海景房泡沫

黃秋麗

過去的10多年中，“海景房”是一個被頻繁炒作的概念，海濱城市也是房價躥升最快、泡沫最為嚴重的區(qū)域。投機的熱潮，驅動著全國各地的人奔赴海邊，買下一套或者數套一年也住不上幾天的海景房。

“面向大海，春暖花開?！痹谶@個13億人口的內陸國家，中國人均海岸線只有2到3厘米，“面向大海”一直是一個奢侈和美好的想象。但是，想象最終要跌落在現實里。

經過了一輪價格暴漲之后，2014年以來，海景房驟然降溫，銷售越來越難。而且，這次海景房還遇到了三年一輪的地產低潮。海濱地產的泡沫會破裂嗎，這些沒有人住的海景房命運如何？

沒人住的海景房

夕陽西下，山東威海乳山縣海邊的人多了起來。

冒著煙的燒烤攤，叫賣小海鮮的人力三輪車，賣泳衣和飾品的小攤，這片亂糟糟、臟兮兮的海灘，與其聲名在外的“銀灘”難以匹配。21.3公里海岸線上行人稀少，卻密密麻麻分布著200多個小區(qū)，這些沒有燈光的房子影影綽綽，路邊幾個已經廢棄的酒店還能看出過往的繁華。

“現在已經是最旺的季節(jié)了，很多人帶著孩子來過暑假。到了冬天根本看不到人，那才叫荒涼呢。”出租車司機說。

整個銀灘的中心地帶，是管委會辦公所在的銀灘大酒店，它正面向海，側面是銀灘唯一的餐飲街。位于餐飲街上的幾個小區(qū)，也沒有比遠處的樓房更有人氣，基本上十室九空，有些房子的窗戶已經破損，看上去凋敝不堪。零星有幾個住戶，每棟房子都能看到好幾處“出售”、“急售”之類的廣告。

“房子現在非常難賣?！便y灘旅游地產5S店里的小吳說，從2010年以來這里房價滯漲了5年，而買房人越來越少?！昂芏喽址渴?008年前后花了50萬買的，現在掛出來就是20多萬，如果運氣好，買家要現金十幾萬就賣了?！庇行潜P開盤多年，房子至今還沒有賣完。

蓋房子之前，銀灘60多平方公里的土地上長著茂密的松樹，現在只剩下了這些沒有人住的房子。由于當地房管局并不公布相關信息，很難查證銀灘海景房的確切開發(fā)量，以每個小區(qū)10萬平米計算，200個小區(qū)的住宅供應量就是2000萬平米。如果按照人均40平米計算，這里至少能容納50萬人口，但現在它幾乎就是一座空城。

像“銀灘”這樣硬生生造出的空城，在中國的海岸線上比比皆是。

規(guī)劃亂象

中國著名戰(zhàn)略策劃機構王志綱工作室深圳公司副總經理孫洪波認為，中國的海岸線開發(fā)出現這么多亂象，有三點原因：一是開發(fā)時機不對，過早透支了海岸線資源;第二是缺乏好的規(guī)劃，開發(fā)商一哄而上，造成了破壞性開發(fā);第三是沒有一個核心產業(yè)支撐，沒有健康的經濟生態(tài)鏈，無法持續(xù)發(fā)展。由于這三點原因，早期開發(fā)的海岸線，基本都沒有形成旅游目的地，而變成了房地產投機的樂園。

海南有1528公里海岸線，1988年開始便有了東線重點發(fā)展旅游業(yè)，西線重點發(fā)展工業(yè)的定位。2010年1月4日，國務院發(fā)布了《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》，一時間連旅游資源并不豐富的西線也變成了開發(fā)商追逐的目標。據央視調查，海南西部地區(qū)的海岸線總長630多公里，除了幾個工業(yè)開發(fā)區(qū)占據了100多公里外，剩下的500多公里都將用于旅游和地產開發(fā)。

2009年12月經國務院批準實施的《海南省土地利用總體規(guī)劃（2006-2020年）》明確規(guī)定，岸線資源屬于稀缺資源，海邊一線地可用于旅游發(fā)展，不得用于商品房開發(fā)（不產生經營性收入的房地產）。國際旅游島的規(guī)劃出臺，很多項目打著旅游的旗號，事實上做的是住宅開發(fā)?！昂Ｄ系囊?guī)劃很多地方彈性很大，規(guī)劃成了‘鬼話。”

