沈靜蓉

隨著我國改革的不斷深入，市場經(jīng)濟體制的建立和經(jīng)濟的迅速發(fā)展，物業(yè)管理在城市經(jīng)濟中的地位越來越重要。如何促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，成為物業(yè)管理企業(yè)的新課題。而社區(qū)文化作為物業(yè)管理的重要特征之一，是創(chuàng)造良好的人文環(huán)境和提高居民生活品位的重要手段，只有高度重視社區(qū)文化建設(shè)，實現(xiàn)社區(qū)文化建設(shè)與物業(yè)管理的有機結(jié)合，才能提高物業(yè)管理服務(wù)水平，為業(yè)主提供一個健康、安全、文明、和諧的環(huán)境。

一、物業(yè)管理中社區(qū)文化建設(shè)所處的地位

社區(qū)文化是以社區(qū)為依托，以開展文化活動為紐帶，以共同的文化觀念、行為規(guī)范、民俗習(xí)慣和價值觀念、審美情趣等為底蘊，把社區(qū)內(nèi)各行各業(yè)各階層成員聯(lián)為一體的一種社會文化現(xiàn)象。實踐證明，社區(qū)文化建設(shè)對物業(yè)管理產(chǎn)生了重要的影響，在物業(yè)管理中占據(jù)著重要的地位。

1、社區(qū)文化建設(shè)有利于形成一種和睦、融洽、安寧的環(huán)境。良好的社區(qū)人文環(huán)境是建立在相同的品位、相同的社會地位之上的，和睦的社區(qū)人際關(guān)系，鄰里之間守望相助、互相友愛、健康向上，現(xiàn)代人由此可以從普遍存在的壓抑感和不安全感中解放出來，社區(qū)文化建設(shè)工作，有助于這樣一種和諧的鄰里關(guān)系的形成。如通過組織球類比賽、卡拉OK、臺球比賽、運動會等形式，密切了往來，為互相之間的溝通提供了渠道，能營造一種和諧、友好的氣氛。

2、社區(qū)文化建設(shè)有利于加強業(yè)主與管理公司之間的溝通。目前，在市民投訴中，有相當(dāng)一部分是來自物業(yè)管理方面的投訴。究其原因，一方面，固然是個別物業(yè)管理公司自身的管理上存在一定的問題；另一個很重要的原因，也在于管理公司和用戶之間缺乏溝通。通過開展各種社區(qū)文化活動，有利于加強管理公司與用戶溝通，增進相互間的了解，使物業(yè)管理工作得以順利開展。

3、社區(qū)文化建設(shè)有利于喚起全體業(yè)主的歸屬感。社區(qū)文化建設(shè)，對培養(yǎng)業(yè)主的忠誠度起著十分重要的作用。良好的社區(qū)文化活動的組織，往往會使業(yè)主有一種自豪感。在重大活動組織時，他們會呼朋喚友前來參與。有了自豪感，自然增加了忠誠度。

4、社區(qū)文化建設(shè)有利于提高社區(qū)的品質(zhì)。對于營造社區(qū)高雅的文化藝術(shù)氛圍，提高小區(qū)的檔次，形成小區(qū)的格調(diào)有相當(dāng)重要的作用。物以類聚，人以群分，只有形成高檔次和格調(diào)的小區(qū)氣氛，才有可能吸引高檔次的用戶，而高檔次和高品位的人群，既是小區(qū)強有力的潛在消費群，同時可以提高小區(qū)的格調(diào)，相得益彰，起到良性循環(huán)的作用。

二、物業(yè)管理中社區(qū)文化建設(shè)存在的問題

自我國開啟物業(yè)管理之初，盡管各公司企業(yè)都重視社區(qū)文化建設(shè)，但物業(yè)管理中社區(qū)文化建設(shè)的運作狀況卻還差強人意。

