◎ 文/覃麗華

“營改增”對房地產企業(yè)的影響及對策

◎ 文/覃麗華

近年來國家出臺了相關稅收改變政策，營業(yè)稅改為增值稅（簡稱為“營改增”），這一稅收政策對于房地產企業(yè)的會計管理以及財務管理工作有很大的影響。為了減輕企業(yè)稅負，進一步提高企業(yè)經(jīng)營效益，促進房地產行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展，本文主要分析了“營改增”政策對于房地產企業(yè)的影響，并且探討了相應的應對對策。

房地產企業(yè)；“營改增”政策；影響分析；對策

在市場經(jīng)濟體制改革不斷深入，以及全球經(jīng)濟一體化不斷發(fā)展的背景形勢下，營業(yè)稅、增值稅的區(qū)分并不能完全適應新社會形勢發(fā)展，常常會在征收過程中出現(xiàn)重復征收等情況，不利于我國國民經(jīng)濟的發(fā)展，因此非常有必要進行兩稅改革。為了構建一套合理、完善的稅收系統(tǒng)，積極推動整改經(jīng)濟構造，建立健全的稅務制度，有效預防重復征稅，我國在2012年1月1日積極開展了“營改增”試點工作，后來在2013年1月1日開始在全國范圍內已經(jīng)普及該項政策。房地產行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產業(yè)，也是營業(yè)稅繳付的關鍵領域，“營改增”政策無疑會給房地產企業(yè)帶來很多影響。

一、“營改增”政策對于房地產企業(yè)的影響分析

（一）“營改增”對于房地產企業(yè)未來開發(fā)成本的影響

一般情況下，建安成本主要就是房地產企業(yè)開發(fā)成本，建筑施工企業(yè)必須選擇具備一定資歷的建筑企業(yè)，因此建筑施工企業(yè)作為房地產開發(fā)成本的主要主體自然也就成為了“營改增”后被關注的重點對象。根據(jù)當前“營改增”試點情況分析，在實施“營改增”后，建筑施工企業(yè)的使用稅率是11％，這樣會大大提高建筑施工企業(yè)稅負。但是結合稅負轉嫁理論分析，建筑施工企業(yè)稅負增加，也會相應的增加房地產企業(yè)建安成本。具體原因包括以下幾點：

1.施工原料

建筑施工企業(yè)購買的原料品種有多種，但是可以得到增值稅專業(yè)發(fā)票的只有一些大頭材料（如水泥、鋼筋等），而其他零散原料雖然價值相對比較低，但是用途相當廣泛。而原料的供應商一般都是小范疇納稅人、五金店鋪、私營工商戶等，很多供應商都是根據(jù)固定稅款額進行納稅，一旦銷售完營銷原料后并不出具增值稅的專業(yè)發(fā)票，這樣就無法有效扣減建筑公司增值稅進項稅款額度，進而增加應納稅數(shù)額，增加企業(yè)稅負。

2.稅務策略

由于稅務策略等相關因素增加了企業(yè)稅負。一般情況下，建筑施工企業(yè)在施工過程中常常會應用到商品混凝土、泥土、砂石、自來水、石頭等生產建筑原料。但是按照增值稅策略，以上這些生產原料應該繳付的增值稅應該根據(jù)6％稅率進行核算，建筑施工企業(yè)即可獲得增值稅的專業(yè)發(fā)票（可以進行扣減），但是進項稅額明顯大于銷項稅額，這樣會使建筑施工企業(yè)稅負大大增加。

3.人力資源成本

建筑施工企業(yè)需要很多人力資源，因此在整個工程造價中，人工成本支出會占到30％左右，企業(yè)勞動費用支出的收繳額度相對較高，無法扣減人力資源成本增值稅進項稅，這樣會明顯增加建筑施工企業(yè)稅負。

4.機械設施出租

實施“營改增”政策后，建筑施工企業(yè)的很多機械設施的稅負明顯增加，企業(yè)投入成本一直處于較高的水平，這樣會在很大程度上增加房地產企業(yè)開發(fā)成本。

（二）“營改增”對于房地產企業(yè)稅負的影響

在流通稅中，營業(yè)稅和增值稅是兩種非常重要的稅務種類，但是由于稅務規(guī)劃上的區(qū)別，營業(yè)稅和增值稅分別被劃分為價內稅、價外稅。營業(yè)稅繳納主要是按照企業(yè)所有業(yè)務收入根據(jù)某一個合適的稅率進行納稅核算，同時隨著產品的流通再繳付相應的稅款。而增值稅的計稅主要是按照企業(yè)的增值額進行計稅，主要采用的是稅款扣減體制，也就是扣減以往板塊的納稅額，這樣就可以盡可能避免征收稅款重復的現(xiàn)象發(fā)生。

“營改增”政策會導致房地產企業(yè)開發(fā)成本一直處于一個相對較高的水平，由于增值稅的特點是可以進行扣減，如果在建筑施工企業(yè)或者其他類型企業(yè)中取得的發(fā)票都是專業(yè)的增值稅發(fā)票的話，立足于純稅務知識的層面上分析，這樣可以減少房地產企業(yè)稅負。以下筆者針對某房地產企業(yè)整體稅負情況在實施“營改增”前后的情況進行對比分析。

