文│邵挺 國務(wù)院發(fā)展研究中心市場所綜合研究室副主任

邵挺：摒棄高速增長周期的慣性思維

文│邵挺 國務(wù)院發(fā)展研究中心市場所綜合研究室副主任

宏觀調(diào)控既是科學(xué)，也是藝術(shù)，對房地產(chǎn)市場而言更是如此。2015年是考驗中

央政府房地產(chǎn)市場調(diào)控能力的關(guān)鍵一年，要實現(xiàn)“穩(wěn)總量、防風(fēng)險和調(diào)結(jié)構(gòu)”等多重目標(biāo)，需要決策者極高的調(diào)控藝術(shù)。調(diào)控的首要目標(biāo)是穩(wěn)定住房消費，沒有住房消費的穩(wěn)定，風(fēng)險就會馬上顯現(xiàn)，調(diào)結(jié)構(gòu)也只是一句空話。

為什么這一輪調(diào)控政策的重點要放在“釋放改善性需求”呢？理由就是決策層認(rèn)為“能夠較好滿足房地產(chǎn)調(diào)控‘穩(wěn)總量、防風(fēng)險和調(diào)結(jié)構(gòu)’等多重目標(biāo)”。總體上看，這是一個短期、中期和遠(yuǎn)期目標(biāo)相結(jié)合的調(diào)控手段。短期看，住房市場下行壓力加大，對2015年穩(wěn)增長目標(biāo)提出了很大挑戰(zhàn)，從前兩個月趨勢看，如果不施加適度刺激，2015年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅預(yù)計將回落到8％以下。這是中國經(jīng)濟“不可承受之重”，要想達(dá)到7％的經(jīng)濟增速幾乎不可能。

刺激需求在所難免。但又不能像前幾輪全面刺激一樣，把投資投機性需求都給吹了起來。這就涉及到房地產(chǎn)市場調(diào)控的中期目標(biāo)，房地產(chǎn)市場的區(qū)位特征非常明顯，大中小城市面臨的問題差異性極大，不能等而視之。

未來就是要同時防范“兩類風(fēng)險”。一類是特大城市“價格過高”的泡沫化風(fēng)險。像北、上、廣、深等特大城市，不管從房價收入比還是房價租金比的指標(biāo)看，平均房價已經(jīng)超過了國際上其他大都市，如果再加上房屋質(zhì)量、環(huán)境、公共服務(wù)等外溢效應(yīng)，我國特大城市的房價確實過高。如果這一輪還是刺激投機性需求，造成房價再次飆升，那就離泡沫的破滅也不遠(yuǎn)了。另一類是中小城市由于“供給嚴(yán)重過剩”，房價持續(xù)下跌引起“雪崩效應(yīng)”。筆者曾在2013年9月份做過測算，有95％左右的中小城市房屋庫存平均去化周期在10個月以上。如果包括2013年下半年以來的新開工和施工面積，到2015年又基本形成了供應(yīng)能力，過剩狀況只會進(jìn)一步加劇。

從遠(yuǎn)期目標(biāo)看，我國城市化率至少還有15～20個百分點的提升空間，在城市化進(jìn)程中住房需求是剛性的。另外，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展也進(jìn)入了一個質(zhì)量升級的階段，目前在城市里約有一半的住房都是在2000年前建造的，其中還有10％左右是1980年前建造的，這些住房都面臨“改造升級”的需求，住戶也都有很強的改善性需求。從國際經(jīng)驗看，在城市化率達(dá)到70％、房地產(chǎn)市場總量需求達(dá)到穩(wěn)定之后，“以舊換新”、“以小換大”的改善性需求就會成為房地產(chǎn)市場的主要需求。

總體來說，筆者認(rèn)為這一輪以“釋放改善性需求”為主導(dǎo)的調(diào)控政策，是在現(xiàn)階段下所能找到的最佳突破口，能夠較好兼顧短期、中期和遠(yuǎn)期的目標(biāo)。至于下一步是否會施加更加寬松的住房政策，這要看這一輪政策實施后的效果如何。但可以肯定的是，守住風(fēng)險底線是房地產(chǎn)市場調(diào)控的紅線，定向調(diào)控的底線仍然是抑制特大城市的投機性需求。中小城市由于事實上已經(jīng)處在降價邊緣或者早已進(jìn)入降價通道，個別城市的限購政策也早已取消，政策重點就是通過“就地城鎮(zhèn)化”和“有序吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)化”，逐步消化庫存，盡量讓市場調(diào)整平緩些。