1、物業(yè)管理中社區(qū)文化建設(shè)工作人員少。物業(yè)管理中如何真正開展好社區(qū)文化活動，社區(qū)文化工作如何全面開展起來，不是一個人、兩個人就能夠做起來的，而是需要很多不同專業(yè)人員才能開展起來?，F(xiàn)在許多管理企業(yè)中，只配置一個社區(qū)文化工作人員，許多工作沒有人干，而專業(yè)人員就更少，一些形象好、會說、會寫、會跳、會唱，有組織協(xié)調(diào)能力的人員是社區(qū)文化建設(shè)工作人員基本要求，目前許多物業(yè)管理企業(yè)中社區(qū)文化工作人員達不到這些要求，給社區(qū)文化建設(shè)工作的開展帶來不利的影響。

2、物業(yè)管理中社區(qū)文化建設(shè)活動經(jīng)費少。現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)大多屬于微利企業(yè)，自身的管理經(jīng)費的吃緊，因此對一些社區(qū)文化活動投入不足，有時不得不走形式，有些物業(yè)管理企業(yè)搞社區(qū)文化活動僅僅是為了宣傳企業(yè)、樹立企業(yè)形象。有一些公司在實施物業(yè)管理時，往往只重視物質(zhì)方面的工作，而忽視了精神文明在人們生活中的重要作用。

3、物業(yè)管理中社區(qū)文化建設(shè)的支持力度弱。從現(xiàn)實狀況來看，一些社區(qū)文化建設(shè)做得比較完善的企業(yè)，一般都是虧本運作。如深圳萬科的桃源村、萬廈的蓮花北、大眾的松坪村等名牌住宅區(qū)。而政府和社會，對物業(yè)管理中的社區(qū)文化建設(shè)投入支持力度很小，甚至有些工作如計劃生育工作、出租屋管理工作、“三無”人員的清理和整頓工作、地方病的防疫工作等等交給物業(yè)管理公司做，盡管物業(yè)公司明白這不是自己分內(nèi)的事，但為了一個住宅區(qū)的整體利益和住戶（用戶）的切身利益，還是不得不貼出這一筆開支，這些嚴重地影響了社區(qū)文化建設(shè)。

4、物業(yè)管理中社區(qū)文化建設(shè)的活動形式單調(diào)。部分物業(yè)管理公司經(jīng)營者簡單地認為社區(qū)文化就是出板報、宣傳欄或小區(qū)內(nèi)的期刊，逢節(jié)日或紀念日開展一些文娛（體）活動，這些活動形式單調(diào)，無新意，居民提不起興趣，不能調(diào)動其參加活動的積極性，有的或者就是請專業(yè)的表演團體來表演，從而忽略了業(yè)主的參與性，開展社區(qū)文化活動的目的也就達不到。有的在開展活動時，不能充分利用小區(qū)或周邊的配套設(shè)施，使得活動場地及設(shè)施受到限制。

三、物業(yè)管理中社區(qū)文化建設(shè)采取的措施

社區(qū)文化建設(shè)所包含的內(nèi)容日益豐富，包括物業(yè)的建筑風(fēng)格、社區(qū)規(guī)劃、綠化、配套設(shè)施、地段、發(fā)展商的策劃、業(yè)主社會地位、物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)活動等等。一個社區(qū)文化氛圍和格調(diào)的形成，與整個小區(qū)設(shè)計、開發(fā)、銷售的各個環(huán)節(jié)緊密相關(guān)，也只有在建筑設(shè)計、物業(yè)管理、營銷及廣告方面都要有一個整體的以人為本的思路，才可能體現(xiàn)出物業(yè)和業(yè)主的特色，滿足人性中對文化的追求，照顧到人們對于所居住物業(yè)的精神需要，進而形成小區(qū)特有的文化氛圍和格調(diào)。因此，社區(qū)文化建設(shè)是一個長期的過程。一種高雅的社區(qū)文化的形成，是發(fā)展商、管理機構(gòu)及業(yè)主、住戶共同努力的結(jié)果。

