熊雷鳴

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃作為房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理的一部分，隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，其重要性越來(lái)越受到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理者的重視。本文首先探討的稅收籌劃的內(nèi)涵和意義，其次結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)闡述了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的技巧和方法，再次指出了稅收籌劃過(guò)程中可能遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)，最后就如何提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃水平提出了一些建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 稅收風(fēng)險(xiǎn)

近年來(lái)，國(guó)家出臺(tái)一系列的宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間越來(lái)越小，其管理勢(shì)必朝向精細(xì)化方向發(fā)展，而稅收籌劃工作是企業(yè)精細(xì)化管理的一個(gè)重要方面。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜，稅負(fù)較重，涉及的稅種也較多，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問(wèn)題研究有較大意義。稅收籌劃不只是一種降低企業(yè)稅負(fù)的方式，更是降低企業(yè)成本的一種理財(cái)方式，減少稅負(fù)只是其階段性的目標(biāo)，其最終目標(biāo)在于降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，促使企業(yè)價(jià)值最大化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施納稅籌劃，對(duì)企業(yè)自身發(fā)展以及國(guó)家的發(fā)展都有非常積極的意義。

對(duì)企業(yè)而言，稅收籌劃的意義主要體現(xiàn)在：第一，有利于企業(yè)價(jià)值最大化。房地產(chǎn)企業(yè)的流程較多，涉及多個(gè)稅種，因此稅負(fù)較重。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃可以降低稅收成本，這不僅可以直接減輕資金的需要量、降低資本成本，還有利于增大利潤(rùn)空間，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)長(zhǎng)久地發(fā)展，有利于企業(yè)價(jià)值最大化。第二，提高企業(yè)財(cái)務(wù)核算水平。稅收籌劃的工作要求規(guī)范會(huì)計(jì)核算，這是財(cái)務(wù)人員展現(xiàn)自身素質(zhì)的外在動(dòng)力之一。稅收申報(bào)、稅收籌劃以及稅務(wù)檢查都離不開財(cái)務(wù)部門的配合，這有利于其提高自身素質(zhì)，逐步規(guī)范完善財(cái)會(huì)制度的同時(shí)有利于提高企業(yè)的財(cái)務(wù)核算水平。

對(duì)國(guó)家而言，稅收籌劃的意義體現(xiàn)在：第一，增加財(cái)政收入。稅收籌劃的直接效益在于使企業(yè)合法納稅，防止偷逃稅，有利于保證稅源，增加國(guó)家財(cái)政收入。第二，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源合理配置。國(guó)家制定各項(xiàng)稅收優(yōu)惠在于通過(guò)稅收政策引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并使資源得到充分合理的配置。盡管企業(yè)進(jìn)行稅收規(guī)劃主觀上是為了減輕自身稅負(fù)，但在客觀上卻促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和生產(chǎn)力合理布局。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路

房地產(chǎn)企業(yè)稅收中，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅所占的比重較大，因此，本文主要針對(duì)這幾大稅種稅收籌劃的方法做出說(shuō)明。

（一）營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃

首先，遵循稅法對(duì)營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的要求，防止在收入計(jì)量上出現(xiàn)與稅法不一致的行為。在容易出現(xiàn)問(wèn)題的內(nèi)容上，不能有漏繳；對(duì)于價(jià)格方面，對(duì)讓價(jià)過(guò)大的，應(yīng)有充分的理由，否則，如果在營(yíng)業(yè)收入上和稅法出現(xiàn)分歧，最終可能會(huì)遭受稅務(wù)處罰的后果，帶來(lái)更大的稅負(fù)。

其次，減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。對(duì)于房屋轉(zhuǎn)讓而言，以轉(zhuǎn)讓收入作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅及附加稅，因此，房屋在企業(yè)之間，或企業(yè)與個(gè)人之間轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)越多，交納營(yíng)業(yè)稅及附加稅的次數(shù)就越多，交納的稅金總額也就越多。因此，企業(yè)要按照其用途周密規(guī)劃，盡量減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)進(jìn)而降低稅負(fù)。

