馬云俊　何景梅　王海燕

摘要：舊住宅區(qū)的管理一直是城市管理過(guò)程中的一個(gè)瓶頸問(wèn)題，尤其是存在較為嚴(yán)重的社會(huì)治安隱患。沈陽(yáng)市通過(guò)大力整治，取得了一定效果，但是社區(qū)代管為主的管理模式仍然無(wú)法持續(xù)改善舊住宅區(qū)的社會(huì)治安現(xiàn)狀。只有通過(guò)引入市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式，從管理主體、管理對(duì)象、管理目標(biāo)、管理媒介、管理機(jī)制等多個(gè)層面協(xié)調(diào)配合、多管齊下，才能持續(xù)有效的改善舊住宅區(qū)管理水平，促進(jìn)居民的安居樂(lè)業(yè)。

關(guān)鍵詞：沈陽(yáng)市；舊住宅區(qū)；社會(huì)治安管理；對(duì)策

中圖分類號(hào)：C91

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672—3198（2014）21—0037—02

1沈陽(yáng)市舊住宅區(qū)社會(huì)治安管理現(xiàn)狀

作為老工業(yè)基地，沈陽(yáng)市擁有數(shù)量眾多的老舊小區(qū)。近些年市政府高度重視，花大力氣整頓了大量的舊住宅區(qū)，為老百姓辦了實(shí)事。2010年開始，沈陽(yáng)市啟動(dòng)了“棄管小區(qū)”改造三年計(jì)劃，投資15億元改造了1502個(gè)棄管住宅區(qū)，受益人口達(dá)165.5萬(wàn)人。市長(zhǎng)陳海波表示，隨著棄管住宅區(qū)改造任務(wù)的全面完成和后續(xù)管理責(zé)任的初步落實(shí)，“棄管”這個(gè)特定稱謂在沈陽(yáng)已經(jīng)成為歷史，“棄管小區(qū)”改稱為“舊住宅區(qū)”。但由于舊住宅區(qū)的“先天不足”，改造后的后續(xù)管理工作仍然任重道遠(yuǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，改造后的小區(qū)，其管理模式主要包括專業(yè)化物業(yè)管理（235個(gè)小區(qū)，占157%）、自治管理（20個(gè)小區(qū)，占1.3%）以及社區(qū)代管（1246個(gè)小區(qū)，占82.9%）等。其中占絕大部分的是由社區(qū)代管，這種管理模式下的舊住宅區(qū)，仍然避免不了管理水平有限、基礎(chǔ)設(shè)施欠缺、管理費(fèi)用匱乏、社會(huì)治安管理水平難以大幅度提升等困境。為了打造良好的城市環(huán)境，必須加大力度整治社區(qū)環(huán)境，尤其要下大力氣整治、減少舊住宅區(qū)頻發(fā)的盜竊、搶劫等社會(huì)治安問(wèn)題，提升社區(qū)居民的幸福指數(shù)。

根據(jù)課題組的調(diào)研，沈陽(yáng)市舊住宅區(qū)居民對(duì)目前的小區(qū)社會(huì)治安問(wèn)題非常關(guān)心和關(guān)注，調(diào)查顯示，48.2%的被調(diào)查者表示對(duì)小區(qū)的治安狀況不滿意，44.6%的被調(diào)查者表示一般，僅有7.2%表示滿意。有近70%的被調(diào)查者表示發(fā)生過(guò)車輛被盜事件，另外諸如入室盜竊、街面扒手、打架斗毆等事件均有發(fā)生。

為切實(shí)改善舊住宅區(qū)環(huán)境，提高居民生活質(zhì)量，保障出行安全，沈陽(yáng)市政府決定2014年繼續(xù)開展“改善100個(gè)舊住宅區(qū)居住環(huán)境建設(shè)”工作，以建設(shè)美化、綠化、整潔、通暢的住宅區(qū)為目標(biāo)，本著“功能齊備、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、住用安全”的原則，在全市老舊小區(qū)范圍內(nèi)選擇100個(gè)住宅區(qū)，通過(guò)改造全面提升舊住宅區(qū)管理水平，此項(xiàng)工作已列入2014年沈陽(yáng)市政府為城鄉(xiāng)群眾“辦實(shí)事”內(nèi)容之一。該項(xiàng)工作主要實(shí)施綠化提升工程、增設(shè)健身娛樂(lè)設(shè)施、增設(shè)安全防范設(shè)施、整修破損道路等5大項(xiàng)17小項(xiàng)改造內(nèi)容，其中增設(shè)安全防范設(shè)施中，特別提到要在舊住宅區(qū)安裝擋車器、新建門衛(wèi)（監(jiān)控室）、修建小區(qū)圍墻、維修外墻空鼓、安裝監(jiān)控探頭等多項(xiàng)措施。

