孔小偉

摘 要：目前我國土地閑置現(xiàn)象觸目驚心，造成實(shí)質(zhì)的資源浪費(fèi)和損失。從性質(zhì)上來分析，土地閑置也屬于土地市場(chǎng)失靈，需要由行使公共職能的政府給予矯正。在目前的各種矯正措施中，有償收回是一種較為可行的措施。有償收回，既可提高閑置土地的處置效率，使土地效益盡早實(shí)現(xiàn)，又能降低博弈和交易成本，有利于維護(hù)當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境、更有利于穩(wěn)定土地需求預(yù)期、端正投資動(dòng)機(jī)，對(duì)地方的財(cái)政收入及經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)健康發(fā)展都具有正面價(jià)值。

關(guān)鍵詞：土地市場(chǎng)； 土地閑置；無償收回； 有償收回

中圖分類號(hào)：F301.0 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-3890（2015）02-0036-05

一、我國土地市場(chǎng)發(fā)展中的痼疾：土地閑置

自20世紀(jì)90年代以來，土地在我國經(jīng)濟(jì)增長中扮演著重要的角色，成為工業(yè)化和城市化的助推器，在經(jīng)濟(jì)政策中的作用也日益受到重視。然而，土地市場(chǎng)的發(fā)展也出現(xiàn)了很多問題，偏離了資源配置的初衷和軌道，土地在一定程度上成為投機(jī)牟利而非資源配置的工具。土地閑置就是其中突出的現(xiàn)象，已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)一步推進(jìn)的障礙，而且愈演愈烈，演變至今成為我國土地市場(chǎng)中的痼疾。

所謂土地閑置，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)后，超過規(guī)定期限未開發(fā)利用的土地，包括城市未開發(fā)的建設(shè)用地和農(nóng)村拋荒未用的農(nóng)用地。土地閑置產(chǎn)生的原因較為復(fù)雜，大致包括開發(fā)商囤積土地而產(chǎn)生的閑置、資金不足而產(chǎn)生的閑置、資金不足項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的閑置、拆遷改造困難而產(chǎn)生的閑置、政府原因?qū)е碌拈e置及其他不可預(yù)計(jì)因素產(chǎn)生的閑置。閑置的規(guī)模有多大呢？根據(jù)國土資源部的一項(xiàng)調(diào)查，截至2010年5月底，全國共上報(bào)閑置土地2 815宗，面積為16.95萬畝，閑置5年以上的占總數(shù)的31%。2000—2009年，全國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積33億平方米，而完成土地開發(fā)面積僅有近21億平方米，約12億平方米土地未被開發(fā)，其中多數(shù)事實(shí)上淪為閑置用地[1]。土地閑置的現(xiàn)狀令人觸目驚心，也造成了實(shí)質(zhì)性的嚴(yán)重浪費(fèi)和損失。

一般商品閑置造成的損失不直接影響社會(huì)，而土地則不能同日而語。土地是稀缺資源，其供給具有剛性，因此其閑置造成的損失具有社會(huì)性、宏觀性特點(diǎn)。概況而言，基本有三個(gè)負(fù)面效應(yīng)：（1）造成社會(huì)寶貴資源的大量浪費(fèi)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，對(duì)土地資源的要求也越來越迫切，特別是在發(fā)達(dá)地區(qū)，土地已成了稀缺資源。因此大量的土地被閑置不用就是社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。（2）減少社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。因土地延遲開發(fā)而使本來正常情況下項(xiàng)目建成后理應(yīng)產(chǎn)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，包括提供就業(yè)機(jī)會(huì)、稅收等將被迫推遲實(shí)現(xiàn)或難以實(shí)現(xiàn)，從而造成了實(shí)實(shí)在在的損失。（3）誘發(fā)投機(jī)炒作。若以囤積居奇、謀取暴利為目的而形成的“閑置土地”，則其后果更嚴(yán)重，它將人為地推動(dòng)地價(jià)、房價(jià)攀高，滋生房地產(chǎn)泡沫，進(jìn)而誘發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)甚至金融危機(jī)，給國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來潛在隱患。

