張 沖

(西華大學(xué)政治學(xué)院，四川 成都 610039)

近十幾年來，中國經(jīng)濟持續(xù)增長，人口流動頻繁，城鎮(zhèn)化水平不斷提升。在這一大背景下，住房價格持續(xù)快速上漲，“買房難”已經(jīng)成為影響人們生活的主要問題之一。但是在高房價的同時，住宅銷售面積也在持續(xù)增加，以2004年到2012年為例，住宅價格年均增長8.9%，住宅銷售面積年均增長達到16.0%，超過前者。是什么原因?qū)е伦》啃枨蟪^住宅價格?這一問題值得我們研究，是經(jīng)濟發(fā)展、居民收入增長的拉動作用;還是城鎮(zhèn)化推進的新增需求;還是人口結(jié)構(gòu)變動導(dǎo)致，或者其他。本文嘗試從廣義人口結(jié)構(gòu)的角度來進行文獻回顧，系統(tǒng)探究人口結(jié)構(gòu)變化對住房需求的影響，無論在理論還是現(xiàn)實方面都有著重要的意義。這不僅能讓我們?nèi)媪私馊丝诮Y(jié)構(gòu)中的具體變量對于住房需求的影響，更能實現(xiàn)對住房政策合理的調(diào)整，從而促進房地產(chǎn)市場和人口的良性共發(fā)展。

人口結(jié)構(gòu)是指從一定的規(guī)定性來看人口內(nèi)部的關(guān)系，它是按照人口的不同標志研究一定時點、地區(qū)的人口內(nèi)部構(gòu)成及其比例關(guān)系。廣義的人口結(jié)構(gòu)主要包括人口的自然結(jié)構(gòu)、社會結(jié)構(gòu)和地域結(jié)構(gòu)。人口的自然結(jié)構(gòu)是按人口的自然特征來劃分的，它反映了人口自然屬性的質(zhì)的規(guī)定性，是人口最基本的結(jié)構(gòu)，包括人口的性別結(jié)構(gòu)和年齡結(jié)構(gòu)。人口的社會結(jié)構(gòu)是按人口的社會經(jīng)濟特征來劃分的，它反映了人口的社會屬性的各種質(zhì)的規(guī)定性。主要包括人口的階級結(jié)構(gòu)、民族結(jié)構(gòu)、宗教結(jié)構(gòu)、教育程度結(jié)構(gòu)、婚姻家庭結(jié)構(gòu)、在業(yè)人口的行業(yè)結(jié)構(gòu)和職業(yè)結(jié)構(gòu)等。人口的地域結(jié)構(gòu)是按照人口的居住地的地域特征來劃分的人口結(jié)構(gòu)，它既可以反映人口居住地的自然環(huán)境，又可以反映其社會經(jīng)濟環(huán)境。［1］主要包括:人口的自然地理結(jié)構(gòu)、行政區(qū)域結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)，流動遷移結(jié)構(gòu)。以下主要從國外、國內(nèi)兩個方面回顧人口三大結(jié)構(gòu)對住房需求影響的研究進展。

一、國外文獻研究

國外學(xué)者較早地認識到人口因素對住房需求的影響。尤其是在20世紀八九十年代，較多的學(xué)者在這方面做了大量的研究。主要是從人口自然結(jié)構(gòu)中的年齡結(jié)構(gòu)，人口社會結(jié)構(gòu)中的家庭結(jié)構(gòu)，人口地域結(jié)構(gòu)中的城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、流動遷移等方面研究其對住房需求的影響。

(一)人口自然結(jié)構(gòu)對住房需求的影響回顧

有關(guān)人口年齡結(jié)構(gòu)與住房需求的文獻，起始于20 世 紀 60 年 代，Campbell(1963)［2］，Easterlin(1965)［3］等都從人口年齡結(jié)構(gòu)方面涉及過相關(guān)的研究。Carliner(1973)［4］認為不同年齡組之間住房需求的收入彈性不同，所以需求也不同。

