對土地市場招拍掛制度探索

黃淑娟

【文章摘要】

本文通過針對土地市場招拍掛制度的發(fā)展過程、操作程序、制度的優(yōu)點和存在的問題、以及其解決對策的方法進行簡要分析，從而不斷豐富和完善我國土地市場的秩序，促進我國土地資源的科學開發(fā)與合理利用，提高政府對土地出讓市場的管理水平。

【關鍵詞】

土地市場；招拍掛制度；問題；對策

土地市場招拍掛制度就是國家針對土地出讓、買賣進行招標、拍賣、掛牌的簡稱，是我國對經(jīng)營性用地出讓的指定交易方式。該制度的提出，不但規(guī)范了我國土地市場秩序、同時提高了國家政府部門對土地的管理水平，促進了我國房地產(chǎn)的發(fā)展，維護公平、公開、公正、透明的市場競爭秩序。然而，在該制度實施過程中仍然存在各種問題，必須采取有效措施進一步解決。

1 我國土地市場招拍掛制度概述

1.1發(fā)展過程

新中國建立以來，在很長時間內(nèi)，我國的土地制度是行政指令的無償使用的制度，在這樣的土地制度下引發(fā)了各種各樣的問題，比如：土地資源配置不合理、土地資源浪費嚴重、土地資源利用單一、土地資源非法占用、土地資源使用權屬不明確等等，嚴重阻礙到社會經(jīng)濟的發(fā)展，引發(fā)諸多糾紛與矛盾，影響社會穩(wěn)定。改革開放后，為了能夠有效解決這一問題，我國逐步建立了相關的使用權轉讓政策和相繼出臺了各種制度。

這一系列制度的實施，使土地制度得到大幅度的改善，并建立了土地有償使用的系列制度。該制度的建立，不但充分體現(xiàn)了土地的獨特性，還體現(xiàn)出了國家對土地所有權分配的合理性、使用權的多樣性。雖然這樣的制度具有一定的意義，但還是存在諸多問題，比如：土地交易過程中沒有公開，腐敗問題時常發(fā)生，導致資產(chǎn)的大量流失；制度缺乏，致使價格不合理、交易不公平，使用不科學等現(xiàn)象的經(jīng)常發(fā)生。因此，國家相關部門又開始針對這一問題進行研究，并于2002年頒布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，該制度明確規(guī)定凡是經(jīng)營式的土地，都必須通過招拍掛的方式來出讓。

至此，我國的土地制度發(fā)生了根本性的變化，真正有利于土地市場合理利用、科學管理；真正有利于我國社會經(jīng)濟的大發(fā)展；真正有利于妥善解決歷史遺留問題，促民生。其作用主要包括兩個方面：一，招拍掛制度有效規(guī)范了使用權的出讓和管理，有利于公平、公開、公正、透明的土地市場建立；二，在中國土地市場并不是很完善的情況下，這個制度的實施可以幫助發(fā)現(xiàn)土地市場運營中的潛在問題，從而為完善我國土地制度做進一步研究提供有效的素材奠定一定的基礎。

1.2招拍掛制度優(yōu)點

我國現(xiàn)有土地招拍掛制度的優(yōu)點主要有三個方面：

第一，有利于規(guī)范我國土地市場的需求行為。

我國土地招拍掛制度，是以城市中長期發(fā)展規(guī)劃和城市土地利用規(guī)劃為基礎，制定詳細、科學、有序的土地出讓計劃，并通過各種傳媒方式進行公示，按照我國土地招拍掛的制度推出地塊，進行土地公開競爭、公平交易的一種市場行為。政府在通過招拍掛轉讓方式中，公開評標拍賣信息，保證了各潛在需求者的機會均等，保證了土地市場的公平性。各潛在需求者在同一時間獲得信息，并可在規(guī)定時間內(nèi)購買標書、現(xiàn)場踏勘、集中答疑，避免了由于信息不對稱而造成不公平競爭。

這樣，不但使土地儲備、供應、交易等相關信息得到了公開，規(guī)范了土地市場的出讓行為；保證國有土地資源的有序、良性循環(huán)與科學、合理的運用，維護我國土地資源的生態(tài)需求，市場需求和社會需求。