與國外相比，我國的土地閑置情況相對(duì)更為嚴(yán)重。國外特別是西方國家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨于成熟，城市化基本完成，法制高度完善，開發(fā)商購而不用的土地閑置現(xiàn)象極少。它們所謂的土地閑置一般是指隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，一些企業(yè)尤其是生產(chǎn)過程中會(huì)產(chǎn)生污染的工業(yè)企業(yè)和原土地利用率不高占地又廣的低端制造業(yè)，開始從城中心移向郊區(qū)，遺留下大量所謂“棕地”和“灰地”。這些土地不少位于城市內(nèi)部，由于破敗、荒蕪而造成土地閑置[2]?？偟膩碚f，西方國家對(duì)閑置土地認(rèn)識(shí)和再開發(fā)利用是在其經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)階段和城鎮(zhèn)建設(shè)進(jìn)入成熟期后，伴隨著城鎮(zhèn)建設(shè)更新改造和中心城市經(jīng)濟(jì)活力復(fù)興過程而展開的，并且側(cè)重于關(guān)注荒廢未利用而影響城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境的一類閑置土地，其成因和規(guī)模與我國國情下的土地閑置現(xiàn)象不可同日而語。

我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，城市化方興未艾，土地、房產(chǎn)價(jià)格不斷攀高，但相關(guān)的法律法規(guī)還很不健全，土地市場(chǎng)還很不完善，導(dǎo)致了大量土地閑置現(xiàn)象，這種背景下催生的土地閑置與國外特別是發(fā)達(dá)國家的土地閑置現(xiàn)象是有所區(qū)別的。特別是在種種導(dǎo)致土地閑置的原因中，由開發(fā)商待價(jià)而沽、擇機(jī)開發(fā)而造成的閑置是當(dāng)前城市土地閑置中較為突出的現(xiàn)象。目前在我國，閑置土地的占有者一般為以追逐利益最大化為首要目的房地產(chǎn)開發(fā)商。開發(fā)商閑置土地，有資金緊張、無法開工或無法按照預(yù)期完工從而導(dǎo)致土地閑置的客觀原因；但更主要的是，以低價(jià)獲得土地使用權(quán)，手握閑置土地待價(jià)而沽，在土地市場(chǎng)行情飛漲之時(shí)再伺機(jī)拋出坐地生財(cái)。我國地價(jià)前幾年較低，特別是以協(xié)議和劃撥方式轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的土地，其價(jià)格更是接近“白菜價(jià)”，一些開發(fā)商趁機(jī)囤地以便坐等升值。例如在2010年，全國閑置土地1 457宗，閑置的土地面積9 000多公頃，合同金額256億元，但令人吃驚的是，這些閑置土地的價(jià)格非常低，接近1億平方米的土地，合同價(jià)款只有256億元。如果容積率為1的話，樓面地價(jià)只有256元/平方米[3]。而且，由于我國特殊的稅制設(shè)計(jì)，在土地持有階段持有者的稅負(fù)遠(yuǎn)低于流通階段，難以形成負(fù)稅壓力，持有費(fèi)用較為低廉[4]，因此土地持有者更有動(dòng)機(jī)低成本保有土地、擇機(jī)交易以避免風(fēng)險(xiǎn)。另外，在資本市場(chǎng)中，土地銀行對(duì)于上市房地產(chǎn)開發(fā)商意義很大，土地儲(chǔ)備越多，公司價(jià)值和上市市值就越高。因?yàn)楹饬糠康禺a(chǎn)公司的價(jià)值，不光有利潤指標(biāo)，還有NAV估值法[5]。這就鼓勵(lì)上市和即將上市的房地產(chǎn)公司大量增加土地儲(chǔ)備，從而造成有些開發(fā)商土地儲(chǔ)備大大超過開發(fā)能力，形成大量土地閑置。從上述分析可看出，我國土地市場(chǎng)還不完善，一些政策和制度的設(shè)計(jì)甚至鼓勵(lì)土地投機(jī)，這樣閑置土地持有者進(jìn)行囤地?fù)駲C(jī)開發(fā)也是符合其自身利益最大化的理性行為，是市場(chǎng)規(guī)律所致，是目前我國市場(chǎng)條件下的必然結(jié)果，市場(chǎng)機(jī)制對(duì)此是無法進(jìn)行有效矯正和調(diào)節(jié)的，結(jié)果導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制的失效。因此在某種程度上，土地閑置既是我國土地市場(chǎng)長期存在的痼疾，也是我國土地市場(chǎng)特有的失靈。

