探討我國房地產(chǎn)中存在的稅收問題

孫繼楹

【文章摘要】

在國民經(jīng)濟發(fā)展中一個重要的支柱產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)，它的發(fā)展涉及到國計民生。當前我國房地產(chǎn)存在著多種稅收問題，諸如各環(huán)節(jié)存在不合理的稅負分布、稅制要素存在不合理的規(guī)定、稅收管制的相關(guān)配套措施不健全等問題，對房地產(chǎn)的發(fā)展影響重大。國家需要采取應(yīng)對措施，將稅收杠桿效率充分發(fā)揮出來，促進房地產(chǎn)市場不斷完善體制，為建設(shè)和諧社會與實現(xiàn)中國夢而創(chuàng)造條件。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)；稅收；稅制要素

0 引言

當前我國房地產(chǎn)稅收體系構(gòu)建的征稅階段包括取得土地、開發(fā)房地產(chǎn)、流轉(zhuǎn)及保有，在組織財政收入與調(diào)節(jié)經(jīng)濟發(fā)展等方面起到了積極的作用。但是伴隨我國市場經(jīng)濟在近些年的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了空前的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行的稅制以無法滿足房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的需求，我國房地產(chǎn)日益暴露出一些稅種及稅收體系的弊端。正因如此我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展受到嚴格限制，稅收對房地產(chǎn)經(jīng)濟缺乏有效的調(diào)控，表現(xiàn)出低效調(diào)控的畸形狀態(tài)，所以深化改革房地產(chǎn)稅制勢在必行。

1 清晰認識房地產(chǎn)行業(yè)的地位及稅收調(diào)控的作用

1.1保持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展需要正確的心態(tài)

自本世紀初以來，在國民經(jīng)濟發(fā)展中房地產(chǎn)行業(yè)就被確認為支柱產(chǎn)業(yè)，從中央到地方政府一直都非常重視其特殊性的地位。然而這些年伴隨房地產(chǎn)行業(yè)過度膨脹式的發(fā)展也帶來了大量的負面作用，違法用地在許多政府行為中屢見不鮮；房地產(chǎn)行業(yè)過度膨脹式的發(fā)展逐漸加劇了資源環(huán)境、土地與人口之間的沖突；過快上漲的房價加劇了不公平的收入分配，產(chǎn)生了一些不和諧與不穩(wěn)定的因素；人們在其他方面的必要消費被高房價逐漸擠壓，其他方面的消費空間不斷縮小，不利于促進消費與擴大內(nèi)需；地方政府財政收入過度依賴房地產(chǎn)，導(dǎo)致其他產(chǎn)業(yè)的土地、資本被擠出，忽視了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，所以不利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)升級與調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，使經(jīng)濟發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型受到嚴重制約；大多數(shù)情況下地方政府是最終推行中央調(diào)控政策的執(zhí)行者，然而地方政府過度依賴房地產(chǎn)和土地收入，使得它們無暇顧及保障性住房的建設(shè)，也無心對高房價進行抑制，這往往是造就宏觀調(diào)控失靈的潛在原因。所以必須清晰認識房地產(chǎn)行業(yè)的地位，房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展模式絕對不是急速膨脹的房價與獨占鰲頭的房地產(chǎn)行業(yè)，必須從本質(zhì)上清晰認識這一局面。

1.2建立有效機制促使稅收調(diào)控改進方式

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，并且對土地具有高度的依賴性，這就決定了調(diào)控房地產(chǎn)市場必須使用貨幣政策與土地政策，這兩個政策是非常重要的調(diào)控方式，稅收調(diào)控只能當作一種輔助的調(diào)控方式，過于依賴則無益，稅收體系的穩(wěn)定持續(xù)性將更有助于促進房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。在房地產(chǎn)市場經(jīng)常使用的調(diào)控政策中，擁有顯著優(yōu)勢的就是稅收調(diào)控。相對于一刀切的信貸、金融等政策性調(diào)控，稅收政策往往偏重的是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。所以盡管稅收調(diào)控僅僅作為一種輔助性的調(diào)控方式，但其在房地產(chǎn)中的調(diào)控作用已日益凸顯。但從稅收調(diào)控的角度來看，目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的一個主要的稅收政策弊端，就是沒有一個稅收調(diào)控政策是立足于房地產(chǎn)長遠的、戰(zhàn)略性的發(fā)展角度。

