江雄波

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制研究

江雄波

房地產(chǎn)是我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容。本文將對(duì)影響成本控制的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程期限和費(fèi)用的結(jié)算等因素進(jìn)行分析和研究，以希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成本進(jìn)行控制和科學(xué)合理政策的制定提供依據(jù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；成本控制；研究

一、構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的因素

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的定義是房地產(chǎn)企業(yè)為了開(kāi)發(fā)商品房所付出的全部的費(fèi)用和支出的金額。其成本主要包括購(gòu)買(mǎi)土地產(chǎn)生的費(fèi)用、拆遷支付的費(fèi)用、前期進(jìn)行規(guī)劃所付出的設(shè)計(jì)費(fèi)用和人力成本的耗費(fèi)、建設(shè)成本、購(gòu)買(mǎi)設(shè)備的成本以及相應(yīng)配套設(shè)施的成本等，同時(shí)也包括企業(yè)為了擴(kuò)大規(guī)?；蛘弑ＷC開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款產(chǎn)生的利息費(fèi)用。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在不同階段的成本控制

（一）應(yīng)該在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段控制成本

首先，在招投標(biāo)過(guò)程中要防止過(guò)份低價(jià)中標(biāo)的情況出現(xiàn)。有些施工單位或者企業(yè)為了在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中勝出，并得到房地產(chǎn)的招標(biāo)項(xiàng)目而故意壓低投標(biāo)的價(jià)格，犧牲掉自己的當(dāng)前利益，這些行為看似是有利于房地產(chǎn)企業(yè)，其實(shí)是投標(biāo)施工企業(yè)為了獲得后續(xù)工程而實(shí)行的暫時(shí)性犧牲，有可能會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)的質(zhì)量得不到保證，因?yàn)榈蛢r(jià)中標(biāo)對(duì)施工企業(yè)來(lái)說(shuō)是利潤(rùn)低下甚至是虧損項(xiàng)目，不可能保證項(xiàng)目的質(zhì)量。因此房地產(chǎn)企業(yè)不能僅僅將投標(biāo)企業(yè)報(bào)價(jià)的高低作為唯一的考慮因素而忽視了施工的質(zhì)量，做出損害企業(yè)的品牌形象的行為。

其次，要制定具有科學(xué)性和可操作性的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的申請(qǐng)和審批通常需要經(jīng)歷較多的程序和流程，設(shè)計(jì)方案和施工圖紙的制定需要進(jìn)行修改和審核，這就直接導(dǎo)致成本的增加。而且工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式，工程項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)的制定和對(duì)工程項(xiàng)目的安全性和風(fēng)險(xiǎn)性的評(píng)估都將需要較多的人力和物力的投入，對(duì)資金的需求也將會(huì)隨之增加，因此一旦某個(gè)項(xiàng)目的審核不過(guò)關(guān)，將會(huì)產(chǎn)生牽一發(fā)動(dòng)全身的效應(yīng)，這將會(huì)導(dǎo)致許多的工作又需要從頭開(kāi)始，造成人力資源和資金的浪費(fèi)，加大企業(yè)的成本。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要制定具有科學(xué)性和可操作性的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，從而達(dá)到降低項(xiàng)目成本的目的。

最后，要選擇最優(yōu)的設(shè)計(jì)方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要準(zhǔn)備多種設(shè)計(jì)方法，并從中選擇出最優(yōu)的方法進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)?？梢酝ㄟ^(guò)招標(biāo)和方案競(jìng)賽等方法來(lái)縮短設(shè)計(jì)周期并優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)或者對(duì)投資進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用的金額進(jìn)行預(yù)估和限定，做到有計(jì)劃的分配資金，明確資金的用途，使得資金達(dá)到優(yōu)化配置。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)各部門(mén)間的協(xié)作，在保證質(zhì)量的情況下可以同時(shí)開(kāi)展多項(xiàng)工作，節(jié)約時(shí)間提高工作效率。這樣可以避免設(shè)計(jì)的變更導(dǎo)致的成本的增大。