二、閑置土地處置中的政策選擇

矯正和彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷是政府重要職能，面對(duì)土地閑置這一特殊的土地市場(chǎng)失靈，需要非市場(chǎng)力量來糾正。政府作為社會(huì)最大多數(shù)成員的利益代表，被視為公平、公正的非市場(chǎng)主體，自然而然承擔(dān)修正市場(chǎng)失靈的任務(wù)。政府必須在充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用的基礎(chǔ)上，對(duì)土地閑置進(jìn)行合理而有效的干預(yù)。

目前閑置土地的處置，一般是綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政、法律等各種手段多管齊下進(jìn)行管制?？傮w而言，有如下幾種：（1）允許土地使用者按規(guī)定繳納土地閑置費(fèi)后，延長動(dòng)工開發(fā)期限，但不得超過一定期限；（2）經(jīng)規(guī)劃部門同意后可改變土地用途，在辦理有關(guān)手續(xù)并繳納土地閑置費(fèi)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；（3）土地使用者申請(qǐng)安排臨時(shí)綠化等用地的，可按規(guī)定繳納土地閑置費(fèi)，待條件成熟后再行開發(fā)，也有一定期限；（4）對(duì)因規(guī)劃調(diào)整造成閑置的，可為土地使用者置換用地開發(fā)建設(shè)；（5）協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)；（6）建立自動(dòng)退出機(jī)制、鼓勵(lì)用地者自愿申請(qǐng)退地并給予適當(dāng)補(bǔ)償；（7）無償收回[6]。

上述措施可按管制動(dòng)機(jī)和意圖大致分為兩類，一類是以經(jīng)濟(jì)手段督促和推動(dòng)閑置土地持有人盡早按照約定進(jìn)行開發(fā)，消除閑置，如（1）到（4）項(xiàng)均屬此類；另一類是收回閑置土地，再行安排從而消除閑置，（5）到（7）項(xiàng)屬此類。無論是何種管制動(dòng)機(jī)，其最終目標(biāo)均為盡早消除閑置，提高土地資源使用效益和發(fā)揮土地生產(chǎn)力，實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)配置。第一類措施是直接指向最終目標(biāo)；第二類是間接導(dǎo)向最終目標(biāo)，即通過收回土地，按照政府意圖重新安排項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)土地利用和資源配置。

第一類管制措施在實(shí)踐中經(jīng)常使用，然而效果有限。據(jù)國土資源部的一項(xiàng)調(diào)查，2010年5月底全國閑置土地中閑置5年以上的占全部閑置土地的31%，閑置期限較長，已造成嚴(yán)重浪費(fèi)[7]。并且在這類管制措施下，土地仍然會(huì)閑置一段時(shí)間。對(duì)于這種土地閑置而暫時(shí)無法改變的現(xiàn)狀，政府也不能聽之任之，而應(yīng)開拓思路，盡可能減少土地閑置產(chǎn)生的浪費(fèi)，盡量利用土地價(jià)值，最大化發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。比如可由政府或開發(fā)商將這些閑置地開辟為臨時(shí)綠地，美化城市，待日后開發(fā)條件成熟時(shí)再進(jìn)行開發(fā)。又比如可將閑置地開辟為臨時(shí)停車場(chǎng)，解決部分停車問題，緩解停車壓力。對(duì)于工業(yè)園區(qū)的閑置土地，可建設(shè)簡(jiǎn)易標(biāo)準(zhǔn)廠房滿足小企業(yè)用地需求，從而物盡其用，減少土地浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)土地部分價(jià)值。