2 我國房地產(chǎn)行業(yè)中存在的稅收問題

2.1各階段存在不合理的稅負分布

房地產(chǎn)的稅收主要分布在其經(jīng)營、開發(fā)及保有這三個階段。開發(fā)商在經(jīng)營階段需納稅的稅種包括營業(yè)稅、契稅寄土地增值稅；在開發(fā)階段需納稅的稅種包括營業(yè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、城建稅及教育費附加、企業(yè)所得稅；在保有階段需納稅的稅種包括房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。從當前我國房產(chǎn)稅政策的角度看，一般是不銷售不出租則不需征稅，一旦發(fā)生銷售、出租的行為則多種稅種累繳。同時我國當前實行的稅制對對開發(fā)交易中的房地產(chǎn)征收稅收較高，而對保有階段中的房地產(chǎn)不但設(shè)置的稅種稅率偏低，并且擁有大范圍的免稅，優(yōu)惠的稅收政策偏多，這就使房地產(chǎn)在保有階段的整體稅負偏低。大部分西方發(fā)達國家與我國相比，在交易階段稅費的征收比例偏低，西方發(fā)達國家健全的二手房流轉(zhuǎn)市場的前提就是擁有低稅率的交易階段。正因為我國房地產(chǎn)在保有階段稅負較輕、稅種偏少，并且在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)階段的稅負較重，這對二手房市場起到抑制作用，導(dǎo)致近些年投機行為在房地產(chǎn)市場盛行，房價泡沫化現(xiàn)象嚴重。國家不參與分配房地產(chǎn)保有階段的價值升值部分，就難以調(diào)節(jié)擁有大量房產(chǎn)視為資產(chǎn)增值的行為，進而難以優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源，導(dǎo)致浪費了大量的房地產(chǎn)資源。

2.2稅制要素存在不合理的規(guī)定

稅制要素就是對各個稅種的明確細化規(guī)定，稅制要素存在不合理的規(guī)定，就會使稅收職能發(fā)揮的作用受到阻礙，稅制要素存在的不合理方面體現(xiàn)在：一是狹窄的征稅范圍。城鎮(zhèn)土地使用稅與房產(chǎn)稅主要是針對城鎮(zhèn)及工礦區(qū)的經(jīng)營性土地、房產(chǎn)征稅。經(jīng)過近三十年推進工業(yè)化和改革發(fā)展，農(nóng)村居民迅速擴張了房產(chǎn)規(guī)模，質(zhì)量在逐步攀升，并且大量涌現(xiàn)出生產(chǎn)經(jīng)營性用房。所以把數(shù)量龐大的農(nóng)村排除在征稅范圍之外，導(dǎo)致房產(chǎn)稅收入的穩(wěn)定稅源大量流失。除此之外，從國際房地產(chǎn)市場設(shè)置的稅收體系來看，大部分國家對在海外擁有房產(chǎn)的納稅人也征稅，然而我國對在海外擁有房產(chǎn)的本國居民尚未規(guī)定納稅問題，進而導(dǎo)致國家對這部分納稅人的財產(chǎn)開征稅收的權(quán)力。二是不科學(xué)的計稅依據(jù)。我國房地產(chǎn)稅收當前實行的計稅依據(jù)可分為兩種：按照房產(chǎn)計稅價值進行征稅、按照房產(chǎn)租金收入進行征稅。但是伴隨時間的不斷推移房產(chǎn)市場價值在漸漸攀升，房產(chǎn)計稅價值的原值與市場的實際價格存在逐步變大的偏差，房產(chǎn)稅則不能依據(jù)房產(chǎn)增值而提高，所以對財富分配差距難以發(fā)揮有效的調(diào)節(jié)功能。三是不合理的稅率設(shè)計。當前房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)階段，土地增值稅實行的是超額累進稅率，其稅率大大超過其他國家。過高的土地增值稅稅率會引發(fā)一些問題，例如繳納稅費的機會成本提高將導(dǎo)致嚴重的逃稅現(xiàn)象、稅收征管增加了成本使決策者原有的調(diào)節(jié)目的被歪曲。

2.3稅收征管的相關(guān)措施不健全

當前我國不完善的財產(chǎn)登記制度，特別是私有財產(chǎn)登記制的嚴重缺乏，導(dǎo)致征管信息來源不通暢，存在房地產(chǎn)不予登記注冊進行私下交易的現(xiàn)象，將國有財產(chǎn)轉(zhuǎn)變成自有財產(chǎn)的違法行為，使得國有房地產(chǎn)出現(xiàn)大量流失情況，稅收征管力度嚴重受限。并且與房地產(chǎn)稅收相關(guān)的稅收評稅政策和價格評估制度缺乏完善。我國評估房地產(chǎn)的政策法規(guī)、機構(gòu)及相關(guān)評估人員素質(zhì)等難以滿足征管稅收的需求。

3 我國房地產(chǎn)行業(yè)完善稅收政策應(yīng)采取的措施

3.1房地產(chǎn)優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)

