雷飛娥

(中國人民銀行新余市中心支行，江西　新余　333800)

新形勢(shì)下國內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)探析

雷飛娥

(中國人民銀行新余市中心支行，江西新余333800)

摘要：本文對(duì)新形勢(shì)下影響國內(nèi)房?jī)r(jià)的因素進(jìn)行了分析，對(duì)新形勢(shì)下國內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行了分析，闡述了新形勢(shì)下國內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)存在的問題，并提出了相關(guān)的政策建議。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì)；房?jī)r(jià)；房地產(chǎn)調(diào)控政策；人口

一、引言

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，為了面對(duì)下行的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，提振國民經(jīng)濟(jì)，扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的頹勢(shì)，刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，自2014年以來我國政府采取了相繼取消限購、“9·30”、“3·30”放貸新政，央行多次降息降準(zhǔn)、放寬公積金貸款等一系列的政策措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨回暖，自2015年3月以來，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)開始止跌轉(zhuǎn)漲的城市數(shù)量逐月增加，其中以一線城市深圳、北京、上海漲幅居前，大有引領(lǐng)國內(nèi)房?jī)r(jià)走強(qiáng)之勢(shì)，那么在新形勢(shì)下影響國內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素有哪些呢？

二、 新形勢(shì)下影響國內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)的因素分析

新形勢(shì)下主要有以下因素決定國內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)。

(一)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。當(dāng)前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期走勢(shì)的主要因素，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控包括政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政干預(yù)、央行的貨幣政策、房地產(chǎn)稅等。房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政干預(yù)有限購、限售、限貸等，若政府加強(qiáng)行政干預(yù)，采取嚴(yán)格的限售、限購等行政干預(yù)措施，則國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱，反之，若政府取消限售、限購等行政干預(yù)措施，則國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走強(qiáng)。央行的貨幣政策有寬松的貨幣政策和緊的貨幣政策兩類，若央行采取寬松的貨幣政策，不斷降息、降準(zhǔn)則國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走強(qiáng)，反之央行采取緊的貨幣政策，不斷加息、加準(zhǔn)，則國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將走弱。房地產(chǎn)稅是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重要調(diào)控工具，房地產(chǎn)稅率的高低，直接影響到購房人的持有成本，房地產(chǎn)稅越高，持有成本越大，政府可以通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)稅率的方式達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的，不斷提高房產(chǎn)稅稅率，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將走弱，反之，不斷降低房地產(chǎn)稅稅率，房地產(chǎn)市場(chǎng)將走強(qiáng)。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給主要由政府的土地供應(yīng)量和開發(fā)商的開發(fā)進(jìn)度等因素決定，一般來說政府土地供應(yīng)量、開發(fā)商的開發(fā)速度與房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量成正比，政府增加土地供應(yīng)量，開發(fā)商的開發(fā)速度加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給增加，房地產(chǎn)價(jià)格將走弱，反之，政府減少土地供應(yīng)量，開發(fā)商的開發(fā)速度減慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給減少，房地產(chǎn)價(jià)格將走強(qiáng)。

(三) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的決定性因素，一般來說房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求由剛性需求和投資性需求兩種，剛性需求也分兩種，一種是直接剛性即目前沒有住房亟需購買住房用于居住的需求，另一種是間接剛性即目前擁有一套住房但還想再購買一套住房用于居住的需求，間接剛性的另外一種情況是由于工作城市發(fā)生變動(dòng)，在原來的城市或其他城市有住房甚至還不止一套，但在現(xiàn)在的城市沒有住房，需在現(xiàn)在工作的城市購買住房用于居住的需求。投資性需求是目前擁有居住的住房仍想購買住房，用于出租獲取租金收益或用于出售獲取買賣價(jià)差而購買房地產(chǎn)的需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增加，房地產(chǎn)的價(jià)格將上漲，反之，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求降低，房地產(chǎn)的價(jià)格將降低，房地產(chǎn)需求和房地產(chǎn)價(jià)格之間還具有推波助瀾的關(guān)系，即房地產(chǎn)需求增加，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，而房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，又會(huì)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)投資性需求加大和剛性需求的進(jìn)一步釋放，使得房地產(chǎn)需求進(jìn)一步增加，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲，如此循環(huán)往復(fù)，反之，亦然。

(四) 居民收入水平。居民收入水平的高低，直接影響到居民對(duì)房地產(chǎn)的購買能力，沒有購買能力的需求只能算是潛在需求，只有具有購買能力的需求才是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的有效需求。當(dāng)居民收入水平上升的時(shí)候，居民對(duì)房地產(chǎn)的購買力提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求增加，房?jī)r(jià)上漲，反之，居民收入水平下降時(shí)，居民對(duì)房地產(chǎn)的購買力下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求降低，房?jī)r(jià)下跌。