1、充分發(fā)揮開發(fā)商、物業(yè)公司及業(yè)主在社區(qū)文化建設(shè)中的作用。開發(fā)商要在社區(qū)前期規(guī)劃及配套設(shè)施方面，充分考慮社區(qū)文化開展需求，把社區(qū)文化滲透到居住環(huán)境的設(shè)計中去。如社區(qū)整體建筑風(fēng)格的設(shè)計、客戶（業(yè)主）的社會層次定位，同時還包括社區(qū)內(nèi)各項配套設(shè)施，如休閑場所等。使社區(qū)不僅成為建筑文化和景觀文化的展示地，同時也是社區(qū)文化發(fā)展的舞臺；物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)發(fā)揮社區(qū)文化的協(xié)調(diào)者與引導(dǎo)者作用，引導(dǎo)社區(qū)文化以業(yè)主為主，自發(fā)開展各種社區(qū)文化活動，如發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，將業(yè)主委員會吸引到社區(qū)文化建設(shè)中來，采取業(yè)主自主、管理處配合的方式開展一些社區(qū)文化活動，增強業(yè)主們的參與感和成就感，有利于顧客滿意度的提高，同時也能引領(lǐng)社區(qū)文化的時代潮流。另外，可將在某方面具有一定特長的業(yè)主組織起來，組成社區(qū)的某種社團（如合唱團、足球隊、英語沙龍等），定期進行交流，可以提高業(yè)主參與社區(qū)文化活動的積極性，既保證活動的頻率及適合性，又減輕部門組織工作的壓力。擴大社區(qū)成員的參與度。

2、充分重視各方面資源的整合利用。一是重視社區(qū)自身資源整合利用。開展社區(qū)文化建設(shè)時，應(yīng)注意充分利用社區(qū)自身現(xiàn)有資源（如會所、圖書館等現(xiàn)有文化設(shè)施）。這樣既可減少成本支出，又可通過聚集人氣，使社區(qū)設(shè)施得到充分有效的使用，還可帶動會所的經(jīng)營，形成互動雙贏的局面。同時，還應(yīng)充分利用社區(qū)業(yè)主的資源。鼓勵業(yè)主參與社區(qū)文化的組織建設(shè)工作，借用業(yè)主因其社會身份所享有的資源，如場地、活動贊助等，使社區(qū)文化建設(shè)達到事半功倍的效果。二是重視物業(yè)公司內(nèi)部的資源整合利用。首先應(yīng)建立專職運作機構(gòu)，由該機構(gòu)負責(zé)全公司整體社區(qū)文化建設(shè)規(guī)劃和系統(tǒng)性開展。還可建立智囊團（社區(qū)文化工作組）作為輔助。其次需每年制定社區(qū)文化年度工作計劃指引，各部門開展社區(qū)活動須由該機構(gòu)統(tǒng)一批準，實行全局計劃性的宏觀調(diào)控式工作，確保各部門按照公司統(tǒng)一方向行進。第三應(yīng)統(tǒng)一進行宣傳，簡化單次活動宣傳工作量，一定程度上節(jié)省了宣傳工作的人力、財力、物力，對于小區(qū)社區(qū)文化氛圍營造具有統(tǒng)一、持續(xù)作用。社區(qū)文化建設(shè)與開展的規(guī)模效應(yīng)必須要對各部門資源進行整合，以達到減少成本，增強活動成效的目的。業(yè)主的興趣愛好豐富多彩，社區(qū)文化的建設(shè)也同樣應(yīng)該多彩多姿。但物業(yè)公司在此方面的專業(yè)度及資源調(diào)配能力存在明顯的不足。因此物業(yè)公司應(yīng)善于做“集成商”——依托我們豐富的客戶資源，來對各方面的社會資源進行整合利用。如與專業(yè)旅行社合作夏令營、特色旅游；與美容機構(gòu)合作舉辦女性知識講座；與健身機構(gòu)合辦健身訓(xùn)練等等。同時，對于某些在專業(yè)上無法直接合作的單位，可由其以贊助、協(xié)辦的形式介入社區(qū)活動，以補充社區(qū)文化建設(shè)經(jīng)費。