從政策建議的角度，筆者不認(rèn)為3月底五部委發(fā)的三個文件都覆蓋了房地產(chǎn)調(diào)控的所有方面。前瞻地看，中國房地產(chǎn)市場有制度性和體制性的扭曲因素在里面，這不是靠政策調(diào)整就能校正的。另外，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年高速發(fā)展，供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了劇烈的變化，已經(jīng)進(jìn)入了一個發(fā)展新階段，要客觀認(rèn)識在這個新階段中的新特征，摒棄高速增長周期中的慣性思維。這里，筆者也試圖給出短期、中期和長期促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的幾點建議。

短期來看，仍然要以自住型和改善性需求的釋放為主。一是完善“認(rèn)貸不認(rèn)房”的住房政策體系。據(jù)筆者在各地調(diào)研的不完全統(tǒng)計，在各城市“以小換大”、“以舊換新”等“置換性需求”大概占住房需求的20％。過去住房金融、稅收等政策，都是依據(jù)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的原則而定，不利于改善性需求的充分釋放。

除了3月30日央行等三部門出臺的規(guī)定外，還可以進(jìn)一步明確“如果以置換性住房為目標(biāo)，購買第二套房的所有政策視同一套房”。比如，已有一套住房的居民想換房，需要先買好新房再賣掉舊房，按照現(xiàn)在規(guī)定，這屬于購買二套房，參照二套房的首付比例、貸款利率以及稅收政策。對這類改善性需求，完全可以參考一套房的政策。二是交易環(huán)節(jié)的各類稅負(fù)要進(jìn)一步下降，鼓勵居民換房，活躍二級交易市場。建議實行“交易稅負(fù)對持有住房套數(shù)的逆向調(diào)節(jié)機制”，就是你持有住房套數(shù)越多，再去購買住房，就要繳稅率等級更高的交易稅。但如果你出售住房，就可以降低你的稅率等級。這就鼓勵大城市中的投資投機客把過剩房子供應(yīng)出來，增加住房有效供應(yīng)量。中國房地產(chǎn)市場有制度性和體制性的扭曲因素在里面，這不是靠政策調(diào)整就能校正的。同時供需結(jié)構(gòu)發(fā)生了劇烈的變化，已經(jīng)進(jìn)入了一個發(fā)展新階段，

中期的重點是完全打通保障房和商品房的政策障礙?！笆濉逼陂g，我國新建保障性安居工程3600萬套的目標(biāo)順利完成，預(yù)計實際量將達(dá)到3800萬套左右。從總量上講，我國保障性住房可以總體滿足城鎮(zhèn)保障群體的住房需求，“大規(guī)模建設(shè)時期”已經(jīng)過去。2015年李克強總理在政府工作報告里首次提到，“住房保障逐步實行保障與貨幣補貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。從筆者各地調(diào)研情況看，在現(xiàn)階段全國尤其是中小城市住房需求不足的情況下，打通保障房和商品房這兩大市場很有必要，既減輕政府保障房建設(shè)資金缺口，又能通過把一部分商品房轉(zhuǎn)化為保障房，不管是出售還是出租，都是在減輕開發(fā)企業(yè)資金壓力、緩解商品房庫存壓力。

遠(yuǎn)期就是借助《不動產(chǎn)登記條例》出臺的“東風(fēng)”，建立并完善房地產(chǎn)稅征收體系。按照既定目標(biāo)和進(jìn)度，應(yīng)該在明后年就會完成房地產(chǎn)稅的立法工作，但房地產(chǎn)稅征收是一項復(fù)雜工程，在價值評估、稅率制定等方面需要試點和探索。從國際經(jīng)驗看，房地產(chǎn)稅作為地方主體稅種，主要起到理順中央和地方稅收體系的作用，本身并不是專門為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場而建立的。從實踐看，所有爆發(fā)住房危機的經(jīng)濟體，都有嚴(yán)格完備的房地產(chǎn)稅收體系，但后者不能阻止危機的爆發(fā)。因此，要客觀認(rèn)識房地產(chǎn)稅收體系對中國房地產(chǎn)市場的影響和作用，它只能是影響住房市場的其中一個調(diào)控工具，是必不可少的，但不能對此寄予過高期望。