劉 誠 李玉萍 蔣樹芬

（中共玉溪市委黨校，云南 紅塔 653102）

盤活老舊宅基地與推進美麗家園建設(shè)
——以玉溪市紅塔區(qū)王棋社區(qū)為例

劉 誠 李玉萍 蔣樹芬

（中共玉溪市委黨校，云南 紅塔 653102）

美麗家園建設(shè)是“美麗中國”建設(shè)的重要部分。玉溪市紅塔區(qū)王棋社區(qū)積極盤活老舊宅基地，開展美麗家園建設(shè)行動，取得了很大成效。本文主要介紹了王棋社區(qū)的主要做法及成功經(jīng)驗，以期對正在建設(shè)或欲建設(shè)美麗家園的農(nóng)村社區(qū)提供參考。

玉溪市；老舊宅基地；盤活；美麗家園

美麗家園建設(shè)是黨的十八大提出的建設(shè)“美麗中國”的題中應(yīng)有之義，也是廣大農(nóng)村居民的美好愿望。但是，對于村莊環(huán)境雜亂、差劣的傳統(tǒng)農(nóng)村社區(qū)來說，要實現(xiàn)這一美好愿望，有一個坎是繞不過去的：就是舊村改造。然而，在當(dāng)下農(nóng)村，舊村改造卻普遍面臨著用地緊張、資金籌措困難的壓力。玉溪市紅塔區(qū)王棋社區(qū)緊緊抓住被納入新農(nóng)村建設(shè)省級重點項目的契機，在科學(xué)編制規(guī)劃的基礎(chǔ)上，通過做好土地文章，全面盤活老舊宅基地。不僅基本保障了社區(qū)居民的建房用地需求，還開辟了競價選址籌措資金的渠道，籌措到了大筆的資金，有力地保障了美麗家園的建設(shè)。其做法和經(jīng)驗對正在進行或欲美麗家園建設(shè)的農(nóng)村社區(qū)來說，具有很好的參考價值。

一、盤活老舊宅基地勢在必行

王棋社區(qū)位于紅塔區(qū)北城街道西南邊，距離北城街道1.5公里，社區(qū)面積2824畝，轄11個居民小組、5個自然村，共有居民1115戶、3661人，是辛亥革命云南“重九起義”領(lǐng)導(dǎo)人之一謝汝翼的故鄉(xiāng)。改革開放以來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，社區(qū)居民收入大幅提高，生活水平有了顯著的改善。但是，由于歷史和現(xiàn)實諸多因素的影響，王棋社區(qū)的住房條件和村莊環(huán)境卻不盡如人意，呈現(xiàn)出以下特點：第一，“老舊”。社區(qū)房屋有相當(dāng)一部分是20世紀(jì)80年代以前建成的，房屋低矮、殘破，已不能適應(yīng)居民的生產(chǎn)生活所需。第二，“雜亂”。農(nóng)村宅基地是集體所有，無償分配給農(nóng)民使用的，而不少村民又存在宅基地私有、誰占?xì)w誰的思想，加之執(zhí)法不到位，圈占、多占現(xiàn)象沒有得到有效制止，亂搭、亂建情況突出；由于缺乏規(guī)劃，村組之間房屋建設(shè)分散，土地浪費較大；村組之內(nèi)布局混亂，房屋建蓋面積大小不一，朝向不一，過道夾窄，不僅外觀較差，而且造成村民出行不便。第三，“閑置”。由于部分先富起來的村民建新房未拆舊房，或雖已拆舊，但拆除零散、不連片，致使村子里出現(xiàn)了較多的荒棄或閑置的宅基地，成為堆放雜物、垃圾或雜草叢生的地方，不僅白白浪費了土地資源，而且存在較多安全隱患。第四，“差劣”。村子里管網(wǎng)、線網(wǎng)、路網(wǎng)等配套設(shè)施較差，村莊道路狹窄且多為土路；村內(nèi)無完善的排水體系及污水處理設(shè)施；垃圾亂倒、污水亂排現(xiàn)象較為普遍；村里廁所多為簡易或室外獨立旱廁，衛(wèi)生設(shè)施條件較差。這些景象不僅與國家提出的山川秀美的新農(nóng)村相差甚遠(yuǎn)，而且已經(jīng)不能適應(yīng)村民生產(chǎn)生活的需要，群眾要求改善居住條件和環(huán)境，推進美麗家園建設(shè)的愿望十分強烈。

