的監(jiān)管又不到位，不僅給生態(tài)環(huán)境造成了巨大壓力，而且也降低了整體旅游市場的吸引力。未來崖州灣在旅游地產(chǎn)的開發(fā)上一定要以生態(tài)環(huán)境保護為基礎(chǔ)，結(jié)合區(qū)位價值和民生利益科學(xué)制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，統(tǒng)一開發(fā)的節(jié)奏和步伐，合理布局，準(zhǔn)確定位，在避免房地產(chǎn)開發(fā)“外部性”的同時最大程度地挖掘崖州灣的市場潛力。

2.2 充分發(fā)揮崖州灣的資源優(yōu)勢，開發(fā)復(fù)合式的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品組合

目前三亞的灣區(qū)開發(fā)中酒店、賓館發(fā)展較快，而景點、景區(qū)的開發(fā)和游樂配套設(shè)施建設(shè)滯后，旅游商品的生產(chǎn)、加工、銷售水平低，購物中心數(shù)量少且檔次低，難以滿足現(xiàn)在消費者多元化的旅游休閑需求。世界上成功的濱海旅游度假區(qū)，其旅游地產(chǎn)產(chǎn)品都是一個綜合了度假地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、景點地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)合式的完善系統(tǒng)。因此，崖州灣應(yīng)充分借鑒國際經(jīng)驗，結(jié)合崖州灣的區(qū)位和資源優(yōu)勢，合理規(guī)劃度假、住宅、景點和商業(yè)的布局和比例，形成海洋旅游、主題旅游、商業(yè)旅游和民俗文化旅游一體化的“組合拳”來合力開拓旅游市場。

2.3 建立和完善政策保障體系，提升區(qū)域整體的價值

國家、海南省、三亞市為促進旅游地產(chǎn)的發(fā)展在政策和規(guī)劃上都已經(jīng)出臺了一系列的優(yōu)惠措施，并已經(jīng)取得了顯著的成效。崖州灣作為三亞市傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)片區(qū)，在開發(fā)上會面臨更多的問題和挑戰(zhàn)，政府應(yīng)在招商引資、項目用地、金融服務(wù)、人員出入境管理以及免稅政策上進一步加大對崖州灣的支持和保障力度，以分散旅游地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營風(fēng)險，提高旅游地產(chǎn)市場的信譽度。同時，健全旅游地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的法律法規(guī)和監(jiān)管制度，科學(xué)規(guī)范的引導(dǎo)旅游地產(chǎn)的開發(fā)，并保障當(dāng)?shù)鼐用窈侠矸窒黹_發(fā)過程中的增值收益，營造一個公平公正的市場環(huán)境，提升區(qū)域整體的經(jīng)濟水平和社會效率。

參考文獻：

1.徐向陽.對我國旅游地產(chǎn)發(fā)展前景的一點思考.科技經(jīng)濟市場.2006.9

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4.邱守明.旅游地產(chǎn)研究綜述.旅游經(jīng)濟.2012.5

5.祝曄 黃震方.旅游景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)模式研究.安徽農(nóng)業(yè)科學(xué).2006.21

6.蔡道成 張喬.SWOT模型在三亞旅游可持續(xù)發(fā)展中的應(yīng)用.特區(qū)經(jīng)濟.2010.5

7.徐徐 仇立慧 姚媛.基于SWOT分析的西安旅游地產(chǎn)開發(fā)及策略.西安文理學(xué)院學(xué)報（社會科學(xué)版）.2011.5

8.畢素梅.三亞旅游飯店業(yè)發(fā)展策略——基于SWOT方法的分析.中國經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊.2011.8

9. 劉俊.海濱旅游度假區(qū)發(fā)展模式比較研究——三亞亞龍灣和北海銀灘度假區(qū)案例.人文地理.2010.4

10.保繼剛.三亞海濱度假區(qū)形態(tài)研究——以亞龍灣、大東海、海坡為例.城市規(guī)劃學(xué)刊.2007.1

11.黃海雄.打造西部新城 助推綠色崛起http：//hi.people.com.cn/n/2012/0604/c231196-17106306.html.

12.符莉.統(tǒng)籌城鄉(xiāng)資源視角下的小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動發(fā)展——三亞市崖城鎮(zhèn)調(diào)研報告.新東方.2011.6

13.符莉.國際旅游島背景下旅游房地產(chǎn)發(fā)展研究.旅游經(jīng)濟.2012.10

作者簡介：

李慧，中國國土資源經(jīng)濟研究院副研究員，研究方向為土地政策與法規(guī)。

成立，中國人民大學(xué)土地管理系博士，研究方向為房地產(chǎn)經(jīng)濟。endprint