如果閑置土地處置久拖不決，就應(yīng)考慮以收回方式進(jìn)行處理。但是收回方式是有償還是無償尚未有定論，在理論和實(shí)踐中這兩種方式有不同的理論意義和政策價(jià)值。

對(duì)于無償收回，首先可以肯定有存在的必要，它是閑置土地處置工作開展的重要威懾機(jī)制。有調(diào)查表明，如果取消這項(xiàng)規(guī)定，會(huì)降低閑置土地處置制度的威懾力，不利于閑置土地處置工作的開展，如果取消甚至可能會(huì)被誤讀為閑置土地處置政策的松動(dòng)從而動(dòng)搖軍心，因此應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持[8]。但是，這種方式只適宜作為一種威懾機(jī)制，必須設(shè)定嚴(yán)格的適用條件和程序，其總體原則是慎用，原因在于無償收回可能會(huì)產(chǎn)生一系列不良后果：

（1）損壞投資環(huán)境，影響地方形象。閑置土地使用權(quán)的無償收回，對(duì)依法取得土地使用權(quán)的單位而言是一種非常嚴(yán)厲的行政處罰，對(duì)其應(yīng)用務(wù)必嚴(yán)謹(jǐn)，適用條件和程序必須嚴(yán)格，否則稍有不慎，就會(huì)造成對(duì)立甚至對(duì)抗，從而引發(fā)一系列糾紛，產(chǎn)生很多負(fù)面影響，敗壞當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境和形象。

（2）影響土地投資決策，打擊土地市場(chǎng)。無償收回帶來更為重要的后果是影響開發(fā)商的預(yù)期和決策，很多開發(fā)商就不敢拿地了。房地產(chǎn)市場(chǎng)是需要大量資金的市場(chǎng)，具有高風(fēng)險(xiǎn)、長期性的特點(diǎn)，開發(fā)商單憑自有資金是無法支持的，因此開發(fā)商必須有良好的融資渠道融資開發(fā)。但市場(chǎng)情況多變，開發(fā)商未必能確保融到資、資金能如期到位。特別是如果購地之后公司經(jīng)營或市場(chǎng)行情有變，銀行未必愿意貸款，導(dǎo)致開發(fā)商無力開發(fā)，從而土地可能被政府強(qiáng)制無償收回而血本無歸。因此無償收回將對(duì)開發(fā)商的土地投資決策帶來重大的制約和束縛，影響其預(yù)期，進(jìn)而可能抑制土地需求，減少土地投資，打擊土地市場(chǎng)。特別是如果經(jīng)濟(jì)下行，房產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，無償收回對(duì)土地市場(chǎng)更是雪上加霜，土地市場(chǎng)可能陷入長期蕭條而難以自撥。

（3）減少收入，影響地方財(cái)政。無須諱言，在當(dāng)下很多地方都是土地財(cái)政，政府收入很大程度上依賴土地收益。無償收回的后果無疑將動(dòng)搖土地市場(chǎng)，減少土地投資，進(jìn)而打擊地方財(cái)政，減少地方收入，給地方財(cái)政帶來困難，地方政府的土地財(cái)政可能陷入崩潰，這種結(jié)果是依賴土地財(cái)政的政府難以承擔(dān)的。

