李江霞 王金玲 張雪芳

秦皇島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展對策

李江霞 王金玲 張雪芳

本文針對目前秦皇島市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境，結(jié)合國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的現(xiàn)狀，提出秦皇島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對策。

養(yǎng)老地產(chǎn)；REITs

一、秦皇島市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境

秦皇島市優(yōu)越的地理位置和自然環(huán)境使它成為京津唐等眾多周邊城市養(yǎng)老的首選之地，擁有眾多歷史文化古跡，目前的交通也都較為便利。另外還有一個重要的因素是，這些地區(qū)都較為遠(yuǎn)離市中心，房價也相對便宜，這就大大降低了購置養(yǎng)老房的成本。雖然秦皇島尚未有真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)，但從整體的環(huán)境和趨勢來看，勢必成為開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的一片沃土。

2014年8月，民政部、國家發(fā)改委公布首批全國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試點地區(qū)名單，河北省秦皇島市、廊坊市入選。首批養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試點地區(qū)將重點圍繞健全養(yǎng)老服務(wù)體系、引導(dǎo)社會力量參與養(yǎng)老服務(wù)、完善養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展政策、強(qiáng)化城市養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施布局、創(chuàng)新養(yǎng)老服務(wù)供給方式、培育養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)集群、加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)隊伍建設(shè)、強(qiáng)化養(yǎng)老服務(wù)市場監(jiān)管等8個方面開展工作。

京津冀一體化被提上國家戰(zhàn)略層面之后，河北已經(jīng)出臺《河北省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》，對石家莊、保定、廊坊、秦皇島等市確定定位，其中秦皇島市將會發(fā)揮其環(huán)境優(yōu)勢，承接北京行政、醫(yī)療、文化、旅游、教育、健康養(yǎng)老、體育等功能的轉(zhuǎn)移。

秦皇島發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)外部環(huán)境已經(jīng)成熟。

二、國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)調(diào)查

1.國內(nèi)：投入大，概念多，定位高

國內(nèi)的地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)時雖然頗為高調(diào)，但在實際運營中，卻又小心翼翼。養(yǎng)老產(chǎn)品具有復(fù)雜性和多樣性，同一企業(yè)可能選擇多種盈利模式，而同一盈利模式也不一定適合多個企業(yè)。

模式一：“賣房子”的太陽城

位于北京市昌平區(qū)的太陽城項目70%的土地和建筑做養(yǎng)老住宅，銷售70年的產(chǎn)權(quán)；其余30%的土地面積做養(yǎng)老功能區(qū)、持有型物業(yè)。這樣最大的意義在于風(fēng)險可控，而不會在做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)初期摸不著門、找不著北，最后半途而廢自己倒閉。簡而言之，太陽城是用“70%的出售”來養(yǎng)“30%的出租”。

模式二：“賣會員”的親和源

親和源公司在上海市浦東新區(qū)建成了中國第一個會員制養(yǎng)老社區(qū)。該項目的房屋不出售產(chǎn)權(quán)，而是以會員卡的形式進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)品市場。其會員卡分為A、B兩種，A卡不記名，可繼承、可轉(zhuǎn)讓，有效期與房屋土地證的權(quán)限相同；B卡是記名卡，不可轉(zhuǎn)讓，可終身居住。不管是何種會員卡，其會籍費及每年的年費都相當(dāng)?shù)目捎^。

模式三：“多點開花”的萬科

萬科也早已經(jīng)開始試水養(yǎng)老地產(chǎn)，不同之處在于，其既有直接“賣房子”的模式，也有自己的服務(wù)品牌。萬科的管理人認(rèn)為“各個城市的老齡化進(jìn)程不一樣，客戶的需求也會有所差異，全國各地萬科所提供的養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)形式因本地市場與客戶需求存在差異而各不相同”。以萬科幸福匯為例，其主要以養(yǎng)老概念來“賣房子”；而萬科橡樹匯品牌，則主要“賣服務(wù)”。

模式四：有志打通金融通道的保利

由保利地產(chǎn)及安平投資有限公司共同出資興建的“西山林語和熹會”項目采用的收費模式同樣為“會員制+房租”，但項目目前還處于虧損階段。但保利計劃打通金融通道，通過REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）上市。