二、王棋社區(qū)盤活老舊宅基地的主要做法

1.加強宣傳，營造良好氛圍。思想是行動的先導(dǎo)。由于盤活老舊宅基地直接涉及廣大群眾的利益，因此，做好群眾思想工作是非常重要的。王棋社區(qū)黨員領(lǐng)導(dǎo)干部基于居民強烈要求改善住房條件和人居環(huán)境，建設(shè)美麗家園的愿望，借助召開會議、座談，深入基層走訪調(diào)研、征求民意、相互討論等方式，向居民深入宣傳舊村改造、盤活老舊宅基地對集約利用土地資源，建設(shè)美麗家園的重要意義，宣傳土地資源管理的法律法規(guī)，以及新農(nóng)村建設(shè)、民宅建設(shè)方面的相關(guān)政策，破除了居民中普遍存在的宅基地私有觀念，樹立了“一戶一宅”、多建超建違法、集約節(jié)約用地資源的思想，為老舊宅基地的盤活營造了良好氛圍。

2.科學(xué)規(guī)劃，繪制美麗家園藍(lán)圖。規(guī)劃是整個舊村改造的龍頭，也是科學(xué)合理推進老舊宅基地資源盤活的前提。在實際工作中，王棋社區(qū)堅持規(guī)劃先行，在深入調(diào)研，摸清每個村組已有宅基地的居民戶數(shù)，需新建新宅的居民戶數(shù)，村內(nèi)未利用的老舊宅基地、空閑地基本情況的基礎(chǔ)上，因地制宜編制了美麗家園建設(shè)總體規(guī)劃，確定了舊村改造的范圍、規(guī)劃功能和具體設(shè)計條件，將居民想要的、盼望的、擔(dān)憂的都融入到了里面，做到了“三注重”。第一，注重質(zhì)量。努力做到科學(xué)性、前瞻性和可行性的有機統(tǒng)一。第二，注重特色，突出社區(qū)特色，堅持人與環(huán)境的和諧，貫穿生態(tài)理念，體現(xiàn)文化內(nèi)涵，改變形式單一、樣式落后狀況。第三，注重配套。新社區(qū)建設(shè)規(guī)劃與土地利用總體規(guī)劃、街道辦事處系統(tǒng)規(guī)劃、基本農(nóng)田保護規(guī)劃等相銜接，合理布局公共服務(wù)中心區(qū)、文化娛樂區(qū)、生態(tài)綠化區(qū)等，努力實現(xiàn)生活服務(wù)設(shè)施與功能基本配套。為更直觀地讓社區(qū)居民感受到未來家園的秀美，社區(qū)的規(guī)劃被制作成了一幅幅精美的鳥瞰圖，既起到了統(tǒng)攬社區(qū)發(fā)展布局的作用，也極大地振奮了居民的精神，凝聚了人心，激發(fā)了他們拆舊建新，建設(shè)美麗家園的熱情。

3.明確規(guī)定，規(guī)范拆遷。根據(jù)社區(qū)規(guī)劃，在廣泛征求意見、反復(fù)修訂的基礎(chǔ)上，依據(jù)“一戶一宅”的法律規(guī)定和“先拆后建”的原則，王棋社區(qū)制定了《舊村改造實施細(xì)則》，明確規(guī)定：所有申請并符合條件的建房戶，其所有老舊房屋，除集體留為周轉(zhuǎn)房的外，都必須在規(guī)定的期限內(nèi)自行拆除，其房屋附屬物（包括畜圈、廁所、空閑地、樹木及所有地面附屬物）一律交歸集體統(tǒng)一處理。同時，對老房子的丈量、建房費用的收取和補償、新房建蓋面積等都做了明確規(guī)定。在拆遷工作中，各村組嚴(yán)格執(zhí)行《舊村改造實施細(xì)則》規(guī)定，堅持“一個政策管到底”。同時，為保證拆遷工作的公正、公開，社區(qū)還定期或不定期地通過召開會議、在公告欄中張貼等方式對相關(guān)拆遷信息進行公布，鼓勵群眾對建房申請、拆遷工作及違規(guī)行為等進行監(jiān)督，力求在實際工作中化解矛盾糾紛。

4.統(tǒng)籌兼顧，協(xié)調(diào)各方利益。在拆除老舊房屋、盤活老舊宅基地的過程中，王棋社區(qū)采取疏堵結(jié)合、區(qū)別對待的方法。第一，凡已建過新房，現(xiàn)還遺留有房屋、畜圈、廁所的，必須統(tǒng)一拆除。第二，對申請建房并符合條件的，由村組安排在規(guī)劃區(qū)內(nèi)建房，老房必須先行拆除。在新房建成前，住房問題自行解決。第三，對在規(guī)劃范圍內(nèi)需拆除房屋的居民，不符合建房條件的，由村組按規(guī)定給予補償；對暫時沒有能力建房的，由村里協(xié)調(diào)解決住所。