Mankiw和Weil(1989)［5］首次較為系統(tǒng)研究人口變化，尤其是生育高峰和生育低谷階段人口對未來住房市場的影響。研究發(fā)現(xiàn)，二戰(zhàn)后美國“嬰兒潮”出生的人群使得70年代的房價上漲，而過后的生育低谷也將使得90年代以后的房價下跌。這主要是反映了生育高峰期出生的人口步入成年后對住房的需求。他認為30歲左右的人口是房屋需求量最大的群體，而步入40歲之后，人們對住房的需求量減少。Holly和Jones(1997)［6］的研究也證實20～29歲的人口比重增加，住房需求也會增加。McFadden(1994)［7］等人的研究也支持了Mankiw和Weil的觀點，即生育高峰會導(dǎo)致未來對住房需求的增加。

但是美國90年代以后的房價不但沒有下跌，反而繼續(xù)上升。因此，M—W模型的估計與結(jié)論受到了一大批學(xué)者的挑戰(zhàn)。Hamilton(1991)［8］、Swan(1995)［9］等認為W—M模型不科學(xué)，指出如果選用合適的模型，人口對住房的影響可能將會消失。Ermisch(1996)［10］認為M—W模型的估計存在一定的偏差，因為沒有考慮收入、住房供應(yīng)等的變化。他在控制住房價格和收入等因素后，發(fā)現(xiàn)人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求確實存在顯著的影響，隨著人口老齡化的加劇，住房需求會減少。Levin，et al(2009)［11］也認為W—M模型的預(yù)測偏誤之處在于:第一，其選用的數(shù)據(jù)是橫截面數(shù)據(jù);第二，對住房供給效應(yīng)不夠足夠的重視;第三，沒有控制其他的變量，如收入和財富的時空變化。他在控制收入水平、經(jīng)濟與社會制度等因素下，預(yù)測著人口老齡化的加劇，蘇格蘭和英格蘭的住房需求和房價都將面臨下行壓力。雖 然 Ermisch(1996)［12］、Myers 和 Ryu(2008)［13］等人的研究確實發(fā)現(xiàn)在控制其他因素后，人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求的影響不像M—W模型那樣顯著，但是確實證明了生命周期會影響住房需求，即人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求有影響。

Bakshi和 Chen(1994)［14］認為人作為投資者，早期會把大部分財富投資于房地產(chǎn)，但是隨著年齡的增大，將更多投資金融資產(chǎn)。其使用二戰(zhàn)后的數(shù)據(jù)研究顯示，人口平均年齡的增大會造成房地產(chǎn)價格下降，即住房需求會降低。Davis(2005)［15］發(fā)現(xiàn)人口年齡結(jié)構(gòu)對OECD國家的住房價格的影響很顯著，Egert和 Mihaljek(2007)［16］也發(fā)現(xiàn)人口年齡結(jié)構(gòu)對中歐和東歐的住房價格有顯著影響。Levin et al.(2009)［11］也得到類似的結(jié)論。Lind 和 Malmberg(2008)［17］的研究發(fā)現(xiàn)年輕人越多，住房建設(shè)率越高，人口老齡化對住房建設(shè)有消極的影響，即人口老齡化的加劇，使得住房需求下降。Malmberg(2010)［18］認為人口年齡結(jié)構(gòu)也有可能通過人均收入、通貨膨脹率，稅收等間接影響住房需求;也可能通過影響住房供給影響住房需求，比如，不同年齡段的人口的勞動生產(chǎn)率不同。Malmberg(2012)［19］進一步論證了人口老齡化對房地產(chǎn)市場的負面影響。

Lim和Lee(2013)［20］也認為，每個年齡段的人口結(jié)構(gòu)變化對住房需求有多樣化的漣漪效應(yīng)，甚至比提高總和生育率導(dǎo)致人口增加帶來的影響還明顯。但是，韓國人口老齡化卻會刺激住房需求，因為韓國的老年人更希望住在空間較大的環(huán)境里。