由此可見(jiàn)，相關(guān)部門已經(jīng)意識(shí)到舊住宅區(qū)社會(huì)治安管理需要進(jìn)一步提升水平，但是仍需要進(jìn)一步深入研究和系統(tǒng)完善，從多個(gè)角度多個(gè)層面共同提高舊住宅區(qū)社會(huì)治安管理水平。

2舊住宅區(qū)存在社會(huì)治安問(wèn)題的原因分析

雖然各界都比較關(guān)注舊住宅區(qū)的管理問(wèn)題，但一直以來(lái)，該問(wèn)題卻沒(méi)有得到有效解決。分析其原因多種多樣，但是最根本的矛盾所在，無(wú)外乎資金投入與資金來(lái)源不匹配造成，加上管理對(duì)象的特殊性，導(dǎo)致管理主體缺位，管理媒介缺失，管理目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，即管理機(jī)制不健全導(dǎo)致管理過(guò)程不可持續(xù)。

具體來(lái)講，管理對(duì)象的特殊性，就是舊住宅區(qū)自身特點(diǎn)，居住群體屬于中低收入者，素質(zhì)參差不齊，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施較為落后，房屋自身破損程度較為嚴(yán)重等等，導(dǎo)致對(duì)齊管理的前期投入過(guò)大，純粹依靠市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行調(diào)節(jié)的難度很大，這樣導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不愿意參與，政府又沒(méi)有精力面面俱到，導(dǎo)致無(wú)人管或者管理效率低下，效果不理想的結(jié)果。目前沈陽(yáng)有80%以上的舊住宅區(qū)由社區(qū)代管，這種管理模式屬于粗放式管理范疇，由于缺乏必要的人力財(cái)力物力，不可能滿足居民的日常需求。根據(jù)調(diào)查顯示，居民普遍認(rèn)為沒(méi)有物業(yè)公司、流動(dòng)人口太多、安全設(shè)備缺乏等是造成小區(qū)社會(huì)治安問(wèn)題的主要原因，另有部分被調(diào)查者認(rèn)為警務(wù)工作缺乏，沒(méi)有實(shí)行封閉管理等也是重要原因。

分析調(diào)查結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，舊住宅區(qū)居民對(duì)物業(yè)公司參與管理是認(rèn)可的，但由于舊住宅區(qū)自身特點(diǎn)，卻沒(méi)有物業(yè)公司愿意接手。同時(shí)廣大業(yè)主也指出了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施，警務(wù)工作的需求。這就要求我們深入探討對(duì)舊住宅區(qū)實(shí)行管理的機(jī)制問(wèn)題，保障舊住宅區(qū)能夠得到長(zhǎng)期有效的管理，保障居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，提高居民的幸福指數(shù)。

3提高舊住宅區(qū)社會(huì)治安管理水平的對(duì)策建議

對(duì)舊住宅區(qū)進(jìn)行有效管理，提高舊住宅區(qū)社會(huì)治安管理水平，總體思路應(yīng)該是“市場(chǎng)主導(dǎo)，政府扶持，全民參與”。

隨著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，物業(yè)企業(yè)參與小區(qū)的管理已經(jīng)具備了較為豐富的管理經(jīng)驗(yàn)與管理資源，物業(yè)企業(yè)理應(yīng)成為小區(qū)的管理主體。但是由于舊住宅區(qū)的特殊性，完全依靠企業(yè)的市場(chǎng)行為卻很難滿足企業(yè)的逐利動(dòng)機(jī)，因此政府應(yīng)該在一定程度上積極參與，發(fā)揮指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、扶持、激勵(lì)、約束等功能。同時(shí)采用“誰(shuí)受益、誰(shuí)出力”的原則，調(diào)動(dòng)園區(qū)內(nèi)具有熱情和能力的業(yè)主參與到日常管理工作中，降低物業(yè)公司成本，提高管理效率。具體來(lái)講包括如下措施。