某地區(qū)房地產企業(yè)出售一棟辦公樓，預期的總收入額是10000萬元左右，這棟辦公樓的實際支出主要包括以下幾個部分，1500萬元是直接計入當期損益的一切費用，1000萬元主要是土地轉讓金以及其他的一些投入，4000萬元主要是房地產開發(fā)成本，其中3500萬元主要是增值稅專門發(fā)票（可以獲得11％可扣減稅率），還有另外500萬元主要是增值稅專門發(fā)票（可以獲得6％可扣減稅率）。這家房地產公司所在區(qū)域政府做出的規(guī)定是：根據(jù)11％稅率處置增值稅銷項稅，而土地增值稅核算的其他類房地產開發(fā)支出的扣減比是10％。因此，該房地產公司實施“營改增”前的總稅負為：堤防費（9萬）、城建稅（35萬）、教育費附加（25萬）、營業(yè)稅（500萬）。土地增值稅核算中，土地增值稅是882萬元，增值額是2940萬元，公司所得稅是512.25萬元。最后計算所得的總稅負是1963.25萬元，而總稅負比率為19.63％。

實施“營改增”政策后這個房地產企業(yè)的稅負計算結果如下：堤防費（8.1萬）、城建稅（43.11萬）、教育費附加（30.79萬）、增值稅銷項稅（990.99萬）、增值稅進項稅（375.16萬）、應繳納增值稅（615.83萬）。土地增值稅核算中，土地增值稅是545.78萬元，增值比率是25.3％，增值數(shù)額是1819.27萬元，公司所得稅是470.31萬元。最后計算所得的總稅負是1713.92萬元，而總稅負比率為0.61％。

通過以上計算結果分析可知，房地產公司在實施“營改增”政策后總稅負顯著減少，雖然稅負減少比率相對較小，但是日后關于“營改增”策略會慢慢健全，也會逐漸完善整體的增值稅扣減系統(tǒng)，這樣會持續(xù)降低房地產稅負，從而減少房地產企業(yè)的經(jīng)營成本。

二、房地產企業(yè)應對“營改增”政策的對策

進行“營改增”改革的一個主要目的就是為了重新連接營業(yè)稅的抵扣鏈條，提高營業(yè)稅稅款抵扣制度的規(guī)范性，盡可能避免重復征稅，為企業(yè)減少稅負。但是實施“營改增”政策后，確實會對房地產企業(yè)造成很大影響，因此為了有效應對這些影響，房地產企業(yè)可以采取以下幾點措施：

（一）加強房地產企業(yè)會計核算的專業(yè)水平

房地產企業(yè)管理者應該高度重視“營改增”政策改革，時刻關注關于“營改增”政策的實施進展情況，同時也應該加強對企業(yè)工作人員的相關培訓，組織公司員工不斷學習關于“營改增”政策的相關知識。作為企業(yè)財會工作人員應該熟練掌握關于“營改增”的有關策略，而且應該學會采用合理的策略進一步改進會計核算方法，不斷提高會計核算的專業(yè)水平。它類機構也應該積極配合會計機構，制定相關的體制，并且嚴格履行，特別是在履行策略初期，應該做好過渡階段的準備工作，確?？梢院侠砜蹨p房地產公司的進項稅，同時應該一心一意協(xié)助公司的財務主管制作完善、科學的稅務策劃方案。

（二）注意細節(jié)

房地產企業(yè)在實施“營改增”政策后會相應的增加企業(yè)開發(fā)成本，這要求房地產企業(yè)在選擇原料供貨商以及建筑施工企業(yè)的過程中，應該通過招投標的方式，綜合權衡建筑施工企業(yè)的建設規(guī)模、質量、市場報價、資歷、信譽等各方面，最優(yōu)先考慮的要素是是否可以出具專門的增值稅發(fā)票，這樣可以在源頭上控制風險。其次，對于房地產企業(yè)而言，應該盡量少用一些零散原料，確保由建筑施工企業(yè)承包購買零散原料，這樣就可以避免出現(xiàn)不能得到增值稅專門發(fā)票的情況。

（三）提高房地產企業(yè)的納稅意識

房地產企業(yè)千萬不能由于供應商提出的一些優(yōu)惠策略，在購買原料的過程中不要增值稅發(fā)票，這樣無法扣減企業(yè)進項稅，可能會導致反復或者多納稅。因此，企業(yè)財務部門應該要求各項業(yè)務活動都必須出具正規(guī)的發(fā)票，不能出現(xiàn)它類的“空白支票”，在依法納稅的過程中應該學會合理節(jié)稅。

綜上所述，“營改增”政策改革對于房地產行業(yè)發(fā)展而言肯定會產生一定的影響，但是總體上來看好處是大于壞處的，因為該項政策兼并了反復繳納稅的版塊，進一步鞏固了第2、3產業(yè)增值稅扣減鏈條，不僅可有效避免重復征稅，也有利于提高企業(yè)的經(jīng)濟效率。其次，實施“營改增”政策可以大大減少企業(yè)涉稅風險，有利于約束市場行為，促進我國市場經(jīng)濟的和諧發(fā)展。

[1]張運賢.芻議“營改增”對房地產企業(yè)未來影響及對策[J].會計師，2014(14):43-44.

[2]韓笑.實施“營改增”后房地產企業(yè)將面臨的問題及對策[J].市場研究，2014(7):20-23.

（作者單位：包鋼房地產開發(fā)有限責任公司）