徐紅

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀及策略分析

徐紅

隨著我國房地產(chǎn)企業(yè)競爭的日益激烈，成本控制作為提高企業(yè)經(jīng)濟效益的重要手段，對于提高企業(yè)的生產(chǎn)效率等具有重要的意義。但是在實際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制中還存在不少問題，需要及時采取有效措施加以解決，提高成本控制的質(zhì)量。

房地產(chǎn)；成本控制；策略

在過去幾年我國房地產(chǎn)業(yè)處在快速發(fā)展階段，不少房地產(chǎn)企業(yè)受益于暴利的影響，對于成本控制不夠嚴格，沒有認識到成本控制的重要性，導致房地產(chǎn)企業(yè)成本超支的現(xiàn)象比較嚴重，已經(jīng)影響到了企業(yè)的長遠發(fā)展。在宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應當加強成本控制，提高其生存能力，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項目成本控制的意義

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，逐漸成為了我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展有效地帶動了其它行業(yè)的發(fā)展。但是隨著房地產(chǎn)的過熱發(fā)展，國家進行了嚴格的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)在資金等方面感受到了巨大的壓力，特別是嚴格的信貸控制給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了重要的影響。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，應當努力提高自身的盈利能力，降低企業(yè)開發(fā)過程中不必要的成本支出。如今，房產(chǎn)企業(yè)基本上都存在成本超支、工期延長等問題，存在資源和材料浪費等現(xiàn)象，和西方先進房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面還存在一定的差距。成本控制伴隨了項目開發(fā)的全過程，和房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門都具有密切的關系，因此應當將房地產(chǎn)成本控制納入到企業(yè)的管理中，降低企業(yè)的開發(fā)成本。

二、房地產(chǎn)公司成本控制的現(xiàn)狀

1.缺少有效的成本控制部門。目前部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面比較單一，只依靠財務部門實施，對于成本控制的理念認識不夠深刻。部分房地產(chǎn)企業(yè)不能加強全程的成本控制，只能進行有限的控制。由于缺少有效的成本控制部門，在項目開發(fā)的過程中比較重視施工階段的成本控制，對于項目開發(fā)前期的設計、規(guī)劃等過程的成本控制存在漏洞，導致關鍵環(huán)節(jié)的成本控制缺失，不能夠達到成本控制的目標。

2.缺少成本控制的有效方法。成本控制貫穿了房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程，如果缺少有效的、可執(zhí)行的成本控制方法和流程，成本控制就難以真正的實現(xiàn)。同時由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其投資比較大，項目建設過程中涉及到的因素比較多，成本控制的不確定性比較大，增加了成本控制的難度，因此對于成本控制的方法提出了比較高的要求。一些房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中沒有采取有效的成本控制方法，沒有對項目成本控制進行有效的規(guī)劃，導致風險來臨時難以有效地應對。

3.資金利用成本比較大。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，對于資金的需求比較大，如何合理地進行資金配置，提高資金的利用效率對于成本控制具有重要的意義。不少房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源比較單一，對于貸款利率缺少嚴格的評估，導致企業(yè)資金成本過大，給資金的運轉以及企業(yè)的發(fā)展帶來不利的影響。

三、成本控制的策略和方法

1.建立科學有效的成本控制部門。房地產(chǎn)企業(yè)的成本涵蓋了項目的全過程，包括項目的準備策劃階段、設計階段以及施工和竣工階段，因此為了加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，應當建立有效的成本控制部門，加強對工程項目全過程的監(jiān)督和管理。成本控制部門應當抓住主要矛盾，建立全面有效的成本控制體系，將房地產(chǎn)開發(fā)的每個環(huán)節(jié)納入到監(jiān)管中，提高成本控制的針對性。要成立招標部，招標部負責發(fā)布招標公告、編制工程招標的資格預審文件及招標文件、建立招標臺賬，為投資測算提供依據(jù)；成立工程部，施行全過程管理，加強現(xiàn)場質(zhì)量及用料的把控，避免工程材料的浪費、濫用現(xiàn)象；成立審計部門，對造價進行科學合理、準確地審計；成立財務部門，對工程資金的運用進行全方位的把控，特別是對工程的備料款、進度款、返修費用以及其他一些費用的支付進行把控，最終及時進行成本匯總。成本控制需要上述各個部門的協(xié)同，需要綜合考慮到全面的信息，只有這樣才能實現(xiàn)成本控制的目標。