（4）影響投資，拖累經(jīng)濟(jì)。投資是穩(wěn)增長的利器，房地產(chǎn)投資又是固定資產(chǎn)投資的支柱之一。政府如以強(qiáng)制無償收回方式處理閑置土地，勢(shì)必影響到土地和房地產(chǎn)投資，也勢(shì)必拖累經(jīng)濟(jì)增長。目前不少地區(qū)經(jīng)濟(jì)都高度依賴房地產(chǎn)投資，甚至可以不夸張地說房地產(chǎn)綁架了經(jīng)濟(jì)，且這種狀況在短期內(nèi)難以改變。如果貿(mào)然執(zhí)行無償收回政策，將抑制房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，其產(chǎn)生的連鎖效應(yīng)將對(duì)地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大的沖擊，后果嚴(yán)重。

（5）引發(fā)對(duì)立，增加處置成本。如果無償收回，閑置土地持有人必千方百計(jì)進(jìn)行制度規(guī)避，利用種種手段逃避政策的適用，與政府的博弈和對(duì)抗不斷加強(qiáng)，無疑將提高政府的行政成本，降低處置效率，閑置土地將遲遲得不到處理，土地資源的效益難以得到及時(shí)利用和發(fā)揮，從而產(chǎn)生潛在的巨大成本。

因此，綜合上述各種因素，無償收回政策在實(shí)踐中不宜輕易實(shí)施，以威懾機(jī)制形式存在較為合理，可作為政府閑置土地處理的最后選擇。

而有償收回，則是一種多贏的選擇。土地是稀缺資源，價(jià)值從長期而言是一路上漲的，我國城市化進(jìn)程正在加快，土地作為不可再生性資源，長期來看供不應(yīng)求是必然趨勢(shì)。隨著我國土地一級(jí)市場(chǎng)的建立，土地的商品價(jià)值得到市場(chǎng)的確認(rèn)，土地市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況導(dǎo)致閑置土地的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)初的供給價(jià)格，價(jià)格的巨大差異給閑置土地持有者帶來了潛在的獲利機(jī)會(huì)，開發(fā)商僅持有土地就有巨大收益，因此，政府對(duì)于在采取諸如征收閑置費(fèi)、改變土地用途等措施之后土地仍然閑置的，可采取有償收回措施，將土地先行收回再重新出讓，按出讓純收益一定百分比作為對(duì)原土地持有人的補(bǔ)償。比如可以規(guī)定：收回的閑置土地作為儲(chǔ)備土地，由土地儲(chǔ)備中心根據(jù)城市規(guī)劃，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式向社會(huì)公開出讓，所得款項(xiàng)扣減有關(guān)稅費(fèi)后，50%返還給原土地使用者，50%繳入財(cái)政專戶。但應(yīng)當(dāng)注意，返還給原土地使用者的部分不應(yīng)超過土地重新出讓所得凈收益的50%，且可規(guī)定閑置時(shí)間越長，返還的比例就越少[9]。這種處置措施是合理適宜的，因?yàn)榻晡覈恋卦鲋邓俣群芸?，增值收益巨大，僅按純收益一定百分比給予補(bǔ)償就是一筆不小的金額，開發(fā)商的權(quán)益在一定程度上得到保障。閑置時(shí)間越長返還比例就應(yīng)越低，因?yàn)槿绻颠€給他們的比例過高，原土地使用者的所得利益損失不大，屯起地來就會(huì)有恃無恐，這反而不利于閑置土地的處置。

這樣的有償收回，既有一定的威懾效果（開發(fā)商難以獲得全部升值收益而產(chǎn)生損失），政府也可以獲得較多財(cái)政收入，但又不會(huì)讓開發(fā)商一無所獲，這樣將減少其抵觸情緒，減少對(duì)立進(jìn)而減少執(zhí)行成本，有利于提高土地閑置處置的效率，有利于土地資源及時(shí)得到利用，盡快發(fā)揮經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益，對(duì)政府、土地使用者與社會(huì)都有利，是多贏的局面。這種機(jī)制有利于倒逼出開發(fā)商土地閑置的真實(shí)動(dòng)機(jī)。土地閑置，除了政府原因，或是因開發(fā)商確實(shí)資金緊張，或是因開發(fā)商囤積居奇進(jìn)行投機(jī)。但由于信息不對(duì)稱，政府難以獲知其真實(shí)動(dòng)機(jī)。實(shí)施有償收回，資金確實(shí)緊張的開發(fā)商權(quán)衡利弊和成本收益，一般會(huì)愿意接受政府有償收回的舉措。而不缺資金，意圖投機(jī)的開發(fā)商因?yàn)椴荒塬@得全部潛在收益必定心有不甘，因此一般不愿接受有償收回，在此情況下，政府甄別出此種動(dòng)機(jī)的開發(fā)商，在符合一定條件后就可以考慮給予進(jìn)一步的重罰措施，如加重罰金甚至無償收回等，也可加快土地處置的步伐。另外，這種措施可穩(wěn)定投資者預(yù)期，給土地投資者一定的投資保障，有利于土地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)地方財(cái)政也是一種利好。