第二，有利于加強我國土地市場的管理能力。

土地是全社會首要的寶貴資源，要想在配置過程中做到合理、充分應用和良性、循環(huán)開發(fā)，就必須通過各種管理手段進行科學合理配置；而且在相應的配置過程中，應該得到全社會的過程監(jiān)督，使土地的真實價格得到體現(xiàn)，從源頭上有效的遏制以往采取行政手段配置土地資源中出現(xiàn)的腐敗尋租等現(xiàn)象。

第三，有利于提高我國土地市場的開發(fā)效率。

目前所實施的土地招拍掛制度為熟地后再招標，由于采取招標、拍賣或掛牌的方式出讓，經(jīng)營者可以從市場上通過競爭拿到“熟地”直接開發(fā)，解決土地的其它相關問題，配套設施也得到合理分配，開發(fā)商只需按照規(guī)劃、設計、施工要求，辦好相關手續(xù)后取得《建設用地批準證書》后，即可進行土地開發(fā)，不但大大縮短了工作時間，還控制了施工成本，提高了土地的開發(fā)效率。

2 土地市場招拍掛制度存在的問題及處理對策

就事實而言，自我國土地市場招拍掛制度實施以來還存在諸多問題，主要表現(xiàn)為以下三個方面最為突出：

第一，人為干擾嚴重，特別是政府人員干預，在土地招標拍賣掛牌前，故意設置地塊的投資風險，提高人為門檻和設置陷阱，隱瞞土地相關信息，為特定的投資者量身定做，讓潛在投資者知難而退；在土地招標拍賣掛牌后，存在政府人員暗箱操作，或出面協(xié)調、或和特定投資者聯(lián)手打壓其它投資者，造成土地市場交易諸多不公平現(xiàn)象，使土地在政府的陽光制度下，將不公正的交易演變?yōu)楣慕灰住?/p>

第二，土地信息不全，嚴重影響潛在需求者的開發(fā)定位，致使大部分投資者無法判斷，因而無法做出合理的資金安排，從而被變相排斥交易。

第三、土地招拍掛的評價過程和標準過于單一，目前以價格作為唯一標準去進行招拍掛，評價過程和標準過于單一導致土地資源沒有得到應有和合理綜合效益。

針對以上三種問題，相應的對策如下：

1）轉變政府職能，建立健全的市場監(jiān)督機制，確保交易的公正性

在土地市場招拍掛制度實施的過程中，對價格進行控制是非常重要的，政府應當轉變政府職能，建立健全的市場監(jiān)督機制，保證土地價格的穩(wěn)定性和土地的全方位綜合開發(fā)，并完善土地的招投標管理機制，讓社會監(jiān)督得以實現(xiàn)。

2）加大土地信息的全方位公示，提高土地社會信息公示專業(yè)化。

在土地市場招拍掛制度實施的過程中，減少政府干預現(xiàn)象就必須加大土地信息的全方位公示，強化土地社會信息公示專業(yè)化，防止非法手段獲得土地，防止土地假招標、假拍賣、假掛牌，促進招拍掛制度的健康發(fā)展。

3）提高政府土地的綜合管理能力，提升和嚴格監(jiān)督評價過程和標準

在土地招拍掛制度實施過程中，政府部門必須采取措施提高管理能力。要善于宏觀調控，保證土地市場的健康發(fā)展；要建立土地出讓制度，促使土地招拍掛制度的完善；并提出完善的招投標管理機制。要采取有針對性的措施制定出土地的評價過程和標準，完善土地配套要求，在價格不變的前提下，可以將承建公共配套設施、承建廉租房、公租房貢獻的大小作為中標的依據(jù)，確定土地招標方法，還要制定合理的底價和最高限價，促進整個宏觀經(jīng)濟的健康發(fā)展。

3 結語

通過以上介紹，我們了解到我國土地市場招拍掛制度的出臺后，有利于規(guī)范土地市場，提高政府管理能力，加快土地的社會的綜合利用，改善社會經(jīng)濟環(huán)境，并且有針對性去約束政府人為干預，提高政府利用市場的管理能力，完善土地供應計劃，并對土地價格進行有效的合理的限制，從而不斷改進并完善土地的招拍掛制度。

【參考文獻】

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