在中國最知名的度假勝地三亞，眾多的海灣中，只有海棠灣是唯一政府主導了整體規(guī)劃的海灣。在很多業(yè)界人士看來，海棠灣的規(guī)劃具有國際性，它有可能會成為三亞開發(fā)得最有水平的海灣。

澳大利亞的黃金海岸、墨西哥坎昆等著名的海岸線旅游目的地，無一不是政府主導規(guī)劃，又經過了比較謹慎、長周期的開發(fā)，才有了這些海岸線的精品項目。對于海岸線這樣的公共資源，很多國家的開發(fā)都相當謹慎。但中國沿海的地方政府，無一不是迫切地賣地了事。賣地的好處很容易看到。三亞陵水縣曾是國家級貧困縣，但有了雅居樂清水灣為代表的房地產項目，這里一躍成海南省經濟和社會發(fā)展綜合排名名列前茅的市縣。

產業(yè)黑洞

乳山銀灘離乳山市有十幾公里的路程，在銀灘年景最好的2008年、2009年，外來的買房人把乳山市的酒店搶訂一空，消費也一片興旺。但銀灘上除了房地產，沒有任何成氣候的產業(yè)，這兩年買房客們撤退之后，銀灘變成了一座空城。

產業(yè)黑洞不是銀灘獨有，這是狂熱投機驅使下海岸線開發(fā)的通病。2007年，營口規(guī)劃了沿海產業(yè)基地，在土地財政的驅動下，大量的土地被迅速出讓，但產業(yè)升級速度卻趕不上房地產開發(fā)的速度。由于產業(yè)無法及時導入，沿海產業(yè)基本陷入蕭條，樓市也幾近崩盤。巽寮灣、三亞很多海灣開發(fā)的主題是度假，但度假只是一個泛概念，并沒有落實到相關產業(yè)鏈的可持續(xù)運轉，也沒有真正形成支撐。

“國外那些開發(fā)得很成功的海岸線，基本都有一個主題產業(yè)做支撐。如果沒有的話，都很難生存下去?！睂O洪波說，比如澳洲的黃金海岸是沖浪基地，大堡礁是潛水基地，泰國普吉島是國際商務會議中心，摩洛哥有賭場和F1賽車，美國的舊金山更是有金融、商務、文化體育等很多產業(yè)。這些成功開發(fā)的海岸線都是生活、工作、休假三位一體，除了旅游之外，本來就有很多現實生活的內容，因此它的配套也會非常完善。而中國的海岸線開發(fā)都很單調，除了蓋房子，沒有其它產業(yè)。因此，中國的海岸線旅游也很單調，除了洗海水澡、搞些水上運動，就再也沒有其它的東西了。因為入住率低，中國很多旅游地產根本沒有配套，導致生活不方便，這又拉低了入住率，最后變成惡性循環(huán)。

經過了這一輪瘋狂投機之后，這些海岸線會重蹈海南1990年代房地產泡沫破滅的覆轍嗎？

孫洪波認為，這一波海岸線開發(fā)可能會像之前的主題公園開發(fā)熱一樣，慢慢走向沒落。“你不是像迪斯尼樂園一樣有唯一性的內容。如果沒有內容產業(yè)，你靠什么升級呢？”

宋丁把一攬子賣海景房的模式稱為“小循環(huán)”，這種模式只注重短期利益。但未來無論是海岸線還是其它的旅游地產，都必然走上“大循環(huán)”的模式?！霸诖笱h(huán)的模式下，地產商變成了戰(zhàn)略投資商，就不是說像以前一樣只蓋房子了，而是要把旅游、文化、商業(yè)、教育等等都考慮進去。如果做成功，這就是中央提出的小城鎮(zhèn)、美麗鄉(xiāng)村?！彼味≌f。貴州省政府已經在做Top50小城鎮(zhèn)，拿出50個旅游資源最好的地方對外招商，在這樣的項目設計中，重點考慮的是整體經濟、生態(tài)發(fā)展的需要，房地產開發(fā)被壓縮到一個相對小的份額。“大循環(huán)模式對社會的承諾越來越多，它不是中小開發(fā)商能做的?！?/p>

（伍國艷薦自《中國企業(yè)家》）endprint