傅靖元

經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資的影響

傅靖元

文章先通過(guò)回顧2013年到2014年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的投資增速和銷售面積增速，分析我國(guó)房地產(chǎn)投資的情況。在對(duì)近年來(lái)房地產(chǎn)投資情況有個(gè)概況性的了解下，著重分析了我國(guó)“三駕馬車”、基尼系數(shù)、收入差距及取消限購(gòu)令等政策對(duì)房地產(chǎn)投資的影響；接下來(lái)，由淺到深的分析了，2015年國(guó)際各大經(jīng)濟(jì)實(shí)體在現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的狀況，及對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)投資的潛在影響。

房地產(chǎn)投資；樓市；通貨緊縮；取消限購(gòu)令；國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，一直是國(guó)計(jì)民生的熱點(diǎn)話題?；仡?014年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由發(fā)展較平穩(wěn)的2013年1-12月平均的的19.8%到2014年1-2月的19.3%，再到2014年1-12月的10.5%，年末的數(shù)據(jù)表明,2014年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資與14年1-2月增速相比，同比下降了8.8個(gè)百分點(diǎn)，與2013年的數(shù)據(jù)比較，回落9.3個(gè)百分點(diǎn)。無(wú)獨(dú)有偶，雖然2013年1-12月的商品房銷售面積增速17.3%，銷售額增速為26.3%，而2014年1-2月商品房銷售面積增速則收縮至-0.1%，銷售額增速收縮至-3.8%，2014年全年來(lái)看，商品房銷售面積和銷售額增速均逐漸收窄，商品房銷售額76292億元，比13年下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5個(gè)百分點(diǎn)。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積33383萬(wàn)平方米，與13年相比驟降至14.0%，降幅比1-11月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款10020億元，增長(zhǎng)1.0%，1-11月份僅下降0.1個(gè)百分。

如此看來(lái)，2014年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不容樂(lè)觀。房地產(chǎn)投資大幅下挫，主要有以下幾方面原因：

一、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方面分析

1.站在宏觀經(jīng)濟(jì)角度，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速持續(xù)下滑，物質(zhì)積累速度遠(yuǎn)跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展腳步漸漸凸顯了投資的風(fēng)險(xiǎn)。

（1）自2011年以來(lái)，傳統(tǒng)的拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“三駕馬車”--投資，內(nèi)需（消費(fèi)）和出口，通過(guò)廉價(jià)勞動(dòng)力和原材料刺激出口的方式，現(xiàn)如今靠外需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式顯現(xiàn)了種種矛盾，中國(guó)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，還應(yīng)提高內(nèi)需，促進(jìn)消費(fèi)者投資。

①進(jìn)出口增速回落，價(jià)格水平漲幅較低，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014全年最終消費(fèi)支出對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為51.2%，比上年提高3.0個(gè)百分點(diǎn)。

②2014年全國(guó)居民收入基尼系數(shù)為0.469，基尼系數(shù)按照聯(lián)合國(guó)有關(guān)組織規(guī)定超過(guò)0.4“警戒線”，表明我國(guó)收入差距較大。

（2）一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的原因就是現(xiàn)今社會(huì)矛盾加劇，賺錢不易，普通老百姓閑置資金少，更無(wú)資金回融用于投資。房地產(chǎn)發(fā)展之初，符合我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和水平，問(wèn)題尚未突顯，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，住房需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，然而只有地產(chǎn)業(yè)能在地產(chǎn)泡沫中“分一杯羹”，隨著出租房屋、出售房屋，富人越來(lái)越富，導(dǎo)致貧富分化更加嚴(yán)重，收入差距進(jìn)一步拉大，低收入者就更加買不起房。

2.從我國(guó)政策上看，2013年到2014年有一個(gè)大的轉(zhuǎn)變，2013年政策傾向于不放松的限購(gòu)調(diào)穩(wěn)政策。

（1）雖說(shuō)貨幣信貸增勢(shì)平穩(wěn)，但數(shù)據(jù)顯示2014全年社會(huì)融資規(guī)模為16.46萬(wàn)億元，比上年減少8598億元；2014年也陸續(xù)出臺(tái)支持首套房貸，放寬公積金貸款和央行降息的政策，這些對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)幫助較大，使得一二線城市樓市集體經(jīng)濟(jì)成交上升。