在以上文獻中，不同學(xué)者使用了不同類型的數(shù)據(jù)進行論證，大體可以歸為三類:第一類是以截面數(shù)據(jù)進行研究，如 Mankiw 和 Weil(1989)［5］、McFadden(1994)［7］、Ermisch(1996)［10］，等等;第二類是以時間序列數(shù)據(jù)進行論證，如 Holly和 Jones(1997)［6］，Lindh 和 Malmberg(2008)［17］、Levin et al.(2009)［11］，等等;第三類是以面板數(shù)據(jù)進行實證的，如 Malmberg(2010)［18］、Malmberg(2012)［19］?？傮w而言，國外的研究多數(shù)認為人口老齡化對住房需求有負向的顯著影響，只有Lim和Lee(2013)［20］在研究韓國老齡化時，得到正向的影響。

(二)人口社會結(jié)構(gòu)對住房需求的影響回顧

國外不少學(xué)者研究人口結(jié)構(gòu)對住房需求的影響時，也考慮了人口年齡結(jié)構(gòu)以外的人口結(jié)構(gòu)，如家庭結(jié)構(gòu)、教育結(jié)構(gòu)等。Olsen(1969)［21］認為家庭規(guī)模、家庭生命周期等家庭特征是影響住宅需求的主要因素。但是，Olsen并未對這些因素如何影響住宅需求進行進一步的分析。Horioka(1988)［22］也指出，在研究房價問題時，應(yīng)該關(guān)注家庭收入而非個體收入，他在文章中發(fā)現(xiàn)家庭規(guī)模越大，非房屋資產(chǎn)的相對需求就會越高，對房價的推高效應(yīng)會相應(yīng)削弱。家庭規(guī)模越小，對房價的推高作用自然也就越大。Kim(1999)［23］也認為住房需求與家庭成員規(guī)模、家庭組織、戶主年齡等有關(guān)系。Lauf，S et al.(2012)［24］的研究也指出雖然人口數(shù)量在下降，但是由于家庭規(guī)模的縮減，使得住房需求仍然在上升。

有些學(xué)者對購買住房與生育孩子誰先誰后進行了一系列的研究。一些研究發(fā)現(xiàn)住房購買發(fā)生在年輕人生育第一個小孩之前，因為購買住房會和生育孩子在經(jīng)濟上相沖(Courgeau和 Lelièvre，1992)［25］，尤其是在購房比租房貴很多的時候(Mulder和 Wagner，1998)［26］，比如在英國住房擁有者就比租房者有更少的小孩，或是推遲生育小孩(Murphy 和 Sullivan，1985;Hakim，2003)［27-28］。Mulder和 Wagner(2001)［29］、Mulder(2006a，b)［30-31］的研究發(fā)現(xiàn)年輕的夫婦在改善住房后的一年，生育第一個小孩的可能性較大。這是因為他們購買更大的住房是為了計劃生育小孩。因此可以看到身為父母的人，往往擁有更大的住房。Kulu(2008)［32］的研究又發(fā)現(xiàn)許多夫婦在計劃生育的時候，就著手改善住房條件。Enstr?m?st(2012)［33］的研究也發(fā)現(xiàn)購買住房和生育第一個小孩幾乎是發(fā)生在同一時間的。

Green 和 Hendershott(1996)［34］利用 1980 的普查數(shù)據(jù)研究人口結(jié)構(gòu)對住房需求的影響，除了考慮年齡的因素外，還將收入、受教育程度納入研究。其研究發(fā)現(xiàn)即使住房需求量不一定會隨人口結(jié)構(gòu)的變化而變化，但是人口結(jié)構(gòu)變化了，住房結(jié)構(gòu)的需求也會發(fā)生變化，并且得到了跟以往研究不同的結(jié)果:在控制收入、教育等變量后，年齡對住房需求的影響是正的，因此人口老齡化并不必然意味著住房需求的下降。

