張周青，徐夢潔

（南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 公共管理學(xué)院，南京 210095）

引言

“孟母三遷”是我國廣為流傳的千古佳話，它充分說明自古以來中國人就特別重視子女的成長環(huán)境，尤其是教育環(huán)境。而在當(dāng)今時(shí)代，人們對于教育環(huán)境更加重視，使得住宅周邊的教育設(shè)施無疑成為房地產(chǎn)價(jià)格的重要影響因素，教育在房價(jià)中的資本化已經(jīng)體現(xiàn)出來了。早在20世紀(jì)50年代，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家Tiebout就明確了教育設(shè)施、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等公共品的提供與房地產(chǎn)價(jià)格的聯(lián)系。他依照地方公共品提供中“用腳投票”的理論，認(rèn)為人們可以通過購買住房來表達(dá)對周邊教育設(shè)施的偏好，進(jìn)而對住房價(jià)格產(chǎn)生影響。筆者以南京市為例，通過建立特征價(jià)格模型，分別選取義務(wù)教育和非義務(wù)教育階段的教育設(shè)施變量，定量分析它們對房價(jià)影響的差異性。

一、研究方法與數(shù)據(jù)處理

（一）研究區(qū)域與數(shù)據(jù)來源

本文選擇南京市的主城區(qū)為研究區(qū)域。原因之一是在主城區(qū)內(nèi)，城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)育成熟，特別是二手房的交易十分活躍；二是南京市主城區(qū)的公共設(shè)施完善，教育資源基本分布在此。

本文實(shí)證研究的數(shù)據(jù)主要來自3個(gè)途徑：二手房出售掛牌數(shù)據(jù)、網(wǎng)上南京市電子地圖數(shù)據(jù)和南京市住宅小區(qū)調(diào)研數(shù)據(jù)。二手房出售掛牌數(shù)據(jù)收集時(shí)間為2014年7月16日到2014年8月2日，而且在中介網(wǎng)站上掛牌的時(shí)間均是在搜集時(shí)間的1個(gè)月內(nèi)，時(shí)間跨度較小，可以忽略時(shí)間因素對住房特征和價(jià)格的影響。收集的樣本是南京市主城區(qū)339個(gè)樓盤小區(qū)的2 865套商品住房。小區(qū)與新街口的直線距離通過百度地圖的測距功能完成，醫(yī)院、大型超市、住房周邊幼兒園、高中和大學(xué)通過搜索功能初步確定。為得到更加完整的數(shù)據(jù)，在2014年9月8日至2014年11月6日對339個(gè)小區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。調(diào)研方式包括實(shí)地觀察、直接與小區(qū)居民或者保安進(jìn)行訪談。實(shí)地觀察的內(nèi)容主要是小區(qū)內(nèi)部環(huán)境，訪談的主要內(nèi)容是物業(yè)管理服務(wù)水平、所在學(xué)區(qū)及其學(xué)校質(zhì)量，并對電子地圖上獲取的數(shù)據(jù)（醫(yī)院、大型超市、鄰近幼兒園、大學(xué)、高中）進(jìn)行校對。

（二）研究方法

1.特征價(jià)格模型

特征價(jià)格模型可以用價(jià)格P和商品特征之間的關(guān)系表達(dá)，其公式為：

式中，P為商品的價(jià)格；Ci為商品的特征變量。

特征價(jià)格模型有三種函數(shù)形式，分別為線性形式、半對數(shù)形式和對數(shù)形式，通過不斷的嘗試和檢驗(yàn)，本文最終決定采用對數(shù)形式。具體函數(shù)形式如下：

式中，P為住房總價(jià)；Ci為連續(xù)性變量，Ci為不連續(xù)性變量；α0、αi、αj為待估系數(shù)；ε 為誤差項(xiàng)；

2.變量選取及量化

本文共選擇了9個(gè)教育設(shè)施變量、3個(gè)建筑特征變量、3個(gè)鄰里變量和1個(gè)區(qū)位變量，共17個(gè)變量。選取的變量、變量量化如表1所示。9個(gè)教育特征變量中小學(xué)距離、小學(xué)質(zhì)量、初中距離和初中質(zhì)量為義務(wù)教育變量，幼兒園數(shù)量、高中數(shù)目、鄰近重點(diǎn)高中、大學(xué)數(shù)目和鄰近重點(diǎn)大學(xué)為非義務(wù)教育變量。

在江蘇省的小學(xué)仍然存在“省實(shí)驗(yàn)”、“市實(shí)驗(yàn)”之分，所以，首先根據(jù)江蘇省實(shí)驗(yàn)小學(xué)、南京市實(shí)驗(yàn)小學(xué)和普通小學(xué)將小學(xué)質(zhì)量劃分為三大類，然后通過詢問本地居民進(jìn)行修正，并將其中非常突出的小學(xué)學(xué)校劃為第一檔。南京市部分初中每年都會公布中考成績達(dá)線四星高中的人數(shù)，所以，首先根據(jù)2014年中考達(dá)線四星高中人數(shù)的多少對這些初中進(jìn)行考量；沒有公布中考成績的學(xué)校，屬于完中類型的根據(jù)學(xué)校的星級進(jìn)行評分。最后進(jìn)行匯總并通過居民意見修正對初中質(zhì)量檔次進(jìn)行劃分。本文重點(diǎn)高中指四星級高中，重點(diǎn)大學(xué)是指在南京市的“985工程”和“211工程”大學(xué)。其他變量具體量化方式如表1。

