宋喆 張華 馬紅燕

摘要：近年來，隨著西安市經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，城市居民的生活水平也有了顯著的提高，住房條件也得到了明顯改善。但是處于弱勢地位的城市中低收入家庭住房問題依然嚴(yán)峻，因此本文正是針對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行相關(guān)研究。

關(guān)鍵詞：西安市 中低收入家庭 經(jīng)濟(jì)適用房

為了有效緩解城市中低收入家庭住房保障問題，西安市自1998年起開始實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房政策，并取得了較為顯著的成績，但是西安市經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施過程中依然存在許多問題。與沿海城市及一線城市相比，由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約，城市中低收入家庭數(shù)量較多，在當(dāng)前房價(jià)不斷攀升的形勢下，城市中低收入家庭住房問題日益突顯。因此研究西安市經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)切實(shí)解決西安市中低收入家庭的住房問題以及確保經(jīng)濟(jì)適用房政策的順利實(shí)施都具有實(shí)用價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

1 西安市經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展現(xiàn)狀

響應(yīng)國家大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的號(hào)召，西安市政府于1998年開始啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房工作，并陸續(xù)提出了一系列適合本地特色的經(jīng)濟(jì)適用房政策和具體措施。首先在2000年正式出臺(tái)了《西安市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》。該《辦法》為經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的起步提供了很多的政策支持，比如土地政策、稅費(fèi)政策、價(jià)格政策等。但是該辦法在實(shí)際的實(shí)施工程中，逐漸顯現(xiàn)出一些問題，比如房價(jià)過高、房屋面積過大等，針對(duì)這些問題政府又出臺(tái)了相應(yīng)的《西安市經(jīng)濟(jì)適用住房銷售審定程序》，明文規(guī)定了購買人購房資格和面積等。之后在2005年西安市政府頒布了一部針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房管理的規(guī)章制度，該制度對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行了一個(gè)全面的限定，包括項(xiàng)目的價(jià)格、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、申請(qǐng)人范圍等。此后在2006年西安市又出臺(tái)了新的《西安市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，后又分別在2007 年和2009年發(fā)布了《西安市經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施細(xì)則》、《關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)屬登記及交易有關(guān)問題的通知》等相關(guān)意見。這些政策及辦法對(duì)于推動(dòng)西安市經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展起到了重要作用。

同時(shí)在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)方面，從1998年到2012年期間西安市一直都在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，市政府對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的投入力度較大，經(jīng)濟(jì)適用房在此期間發(fā)展較快。例如僅2009年用于經(jīng)適房建設(shè)資金就達(dá)21億。至2011年西安市的經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)達(dá)到了150萬平米左右，開工建設(shè)面積同2010年相比增長了近140%，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量也大幅度增加。2012年西安市共建成浐灞新城四期、圣和家園二期、陽光北郡等共計(jì)約8081套經(jīng)適房，并且開工建設(shè)蔚藍(lán)小城、灞橋區(qū)的教師新村三期、、長安星園及鴻雁小區(qū)等一些新經(jīng)適房。

總體來說，西安市經(jīng)濟(jì)適用房政策自實(shí)施以來，已經(jīng)幫助很多城市中低收入家庭解決了住房難的問題，在西安市住房保障方面、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了重要的積極作用。

2 當(dāng)前西安市經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展中存在的問題

2.1 供應(yīng)量不足，供需矛盾明顯 據(jù)有關(guān)部門調(diào)查結(jié)果顯示，西安市經(jīng)濟(jì)適用房的市場剛性需求一直很大，并且以每年至少200萬平方米的速度遞增，但從1998至今已建成經(jīng)適房面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了增加的需求。同時(shí)不少開發(fā)商取得建設(shè)用地后并不用于建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，而是進(jìn)行商品房開發(fā)項(xiàng)目，比如旭景名園、世家星城、明德門小區(qū)二期等，如此更加劇了供需矛盾。此外，西安市每年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)面積只占全市房地產(chǎn)竣工面積約10%，低于全國水平5%。在未來的5年內(nèi)，西安市要想滿足人們對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求，至少每年應(yīng)增建500萬平米的經(jīng)濟(jì)適用房。

2.2 價(jià)格偏高，保障對(duì)象無力購買 據(jù)調(diào)查，目前西安市場上在售經(jīng)適房項(xiàng)目均價(jià)約3500元/每平米，而目前西安市低收入家庭年平均收入不到5萬?？上攵F(xiàn)實(shí)情況是西安市低收入家庭根本買不起經(jīng)濟(jì)適用房。因此即使政府在大力投入興建經(jīng)適房，但由于低收入家庭購買力不足，其根本無法享受到這一政策帶來的福利。此外查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段的西安經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格是建立在家庭年收入30000元的參數(shù)上制定的，如此一來很多中低收入家庭還是沒有能力購買，這樣中低收入家庭的住房問題依然存在。

2.3 面積超標(biāo)現(xiàn)象嚴(yán)重 根據(jù)西安市相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)適房以小區(qū)為單位戶均套型建筑面積不超過80平米，小套住房面積控制在60平米左右，最大套型建筑面積不得超過120平米。但是在實(shí)際過程中，很多在售或已售的經(jīng)適房項(xiàng)目建筑面積都超過100平米，甚至個(gè)別項(xiàng)目還存在超過200平米的超大戶型。如西安市百花園經(jīng)適房項(xiàng)目，還存在分別為250和356平米的躍層戶型。這種建筑面積失控現(xiàn)象，只會(huì)導(dǎo)致房價(jià)過高，使中低收入購買者根本無力承擔(dān)，從而將迫切需要經(jīng)適房的中低收入群體擠出購買行列。