另外，政府可考慮提高償還比例以鼓勵(lì)持有閑置土地的開發(fā)商自行申請(qǐng)退地，這種激勵(lì)機(jī)制的實(shí)施無疑也將大大推進(jìn)閑置土地的處置進(jìn)程和效率。

因此，政府閑置土地處置的基本思路是先以征收閑置費(fèi)、保證金等措施督促開發(fā)商盡快開發(fā)，消除閑置，發(fā)揮土地效益，同時(shí)在閑置期間盡可能以建設(shè)綠地、開辟停車場(chǎng)等形式加以利用，發(fā)揮土地資源效用。如果上述方式處置效果不彰，再考慮以談判協(xié)議的方式有償收回，以增值的土地凈收益的一部分返還給原土地使用人作為補(bǔ)償，收回的閑置土地再根據(jù)政府的規(guī)劃和意圖出讓和安排項(xiàng)目。最后，如果甄別出開發(fā)商投機(jī)的真實(shí)意圖而又不愿接受有償收回的安排，政府可祭出更嚴(yán)厲的經(jīng)濟(jì)和法律手段如無償收回等進(jìn)行處理。這樣，政策循序漸進(jìn)從寬松到嚴(yán)格，給予各方一定的利益空間，既提高了閑置土地的處置效率，使土地效益能盡早實(shí)現(xiàn)，也對(duì)開發(fā)商的利益給予了一定考慮，降低了博弈和交易成本，既有利于維護(hù)當(dāng)?shù)氐耐顿Y環(huán)境，也有利于穩(wěn)定土地需求預(yù)期及端正投資動(dòng)機(jī)從而減少土地市場(chǎng)的動(dòng)蕩，對(duì)地方的財(cái)政收入及經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)健康發(fā)展都具有正面價(jià)值。

三、閑置土地處置的經(jīng)濟(jì)和福利意義

由于我國土地閑置在很大程度上是市場(chǎng)失靈，完全依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)是無法根除這種現(xiàn)象的，政府有必要運(yùn)用包括征收稅費(fèi)、協(xié)議收回等各種手段進(jìn)行干預(yù)，恢復(fù)資源的最優(yōu)配置?？傮w上來說，政府的干預(yù)具有如下的經(jīng)濟(jì)和福利意義：

1. 政府的干預(yù)可推動(dòng)土地價(jià)格向價(jià)值回歸，傳遞更為準(zhǔn)確的價(jià)格信息，從而引導(dǎo)資源配置。從本質(zhì)上來說，不管何種原因?qū)е峦恋亻e置，引起閑置的市場(chǎng)需求是一種額外需求，從而“土地閑置”本質(zhì)上是一種“虛假”需求[10]。它的存在，蒙蔽了土地市場(chǎng)需求真相，使得土地市場(chǎng)發(fā)出錯(cuò)誤信號(hào)，扭曲了真實(shí)的供求關(guān)系和價(jià)格。政府通過有償收回、征收高額稅費(fèi)等方式將閑置土地重新配置，物盡其用，促使土地市場(chǎng)擠去泡沫，消除虛假的需求，使土地市場(chǎng)供求關(guān)系更趨真實(shí)，確定的均衡價(jià)格更接近價(jià)值，從而能夠發(fā)揮價(jià)格信號(hào)的作用引導(dǎo)資源優(yōu)化配置。