從以上研究可以發(fā)現(xiàn)，國外關(guān)于人口社會結(jié)構(gòu)對住房需求影響的文獻主要側(cè)重在人口的家庭結(jié)構(gòu)和教育結(jié)構(gòu)，且多數(shù)研究從微觀角度進行了實證探索。家庭人口規(guī)模、戶主情況、教育程度等都是影響住房需求的重要因素。但是，人口社會結(jié)構(gòu)的內(nèi)容是較為廣泛的，比如還有在業(yè)人員的職業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)、婚姻結(jié)構(gòu)等。因此，還可以擴展人口社會結(jié)構(gòu)對住房需求的研究。

(三)人口地域結(jié)構(gòu)對住房需求的影響回顧

也有學(xué)者從人口遷移和城鎮(zhèn)化的角度對住房需求的影響進行了研究。奧地利學(xué)者Gabriel等(2001)［35］發(fā)現(xiàn)成年人凈移民是解釋奧地利住宅市場需求的關(guān)鍵變量。Gabriel等(2000)［36］的研究發(fā)現(xiàn)大規(guī)模的人口迀移是導(dǎo)致加利福尼亞地區(qū)的住房價格變化的重要原因。Albert Saiz(2003)［37］研究美國人口遷移對住房銷售價格的影響時，發(fā)現(xiàn)移民每增長1%，住房價格將增長1.5%。Akbari Ather H.，Aydede Yigit(2012)［38］運用加拿大三次人口普查的數(shù)據(jù)計量分析人口遷移與住宅價格的關(guān)系，研究發(fā)現(xiàn)外來人口的增加使得住房需求上升，從而推動住房價格的上漲。同樣人口的城鎮(zhèn)化也是影響住房需求的一大因素，較早的研究有，Tangri(1968)［39］以印度的實際現(xiàn)象為例，說明隨著城市化的提升，農(nóng)村人口向城市聚集，對住房的需求會不斷提升。Kottis(1971)［40］認為，城鎮(zhèn)化中人口從農(nóng)村向城市的遷移對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了擴張作用。Mitchell和 Robert E(1972)［41］在研究亞洲發(fā)展中國家快速的城鎮(zhèn)化時，提出住房短缺是其面臨的一大主要問題。Chen et al.(2011)［42］認為，當前中國快速的城鎮(zhèn)化仍會推動城市商品住房需求的上升，城市住房供應(yīng)將面臨嚴峻挑戰(zhàn)。此外，Agus MR(1990)［43］、Darshini Mahadevia et al.(2012)［44］等也從城市化的角度對住房需求進行了研究。

國外的研究大多數(shù)都認為城鎮(zhèn)化和人口遷移流動是引起住房需求上升的主要原因，但是對二者之間的差別并沒有進行深入的研究。城鎮(zhèn)化固然包括人口的遷移流動，但是人口的遷移流動不一定是城鎮(zhèn)化過程。因此，如何區(qū)別研究是一個值得關(guān)注的話題。

從以上文獻回顧可以看到，國外學(xué)者除了考慮人口結(jié)構(gòu)中年齡結(jié)構(gòu)對住房需求的影響，也有涉及人口的家庭、教育、遷移、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)等。人口遷移中多數(shù)是從農(nóng)村到城市，所以和城鎮(zhèn)化的相關(guān)研究有共同之處，但是并沒有區(qū)別進行研究?？傮w而言，家庭小型化、人口遷移、城鎮(zhèn)化提升等因素都對住房需求產(chǎn)生了明顯的促進作用。

二、國內(nèi)文獻研究

國內(nèi)關(guān)于人口結(jié)構(gòu)與住房需求的研究，相比國外起步較晚，主要集中在近十幾年。這和中國特殊的歷史原因有關(guān)系，過去住房市場是以計劃經(jīng)濟為主，采用國家福利分配政策，住房建設(shè)實行計劃安排。從1998年國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》以來，中國城鎮(zhèn)住房市場獲得了空前的發(fā)展，有關(guān)這方面的研究也迅速發(fā)展起來。有的學(xué)者主要探討了人口結(jié)構(gòu)中年齡結(jié)構(gòu)對住房需求的影響，也有學(xué)者考慮人口社會結(jié)構(gòu)和城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)對其影響。在此，按照國外文獻的分類綜述進一步對國內(nèi)文獻進行回顧。但是，大多數(shù)研究都是以定性分析為主，或是簡單的定量分析。