2.制定成本控制的目標和方法。隨著我國房地產(chǎn)發(fā)展的放緩，再加上房地產(chǎn)企業(yè)之間日益激烈的競爭，企業(yè)的成本控制對于企業(yè)的競爭力和長期發(fā)展都具有重要的影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)應當制定合理的成本控制目標和方法，提高成本控制的可行性，使成本控制能夠真正地體現(xiàn)在項目開發(fā)的過程中。在工程項目的籌備階段，需要對工程做一個全面的、合理的項目預算，特別是對項目進行成本籌劃、稅收籌劃以及資金利用率的籌劃等工作，建設成本的籌劃還要充分考慮到工程最實際的建設成本——土地成本，工程部將成本控制措施落實到相應的個人，獎勵到人,以促進工作責任心，全公司各部門相互溝通，為達到成本控制的目標；另外，要做好稅收籌劃，在堅持合法性、專業(yè)性和穩(wěn)健性的原則下，設置合理的會計科目，施工項目的成本列支要細化，靈活地運用稅收的優(yōu)惠政策來降低成本，并且充分利用工程合同的方式來進行稅收籌劃，財務在合法合規(guī)下做稅收籌劃；費用開支控制計劃，并要求各項目必報工程進度情況表，以便財務做好資金計劃，加強工程資金的利用率，資金使用與工程支付與稅收之間能否合理運用，直接影響到房地產(chǎn)成本的高低。統(tǒng)籌上述三個目標，來制定出一個全盤的項目預算籌劃，并根據(jù)上述三個項目籌劃的方法認真執(zhí)行，以達到這個目標。

3.采取有效的成本控制方式。內(nèi)部審計是加強成本控制的重要方法，也是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要手段。對于我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，應當加強內(nèi)部審計，通過嚴格的審計及時發(fā)現(xiàn)成本控制中存在的不足，并且采取有效的措施加以解決，這樣才能夠有效提高成本控制的效率。房地產(chǎn)開發(fā)具有周期長、資金大、施工復雜等特殊性，加強資金在建設過程中的管理也是有效的成本控制方式之一，一要減少資金不必要的閑置浪費，讓資金流動起來。二是對借貸資金的需求要跟銀行溝通好，需要多少放多少，不要造成過多的閑置。用借貸的方式來籌集資金會增加企業(yè)的經(jīng)營成本，房地產(chǎn)企業(yè)應當根據(jù)市場的變化和需求，加強風險管理，降低企業(yè)的資金使用成本，避免給企業(yè)帶來巨大的成本壓力，影響企業(yè)的發(fā)展。房產(chǎn)企業(yè)要調(diào)整資金的結構，拓寬企業(yè)資金的來源，降低資金的使用成本。同時企業(yè)要及時回收應收賬款，提高資金的回收效率，減少貸款的占比，降低資金的應用成本。

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制對于企業(yè)的發(fā)展具有重要的影響，只有不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)效率，才能有效提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。成本控制是一項系統(tǒng)性比較強的工作，它涉及到項目建設的全過程，需要多個職能部門的參與，因此應當加強成本控制的規(guī)劃，明確各個部門成本控制的目標，加強相關部門之間的協(xié)同，最終實現(xiàn)成本控制的目標，促進企業(yè)的發(fā)展。

[1]李念秋.房地產(chǎn)公司項目開發(fā)成本控制研究[D].南昌大學,2013.

[2]梁浩波.淺議新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制[J].投資與合作,2014,(7):50-51.

（作者單位：廣西醫(yī)科大學）