表1 變量基本情況

二、結(jié)果分析

先對各變量進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)（表1），然后采用最小二乘法應(yīng)用SPSS20.0軟件對特征價(jià)格模型估計(jì)，三個(gè)模型回歸結(jié)果如表2。

對三個(gè)模型進(jìn)行檢驗(yàn)，基本滿足正態(tài)性假設(shè)、等方差性價(jià)格和獨(dú)立性假設(shè)，可以分析和解釋各自變量對住房價(jià)格的影響。由表2可知，義務(wù)教育模型調(diào)整的R2為0.826，大于非義務(wù)教育模型的0.789，說明義務(wù)教育模型擬合程度更高，對因變量的解釋程度更高。同時(shí)，兩個(gè)模型的F檢驗(yàn)都在1%水平顯著，而義務(wù)教育模型F值為1 131.402，大于非義務(wù)教育模型，其解釋變量對因變量的影響更加顯著。初步判定，義務(wù)教育階段的教育設(shè)施對房價(jià)的影響比非義務(wù)教育階段的顯著。

在整體市場模型中，義務(wù)教育變量均通過顯著性檢驗(yàn)，且小學(xué)質(zhì)量和初中質(zhì)量的影響程度在所有教育特征中影響程度最大，在所有變量中排名也是非常靠前，由初中質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)大于小學(xué)質(zhì)量可知，初中質(zhì)量在房價(jià)中的資本化程度大于小學(xué)質(zhì)量。初中距離標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)的絕對值為0.020小于小學(xué)距離的0.030，表明初中距離對房價(jià)的影響程度小于小學(xué)距離。表征小學(xué)的兩個(gè)變量小學(xué)質(zhì)量和小學(xué)距離的標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)絕對值之和為0.182，表征初中的兩個(gè)變量初中質(zhì)量和初中距離的標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)絕對值之和為0.186，說明在南京市單一市場中，初中對房價(jià)的影響程度大于小學(xué)，該結(jié)果在義務(wù)教育模型中同樣得到驗(yàn)證。非義務(wù)教育變量中大學(xué)數(shù)量沒有通過顯著性檢驗(yàn)，幼兒園數(shù)量和重點(diǎn)高中的標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)均為0.078，表明二者對房價(jià)的影響程度相同。重點(diǎn)大學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)為0.089，略大于重點(diǎn)高中，即消費(fèi)者在選擇鄰近重點(diǎn)大學(xué)或是重點(diǎn)高中時(shí)，會優(yōu)先選擇居住在重點(diǎn)大學(xué)附近。高中數(shù)量與重點(diǎn)高中是揭示高中對住房價(jià)格影響的變量，但是兩者的影響程度有較大差異，相差約3倍，說明高中陪讀現(xiàn)象帶來的商業(yè)價(jià)值大于人流量帶來的價(jià)值。由于量化高中和大學(xué)兩類教育設(shè)施的變量相同，所以，二者之間的影響程度也可以進(jìn)行比較，高中數(shù)量和重點(diǎn)高中標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)之和為0.109，重點(diǎn)大學(xué)的為0.089，因此，雖然重點(diǎn)大學(xué)比重點(diǎn)高中的影響程度高，但是高中對房價(jià)的影響程度大于大學(xué)。

將義務(wù)和非義務(wù)教育變量標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)的絕對值分別相加，結(jié)果為0.368、0.206，即義務(wù)教育變量的標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)大于非義務(wù)教育變量，說明小學(xué)與初中對房價(jià)的影響力大于其他教育設(shè)施，“學(xué)區(qū)”效應(yīng)比較顯著，也驗(yàn)證了“學(xué)區(qū)房”價(jià)格偏高的現(xiàn)實(shí)。因?yàn)榱x務(wù)教育階段的學(xué)校質(zhì)量存在差異，進(jìn)入優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)使家長相信自己的孩子不會“輸在起跑線上”，以后進(jìn)入重點(diǎn)高中、重點(diǎn)大學(xué)的機(jī)會更大，所以愿意支付更多的錢入住優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)。

表2 三模型回歸結(jié)果

綜上可知，義務(wù)教育設(shè)施在房價(jià)中的資本化程度比非義務(wù)教育的大。

三、結(jié)論與討論

通過對南京市整體市場，以及義務(wù)教育和非義務(wù)教育市場的分析，探索了兩者對房價(jià)影響程度的差異，最后得到的結(jié)果是義務(wù)教育設(shè)施在房價(jià)中的資本化程度比非義務(wù)教育大。筆者的研究結(jié)果也反映了目前學(xué)區(qū)房在市場中的高熱度，以及教育的不均衡性，政府部門在解決該問題時(shí)，不僅需要積極推進(jìn)基礎(chǔ)教育的教學(xué)質(zhì)量上升，而且還應(yīng)該積極發(fā)展高等教育，從而削弱學(xué)區(qū)房效應(yīng)。

[1]Tiebout C.M.A Pure Theory of Local Expenditures[J].Journal of Political Economy，1956，64（5）：416-424.

[2] 董海軍，高飛.承繼與變遷：城市住房功能分析[J].城市問題，2008，（9）：2-7.

[3]張寶義.天津中心城區(qū)小學(xué)“跨片生”現(xiàn)象的調(diào)查及其民生問題探究[J].城市，2012，（1）：67-72.

[4]曹玉瑾.我國城鎮(zhèn)住宅特征價(jià)格研究——基于北京、上海、廣州、天津和大連的數(shù)據(jù)[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2012，（5）：37-38.