模式五：用保險資金投入的泰康

泰康人壽在保險資金正式獲準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場后第一個拿到牌照，其負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“保險資金做養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)勢很大，首先，把虛擬的保險同實體的醫(yī)療養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合起來，提供的服務(wù)更多樣更完整；其次有資金優(yōu)勢，能夠忍受行業(yè)的長周期，此外還有客戶優(yōu)勢等”。不過，泰康的養(yǎng)老產(chǎn)品并非面向大眾，一般需購買泰康人壽200萬元以上的相關(guān)產(chǎn)品，才能獲得入住泰康養(yǎng)老社區(qū)的資格。

2.國外：重資產(chǎn)，高成本，難賺錢

縱觀全球養(yǎng)老地產(chǎn)市場，根據(jù)參與主體分類，主要有政府主導(dǎo)型、市場化開發(fā)型以及政府和開發(fā)商合作開發(fā)型。其中美國的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營時間較長，相對歐洲以及其他發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，基本以商業(yè)化運營為主，也是市場化程度最高的。

在美國，老年社區(qū)或公寓十分普遍，它們分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會興辦，美國政府則給予部分津貼，通常只向退休者提供最基本的養(yǎng)老需求。在美國，環(huán)境好、規(guī)模大的老年社區(qū)一般都坐落于大城市的郊外，大多為私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運作，社區(qū)中包括各種專門為老年人服務(wù)的配套設(shè)施，形成老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地。

養(yǎng)老地產(chǎn)需要新建大量和老年人有關(guān)的建筑及配套設(shè)施，是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，維護(hù)費用、折舊攤銷等成本較高；此外，因為要聘用大量專業(yè)護(hù)理人員，服務(wù)方面的支出也十分龐大?？偟膩砜?，美國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)成本很高，傳統(tǒng)開發(fā)商想要從中賺錢并非易事。美國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向是差異化養(yǎng)老社區(qū)，太陽城模式和持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)模式是目前的主流，前者一般以出售為主，部分出租；后者則主要采取出租的方式，向年長者提供日常協(xié)助或醫(yī)療護(hù)理。近年來，在金融市場日漸成熟的背景下，還出現(xiàn)了第三種模式——由金融機(jī)構(gòu)（通常為REITs，房地產(chǎn)信托投資基金）參與投資，通過出租或委托經(jīng)營回收成本。

三、完善秦皇島市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對策和建議

1.加強(qiáng)宣傳，更新公眾觀念

秦皇島市政府應(yīng)聯(lián)合大中型企業(yè)及社會團(tuán)體，加大宣傳，注重引導(dǎo)，幫助老年人及其子女盡快轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，倡導(dǎo)健康老齡化和積極老齡化，讓更多的老年人擁有舒適的養(yǎng)老環(huán)境，同時也解決子女的后顧之憂。要逐步在全市范圍內(nèi)形成有利于老年人入住養(yǎng)老地產(chǎn)的輿論環(huán)境，增加社會各界對養(yǎng)老地產(chǎn)的接受程度，從而更好地增加養(yǎng)老地產(chǎn)市場的有效需求。

2.創(chuàng)新發(fā)展和經(jīng)營方式

秦皇島市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式不僅要適合中國的國情，更要適合秦皇島市的基本情況。可以考慮將養(yǎng)老地產(chǎn)做成多模式的規(guī)?；a(chǎn)業(yè)。對于成功的模式，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)完全可以走異地復(fù)制的路子，用同樣的商業(yè)模式，融合本地特色，尋求多元化。目前，秦皇島市海港區(qū)65個社區(qū)全部建立“居家養(yǎng)老”服務(wù)站，養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營完全可以利用這些資源。

此外，針對重資產(chǎn)模式的諸多弊端以及國內(nèi)金融市場日漸成熟的背景，秦皇島市完全可以考慮由金融機(jī)構(gòu)參與投資，借鑒美國REITs最常見的凈出租模式，即REITs公司將養(yǎng)老物業(yè)出租給運營商，每年收取固定租金費用，而作為租戶的運營商則獲取全部經(jīng)營收入及剔除租金費用、運營成本后的剩余收益。在美國，正是依靠賺取租金收入以及部分經(jīng)營所得，REITs獲得了源源不斷的穩(wěn)定收益，也由此成為了養(yǎng)老地產(chǎn)市場上最有實力的長期投資人。