(五)人口數(shù)量。人口的多少直接決定住房需求的多少，人口越多的城市房?jī)r(jià)上漲越厲害，人口凈流失的城市，房?jī)r(jià)面臨下調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。

(六)市場(chǎng)預(yù)期。即人們對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期，當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)將上漲的時(shí)候，購房者增加，導(dǎo)致市場(chǎng)上房地產(chǎn)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。反之當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)下跌時(shí)，人們更多的選擇持幣觀望，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求減少，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。

三、新形勢(shì)下國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

新形勢(shì)下房?jī)r(jià)主要受政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控、房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求、居民收入水平、人口數(shù)量、市場(chǎng)預(yù)期等因素的影響，各因素對(duì)新形勢(shì)下國內(nèi)房?jī)r(jià)的影響如下：

(一) 房地產(chǎn)調(diào)控政策使房?jī)r(jià)走勢(shì)上下波動(dòng)。由于房地產(chǎn)短期受政策影響較大，房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊，起到遏止房?jī)r(jià)快速上漲的作用。當(dāng)房?jī)r(jià)萎靡不振時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策趨松，起到刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。房地產(chǎn)調(diào)控政策一般因時(shí)而異，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響一般短期作用較大，長期作用較弱。

(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給支持國內(nèi)房?jī)r(jià)長期趨勢(shì)上看漲。由于城市中心可供房地產(chǎn)開發(fā)的地存在開發(fā)一塊少一塊的情況，市中心的土地供給在不斷的減少，隨著城市人口數(shù)量的增加，人們對(duì)房產(chǎn)的需求增加，只能不斷增加市郊土地的供給，市郊不斷地被中心化，城市不斷地?cái)U(kuò)張，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給也同樣支持國內(nèi)房?jī)r(jià)在長期趨勢(shì)上看漲。

(三)人口數(shù)量支持房?jī)r(jià)在長期趨勢(shì)上看漲。目前我國已放開單獨(dú)二胎，而全面二胎放開可期，只是時(shí)間的問題，全面二胎放開后，我國的人口數(shù)量有望進(jìn)一步增加，人口增加帶來的房地產(chǎn)剛性需求和投資性需求也將增加，我國在人口數(shù)量上能夠支持房?jī)r(jià)在長期趨勢(shì)上看漲。

(四)居民收入水平支持國內(nèi)房?jī)r(jià)在長期趨勢(shì)上看漲。當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增長速度放緩，但國內(nèi)經(jīng)濟(jì)依然保持高速增長，居民收入水平持續(xù)增長可期，居民收入水平的可持續(xù)增長也能夠支持國內(nèi)房?jī)r(jià)在長期趨勢(shì)上看漲。

(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求支持國內(nèi)房?jī)r(jià)在長期趨勢(shì)上看漲。未來我國人口數(shù)量增長和居民收入增長可期，故未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增加可期，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增加也能夠支持國內(nèi)房?jī)r(jià)在長期趨勢(shì)上看漲。

(六)市場(chǎng)預(yù)期使房?jī)r(jià)走勢(shì)上下波動(dòng)。市場(chǎng)預(yù)期一般根據(jù)房?jī)r(jià)的現(xiàn)行走勢(shì)而對(duì)未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)做出的一種判斷，由于房?jī)r(jià)走勢(shì)變化的時(shí)段性較強(qiáng)，故市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)性也較快，市場(chǎng)預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響一般也是短期作用較大，長期作用較弱。

綜上所述，新形勢(shì)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求、居民收入水平、人口數(shù)量等因素支撐房?jī)r(jià)長期趨勢(shì)走強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控、市場(chǎng)預(yù)期使房?jī)r(jià)在短期上下波動(dòng)，上述因素共同作用的結(jié)果是我國房?jī)r(jià)整體趨勢(shì)是震蕩上漲。

四、新形勢(shì)下國內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)存在的問題

(一)人口增長是影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的根本性問題。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求問題歸根結(jié)底就是人口問題。人口問題是影響未來國內(nèi)房?jī)r(jià)的根本性問題，人口的合理增長有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。