(一)人口自然結(jié)構(gòu)對住房需求的影響回顧

1.定性研究

研究人口自然結(jié)構(gòu)對住房需求的影響，主要集中在人口的年齡結(jié)構(gòu)上。國內(nèi)學(xué)者對此的研究也是受到國外Mankiw和Weil等學(xué)者的影響。顧鑒塘(1997)［45］是國內(nèi)較早研究人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求影響的學(xué)者，他提出人口年齡結(jié)構(gòu)的變動及其未來發(fā)展趨勢是影響住房市場需求的一個重要因素，并提出不同年齡組影響不同。孟星(2000)［46］認為人口是影響消費市場的重要因素，對于住房也是如此，從人口的年齡結(jié)構(gòu)來看，購買住房的群體主要是集中在30～45歲年齡段的群體。而趙君麗(2002)［47］、張昭和陳兀梧(2009)［48］的研究認為25～35歲的年輕人才是購房的主要群體。所以，1962—1975年、1981—1997年兩次人口高峰期出生的人口保證了中國房地產(chǎn)至少存在兩次置業(yè)高峰，［48］同時預(yù)計2013—2018年也是中國房地產(chǎn)的需求高峰。［47］李健元，等(2011)［49］也論證了 2000—2010年十年間，“嬰兒潮”出生的人口數(shù)量大大增加，刺激了期間的住房需求。

但是，人口老齡化對住房需求的影響將會因為贍老費用的擠出效應(yīng)，從而降低全社會對住房的購買能力。［48］李雄軍，姚樹潔(2011)［50］也認為中國人口數(shù)量與人口年齡結(jié)構(gòu)的變化會在一定時期推高房地產(chǎn)需求，但長期將縮減房地產(chǎn)需求。陳彥斌、陳小亮(2013)［51］借鑒國外的研究，認為中國人口老齡化對住房需求也會有負向的影響，但是由于伴隨著城鎮(zhèn)化和家庭規(guī)模小型化，老齡化對城鎮(zhèn)住房需求的負面沖擊還未顯現(xiàn)，直到30年后才能逐漸顯現(xiàn)出來。以上研究多數(shù)認為伴隨人口老齡化的加劇，住房需求會受到抑制。

2.定量研究

施建軍、張琳(1999)［52］認為影響住房需求的因素包括城鎮(zhèn)居民收入、住宅價格、人口總量與人口結(jié)構(gòu)，并對江蘇省1999—2010年的住房需求量進行了預(yù)測，可惜沒有較好的考慮人口結(jié)構(gòu)的因素，沒有論證人口結(jié)構(gòu)對住房需求的影響大小。謝琛、袁建華(2010)［53］基于灰色理論研究人口年齡結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)需求的影響，發(fā)現(xiàn)不同年齡段人口對住房需求的影響是不同的，20～23歲、36～40歲年齡段對住房需求的影響最大，而不是25～36歲年齡段。前者主要是因為進入法定婚齡期，結(jié)婚人口對住房需求較大;后者可能是隨著收入的增加，對住房的改善性需求。而25～36歲的人群可能生活較為穩(wěn)定，住房基本得到滿足，而改善型住房需求還不太明顯。李祥、高波(2011)［54］利用 1995—2009年的宏觀數(shù)據(jù)考察中國人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求的影響，卻發(fā)現(xiàn)處于婚配年齡的15～29歲人群和處于收入峰值水平的50～64歲人群對住房的需求較大，而65歲及以上人群對住房的需求較小。陳斌開，等(2012)［55］首次利用人口普查資料數(shù)據(jù)對人口轉(zhuǎn)變和中國住房需求的關(guān)系進行實證研究，研究顯示“嬰兒潮”很可能是2004年以來住房需求增加，價格快速上漲的原因。但是，他們還推斷人口老齡化將導(dǎo)致住房需求增長率在2012年大幅下降，2013年后呈負增長。