（2）一系列的“貼補(bǔ)”政策未能刺激樓市的大幅回溫，2014年，面對(duì)低迷的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，政策上不再提“調(diào)控”二字。從呼和浩特發(fā)文取消限購(gòu)以來(lái)，面對(duì)較大的房產(chǎn)冗余，全國(guó)各二三線城市紛紛放松限購(gòu)，例如，2015年1月16日，福建廈門正式宣布全面退出限購(gòu)，首周樓市成交量竟接近兩成。該政策調(diào)整也將使15年未來(lái)的樓市情況得到平穩(wěn)發(fā)展。

3.年輕群體買房能力低。調(diào)查不同地市的人，可以得到相近的結(jié)果。

（1）收入低，住房公積金補(bǔ)貼少傾向于租房。

（2）房產(chǎn)中介“幌子”多。

許多房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息與實(shí)地看房信息不一致，中介討價(jià)還價(jià)，實(shí)際房?jī)r(jià)遠(yuǎn)比網(wǎng)上刊登的高，使人望而生畏。

二、國(guó)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)方面分析

1.聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事務(wù)部最新發(fā)表的《2015年世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與愿望》報(bào)告顯示，2014年世界經(jīng)濟(jì)將會(huì)繼續(xù)緩慢增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2015年和2016年世界經(jīng)濟(jì)將分別增長(zhǎng)3.1%和3.3%。

（1）美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度超過(guò)預(yù)期，2014年美國(guó)四季度GDP增速提高至5%，消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)回升溫，其制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、服務(wù)業(yè)均未受到世界經(jīng)濟(jì)頹靡的影響，而我國(guó)2014年四季度GDP同比增長(zhǎng)7.5%，與2013年數(shù)據(jù)相比，真實(shí)GDP增速是下降的，14年城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎乇?3年同比增長(zhǎng)1.04%；全年全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)8.3%。正處于城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的加速發(fā)展階段，正是需要大量資金投入階段，可是由于受到美元的大幅升值和美聯(lián)儲(chǔ)退出量化寬松政策的影響，我國(guó)現(xiàn)面臨通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn)。

（2）歐洲經(jīng)濟(jì)因?yàn)槭蛢r(jià)格大跌，歐元貶值，導(dǎo)致通貨緊縮加劇，但歐元區(qū)財(cái)政放松，能夠小幅度刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。成員國(guó)內(nèi)需求下降，勞動(dòng)力市場(chǎng)疲軟，仍是經(jīng)濟(jì)難以發(fā)展的表象。

（3）面對(duì)國(guó)內(nèi)通貨膨脹的狀態(tài)日元也同樣貶值，日本央行推行放大版的寬松貨幣政策，旨在引發(fā)貨幣刺激經(jīng)濟(jì)規(guī)模。也會(huì)成為財(cái)政惡化的誘因，從而導(dǎo)致日本低收入人群不滿。長(zhǎng)久來(lái)看，會(huì)降低需求，仍有導(dǎo)致通貨緊縮的風(fēng)險(xiǎn)。

2.國(guó)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，國(guó)外主要的經(jīng)濟(jì)體制放松，資產(chǎn)泡沫減少，投資移民的趨勢(shì)，也將導(dǎo)致我國(guó)投資者到國(guó)外投資房產(chǎn)。雖然海外購(gòu)房有未得到政府擔(dān)保和支持、外幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)，但是海外購(gòu)房仍受到不少投資者的熱捧。相應(yīng)地，我國(guó)房地產(chǎn)投資也會(huì)因此流失資金。

總的來(lái)說(shuō)，2015年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)應(yīng)朝著市場(chǎng)結(jié)構(gòu)改善，資本企穩(wěn)運(yùn)行。

[1]國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.2014年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況[J/OL].（2015 -1-10）[2015-1-28]http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201501/t20150 120_671070.html.

[2]董志龍.關(guān)注制度變革帶來(lái)的財(cái)富成長(zhǎng)[N].人民日?qǐng)?bào)海外版，2014-11-7.

[3]人民網(wǎng),樓市限購(gòu)令退出首周廈門成交量增兩成.[N]閩西日?qǐng)?bào),2015-1-28.

（作者單位：大連交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）