◎ 文/馬偉 王慶金 李思宏

新型城鎮(zhèn)化視角下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向

◎ 文/馬偉 王慶金 李思宏

黨的十八大以后，中央提出推進(jìn)“新型城鎮(zhèn)化”建設(shè)的要求，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來講，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的載體，是為城鎮(zhèn)化服務(wù)的，其發(fā)展需要與城鎮(zhèn)化的發(fā)展相協(xié)調(diào)，互相促進(jìn)，和諧共贏。

城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵及與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系

1.城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵

城鎮(zhèn)化是指農(nóng)村人口不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，第二、三產(chǎn)業(yè)不斷向城鎮(zhèn)聚集，使城鎮(zhèn)數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒壤粩嘣黾拥囊环N歷史過程。城鎮(zhèn)化的過程也是各個(gè)國家在實(shí)現(xiàn)工業(yè)化、現(xiàn)代化過程中經(jīng)歷社會(huì)變遷的一種反映。城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵主要包括人口變化、經(jīng)濟(jì)變化、空間變化和社會(huì)變化4個(gè)方面。其中人口變化和空間變化是城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)，而經(jīng)濟(jì)變化和社會(huì)變化是城鎮(zhèn)化的核心。

人口變化是指人口由農(nóng)村向城鎮(zhèn)集中的過程，具體表現(xiàn)為農(nóng)村人口逐漸減少，城鎮(zhèn)人口數(shù)量不斷增加。

經(jīng)濟(jì)變化是指農(nóng)業(yè)從業(yè)人員不斷減少，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值占總產(chǎn)值的比重不斷下降，工業(yè)產(chǎn)值不斷增加。

空間變化是指現(xiàn)有城市的擴(kuò)大和農(nóng)村向城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變，城市空間的擴(kuò)大，尤其在城鄉(xiāng)結(jié)合部表現(xiàn)得更為突出。

社會(huì)變化是指城市生活方式、消費(fèi)方式和思維方式的傳播和擴(kuò)散。

2.城鎮(zhèn)化對(duì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用

（1）城鎮(zhèn)化有利于拉動(dòng)投資需求。農(nóng)村人口進(jìn)城后，城市不僅需要滿足其住房需求，還要滿足其生活和發(fā)展空間的需求；既要有水、電、暖、交通、學(xué)校、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、市政工程建設(shè)、有住宅房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)，還要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，滿足新增人口的就業(yè)需求。

（2）城鎮(zhèn)化有利于增加收入，拉動(dòng)消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需。隨著城鎮(zhèn)化水平地不斷提高和城鎮(zhèn)人口的增加，城鎮(zhèn)人口對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求量也會(huì)同步增加，這將有利于農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，有利于增加農(nóng)民的收入與消費(fèi)。

（3）城鎮(zhèn)化有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。其一，城鎮(zhèn)化可促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚。隨著人口、技術(shù)、資本等因素不斷向城鎮(zhèn)聚集，帶動(dòng)城鎮(zhèn)市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。其二，推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。城鎮(zhèn)化發(fā)展不僅能夠推動(dòng)以教育、醫(yī)療、社保等為主要內(nèi)容的公共服務(wù)發(fā)展，也能夠推動(dòng)以商貿(mào)、餐飲、旅游等為主的消費(fèi)型服務(wù)業(yè)和以金融、保險(xiǎn)、物流等為主的生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

（4）城鎮(zhèn)化有利于集約化利用土地。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，保障用地需求的根本出路在于節(jié)約、集約用地，提高城鎮(zhèn)化建設(shè)土地利用率，在有限的土地上產(chǎn)出最大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

（5）城鎮(zhèn)化有利于縮小城鄉(xiāng)之間的差距和差別。新型城鎮(zhèn)化在注重城市開發(fā)建設(shè)和功能完善的同時(shí)，更加重視農(nóng)村地區(qū)的基本生產(chǎn)和生活條件的改善，合理引導(dǎo)人口、資金和技術(shù)等要素主要流向，加大工業(yè)化、城鎮(zhèn)化對(duì)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的推動(dòng)，著力縮小城鄉(xiāng)收入、生活水平和基本公共服務(wù)等方面的差距，加快實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和一體化發(fā)展。

3.新型城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系

（1）城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展是機(jī)遇。按每年城鎮(zhèn)化率為1%計(jì)算，每年約有1400萬人口由農(nóng)村進(jìn)入城市，以每人30平方米居住條件計(jì)算，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)每年需要新增加4.2億平方米住房，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)巨大的機(jī)遇。

新型城鎮(zhèn)化是以人為核心的城鎮(zhèn)化，不但要讓農(nóng)民進(jìn)的來、留的下，更重要的是讓他們發(fā)展起來、富裕起來。農(nóng)民進(jìn)城“留的下”需要有與之相對(duì)應(yīng)的住房與配套的交通、教育、娛樂等服務(wù)設(shè)施；尤其需要有相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)與工作機(jī)會(huì)，滿足他們的收入、住房和發(fā)展需求。住房配套和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的載體，城鎮(zhèn)化的發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提升了城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間。