國內(nèi)關(guān)于人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求影響的研究，滯后于國外，且多數(shù)成果參考了國外的研究。理論方面已經(jīng)有大量的文獻，實證方面主要從宏觀數(shù)據(jù)進行研究，微觀研究相對較少。實證研究的計量方法雖然引進了國外的一些模型，但是都相對陳舊，鮮有較為前沿的計量模型。人口年齡結(jié)構(gòu)作為影響住房需求的一個重要因素，尤其是在中國當下人口年齡結(jié)構(gòu)加速改變的時代，老齡化和少子化現(xiàn)象并存，如何深入探索人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求的影響是值得關(guān)注的。

(二)人口社會結(jié)構(gòu)對住房需求的影響回顧

1.定性研究

國內(nèi)也有不少學(xué)者從人口的家庭、婚姻、教育等結(jié)構(gòu)研究住房需求，其中家庭結(jié)構(gòu)的研究最多。宋萍(1998)［56］認為隨著家庭結(jié)構(gòu)小型化，家庭戶數(shù)量增加，住房需求量也會相應(yīng)增加，住房消費占消費的比例也會不斷增加。孟星(2000)［46］也認為除了人口年齡結(jié)構(gòu)外，家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)、人口職業(yè)對住房需求也有重要影響，非家庭住戶數(shù)的增加都促進了住房需求，“三資”企業(yè)的年輕人對高層次的住房需求較大。王海濤、任強、蔣耒文(2004)［57］家庭結(jié)構(gòu)、家庭規(guī)模、戶主受教育程度、職業(yè)及所在行業(yè)等社會人口學(xué)因素將對家庭戶的住房選擇發(fā)揮越來越重要的作用。李曉娥(2005)［58］認為家庭小型化加劇，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能將受到挑戰(zhàn)，合住偏好減弱，分開居住使住房需求上升。任正委(2008)［59］認為隨著中國人口年齡結(jié)構(gòu)從年輕型步入老年型社會，家庭人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生了由“金字塔”型向“倒金字塔”型的轉(zhuǎn)變，就會產(chǎn)生大量的對諸如老年公寓之類的房屋的需求。陳彥斌、陳小亮(2013)［51］的研究發(fā)現(xiàn)當前家庭的小型化還將繼續(xù)助推中國住房需求的增加，將持續(xù)20～30年的時間，從而使得人口老齡化的負面沖擊在2045年后才將逐漸顯現(xiàn)。

2.定量研究

蔣耒文、任強(2005)［60］的研究也指出人口、家庭戶數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變化將會影響中國未來的住房需求，并預(yù)測出在2015年前年均新增住房需求的增長雖波動起伏，但變化不大，2015年之后，年均新增住房需求將逐步下降。徐虹(2008)［61］認為人口規(guī)模、年齡結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模會導(dǎo)致中國住房需求旺盛。2010年前后，中國20～30歲人口將增多，婚期人口的增多將引發(fā)住房剛性需求，從而為未來旺盛的住房需求提供基礎(chǔ)。薄連明、姜佳(2009)［62］的研究認為離婚對住房需求也有影響。2000年，中國離婚對數(shù)為121.3萬對，2006年達到189.3萬對，離婚率已接近3%。這部分人導(dǎo)致了家庭規(guī)模的小型化，進而創(chuàng)造一部分住房需求。若采用189.3萬對的30%的離婚人數(shù)會選擇購房，則每年需要約0.3億平方米房屋。丁聰、劉應(yīng)宗(2012)［63］通過微觀數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，不同家庭生命周期階段其家庭住房的需求存在著差異，家庭生命周期與住房需求之間存在著密切的關(guān)系。

國內(nèi)的學(xué)者從人口社會結(jié)構(gòu)中的家庭、婚姻、教育等結(jié)構(gòu)對住房需求進行了理論和實證研究，但是實證研究的深度也不夠，微觀實證研究依然較少，僅憑宏觀數(shù)據(jù)難以說服。因此，未來要加強人口社會結(jié)構(gòu)對住房需求的微觀研究，同時還要考慮在業(yè)人口職業(yè)、行業(yè)等結(jié)構(gòu)對住房需求的影響。