5.耐心細(xì)致，做好思想工作。王棋自然村進村道路擴建，是2010年的一事一議項目，也是王棋社區(qū)美麗家園建設(shè)的切入點工程。但由于擴路牽涉到部分民房拆除，一開始百姓不理解，工作遇到極大阻力。社區(qū)和村組干部一戶戶、一遍遍上門做思想解釋工作，多的甚至登門達(dá)10多次，最終贏得了村民的支持，簽訂拆除協(xié)議100余份，拆除老舊房屋400多間，還填埋了轄區(qū)內(nèi)所有的196個旱廁。保證了工程的順利推進。在拆遷過程中，社區(qū)、村組黨員干部帶頭申報，帶頭拆除自家房屋。同時，深入群眾，認(rèn)真聽取群眾的意見，注意解決群眾的實際問題和困難。

三、王棋社區(qū)盤活老舊宅基地的成效

1.解決了社區(qū)居民建房難的問題。通過全面盤活老舊宅基地，王棋社區(qū)整理出近4.8萬平方米的土地資源，在不擠占耕地的情況下，基本保證了近500多戶建新房的用地需求，解決了居民建房難的問題。

2.開辟了競價選址籌集資金的渠道。在全面盤活老舊宅基地的基礎(chǔ)上，通過重新整合，將區(qū)位優(yōu)越、地勢較好的宅基地拿出來公開競價，共籌得資金1700多萬元。同時，王棋社區(qū)積極向上級反映，整合了一事一議、新農(nóng)村建設(shè)、移民項目等多部門資金600多萬元，為美麗家園建設(shè)提供了充裕的資金保障。另外，通過建房，帶動了社區(qū)居民約1.2億資金投入到建房之中。這些資金的投入，極大地激活了農(nóng)村市場，擴大了農(nóng)村內(nèi)需。

3.鍛煉了基層組織和干部隊伍。盤活老舊宅基地工作，是一項涉及面廣、難度大的系統(tǒng)工程，在具體實施中，經(jīng)常會出現(xiàn)意想不到的情況和困難，需要做大量艱苦細(xì)致的工作，化解各種糾紛和矛盾。通過該項工作的實施和推進，有力地鍛煉和推進了基層組織和干部隊伍建設(shè)，培養(yǎng)了一批高素質(zhì)的基層干部。

4.推進了美麗家園建設(shè)。第一，推進了民房建設(shè)的順利實施。根據(jù)新村規(guī)劃，王棋社區(qū)共啟動建房500余套，都采用統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一放線、統(tǒng)一標(biāo)高、統(tǒng)一“三通”（水、電、路） 施工，從上而下，嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格控制房屋面積。到2013年底，已有348戶農(nóng)戶住進新房，居住條件大為改善。第二，推進了公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。從2010年到2013年，王棋社區(qū)有計劃有步驟地推進了中心廣場、農(nóng)貿(mào)市場和污水處理人工濕地的建設(shè)，完善了文化廣場的娛樂、休閑、健身設(shè)施，完成了20千米的主干路網(wǎng)和12千米的村級道路硬化，實現(xiàn)了水、電、路、電視、電話、網(wǎng)絡(luò)的全覆蓋，建蓋了衛(wèi)生廁所和垃圾池，完成了小學(xué)改造工程。

四、王棋社區(qū)盤活老舊宅基地，推進美麗家園建設(shè)的啟示

1.前提：不等不靠，勇于實踐創(chuàng)新。改變舊村面貌，建設(shè)美麗家園是廣大農(nóng)村居民的夢想。然而，舊村莊建設(shè)的落后及環(huán)境的臟亂差并不是一朝之間就形成的，因此，改變也絕非一夕之功，一蹴而就能實現(xiàn)的。王棋社區(qū)的實踐告訴我們，同是那個地方，同是那片資源，為什么過去社區(qū)環(huán)境那么差，而現(xiàn)在卻能建設(shè)成為遠(yuǎn)近聞名的生態(tài)村，一個關(guān)鍵的因素，就是王棋社區(qū)沒有坐等，緊緊抓住了紅塔區(qū)推進新農(nóng)村建設(shè)的機遇，勇于實踐創(chuàng)新，通過全面盤活老舊宅基地，解決了困擾舊村改造的土地和資金難題，成為美麗家園建設(shè)的受益者。