（二）在項(xiàng)目施工階段控制成本

首先，要控制安全事故和工期的意外延長(zhǎng)而產(chǎn)生的成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的順利實(shí)施離不開(kāi)施工安全的保障，保障施工安全是施工企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任、樹(shù)立良好企業(yè)形象的基本要求。若出現(xiàn)人員傷亡將會(huì)傷及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌形象并對(duì)工程進(jìn)度帶來(lái)阻礙，工程質(zhì)量的評(píng)選也會(huì)被降低，影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的效益。工期的意外延長(zhǎng)將會(huì)使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本增加，產(chǎn)生疊加效應(yīng)。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要做到安全生產(chǎn)，各個(gè)部門(mén)都要重視施工的安全性和連貫性，保證施工的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還要與承包工程的施工單位定期召開(kāi)會(huì)議，及時(shí)關(guān)注工程的進(jìn)度并分析工期延長(zhǎng)的原因，找到相應(yīng)的解決辦法。要在保證安全生產(chǎn)和工程質(zhì)量的前提下，使得工期與效益之間達(dá)到平衡，從而達(dá)到控制成本的目標(biāo)。

再者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的施工過(guò)程要以設(shè)計(jì)方案為依據(jù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)要全面理解設(shè)計(jì)方案和圖紙的要求，并按照要求進(jìn)行施工，不能隨意的變更設(shè)計(jì)方案和圖紙。如果一旦改變了設(shè)計(jì)圖紙和方案的要求，就會(huì)產(chǎn)生一系列的連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致以前的建設(shè)不再符合現(xiàn)在的要求，放慢了施工的進(jìn)度，導(dǎo)致施工過(guò)程中的資源浪費(fèi)和成本的增加。

第三，通過(guò)施工監(jiān)理，嚴(yán)格保證施工的質(zhì)量和進(jìn)度。施工監(jiān)理是監(jiān)督包工單位施工的重要手段之一。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)施工監(jiān)理對(duì)施工進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)督是十分重要的監(jiān)理環(huán)節(jié)，有些施工企業(yè)在招投標(biāo)過(guò)程中通過(guò)壓低承包價(jià)來(lái)獲得承包的資格，但是該企業(yè)有可能將該工程承包給第三方來(lái)施工，此時(shí)施工監(jiān)理就會(huì)幫助房地產(chǎn)企業(yè)把關(guān)，行使自己的監(jiān)督權(quán)，杜絕有害房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行為發(fā)生，有助于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的控制。

（三）在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用控制成本

隨著我國(guó)出臺(tái)的土地拍賣政策不斷完善，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金要求越來(lái)越高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本身就是一個(gè)資金投入大，資金回收期長(zhǎng)的行業(yè)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在施工過(guò)程中對(duì)資金的需求量相比一般的行業(yè)對(duì)資金需求量明顯較大，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)勢(shì)必需要對(duì)外進(jìn)行融資，對(duì)外融資產(chǎn)生的費(fèi)用是控制成本的重要內(nèi)容之一。當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控手段較為嚴(yán)厲，調(diào)控程度較大，范圍較廣，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本的加大，融資渠道受到國(guó)家政策的制約，借款產(chǎn)生的財(cái)務(wù)成本也較大。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格控制融資帶來(lái)的財(cái)務(wù)成本，可進(jìn)行多方融資，使得融資渠道多元化達(dá)到降低財(cái)務(wù)費(fèi)用的目的。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的意義

房地產(chǎn)企業(yè)多年以來(lái)都處于高速發(fā)展的狀態(tài)，具有高額的收益。而目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由于國(guó)家政策的管制，取消了對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)以及暗箱操作協(xié)議對(duì)土地使用權(quán)的方式，使得房地產(chǎn)企業(yè)走向微利時(shí)代，此時(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)成本的控制比戰(zhàn)略計(jì)劃的實(shí)施更具有意義。房地產(chǎn)企業(yè)要逐步向集約化經(jīng)營(yíng)管理方向發(fā)展，改變以往的粗放式經(jīng)營(yíng)管理狀態(tài)，要踏踏實(shí)實(shí)的合理有效的利用好資金，加強(qiáng)成本控制，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要部門(mén)，面臨嚴(yán)峻的國(guó)家宏觀政策調(diào)控和國(guó)家的政策管制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中要謀求發(fā)展地位，就要嚴(yán)格控制成本，以便在微小的利益空間內(nèi)也能夠很好的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)行。房地產(chǎn)企業(yè)要在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的不同階段對(duì)成本進(jìn)行控制，從而建立起集約化的運(yùn)營(yíng)體系，節(jié)省成本，相對(duì)擴(kuò)大利潤(rùn)空間，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制對(duì)企業(yè)的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。

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（作者單位：廈門(mén)信達(dá)股份有限公司）