(三)人口地域?qū)ψ》啃枨蟮挠绊懟仡?/h3>

1.定性研究

龍奮杰、吳公樑(2003)［64］的研究發(fā)現(xiàn)城市中暫住人口比例對房地產(chǎn)投資的直接影響較大。劉穎春(2004)［65］指出，城市化使得中國房地產(chǎn)需求總量加大。李真雅(2005)［66］認為除了經(jīng)濟因素外，人口、城市化進程、個人預(yù)期和社區(qū)環(huán)境也是影響住房需求的重要因素。王春艷、吳老二(2007)［67］認為人口遷移可以導(dǎo)致城市房地產(chǎn)需求的增加，進而影響房地產(chǎn)價格。張昭、陳兀梧(2009)［48］認為中國城鎮(zhèn)化進程推動了住房需求的不斷增加。周達(2010)［68］認為當前城市外來遷入人口越來越多，其住房需求越來越大，尤其是“二代移民”的大量進入，對住房的沖擊更大，其傾向于高質(zhì)量、聚集的住房，移民住房的重要性已經(jīng)越來越顯現(xiàn)。李培軍(2011)［69］認為當前中國城鎮(zhèn)化進入加速期，大量人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，由此促進了城鎮(zhèn)住房的需求。城鎮(zhèn)化還可以通過提高居民的人均收入水平間接引起居民住房需求。楊霞、徐鄧耀(2011)［70］認為人口城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)對住房需求有舉足輕重的影響，伴隨著大量的鄉(xiāng)村人口涌入城市，對城市住房的需求量也在不斷增長。陳彥斌、陳小亮(2013)［51］的研究也認為當前中國城鎮(zhèn)化對住房需求的刺激作用仍然較大，城鎮(zhèn)化的快速推進使得平均每年約1 786萬名農(nóng)村居民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民，占所有新增城鎮(zhèn)居民的85%左右，居于絕對主導(dǎo)地位。

2.定量研究

帥友良(2005)［71］認為中國住房市場發(fā)展嚴重滯后于人口城市化，人口城市化對城鎮(zhèn)住房市場形成的沖擊力非常大。并通過預(yù)測未來城鎮(zhèn)新增人口數(shù)、農(nóng)轉(zhuǎn)非人口數(shù)來預(yù)測城鎮(zhèn)新增人口住房需求量和農(nóng)轉(zhuǎn)非人口住房需求量，預(yù)測2003—2020年，城鎮(zhèn)新增人口對住宅市場的需求總量達到50.3億平方米。哈繼銘(2007)［72］認為，人口結(jié)構(gòu)與城市化進程是推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展與中國經(jīng)濟增長的兩大引擎，但到 2015年，人口結(jié)構(gòu)這個引擎將熄火，另一個引擎城市化將縮小，屆時住房需求的壓力將下降。徐虹(2008)［62］的研究也說明當前中國快速的城鎮(zhèn)化造成了城市住房需要量的增加。未來一段時期，城市化水平將持續(xù)增高，引發(fā)更多居民從農(nóng)村涌向城市，隨著居民收入水平的不斷提高，城市住房的需求量會進一步上升。張奕河、鄭大川(2009)［73］的研究發(fā)現(xiàn)商品消費需求的城鎮(zhèn)化彈性是5.861，表示城鎮(zhèn)人口比重每上升一個百分點，商品房消費需求將會上升5.861%。李雄軍、姚樹潔(2011)［52］認為人口的增長與人口結(jié)構(gòu)的變化在一定時期推高房地產(chǎn)需求，但長期將縮減房地產(chǎn)需求;城市化由于影響人口的遷移從而長期地推高房地產(chǎn)需求，但其邊際效應(yīng)也將趨于遞減。