最后，收入分割法。不同類型的收入如果匯總在一起可能會(huì)導(dǎo)致稅負(fù)的增加。一方面，如果銷售精裝修的房子，且只簽訂一份總合同，則要按照總額繳納營(yíng)業(yè)稅和土增稅。但是如果簽訂一份銷售房產(chǎn)合同以及一份裝修合同，則銷售房子部分的營(yíng)業(yè)稅按照5%的稅率，裝修部分簽訂的收入可以按照3%的稅率交營(yíng)業(yè)稅。但是從土增稅角度而言，不分離的情況下裝修收入計(jì)入收入交土增稅，但裝修成本可以用于開發(fā)成本扣除，并能享受20%的加計(jì)扣除。是否分離對(duì)于土增稅的影響可能不確定，因此需要測(cè)算總的稅負(fù)情況做出有利于自身的選擇。另一方面，對(duì)于企業(yè)代收物業(yè)費(fèi)的情況，涉及納稅主體的問(wèn)題。若能夠設(shè)立一個(gè)新的物業(yè)公司，則房地產(chǎn)公司只需對(duì)代收手續(xù)費(fèi)繳納營(yíng)業(yè)稅，否則，要對(duì)代收款和所收手續(xù)費(fèi)同時(shí)繳納營(yíng)業(yè)稅。

（二）土地增值稅稅收籌劃

首先，利用低利潤(rùn)住宅免征土地增值稅政策。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。但是如果未將普通住宅和其他類型住宅相分離則不享受免稅。因此，要把不同類型的房地產(chǎn)相分離。

其次，選擇利息費(fèi)用的扣除比例。房地產(chǎn)企業(yè)利息的支出如果能夠按照轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算與分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除，那么其他開發(fā)的費(fèi)用就按照土地成本和開發(fā)的成本這兩項(xiàng)總和的5%以內(nèi)進(jìn)行計(jì)算扣除，否則按土地的成本和開發(fā)成本這兩項(xiàng)總和的10%以內(nèi)的計(jì)算進(jìn)行扣除。因此，要測(cè)算確定按何種扣除比例扣除的開發(fā)費(fèi)用較多，進(jìn)而選擇是否提供相關(guān)的資料。企業(yè)可以根據(jù)自身情況測(cè)算出一個(gè)節(jié)稅點(diǎn)，并根據(jù)節(jié)稅點(diǎn)選擇合適的比例。

再者，選擇建房方式。合作建房，建成后若雙方的房產(chǎn)都自用，不對(duì)外轉(zhuǎn)讓，無(wú)需繳納土增稅。而代建房的情況下也因?yàn)椴⑽窗l(fā)生房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不需要繳納土地增值稅。因此，在其他方面可行的情況下，房產(chǎn)業(yè)可以在建設(shè)之初便設(shè)計(jì)合理的建房方式，減少稅負(fù)。

（三）房產(chǎn)稅稅收籌劃

房產(chǎn)稅有從價(jià)計(jì)稅和從租計(jì)稅兩種征收方式。在不同的情況下，測(cè)算兩種方式下稅負(fù)的差異，在允許的情況下可以在經(jīng)營(yíng)上做出相應(yīng)的調(diào)整。例如，如果地產(chǎn)公司擁有較好地段的較舊的房屋，房屋余值較小，但是租金較高，要交的房產(chǎn)稅較多。在這種情況下可以變房屋出租為對(duì)外投資，這樣既可以從價(jià)計(jì)稅征收較低的房產(chǎn)稅，也可因以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資免征營(yíng)業(yè)稅。

（四）企業(yè)所得稅稅收籌劃

企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一個(gè)稅種，對(duì)企業(yè)凈利潤(rùn)的影響十分巨大?？梢酝ㄟ^(guò)以下方面對(duì)企業(yè)所得稅進(jìn)行籌劃。

首先，分期確認(rèn)收入延遲繳納企業(yè)所得稅。國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》規(guī)定：“對(duì)于采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按房地產(chǎn)銷售合同或銷售協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，按實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)?！币虼朔康禺a(chǎn)企業(yè)可以利用這一政策盡可能以分期方式確認(rèn)收入延遲申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。這樣有利于獲得時(shí)間價(jià)值，增加周轉(zhuǎn)的營(yíng)運(yùn)資金，也能減少資本成本。

其次，企業(yè)可以選擇有利于自身的會(huì)計(jì)政策。固定資產(chǎn)有不同的折舊方法，存貨也有不同的計(jì)價(jià)方式，這些都可以影響應(yīng)納稅所得額。因此，企業(yè)可以選擇有利于自身的固定資產(chǎn)折舊方法和存貨計(jì)價(jià)方式，減少應(yīng)納稅所得額。

最后，利用稅法規(guī)定扣除的成本費(fèi)用。稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。因此，企業(yè)要參照稅法成本費(fèi)用扣除的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)費(fèi)用有選擇地進(jìn)行控制，盡可能減少所得稅前不可扣除費(fèi)用的發(fā)生。