2. 政府的干預(yù)有利于規(guī)范市場(chǎng)秩序，促進(jìn)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。在當(dāng)前土地閑置的成因中，一個(gè)突出的原因就在于一些開發(fā)商低價(jià)囤地，待價(jià)而沽，擇機(jī)開發(fā)，造成土地閑置。如果對(duì)這種現(xiàn)象不堅(jiān)決制止，將導(dǎo)致劣幣驅(qū)逐良幣：循規(guī)蹈矩、守法誠信的開發(fā)商只能獲得有限的合法利潤，而不守誠信、違規(guī)取巧的開發(fā)商卻能牟取暴利，迅速聚集財(cái)富，并進(jìn)而大大增加資金實(shí)力，在與誠實(shí)守信的開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)中可占據(jù)優(yōu)勢(shì)，甚至有可能將其驅(qū)逐出市場(chǎng)，嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)秩序，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展更是極大的隱患。因此，政府有必要強(qiáng)力干預(yù)，打擊不良開發(fā)商，維護(hù)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，規(guī)范市場(chǎng)秩序，創(chuàng)造良性競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。

3. 政府的干預(yù)有利于提高土地利用率，優(yōu)化土地利用格局，促進(jìn)城市經(jīng)營。政府通過各種措施加快閑置土地開發(fā)，可有意識(shí)地圍繞城市經(jīng)營戰(zhàn)略和城市長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，科學(xué)地進(jìn)行城市土地利用、開發(fā)、整治和保護(hù)，從而調(diào)控城市土地的規(guī)模結(jié)構(gòu)與開發(fā)強(qiáng)度，引導(dǎo)城市土地利用的發(fā)展方向與開發(fā)時(shí)序，優(yōu)化城市土地利用格局，增加城市價(jià)值，提升城市形象，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)整個(gè)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展和土地資本效益的最大化。

4. 政府的干預(yù)有利于抑制資產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，引導(dǎo)財(cái)富的公平分配，夯實(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長遠(yuǎn)基礎(chǔ)。閑置土地的大量存在會(huì)使本來就有限的土地資源更加稀缺，間接助推了房價(jià)的過快上漲，財(cái)富不斷集聚在少數(shù)土地和房產(chǎn)持有者當(dāng)中，社會(huì)財(cái)富分配差距不斷加大，貧富懸殊水平水漲船高，對(duì)社會(huì)心理產(chǎn)生很大的負(fù)面沖擊。因此，政府必須憑借公權(quán)力強(qiáng)力介入，或強(qiáng)行收回，或有代價(jià)贖回，加大市場(chǎng)供應(yīng)，平緩房價(jià)，削平財(cái)富差距，并有效擠除泡沫，為房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

5. 政府的干預(yù)有利于發(fā)揮土地資源的最大效益，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧發(fā)展。不管何種原因?qū)е碌耐恋貟伝亩紝碣Y源的嚴(yán)重浪費(fèi)，抑制其可能的最大效益和產(chǎn)出并進(jìn)而減少本可以實(shí)現(xiàn)的稅收和就業(yè)及可能的連鎖收益。政府通過各種手段，驅(qū)逐無實(shí)力或意圖不良的開發(fā)商，將稀缺土地按政府調(diào)控意圖配置，可最大化土地價(jià)值，盡快實(shí)現(xiàn)土地效益，增加稅收、就業(yè)等福利，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的和諧發(fā)展。

當(dāng)然，在政府處置過程中，應(yīng)當(dāng)明確市場(chǎng)機(jī)制和政府行為的作用，以及二者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，不但要彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，還應(yīng)注意和防范政府失靈。有必要通過健全處置程序，完善政策適用，防止權(quán)力尋租，推動(dòng)閑置土地處置的效率與公正。

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責(zé)任編輯：張 然