從房地產(chǎn)稅制完善結(jié)構(gòu)的目標來看，一是應(yīng)該在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營交易及保有三個階段都征稅，全面體現(xiàn)出調(diào)節(jié)原則；二是要合理搭配三個階段的稅收，并且學(xué)習(xí)國外的稅費體系，對保有階段的稅收要加大比重，這反應(yīng)出重點調(diào)節(jié)原則。這方面取決于房地產(chǎn)自身的特殊性，由于保有階段是房地產(chǎn)的最終階段，這一階段房地產(chǎn)的價值能充分體現(xiàn)出來。就當前我國稅費體系的狀況而言，一是要將現(xiàn)行不合法、不合理的收費取消，主要有大多數(shù)政府性基金和管理性收費；二是對收費進行合理性規(guī)范，將體現(xiàn)不出政府行為的實施服務(wù)與提供產(chǎn)品的收費變成經(jīng)營性收費，經(jīng)營性收費是依據(jù)“誰受益誰繳稅”的原則；三是將一些從本質(zhì)上具有稅收特性的收費轉(zhuǎn)變成稅收，使稅收調(diào)節(jié)擴大范圍，進而使稅收調(diào)控力得到增強。政府應(yīng)將在房地產(chǎn)開發(fā)階段減輕或取消不合理的收費視為重點，從而達到減稅清費，在開發(fā)階段減少行政收費的目標，這是當前我國房地產(chǎn)進行調(diào)控的一項重要任務(wù)。

3.2改革房地產(chǎn)稅制要素及稅種

一是適時推進遺產(chǎn)稅的開征。就國外的稅收實踐而言，在社會政治經(jīng)濟發(fā)展中遺產(chǎn)有著積極的推動作用。開證遺產(chǎn)稅講有效彌補稅收調(diào)節(jié)在房地產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的缺位。開證遺產(chǎn)稅對個人所得稅的繳納有利，有助于財富調(diào)節(jié)分配，推動社會公平。就我國當前征管稅收的水平而言，應(yīng)該實行總遺產(chǎn)稅制，就是對逝者留下的所有遺產(chǎn)進行征稅，遺產(chǎn)的具體分配方向不需考慮，這就有助于監(jiān)控稅源，也有助于稅收征管成本得到降低。二是房地產(chǎn)消費稅的開征。那些購買別墅和高檔住房的消費者是房地產(chǎn)消費稅的具體征稅對象。對消費結(jié)構(gòu)進行調(diào)整是此稅開征的主要目的，以便對人們的消費方向進行引導(dǎo)，同時對房地產(chǎn)開發(fā)商的投資方向進行引導(dǎo)，使房地產(chǎn)合理配置品種構(gòu)成。三是物業(yè)稅的開征。將城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅進行合并，開征物業(yè)稅。它是對房屋與土地等不動產(chǎn)在保有階段的價值增值進行征稅的一個稅種，西方國家對房地產(chǎn)保有階段改革稅制的方向是統(tǒng)一征收物業(yè)稅。

3.3對住房信息系統(tǒng)進行不斷的完善

我們對房地產(chǎn)進行稅制改革，就需要對稅負結(jié)構(gòu)進行完善，這就需要做好必要的前期準備工作。建立住房信息系統(tǒng)是不可或缺的，住房信息系統(tǒng)的不斷完善有助于對計稅依據(jù)的合理確定，對房地產(chǎn)科學(xué)評估市場價值，對房地產(chǎn)市場的供需進行充分了解，有助于稅收杠桿發(fā)揮有效的宏觀調(diào)控作用。不斷發(fā)展的網(wǎng)絡(luò)化管理與電信技術(shù)，為我國住房信息系統(tǒng)進行不斷的完善提供了重要的途徑，我們需要善于運用現(xiàn)有的技術(shù)為我國房地產(chǎn)稅制的不斷完善提供服務(wù)。

4 結(jié)論

綜上所述，不但在國際上稅收是調(diào)控房地產(chǎn)市場的一個重要方式，我國在以往調(diào)控房地產(chǎn)的過程中它也起到了明顯的作用。在很多西方國家，實施物業(yè)稅可以對炒房現(xiàn)象進行有效的抑制，并成為地方政府可靠的財政收入來源。實踐證明稅收杠桿的合理運用能夠在調(diào)控房地產(chǎn)中取得較好的效果。這就需要我們推動房地產(chǎn)優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)、改革房地產(chǎn)稅制要素及稅種、對住房信息系統(tǒng)進行不斷的完善，為房價回歸理性和健康發(fā)展房地產(chǎn)市場創(chuàng)造條件。

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