國內(nèi)關(guān)于人口地域結(jié)構(gòu)對住房需求影響的研究，主要側(cè)重人口的城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)和人口的流動遷移。城鎮(zhèn)化直接推動了住房需求，但是城鎮(zhèn)化如何推進住房需求的上升，鮮有學(xué)者具體剖析，尤其是定量研究。以往的定量研究往往只是選取了城鎮(zhèn)化水平的數(shù)據(jù)直接與住房需求進行相關(guān)檢驗，而缺少中介變量的論證。城鎮(zhèn)化對住房需求的影響可能是由于城鎮(zhèn)人口結(jié)構(gòu)、收入等的變動，從而刺激住房需求。

三、研究述評

本文從國際、國內(nèi)兩個層面回顧了大量有關(guān)人口結(jié)構(gòu)對住房需求的相關(guān)文獻，其中包括定性的描述，也有定量的實證研究。以往的學(xué)者多數(shù)集中在人口年齡結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)對住房需求的影響，對于探討其他人口結(jié)構(gòu)的相對較少。從以往的研究，可以看到，最早多數(shù)是定性分析，后來逐漸有了定量分析。定量分析中最早使用的數(shù)據(jù)通常是截面數(shù)據(jù)，如人口普查數(shù)據(jù)，后來逐漸使用時間序列數(shù)據(jù)，尤其在上世紀末期，國外的學(xué)者經(jīng)常使用時間序列數(shù)據(jù)進行分析，但是時間序列數(shù)據(jù)本身也存在一定的缺陷，如它的前提是假定事物的過去會同樣延續(xù)到未來，考慮的變量較少，忽視了外界因素影響。近年來，不少學(xué)者開始使用面板數(shù)據(jù)進行回歸分析，面板數(shù)據(jù)樣本量多，從而具有較高自由度，且截面和時間序列的信息結(jié)合可顯著減少省略變量帶來的問題，從而使得估計結(jié)果更加可靠。國內(nèi)研究人口結(jié)構(gòu)對住房需求的影響，起步較晚，且多數(shù)停留在定性分析，定量研究多數(shù)也是進行簡單的相關(guān)性或者預(yù)測分析。雖然已經(jīng)有少部分學(xué)者開始借鑒國外的研究方法對住房需求的影響進行全面的論證，但是往往由于數(shù)據(jù)或者方法的選擇不恰當，使得理論的分析和實證的結(jié)果出入較大。總體而言，國內(nèi)外多數(shù)學(xué)者的研究結(jié)果認為人口年齡結(jié)構(gòu)對住房需求有影響，人口老齡化對住房需求的影響往往是負面的，部分學(xué)者發(fā)現(xiàn)中國的人口老齡化對住房需求的影響可能現(xiàn)在還并不明顯。家庭結(jié)構(gòu)小型化對住房需求產(chǎn)生了促進作用，城鎮(zhèn)化水平以及人口遷移也是推動城鎮(zhèn)住房需求大幅上升的主要原因。

國內(nèi)外大量相關(guān)的研究對我們探究人口結(jié)構(gòu)與住房需求之間的關(guān)系起到了很好的參考作用，然而國內(nèi)現(xiàn)有成果多數(shù)是定性研究，定量研究相對較少，且方法較為單一。因此，未來還需進一步加強人口結(jié)構(gòu)對住房需求的定量研究，尤其是微觀計量研究。同時還要考慮人口結(jié)構(gòu)中其他結(jié)構(gòu)對住房需求可能產(chǎn)生的影響，比如職業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)、教育結(jié)構(gòu)等的變動對住房需求也可能有影響。定量研究中可以選用分區(qū)域考察人口結(jié)構(gòu)對住房需求的影響，比如以中國的東、中、西部分區(qū)域研究，或是分國家區(qū)別考察，或是分城市的微觀調(diào)查等。方法上也可以考慮廣義矩估計(GMM)、空間計量(SLE、SEM)等模型進行論證。此外，過去的研究更多是關(guān)注對住房需求量上的影響，而對住房需求結(jié)構(gòu)的影響相對較少，尤其是在實證研究中幾乎沒有，所以這是該領(lǐng)域未來的一個研究重點。

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