3、加大政府和社會對社區(qū)文化建設(shè)的投入力度。一方面，切實加大政府主渠道資金投入力度，確保文化事業(yè)經(jīng)費的投入不低于當(dāng)年財政收入的增長幅度，另一方面，鼓勵社會力量積極參與社區(qū)文化建設(shè)，加大在社區(qū)文化設(shè)施上的投入，逐步形成多渠道、多元化的經(jīng)費投入體制，拓寬籌資渠道，以彌補社區(qū)文化建設(shè)資金的不足。第二，充分利用和進一步整合現(xiàn)有的社區(qū)文化資源。資源共享的形式是多樣的，我們應(yīng)根據(jù)各地各社區(qū)具體情況，可以采取無償、低償和市場化等形式。社區(qū)文化資源共享可在一定程度上解決由于缺乏合理規(guī)劃和有效調(diào)配而導(dǎo)致的文化資源短缺、資源浪費、重復(fù)配置和利用率低下等問題。同時，應(yīng)積極探索社區(qū)文化設(shè)施的社會化經(jīng)營項目管理，對不同的社區(qū)文化產(chǎn)品可以分類管理。第三，要充分利用公共圖書館的資源。目前，許多社區(qū)沒有或缺乏圖書館資源與服務(wù)，但一些公共圖書館的資源卻得不到有效利用。因此，公共圖書館要在進一步落實向未成年人免費開放的同時，要擴大免費開放的范圍，更多地走進社區(qū)，為居民服務(wù)。

4、加強物業(yè)管理與社區(qū)文化的互動一是互為提升。物業(yè)管理對社區(qū)文化建設(shè)的介入，可以使社區(qū)文化建設(shè)少走彎路，沿著健康的道路發(fā)展，加快文化認同的速度。同時，社區(qū)文化建設(shè)對物業(yè)管理和服務(wù)提出更高的要求。物業(yè)管理企業(yè)無論在組織活動的形式與內(nèi)容、環(huán)境氛圍、媒體引導(dǎo)、溝通方式等各方面都要刻意設(shè)計和獨具匠心，才能收到預(yù)期效果，無疑，這樣又可以提高物業(yè)管理的服務(wù)水平。 二是互為作用。物業(yè)管理的目的是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境。業(yè)主（或使用人）能夠根據(jù)認同的居住觀所形成的公眾制度，遵守公德，鄰里和睦，甚至主動維護公共秩序和社區(qū)環(huán)境，使物業(yè)管理企業(yè)事半功倍。社區(qū)文化建設(shè)就是通過文化認同來建立能達成共識，這個過程又需要借助于物業(yè)管理的推動。從而增加業(yè)主（或使用人）之間、業(yè)主（或使用人）與物業(yè)管理企業(yè)之間的感情和相互尊重。三是互為約束。物業(yè)管理的規(guī)章制度應(yīng)以居住小區(qū)內(nèi)業(yè)主（或使用人）所認同的居住觀和行為模式為基礎(chǔ)，物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行這些規(guī)章制度應(yīng)受業(yè)主委員會的監(jiān)督和約束，同時，物業(yè)管理企業(yè)也要依據(jù)這些規(guī)章制度來約束廣大業(yè)主（或使用人）的居住行為。

總之，在物業(yè)管理中，我們應(yīng)當(dāng)認識到，社區(qū)文化建設(shè)必須與物管的市場競爭及發(fā)展戰(zhàn)略緊密地聯(lián)系起來，把社區(qū)文化上升到物管企業(yè)的經(jīng)營和管理層面，并促使二者之間實現(xiàn)良性互動。