劉金鑫

華中師范大學(xué)，湖北 武漢430079

一、限購(gòu)令定義以及法律定性

限購(gòu)令是指中央運(yùn)用宏觀調(diào)控手段，針對(duì)房產(chǎn)過快上漲的趨勢(shì)，授予地方政府職權(quán)限制或禁止?jié)M足條件民事主體在一定期限內(nèi)利用融資手段來購(gòu)買、交易商品房屋權(quán)利的方式，降低市場(chǎng)投機(jī)成分，使房地產(chǎn)市場(chǎng)良性運(yùn)行的政策措施。究竟該如何定性限購(gòu)令，本人贊同大多數(shù)學(xué)者的觀點(diǎn)，即自主性抽象行政行為。抽象行政行為是指行政機(jī)關(guān)針對(duì)不特定對(duì)象發(fā)布的能反復(fù)適用的行政規(guī)范性文件，其效力具有普遍性和持續(xù)性，且具有準(zhǔn)立法性。自主性抽象行政行為無需法律和上位法為依托，由行政機(jī)關(guān)根據(jù)行政管理的實(shí)際需要自主制定。相比較之下，限購(gòu)令就是針對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)各種非理性現(xiàn)象，為不特定主體自主創(chuàng)設(shè)權(quán)利義務(wù)而且可以重復(fù)適用，沒有相應(yīng)法律依托，所以本人認(rèn)為限購(gòu)令為自主性抽象行政行為。

二、限購(gòu)令法律分析

(一)限購(gòu)令與憲法的沖突—限購(gòu)歧視侵犯公民憲法平等權(quán)

《憲法》規(guī)定了公民平等權(quán)是形式平等和實(shí)質(zhì)平等的統(tǒng)一。但是在限購(gòu)的各項(xiàng)政策中卻存在嚴(yán)重地歧視，有違平等原則。依賴戶籍制度，這一點(diǎn)體現(xiàn)在購(gòu)房主體資格上，其中最直接的就是對(duì)本地戶籍人口以及外地戶籍人口的區(qū)別對(duì)待，這種區(qū)別體現(xiàn)在購(gòu)房數(shù)量之上，本地戶籍人口可以多購(gòu)一套住房;與此同時(shí)不同的婚姻狀況帶來不同程度的合同自由有違平等，住房限購(gòu)令以“是否為本市戶籍家庭”作為限購(gòu)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，兩名未婚非本地居民可以購(gòu)買兩套，結(jié)婚后只能買一套。鑒于此，在限購(gòu)令頒布后，全國(guó)“假離婚”現(xiàn)象頻發(fā)。以家庭作為限購(gòu)的單位使得婚姻身份成為限定購(gòu)房資格的標(biāo)準(zhǔn)，不但有違倫理道德公序良俗，而且不利于社會(huì)穩(wěn)定，區(qū)別對(duì)待而產(chǎn)生的身份特權(quán)有違自由平等原則。

(二)限購(gòu)令與合同法的沖突——對(duì)合同自由的限制

《合同法》屬于私法領(lǐng)域，私法所信奉的一項(xiàng)重要原則就是意思自治原則，該原則的核心為契約自由。契約自由的實(shí)質(zhì)即當(dāng)事人之間意思表示達(dá)成一致標(biāo)志著契約成立。限購(gòu)令頒布之后，“是否締約的自由”、“與誰締結(jié)契約的自由”已經(jīng)沒有選擇的余地，當(dāng)購(gòu)房者想要購(gòu)房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)自己不符合在限購(gòu)令要求之下的購(gòu)房條件而無法購(gòu)買，政府為了調(diào)控樓市，可以從宏觀上實(shí)施各種金融貨幣政策，限制房產(chǎn)貸款，但不宜直接對(duì)公民購(gòu)房的自由進(jìn)行限制。以發(fā)布行政政策、命令的形式限制交易主體以及交易行為，違背契約自由原則。

(三)限購(gòu)令與物權(quán)法的沖突——違背物權(quán)登記制度

部分地方出臺(tái)的限購(gòu)令中有“違反限購(gòu)令就辦不了房產(chǎn)證”的規(guī)定，目的是提醒購(gòu)房者不要違反限購(gòu)政策，否則無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記備案。由《物權(quán)法》可見，當(dāng)法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的交易未作相應(yīng)規(guī)定限制時(shí)，地方政府也不得出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)政策以及相關(guān)規(guī)定的。依據(jù)物權(quán)法定原則，除法律以外其他法規(guī)規(guī)章、政策命令都不得限制不動(dòng)產(chǎn)登記，而部分地區(qū)限購(gòu)令之中卻嚴(yán)格限制房產(chǎn)登記，換言之，這些限購(gòu)政策已經(jīng)超出了行政機(jī)關(guān)原本的權(quán)限、職能，這明顯違反《物權(quán)法》的物權(quán)登記制度，是“公”對(duì)“私”的一種侵犯，可能帶來諸多法律問題。

三、限購(gòu)令法治化途徑

(一)放開對(duì)戶籍制度的依賴，另立公平標(biāo)準(zhǔn)

長(zhǎng)久以來，戶籍制度都是阻隔在城鄉(xiāng)之間的一條“分水嶺”，阻礙我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，造成了城鄉(xiāng)之間醫(yī)療、教育、衛(wèi)生、保險(xiǎn)、就業(yè)、住房等各種不公平的現(xiàn)象。戶籍制度原本只是政府部門為了方便管理而登記所在地居民身份、住所等信息的一項(xiàng)行政管理制度，本不應(yīng)該具有其他職能。但是限購(gòu)令的出臺(tái)使得戶籍成為購(gòu)房者的“入場(chǎng)券”，成為認(rèn)定居民能否購(gòu)房最基本的標(biāo)準(zhǔn)。將戶籍作為限制不合理購(gòu)房需求的工具不僅不能夠讓限購(gòu)令得到有效的實(shí)施，更是惡化了以戶籍作為公民權(quán)利依據(jù)的現(xiàn)狀。

(二)建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記信息系統(tǒng)

中國(guó)現(xiàn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記制度都是各自為營(yíng)，以省為單位開展。部分經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)甚至采用人工登記管理的方式。這就給很多投機(jī)購(gòu)房者或者炒房團(tuán)可乘之機(jī)，通過各種方式規(guī)避房產(chǎn)限購(gòu)政策，其原因就是因?yàn)槲覈?guó)房產(chǎn)登記系統(tǒng)不統(tǒng)一。倘若建立了統(tǒng)一的房屋產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)，所有購(gòu)房者的購(gòu)買信息都登記備案，在我國(guó)的任何地方都可以查詢調(diào)取，這樣限購(gòu)才會(huì)切實(shí)發(fā)揮其本來應(yīng)用的作用。通過建立這樣的系統(tǒng)，同時(shí)擴(kuò)大樓市“限購(gòu)”政策在全國(guó)的適用范圍，來達(dá)到平抑新建商品房?jī)r(jià)格的作用。

［1］李祎恒．住房分配機(jī)制中限購(gòu)令政策的法經(jīng)濟(jì)學(xué)解析［J］．法學(xué)論壇，2011(5)．

［2］田飛龍．“限購(gòu)令”的法理學(xué)分析［J］．科技智囊，2011(3)．

［3］曹瀟尹．公權(quán)私權(quán)的沖突與私權(quán)的保護(hù)［J］．知識(shí)經(jīng)濟(jì)，2011(16)．