唐朝光

廣西經(jīng)濟管理干部學(xué)院，廣西 南寧 530007

一、堅持按市場經(jīng)濟規(guī)律配置城鄉(xiāng)建設(shè)用地資源

市場經(jīng)濟是以市場機制為紐帶來構(gòu)建整個社會經(jīng)濟活動的系統(tǒng)。它既是一種經(jīng)濟制度設(shè)置，也是一種經(jīng)濟運行機制。［1］現(xiàn)代市場經(jīng)濟至少有兩種類型，分別是以私有制為基礎(chǔ)的市場經(jīng)濟和以公有制為基礎(chǔ)的市場經(jīng)濟。當(dāng)前，美、德、日市場經(jīng)濟體制是迄今世界各國中比較成熟的以私有制為基礎(chǔ)的市場經(jīng)濟模式。其共性體現(xiàn)在:1.市場在資源配置中起主導(dǎo)作用;2.企業(yè)是市場的主體;3.國家重視經(jīng)濟的宏觀調(diào)控;4.法制較健全，能較好保證市場秩序;5.社會保障機制相對完善。我國實行以公有制為基礎(chǔ)的社會主義市場經(jīng)濟。其特征為:1.它是在國家調(diào)控下壟斷競爭的市場經(jīng)濟;2.它是公有制為主體條件下的政府調(diào)控;3.政府調(diào)控也不再僅僅是行政調(diào)控，而是建立在科學(xué)干預(yù)基礎(chǔ)上的經(jīng)濟調(diào)控，表現(xiàn)為政府調(diào)控是有差別、分層次、有區(qū)別的、分階段的動態(tài)彈性調(diào)控。［2］

二、修改和完善相關(guān)法律制度，為集體建設(shè)用地入市提供法治基礎(chǔ)

現(xiàn)行《憲法》第10條規(guī)定，城市土地屬于國家所有?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定:任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。該法第63條指出:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第8條規(guī)定:“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓?！?/p>

以上法律條文分別給予城、鄉(xiāng)建設(shè)用地以不同的待遇。限制了集體建設(shè)用地直接用于城市建設(shè)，并對集建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)進行了嚴格的限制，規(guī)定了集體土地向國有土地轉(zhuǎn)變的不可逆性。這些規(guī)定阻礙了城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化市場的建設(shè)。必須對相關(guān)條款作出調(diào)整，保證《決定》具有實踐意義。

三、認可城鎮(zhèn)建設(shè)用地來源的雙源性，實現(xiàn)土地資源配置帕累托改進

經(jīng)濟學(xué)中，帕累托最優(yōu)狀態(tài)是指任何形式的資源重新配置，都不可能使至少有一人受益而又不使其他任何人受到損害的狀態(tài)。與此相關(guān)，人們通常也把能使至少一人的境況變好而沒有人的境況變壞的資源重新配置稱為帕累托改進。因此，建設(shè)用地市場配置帕累托最優(yōu)狀態(tài)是:在不損害用地供需雙方境況的前提下，重新配置建設(shè)用地資源已經(jīng)不可能使任何參與市場交易的一方的境況變好。

現(xiàn)有的城鎮(zhèn)建設(shè)用地以國家壟斷為前提，土地資源配置未達到帕累托最優(yōu)?？梢詧D1 為證。設(shè)橫軸表示政府在一級市場上建設(shè)用地的供應(yīng)量Q，縱軸為土地出讓價格P，曲線D 和MR 分別為建設(shè)用地的需求曲線和邊際收益曲線。為方便起見，設(shè)政府對土地的投入的平均成本和邊際成本相等且不變，用圖中水平直線AC =MC 表示。壟斷條件下，政府的利益最大化原則是邊際成本等于邊際收益，即MC=MR。圖中C 點為均衡點。這時，政府的土地供應(yīng)量為Q1，成交價格為P1，P1＞MC。表明消費者愿意為額外增加一單位面積建設(shè)用地所支付的價格超過了政府的供地成本。政府供地仍有帕累托改進余地。一般地，在政府供地量達到Q2時可以達到資源配置的帕累托最優(yōu)，此時需求曲線D 與邊際成本曲線MC 相交于B 點，意味著政府每額外提供一單位面積建設(shè)用地的成本等于土地需求者為此支付的代價。此時，Q2是帕累托最優(yōu)意義上的建設(shè)用地供應(yīng)量。當(dāng)然，理論上解決此問題的方法是，通過談判，讓政府提高建設(shè)用供應(yīng)量到Q2，并以等于邊際成本P2的價格出讓給消費者，這時，政府的利潤損失為(P1-P2)Q1，為彌補政府這部分損失，約定由消費者對其給予相當(dāng)?shù)难a償。當(dāng)然，這樣作對消費者也是有好處的，因為政府把地價由P1降為P2，消費者獲得的好處為梯形 P1ABP2，它比(P1- P2)Q 多了△ABC 部分，這部分可在政府與消費者之間進行分配，從而增加雙方的好處。［4］但在實踐中，由于消費者與政府信息的不對稱，政府的強勢及利益博弈方面很難達成一致意見，使得當(dāng)前建設(shè)用地配置低效率現(xiàn)象十分普遍。