3.1管理主體層面

明確物業(yè)企業(yè)作為舊住宅區(qū)的管理主體，負(fù)責(zé)舊住宅區(qū)的日常管理。由于物業(yè)企業(yè)具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，提供舊住宅區(qū)日常保安保潔工作非常容易，理應(yīng)成為舊住宅區(qū)的管理主體。但是舊住宅區(qū)的特殊性導(dǎo)致目前大多數(shù)物業(yè)企業(yè)不愿意接管，這也是物業(yè)企業(yè)逐利的本質(zhì)決定的。在此過(guò)程中，政府要發(fā)揮積極的扶持與促進(jìn)作用，包括部分或全部出資完善舊住宅區(qū)圍墻、路燈、監(jiān)控報(bào)警設(shè)備等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備，降低物業(yè)企業(yè)的前期投入，提高盈利預(yù)期，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)積極參與。資金來(lái)源，可以通過(guò)政府的財(cái)政撥款、建立專項(xiàng)基金、動(dòng)用專項(xiàng)維修資金等多種方式籌集，甚至可以通過(guò)企業(yè)贊助、廣告經(jīng)營(yíng)等方式獲得部分資金投入。待舊住宅區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，物業(yè)企業(yè)就可以參與日常管理，管理模式可以參照其他小區(qū)，包括服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用等，也可以結(jié)合園區(qū)特征進(jìn)行分類管理。另外，由于舊住宅區(qū)居住群體特征，有很多下崗或待業(yè)的業(yè)主，還有部分退休老人，可以充分調(diào)動(dòng)一部分具有熱情及能力的業(yè)主參與日常管理，組成治安巡邏隊(duì)等進(jìn)行日常巡邏，收集居民意見(jiàn)反饋等，降低物業(yè)企業(yè)在保安工作方面的支出，提高工作效率。因此，管理主體視角下，舊住宅區(qū)社會(huì)治安管理應(yīng)該以物業(yè)企業(yè)為主體，政府扶持，業(yè)主參與。

3.2管理對(duì)象層面

明確舊住宅區(qū)中管理對(duì)象的特征，系統(tǒng)評(píng)價(jià)人、物、事的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，采取有針對(duì)性的措施提高舊住宅區(qū)社會(huì)治安管理的水平。根據(jù)舊住宅區(qū)居住群體的低收入特征，對(duì)其收取的費(fèi)用要保證不影響其生活水平，標(biāo)準(zhǔn)不能過(guò)高，要考慮大多數(shù)群體的基本物業(yè)服務(wù)需求來(lái)確定服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。針對(duì)少數(shù)具有特殊需求的群體，可以通過(guò)采取特約服務(wù)的方式額外收取費(fèi)用。關(guān)于流動(dòng)人口，物業(yè)公司可以聯(lián)合社區(qū)做好登記統(tǒng)計(jì)工作，同時(shí)要加大宣傳力度，讓舊住宅區(qū)的居住群體更多的了解物業(yè)管理帶來(lái)的好處，讓大家主動(dòng)參與到園區(qū)的管理中來(lái)。針對(duì)舊住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施落后的現(xiàn)狀，物業(yè)企業(yè)要聯(lián)合政府一起進(jìn)行完善，其中這一環(huán)節(jié)政府要起到主導(dǎo)作用，并且要從資金上大力支持，幫助物業(yè)企業(yè)以較輕的負(fù)擔(dān)承擔(dān)起舊住宅區(qū)的管理職能，只有這樣才能迅速提升對(duì)舊住宅區(qū)的管理水平，尤其是社會(huì)治安管理水平，保障居民的生命財(cái)產(chǎn)安全。而針對(duì)居民比較關(guān)心的社會(huì)治安事件，則需要加強(qiáng)監(jiān)督執(zhí)法力度，能夠快速有效的解決居民遇到的各種問(wèn)題，物業(yè)公司與當(dāng)?shù)氐木瘎?wù)工作者要緊密聯(lián)系，快速響應(yīng)，能夠真正解決問(wèn)題。根據(jù)調(diào)查顯示，居民認(rèn)為安裝監(jiān)控設(shè)備、聘請(qǐng)物業(yè)公司、設(shè)立社區(qū)警務(wù)隊(duì)等手段是解決舊住宅區(qū)社會(huì)治安問(wèn)題的重要方法，另外成立社區(qū)志愿者巡邏隊(duì)也具有重要作用。

因此，管理對(duì)象方面，要以較低的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供符合業(yè)主需求的社會(huì)治安管理，需要政府大力投入，完善基礎(chǔ)設(shè)施，提高辦事效率。