(二)人口流動(dòng)使房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)分化。經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、城市化程度越高的城市越能吸引更多的人口聚集，城市化進(jìn)程更快。而人口流動(dòng)將使房?jī)r(jià)在不同的城市走勢(shì)出現(xiàn)分化，大致出現(xiàn)以下走勢(shì)格局：一是房?jī)r(jià)長期趨勢(shì)上漲最快的城市。該類城市主要為一線城市，如北京、上海等，由于其經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)，城市化水平最高，吸引全國大量的人口聚集，進(jìn)而導(dǎo)致對(duì)該類城市的房地產(chǎn)需求特別大，房?jī)r(jià)長期趨勢(shì)上漲最快。二是房?jī)r(jià)長期趨勢(shì)上漲次之的城市。該類城市為省會(huì)城市和副省級(jí)城市，這些城市能夠吸引大量的本省人口和一定的省外人口聚集，進(jìn)而導(dǎo)致對(duì)該類城市的房地產(chǎn)需求很大，房?jī)r(jià)長期趨勢(shì)上漲較快。三是房?jī)r(jià)長期趨勢(shì)上漲次于省會(huì)城市和副省級(jí)城市的城市，該類城市為地級(jí)市，這些城市能夠吸引大量的本地級(jí)市人口和一定的非本地級(jí)市人口聚集，進(jìn)而導(dǎo)致對(duì)該類城市的房地產(chǎn)需求較大，房?jī)r(jià)長期趨勢(shì)上漲也較快。四是房?jī)r(jià)長期趨勢(shì)上漲次于地級(jí)市的城市，該類城市為縣級(jí)市或縣城，這些城市能夠吸引大量的本縣(市)人口和一定的非本縣(市)市人口聚集，進(jìn)而導(dǎo)致對(duì)該類城市的房地產(chǎn)需求也較大，房?jī)r(jià)長期趨勢(shì)上漲相對(duì)較慢。五是房?jī)r(jià)長期趨勢(shì)上漲緩慢的聚集地。這類集聚地以鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的圩為主，由于我國的城鎮(zhèn)化，一些在城市或縣城買不起住房的人口很多選擇了了在鄉(xiāng)、鎮(zhèn)通常叫圩的政府駐地自建或購買住房，然而隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，這些鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的圩面臨較大的人口流失，而流入的人口主要是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)自然村無力在城市或縣城購房的人群，需求決定價(jià)格，故這些聚集地的房地產(chǎn)價(jià)格長期趨勢(shì)上漲緩慢。六是住房面臨無人問津的集聚地。這類集聚地是自然村和自然村的村民小組。隨著我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，許多農(nóng)村人口流入城市或縣城、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)的圩使得自然村和自然村的村民小組面臨人口不斷萎縮，甚至很多自然村和自然村的村民小組開始消失，這類集聚地的住房將面臨無人問津的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)房?jī)r(jià)過快上漲將導(dǎo)致一系列的社會(huì)問題。房?jī)r(jià)的過快上漲將導(dǎo)致房地產(chǎn)的投資需求增加，房地產(chǎn)的投資需求增加進(jìn)一步助推房?jī)r(jià)的上漲，而對(duì)房地產(chǎn)具有剛性需求的群體由于收入的增加比不上房?jī)r(jià)的上漲，對(duì)房地產(chǎn)的購買力就越來越弱，導(dǎo)致剛性需求群體的住房的基本需求得不到滿足，兩極分化越來越嚴(yán)重，將引起一系列的社會(huì)問題。

(四)房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌不利于經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)價(jià)格的不斷下跌，將使持幣觀望的群體不斷增加，對(duì)房地產(chǎn)的需求不斷減少，而房地產(chǎn)需求的不斷減少，又促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，如此循環(huán)往復(fù)，房地產(chǎn)的上下游行業(yè)均受到較大影響，進(jìn)而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)下滑。

五、 政策建議

(一)建立健全房地產(chǎn)政策調(diào)控機(jī)制。充分發(fā)揮好房地產(chǎn)政策調(diào)控的作用，建立房地產(chǎn)稅收調(diào)控機(jī)制，合理搭配好行政干預(yù)、貨幣政策、稅收政策等調(diào)控工具，建立健全房地產(chǎn)政策調(diào)控機(jī)制，防止房?jī)r(jià)的快速上漲和下跌，維護(hù)房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

(二)促進(jìn)人口合理增長為房地產(chǎn)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)有力的支撐。積極調(diào)研全面二胎政策，在合適的時(shí)機(jī)全面放開二胎，促進(jìn)我國人口的合理增長，不僅有利于房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，也有利于整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展。

(三)發(fā)揮好城市集群的效應(yīng)，促進(jìn)人口流動(dòng)。以京津冀一體化的示范效應(yīng)為契機(jī)，鼓勵(lì)更多區(qū)域的一體化，尤其是圍繞城市的一體化，吸引更多的人口聚集，促進(jìn)人口流動(dòng)，提高居民的生活水平，共享改革的成果。

(四)探索回收利用農(nóng)村閑置住房問題，避免資源浪費(fèi)。對(duì)城鎮(zhèn)化后農(nóng)村大量住房閑置的問題，研究一套回收利用農(nóng)村住房的政策措施，使閑置住房得到合理利用，不僅避免資源浪費(fèi)，還有利于原閑置住房的房主獲得一筆閑置住房回收收益，利國利民。