四、積極構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化的建設(shè)用地市場

城鄉(xiāng)一體化要求把工業(yè)與農(nóng)業(yè)、城市與鄉(xiāng)村、城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村居民作為一個整體，統(tǒng)籌謀劃、綜合研究，通過體制改革和政策調(diào)整，促進城鄉(xiāng)在規(guī)劃建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場信息、政策措施、生態(tài)環(huán)境保護、社會事業(yè)發(fā)展的一體化，改變長期形成的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)在政策上的平等、產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的互補、國民待遇上的一致，讓農(nóng)民享受到與城鎮(zhèn)居民同樣的文明和實惠，使整個城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。

促進城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化要做到:1.逐步建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度體系。包括實行統(tǒng)一的土地不動產(chǎn)登記制度、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度、抵押融資制度等;2.理順農(nóng)民集體土地產(chǎn)權(quán)，為集體土地入市提供權(quán)屬保障;3.制定統(tǒng)一的農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)稅收政策，明確集體建設(shè)用地再次流轉(zhuǎn)的操作辦法及相應(yīng)的稅費項目和收費標準，保障土地流轉(zhuǎn)工作的正常運轉(zhuǎn);4.完善農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益分配機制，實現(xiàn)多贏;5.建立和完善農(nóng)村集體土地基準地價體系;6.加大農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的政策宣傳，形成社會共識。

五、妥善處理小產(chǎn)權(quán)房的問題

在我國，大產(chǎn)權(quán)房是指依法取得了國家頒發(fā)的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的房屋。與此對應(yīng)，小產(chǎn)權(quán)房是指由鄉(xiāng)村集體、鄉(xiāng)村集體與開發(fā)商合作或開發(fā)商協(xié)議租用集體土地后，在未辦理集體土地征轉(zhuǎn)手續(xù)的情況下，自行開發(fā)建設(shè)并對外銷售的商品性住房。小產(chǎn)權(quán)房一般由賣房者向購房者發(fā)放鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或村集體組織制作的房產(chǎn)證。當(dāng)前，小產(chǎn)權(quán)房在全國十分普遍，北京小產(chǎn)權(quán)房銷售量已超過房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的20%，西安己占到25%到30%，深圳可能高達40%到50%。全國小產(chǎn)權(quán)房面積逾66 億平方米，目前有超過8000 千多萬的小產(chǎn)權(quán)房居住者。

小產(chǎn)權(quán)房是城鄉(xiāng)建設(shè)用地二元分割制度的產(chǎn)物，它是地方政府、村集體、村民個人和既得利益集團各方博弈的結(jié)果。近年來，盡管政府用重典治理小產(chǎn)權(quán)房問題，但低價，能解決居住難題，使小產(chǎn)權(quán)房市場迅速發(fā)展壯大。

六、結(jié)語

城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場化改革是一個長期探索的過程，應(yīng)減少政府對建設(shè)用地市場的介入，按市場經(jīng)濟規(guī)律配置建設(shè)用地資源，為國有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地合理流轉(zhuǎn)搭建公平、公正、合理的交易平臺，賦予城鄉(xiāng)建設(shè)用地同等權(quán)能，消除城鄉(xiāng)建設(shè)用地二元分割，保證兩者同地同價、同地同權(quán)。這樣做，對解決我國城市建設(shè)用地使用效率低下、集體土地產(chǎn)權(quán)得不到有效維護、小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止等有關(guān)民生問題必將大有裨益。

［1］侯廷智.探索社會主義市場經(jīng)濟規(guī)律的兩個基本理論問題——紀念我國經(jīng)濟體制改革30 周年的思考［J］.西南大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版)，2008(5):11.

［2］馬艷等人.中國特色社會主義市場經(jīng)濟的本質(zhì)特征分析［J］.海派經(jīng)濟學(xué)，2012(2):31.

［3］史衛(wèi)民.國外土地制度變遷中農(nóng)民土地權(quán)益保護的比較與借鑒［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟探討，2014(2):89.

［4］高鴻業(yè).西方經(jīng)濟學(xué)(第四版)［M］.北京:中國人民大學(xué)出版社，2007，11:374-375.