2.4 保障對(duì)象界定困難 衡量是否具有購買經(jīng)濟(jì)適用房資格的一個(gè)重要指標(biāo)就是家庭收入水平，而目前政府管理部門在審核申請(qǐng)人收入證明時(shí)，很難根據(jù)工資表中數(shù)字判斷其是否具有購買資格。因?yàn)榫用裼懈鞣N不同收入渠道，因此家庭年收入就無法準(zhǔn)確確定，那么在審核申請(qǐng)者收入時(shí)，難免會(huì)出現(xiàn)機(jī)會(huì)主義行為，出現(xiàn)造假騙購現(xiàn)象，從而讓很多不具備資格的人有機(jī)可乘，而有需要的人無法享受到此項(xiàng)福利，同時(shí)還給政府相關(guān)部門造成很大麻煩。

2.5 區(qū)位不佳，配套設(shè)施不完善 目前，西安市大多數(shù)在建與已建的經(jīng)適房，多集中在西安三環(huán)及以外，并且由于市政基礎(chǔ)配套設(shè)施不能及時(shí)到位，在交通、生活、教育和醫(yī)療等方面給居住在這里的居民帶來極大不便，增加了居民的生活成本，從而降低了生活品質(zhì)。

3 完善西安市經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展的建議

3.1 加大資金投入，增加政策性土地供應(yīng) 政府應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)中扮演“主導(dǎo)者”的角色，是資金的主要提供者。政府應(yīng)仍然繼續(xù)加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的資金投入，同時(shí)對(duì)資金進(jìn)行專項(xiàng)管理、保證?？顚Ｓ貌?shí)時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)督以保障資金的有效使用。用于經(jīng)適房建設(shè)的土地是經(jīng)適房建設(shè)的關(guān)鍵要素之一，為了最大限度解決數(shù)量巨大的中低收入家庭住房困難問題，政府必須增加用于建設(shè)保障性住房的土地供應(yīng)，要依據(jù)已制定的保障性住房建設(shè)用地規(guī)劃，制定每年度的用地供應(yīng)計(jì)劃，切實(shí)落實(shí)用于經(jīng)適房建設(shè)的地塊，增加用于經(jīng)適房建設(shè)的政策性土地供應(yīng)量。

3.2 嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格 通過政府主導(dǎo)，多方面監(jiān)管，以確保經(jīng)適房的價(jià)格最低，而使得中低收入家庭能切實(shí)獲得合理價(jià)格的住房。首先必須改革現(xiàn)有的開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)模式為政府主導(dǎo)模式，盡可能減少開發(fā)企業(yè)尋租的空間。其次經(jīng)適房的銷售價(jià)格及浮動(dòng)幅度，應(yīng)由有定價(jià)權(quán)的價(jià)格主管部門會(huì)同住房主管部門，依據(jù)公共住房價(jià)格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民收入水平的基礎(chǔ)上確定并向社會(huì)公布，使其能夠更有效的滿足更多城市中低收入家庭的住房需求。

3.3 嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房戶型面積 政府應(yīng)按照今年國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法的規(guī)定，嚴(yán)格將經(jīng)濟(jì)適用住房戶型面積控制在國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下。如發(fā)現(xiàn)在建設(shè)過程中，不按照在政府相關(guān)部門備案面積進(jìn)行施工的，應(yīng)加大懲戒力度。

3.4 建立個(gè)人信用與申報(bào)系統(tǒng) 首先政府應(yīng)建立與本地區(qū)相適應(yīng)的個(gè)人信用制度，可以此減少政府部門的統(tǒng)計(jì)審查等繁瑣工作，更好的降低政府部門的管理成本，同時(shí)提高工作效率，此外此舉還有助于申購對(duì)象的明確界定。其次建立個(gè)人收入申報(bào)制度，可以考慮結(jié)合當(dāng)前戶籍制度的改革，逐步從臨時(shí)申報(bào)制度向正式申報(bào)制度過渡。在建立個(gè)人收入申報(bào)制度的過程中，應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)測居民的隱形收入，將勞務(wù)收入與資產(chǎn)性收益結(jié)合起來考慮，從而更好地為保障對(duì)象服務(wù)。

3.5 注重經(jīng)濟(jì)適用房的選址及配套設(shè)施建設(shè) 由于經(jīng)適房項(xiàng)目建設(shè)用地采取行政無償劃撥方式，政府不能從中得到相應(yīng)收益，加之政府財(cái)政承擔(dān)拆遷成本，因此經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目選址應(yīng)注重降低土地使用成本。但同時(shí)也應(yīng)注意要尊重消費(fèi)者需求，應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者的實(shí)際情況來選擇適當(dāng)?shù)慕ㄔO(shè)區(qū)位，不能為了降低房價(jià)而把住房建設(shè)在過分偏遠(yuǎn)地段，否則已建成的經(jīng)適房項(xiàng)目就可能出現(xiàn)空置形成一種浪費(fèi)。需要注意的是這里所說的合適地理位置并不是單純指距離市中心的遠(yuǎn)近，還應(yīng)注意各種基礎(chǔ)配套設(shè)施是否完備，從而使經(jīng)適房無論是從生活享受角度，還是從經(jīng)濟(jì)角度來講，都能為老百姓所接受。

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作者簡介：宋喆（1979-），男，河南人，教師，講師，研究方向：經(jīng)濟(jì)管理。