2.基礎(chǔ)：因地制宜，科學(xué)規(guī)劃。推進美麗家園建設(shè)，就要緊緊把握國家土地管理政策趨向，以規(guī)劃為龍頭，著眼長遠(yuǎn)，抓好農(nóng)村宅基地盤活專項規(guī)劃的編制。第一，摸清“家底”。通過摸底調(diào)查，掌握各村組用地總規(guī)模、建筑占地面積、閑置土地面積等情況，認(rèn)真分析，明確目標(biāo)，有計劃、有步驟地開展。第二，統(tǒng)籌規(guī)劃。根據(jù)王棋社區(qū)的實際情況，綜合考慮社會、經(jīng)濟與生態(tài)效益，安排老舊宅基地整理的先后順序，盡可能地把土地整理項目連片規(guī)劃，充分考慮拆遷居民新建房屋用地的規(guī)劃空間，并做到預(yù)先定位、預(yù)先調(diào)整好土地，以保證拆遷安置用地的需要。第三，抓好銜接。在制訂規(guī)劃時，要明確宅基地盤活的目標(biāo)措施，落實社區(qū)居民的安置途徑，做好與街道規(guī)劃等上位規(guī)劃銜接，確保農(nóng)村宅基地盤活工作贏得居民的支持，讓群眾從中得到實惠。

3.保障：民主管理，發(fā)揮群眾的主體作用。王棋社區(qū)非常重視群眾主體作用的發(fā)揮，通過將關(guān)口前移，重心下移，切實保證居民的知情權(quán)和參與權(quán)，調(diào)動了居民的積極性和創(chuàng)造性。第一，在制定規(guī)劃時，就如何建設(shè)美麗王棋，建設(shè)什么樣的王棋，廣泛征詢社區(qū)居民的意見。社區(qū)居民結(jié)合自身生活水平、經(jīng)濟條件、居住習(xí)慣、功能需求等實際情況，就村莊規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)理念、目標(biāo)、模式等提出了許多合理的意見和建議。這些意見和建議被廣泛吸收進規(guī)劃之中，保證了規(guī)劃的科學(xué)性和合理性。第二，在制定拆遷方案時，群眾全程參與拆遷步驟、安置方法，補償標(biāo)準(zhǔn)等的制定。經(jīng)過多次修訂完善后，又提交居民代表大會表決，之后才付諸實施。第三，在實施過程中，主動公開相關(guān)信息，接受群眾監(jiān)督，有效減少了執(zhí)行過程中的阻力。居民的廣泛參與，保證了王棋社區(qū)美麗家園建設(shè)的順利推進和社區(qū)的穩(wěn)定和團結(jié)。

4.關(guān)鍵：夯實基礎(chǔ)，選準(zhǔn)配齊社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)班子。

王棋社區(qū)兩委班子有干部8名，都是一些懂政策、擅管理、有知識、實踐經(jīng)驗豐富的人員，在群眾中有較高威信。在推進美麗家園的建設(shè)過程中，始終以集體利益為上，牢牢把握住了紅塔區(qū)推進新農(nóng)村建設(shè)工作的機會，以只爭朝夕的精神，充分發(fā)揮主體作用，采取強有力的措施積極宣傳和推進各項工作的順利開展。在拆舊建新過程中，能自覺帶頭拆除老舊房屋，控制建房面積，做到不囤一分田，不賣一分地。在管理工作中，始終堅持民主決策、民主管理、民主監(jiān)督原則。從到王棋社區(qū)的實地調(diào)查來看，社區(qū)居民對兩委領(lǐng)導(dǎo)班子的評價是比較高的，認(rèn)為他們確實發(fā)揮了黨員的先鋒模范作用。

責(zé)任編輯：萬泳延

F320.3

A

1671-2994（2015）0-0047-03

2014-11-19

劉 誠（1963-），男，重慶云陽人，中共玉溪市委黨校黨委副書記。研究方向：黨的建設(shè)，社會管理。（課題牽頭人）

李玉萍（1975-），女，云南玉溪人，中共玉溪市委黨?？蒲锌浦v師。研究方向：經(jīng)濟學(xué)。（課題組組長）

蔣樹芬（1977-），女，云南玉溪人，中共玉溪市委黨校公共管理教研室講師。研究方向：管理學(xué)，社會學(xué)。（課題組副組長）