3.3管理目標(biāo)層面

保證舊住宅區(qū)居住者能夠安居樂(lè)業(yè)，就需要各主體能夠長(zhǎng)期合作，實(shí)現(xiàn)多方共贏。首先，物業(yè)企業(yè)作為舊住宅區(qū)管理的主體，其根本性追求就是盈利。目前，物業(yè)企業(yè)的收入來(lái)源主要為物業(yè)費(fèi)，但由于舊住宅區(qū)的居住者大多為中低收入水平，且流動(dòng)人口較多，很多業(yè)主具有物業(yè)管理需求但是支付意愿卻不高。這種矛盾下，一方面需要物業(yè)企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)促進(jìn)業(yè)主主動(dòng)交納物業(yè)費(fèi)，另一方面，還需要從制度上約束不交費(fèi)的業(yè)主，需要政府制定相應(yīng)的規(guī)章制度來(lái)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)行警告與懲罰，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)的順利收取，例如對(duì)惡意欠費(fèi)業(yè)主在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行公示，通知業(yè)主所在單位，強(qiáng)化訴訟判決的執(zhí)行力度等。另外，要鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)積極開展多種經(jīng)營(yíng)，一定程度上彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足，提高管理服務(wù)質(zhì)量。如果物業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)期穩(wěn)定的盈利，那么對(duì)于舊住宅區(qū)的管理也必然就實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)期穩(wěn)定的目標(biāo)。

3.4管理媒介層面

理論上構(gòu)建人防、物防、技防相結(jié)合的立體防護(hù)結(jié)構(gòu)是最佳狀態(tài)，考慮到舊住宅區(qū)的特征，應(yīng)從如下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮。

人防應(yīng)該以物業(yè)企業(yè)保安員為主體，動(dòng)員業(yè)主參與組建巡邏隊(duì)，并加大警務(wù)工作人員的巡查力度。值得注意的是，目前物業(yè)小區(qū)安保隊(duì)伍具有明顯的不穩(wěn)定性。一方面，業(yè)主與企業(yè)需要大量高素質(zhì)的安保人員，另一方面，安保崗位的工作性質(zhì)與福利待遇又嚴(yán)重制約了人員的聘用，這種矛盾急需解決。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，價(jià)格機(jī)制是較好的市場(chǎng)調(diào)節(jié)劑，通過(guò)提升安保人員的工作福利與工作環(huán)境，營(yíng)造良好的崗位口碑，從社會(huì)輿論角度多多進(jìn)行正面宣傳和引導(dǎo)等等，是今后要加強(qiáng)的重點(diǎn)工作。例如可以直接提高工資水平、為安保人員購(gòu)買各項(xiàng)保險(xiǎn)、強(qiáng)化法律法規(guī)與業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)、改善工作環(huán)境等等，通過(guò)政府與物業(yè)企業(yè)聯(lián)合，建設(shè)一支高素質(zhì)的安保隊(duì)伍，是提升舊住宅區(qū)社會(huì)治安管理水平的重要手段。同時(shí)，針對(duì)舊住宅區(qū)的特征，要將安保隊(duì)伍與小區(qū)居民組建的巡邏隊(duì)結(jié)合起來(lái)，從物質(zhì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)等方面激勵(lì)巡邏隊(duì)參與到小區(qū)的治安管理中來(lái)，降低物業(yè)企業(yè)的成本，提高物業(yè)管理的持續(xù)性。

物防最基本的就是實(shí)行封閉管理，修繕小區(qū)的圍墻，設(shè)置有人看守的住宅區(qū)大門及值班室，配備警棍、手電筒等必要的防護(hù)器械，設(shè)置報(bào)警電話。為住宅樓統(tǒng)一安裝單元防盜門，業(yè)主家里尤其是一樓二樓等較低樓層安裝防盜門與防盜窗，園區(qū)裝有安全照明燈等，同時(shí)增強(qiáng)個(gè)體治安防范意識(shí)。該項(xiàng)工作應(yīng)該在物業(yè)企業(yè)承接舊住宅區(qū)伊始與政府部門聯(lián)合完成。

技防則主要采用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界報(bào)警系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等，同時(shí)鼓勵(lì)有條件的業(yè)主使用家庭報(bào)警系統(tǒng)，進(jìn)一步補(bǔ)充技防的范圍與層次。有條件的園區(qū)還可以建立網(wǎng)絡(luò)治安管理平臺(tái)，如QQ群，短信平臺(tái)等作為補(bǔ)充。

3.5管理機(jī)制層面

在對(duì)管理主體、管理對(duì)象、管理目標(biāo)、管理媒介進(jìn)行系統(tǒng)討論的基礎(chǔ)上，將各個(gè)層面的內(nèi)容進(jìn)行整合，即形成了一系列的管理機(jī)制，促進(jìn)持續(xù)提升舊住宅區(qū)社會(huì)治安管理水平，實(shí)現(xiàn)舊住宅區(qū)居民安居樂(lè)業(yè)。

第一，資金投入機(jī)制。通過(guò)財(cái)政撥款、政府專項(xiàng)基金、引入社會(huì)資本等形式，聯(lián)合物業(yè)企業(yè)共同完善舊住宅區(qū)的