3.完善土地、稅收和金融等相關(guān)政策

(1)土地政策的優(yōu)惠。目前，大部分的政府共建用地被作為養(yǎng)老地產(chǎn)的土地，這樣使得養(yǎng)老地產(chǎn)的項目土地成本要比普通的房地產(chǎn)用地便宜很多，即便是這樣，仍存在很多房地產(chǎn)企業(yè)借養(yǎng)老地產(chǎn)的名義進(jìn)行“圈地”，嚴(yán)重的損害了正常的交易秩序，造成了土地資源福利的浪費。因此政府不僅要給予養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)惠，而且要建立起相應(yīng)的監(jiān)督制度，保證土地正常的應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的建設(shè)，防止新的社會矛盾的出現(xiàn)。

(2)稅收優(yōu)惠。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)過程中涉及的利益關(guān)系者眾多，其中關(guān)系最為密切的是三個參與方：運營商、投資商和施工方。而政府的稅收政策在很大程度上決定了他們的積極性。養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資回收期較長且利潤較小，因此政府的稅收政策傾斜相當(dāng)重要。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)運營后免除養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的企業(yè)所得稅等一些稅款可以很大程度地促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展；在個人所得稅方面，針對個人所得稅和未來有可能出臺的遺產(chǎn)稅，可以將資產(chǎn)注入養(yǎng)老基金和減免一定比例的遺產(chǎn)稅。

(3)信貸優(yōu)惠。在信貸方面，秦皇島市應(yīng)出臺相應(yīng)的政策性貸款支持規(guī)定，對政策性銀行針對養(yǎng)老地產(chǎn)的貸款給出明確指標(biāo)，并在貸款人資質(zhì)、貸款利率、擔(dān)保抵押、還款方式等方面給養(yǎng)老地產(chǎn)的運營商、投資商“開綠燈”。

4.規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及評估制度

由市政府牽頭，建立養(yǎng)老地產(chǎn)市場準(zhǔn)入、退出與監(jiān)管機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)法，規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)市場行為。在市場準(zhǔn)入方面，政府應(yīng)當(dāng)建立更加嚴(yán)格的投資商準(zhǔn)入制度、開發(fā)商準(zhǔn)入制度以及配套服務(wù)經(jīng)營者準(zhǔn)入制度。對房地產(chǎn)開發(fā)主體能否進(jìn)入市場的資格和條件加以審核，既讓不夠資格的房地產(chǎn)開發(fā)主體進(jìn)不來，又讓那些違反規(guī)則的房地產(chǎn)開發(fā)主體退出去。一定要做到高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，只有這樣，才能真正為秦皇島市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境。

一般來說，對于養(yǎng)老社區(qū)和養(yǎng)老地產(chǎn)的評估標(biāo)準(zhǔn)主要有：住區(qū)設(shè)施認(rèn)定、養(yǎng)老服務(wù)認(rèn)定、安全保護(hù)認(rèn)定、運營管理認(rèn)定等四個認(rèn)定。在住宅設(shè)施認(rèn)定方面，原建設(shè)部曾出臺了《老年人居住建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》，但很多養(yǎng)老地產(chǎn)項目在規(guī)劃建設(shè)中并未按此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。因此，秦皇島市政府有關(guān)部門應(yīng)盡快研究和制定出適合秦皇島市養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，從結(jié)合我國國情、合理使用資源、突出養(yǎng)老文化、符合市場需求的角度，提高養(yǎng)老建筑的設(shè)計水平。

課題名稱：

本文系秦皇島市科技局項目“關(guān)于秦皇島市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)體系的研”階段性研究成果（項目編號201402B063）。

[1]何紅.沈陽市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展對策建議[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè), 2014.13:23

[2]王瑤琪,班曉娜.我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展困境及對策[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2014.09:6-7

[3]張命軍,鄭向敏.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)研究進(jìn)展[J].內(nèi)江師范學(xué)院學(xué)報,2014.08:88-90

（作者單位：東北大學(xué)秦皇島分校、邢臺市橋東區(qū)建設(shè)銀行國際業(yè)務(wù)部）