（2）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)城鎮(zhèn)化建設(shè)也具有反作用。一方面，如果在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)導(dǎo)致房?jī)r(jià)過高，超過城鎮(zhèn)新市民的承受能力，一部分新市民進(jìn)來但住不下，將會(huì)影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程；另一方面，高房?jī)r(jià)也會(huì)造成新市民購買力下降而導(dǎo)致內(nèi)需減少，最終減緩城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議

1.系統(tǒng)規(guī)劃城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展

在推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)方面，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，而且是為城鎮(zhèn)化建設(shè)服務(wù)的。城鎮(zhèn)化是發(fā)展經(jīng)濟(jì)的最大引擎，房地產(chǎn)業(yè)需要與城鎮(zhèn)化建設(shè)同步，既要與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平協(xié)調(diào)，又要與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)，既要為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供平臺(tái)，又要解決居民的住房問題。

2.保障房與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展

目前保障房建設(shè)還停留在如何解決城市低收入人群的住房問題上，沒有涉及農(nóng)民工住房問題。隨著城鎮(zhèn)化水平地不斷提高，大量的農(nóng)村人口進(jìn)城，且這些新進(jìn)入人員收入水平普遍不高，需要政府解決住房問題。目前我國不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高低不一，要依據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、居民的收入和對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力，制定不同的保障房標(biāo)準(zhǔn)和保障房與商品房之間的比例；政府要通過稅制改革，解決土地財(cái)政的問題，通過增加保障房建設(shè)，解決低收入人群住房問題，減少由此引發(fā)的社會(huì)矛盾。

3.集約化利用土地，減少土地浪費(fèi)

隨著政府推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的提速，城鎮(zhèn)化需要房地產(chǎn)業(yè)提供大量的住宅和城市配套設(shè)施。不僅僅是住宅地產(chǎn)，而且也會(huì)帶動(dòng)工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，這些地產(chǎn)的發(fā)展需要大量的土地來支撐。因此，需要政府制定政策將現(xiàn)有土地改造，提供容積率等指標(biāo)，集約化利用土地，減少土地資源的浪費(fèi)。

4.加強(qiáng)新農(nóng)村城鎮(zhèn)化建設(shè)

城鎮(zhèn)化建設(shè)不僅要吸引農(nóng)民進(jìn)城，而且要促進(jìn)農(nóng)村的發(fā)展，推進(jìn)農(nóng)村的城鎮(zhèn)化。如推進(jìn)城市人口到農(nóng)村去，給農(nóng)村帶去資金、技術(shù)和先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化。

5.提升政府對(duì)新城鎮(zhèn)化綜合規(guī)劃能力

城鎮(zhèn)化建設(shè)對(duì)地方政府的綜合規(guī)劃能力提出了更高的要求，城市總體規(guī)劃既要滿足近期城鎮(zhèn)化發(fā)展的需要，又要滿足城鎮(zhèn)化長(zhǎng)期發(fā)展的需要。結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用窬幼∏闆r、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求情況，政府要編制好城鎮(zhèn)化建設(shè)規(guī)劃，采用“系統(tǒng)規(guī)劃、分步實(shí)施、重點(diǎn)突破”的方針，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

6.提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與城鎮(zhèn)化的互動(dòng)協(xié)同能力

城鎮(zhèn)化不是房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)業(yè)參與城鎮(zhèn)化建設(shè)，需要根據(jù)城鎮(zhèn)化的要求調(diào)整企業(yè)的開發(fā)模式、業(yè)務(wù)布局和產(chǎn)品線。在參與城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，開發(fā)企業(yè)在追逐利益的同時(shí)，也要考慮社會(huì)效益和環(huán)境效益，增加自身的社會(huì)責(zé)任感，讓有限的資源最大化利用，在建筑上多采用綠化、低碳、節(jié)能、環(huán)保的產(chǎn)品。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身創(chuàng)新能力強(qiáng)、地方資源結(jié)合度高的特點(diǎn)，結(jié)合自身狀況進(jìn)行轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，通過轉(zhuǎn)換思維方式，以高科技、文化創(chuàng)意、旅游度假、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以房地產(chǎn)業(yè)作為平臺(tái)，跨界整合資源，做好服務(wù)和運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)造出房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化互動(dòng)發(fā)展的新模式，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

*本文是國家軟科學(xué)基金項(xiàng)目（編號(hào)：2013GXQ4D169）的階段性成果

（作者單位：馬偉，北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院；王慶金，青島大學(xué)商學(xué)院；李思宏，濰坊學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）

編輯：張涵