基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備；在物業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)、職業(yè)資格

作者簡(jiǎn)介：

徐龍雙（1988-），男，四川廣安人，天津商業(yè)大學(xué)在讀碩士研究生，研究方向：產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與區(qū)域發(fā)展。

考試、法律法規(guī)普及、社會(huì)保險(xiǎn)補(bǔ)助、安保人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)等方面，由政府適當(dāng)投入，聯(lián)合相關(guān)部門共同完成。

第二，激勵(lì)與約束機(jī)制。一方面激勵(lì)物業(yè)企業(yè)積極承接舊住宅區(qū)的物業(yè)管理，對(duì)承接積極，效果良好的物業(yè)企業(yè)進(jìn)行表彰，甚至可以從稅收等方面給予優(yōu)惠，在承接新的項(xiàng)目時(shí)給予一定的優(yōu)先權(quán)。而對(duì)于不愿意承接舊住宅區(qū)物業(yè)，或者管理效果不佳的物業(yè)企業(yè)，則可以限制其承接新的項(xiàng)目，或者資質(zhì)審查時(shí)給予特殊標(biāo)注，把物業(yè)企業(yè)承接舊住宅區(qū)的管理納入到企業(yè)的社會(huì)責(zé)任與誠(chéng)信檔案。

第三，溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。首先，物業(yè)企業(yè)承接舊住宅區(qū)的管理后，政策層面需要明確，業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)、居委會(huì)等主體要定期召開溝通協(xié)調(diào)會(huì)議，就一定時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)的管理問(wèn)題進(jìn)行通報(bào)，讓全體相關(guān)人員共同參與，共同討論，以主人翁精神解決存在的問(wèn)題。例如可以規(guī)定每月舉行社區(qū)性質(zhì)的溝通協(xié)調(diào)會(huì)，每季度召開各個(gè)區(qū)的溝通協(xié)調(diào)會(huì)，每半年舉行全市的舊住宅區(qū)物業(yè)管理溝通協(xié)調(diào)會(huì)，集中討論并解決居民反映強(qiáng)烈的共性問(wèn)題，群策群力。另外，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，手機(jī)、電腦的普及，可以構(gòu)建一定的溝通平臺(tái)，例如網(wǎng)絡(luò)社區(qū)、QQ群、微信平臺(tái)等，延伸溝通協(xié)調(diào)會(huì)議的范圍，及時(shí)收集居民的意見(jiàn)和建議，進(jìn)而將匯總后的問(wèn)題帶到每月、每季度舉行的溝通協(xié)調(diào)會(huì)上，如果仍沒(méi)有解決，則可以進(jìn)一步在全市范圍內(nèi)進(jìn)行討論和解決。這種溝通協(xié)調(diào)機(jī)制的建立，同樣要以制度的形式確定下來(lái)，形成長(zhǎng)效機(jī)制。

第四，評(píng)價(jià)考核機(jī)制。針對(duì)舊住宅區(qū)物業(yè)管理水平、社會(huì)治安環(huán)境、業(yè)主滿意度等方面的綜合評(píng)價(jià)，是對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行激勵(lì)或約束的參考指標(biāo)，也是促進(jìn)政府重視舊住宅區(qū)社會(huì)治安管理，提升舊住宅區(qū)居民生活質(zhì)量的重要手段。一年至少要進(jìn)行一次全方位的考核與評(píng)價(jià)。針對(duì)物業(yè)企業(yè)的評(píng)價(jià)結(jié)果在全市范圍內(nèi)進(jìn)行比較，作為物業(yè)企業(yè)資質(zhì)審查與新項(xiàng)目承接的參考基礎(chǔ)。對(duì)政府主管部門的評(píng)價(jià)，要加大轄區(qū)內(nèi)治安管理水平的指標(biāo)權(quán)重，激勵(lì)政府更多的投入到對(duì)舊住宅區(qū)的改造中來(lái)，實(shí)現(xiàn)一種互相促進(jìn)，互相約束與激勵(lì)的格局，以此促進(jìn)政府主管部門重視舊住宅區(qū)的管理，提高舊住宅區(qū)百姓的居住環(huán)境質(zhì)量與幸福指數(shù)。當(dāng)然，對(duì)物業(yè)企業(yè)與政府主管部門的評(píng)價(jià)，應(yīng)該交由相對(duì)獨(dú)立的第三方進(jìn)行，比如專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，行業(yè)學(xué)會(huì)與協(xié)會(huì)等，以保證評(píng)價(jià)考核的公正性。

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