三、稅收籌劃中面臨的風(fēng)險(xiǎn)

稅收籌劃中面臨的風(fēng)險(xiǎn)指的是：一些因素的存在可能會(huì)妨礙稅收籌劃方案的實(shí)施效果。稅收籌劃中面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要包括法律風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等。具體而言，法律風(fēng)險(xiǎn)指的是：如果稅收籌劃方案不合法，不僅不能降低稅負(fù)，還可能會(huì)使得企業(yè)遭受更重的稅負(fù)甚至陷入稅收丑聞。在稅收籌劃的過(guò)程中，熟悉法律的相關(guān)規(guī)定，保證方案的合法性，是挑戰(zhàn)也是前提。政策變化的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)使得一個(gè)稅收籌劃方案前功盡棄。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善，政策變化較大。一個(gè)新政策的推出可能會(huì)使得稅收籌劃方案不再適用或者無(wú)法發(fā)揮作用。把握政策的導(dǎo)向，關(guān)注政策的變化是稅收籌劃工作中的一個(gè)必然要求。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是：稅收籌劃可能降低了稅負(fù)，但是卻導(dǎo)致借款融資增加，甚至使其面臨嚴(yán)重的償債風(fēng)險(xiǎn)等。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)指的是：房地產(chǎn)行業(yè)較為復(fù)雜，稅收籌劃工作難度較大，容易導(dǎo)致稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

四、提高稅收籌劃水平的對(duì)策

第一，事先規(guī)劃。凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。稅收籌劃的工作若事后開展，被動(dòng)性很大，且很可能觸犯法律底線。因此，在投資、理財(cái)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前便應(yīng)做出規(guī)劃，例如在簽訂各項(xiàng)合同的時(shí)候就應(yīng)該考慮到不同的方式對(duì)稅收的影響。所以在拿地、簽訂合同等各項(xiàng)工作時(shí)，需要有財(cái)務(wù)人員的參與以考慮不同的決策方案在稅收上的差異，并做出適當(dāng)?shù)幕I劃。

第二，合法性。合法性是稅收籌劃工作的前提，這也是促進(jìn)企業(yè)合法納稅的一種方式，防止企業(yè)偷稅逃稅。要保證企業(yè)稅收籌劃工作的合法性，要有一群高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員，提高會(huì)計(jì)核算水平，只有完善的財(cái)務(wù)制度才能保證財(cái)務(wù)工作的規(guī)范性，并提供稅務(wù)稽查工作所需的各項(xiàng)資料。財(cái)務(wù)人員必須熟悉法律、政策和各項(xiàng)制度的最新要求，保證稅收籌劃工作的合法合規(guī)。

第三，低風(fēng)險(xiǎn)，遵循成本收益原則。稅收籌劃工作要考慮到財(cái)務(wù)工作的收益最大化，因此一定要規(guī)避為了降低稅務(wù)而冒高風(fēng)險(xiǎn)的激進(jìn)行為。在稅收籌劃工作中務(wù)必考慮到方案的變化給公司其他方面帶來(lái)的影響，即成本和代價(jià)。稅收籌劃的成本包括顯性成本和隱性成本。其中隱性成本指企業(yè)由于采用擬定的稅收籌劃而放棄的潛在利益，實(shí)質(zhì)上是一種機(jī)會(huì)成本，這種容易被忽略的成本在進(jìn)行稅收籌劃方案時(shí)也必須考慮。企業(yè)選擇稅收方案時(shí)必須權(quán)衡收益和風(fēng)險(xiǎn)，做出有利的選擇。

第四，整體價(jià)值最大化。稅收籌劃工作可能會(huì)影響其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)或者籌資活動(dòng)。所以，稅收籌劃工作可能牽一發(fā)而動(dòng)全身，不能只考察了個(gè)別稅種稅負(fù)的減少或者總體稅負(fù)的減少，還必須同時(shí)考慮到對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的長(zhǎng)短期影響，保證企業(yè)的整體價(jià)值最大化，同時(shí)，在制定稅收籌劃方案的時(shí)候，要考慮到此籌劃方案對(duì)合作方單位的稅收及經(jīng)營(yíng)上的影響，防止因?yàn)榻档投愗?fù)的稅收籌劃而破壞合作關(guān)系。因此，稅收籌劃工作要保證整體價(jià)值最大化以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（作者單位：長(zhǎng)江證券股份有限公司）